Min fru och jag åkte på semester till Disney World för ett par år sedan. Familjen hade en fantastisk tid, och jag var personligen glad över att komma bort från verksamheten. Vi bodde på mina föräldrars Orange Lake Resort timeshare, som ligger precis utanför parken.
Även om de har ägt tidsdelningen i mer än 10 år, var det första gången jag åkte dit. Orten i sig är mycket trevlig, har alla bekvämligheter och har ett bra läge. Jag har dock alltid tyckt att mina föräldrars köp var ett dåligt beslut. De betalade trots allt 10 000 dollar för det, och idag är underhållet 750 dollar per år.
Min fråga är: Skulle det inte vara billigare att bara bo på ett hotell eller hyra en enhet på orten för den veckan? Svaret är tyvärr ja.
Hur timdelar fungerar
Tidsdelningar är semesterplaner som har funnits i USA sedan 1969. Idag är det en industri på 9,2 miljarder dollar, enligt American Resort Development Association (ARDA). Det är faktiskt ganska stort jämfört med musikindustrin på nästan 8 miljarder dollar eller Major League Baseballs årliga intäkter på 9 miljarder dollar. År 2016 fanns det 1.558 tidsdelade orter bara i USA, med i genomsnitt 132 enheter per resort.
En tidsdelning ger dig delägande i en semesterfastighet. Du kan till och med se det som att du äger aktier i semesterhyran. Du betalar ett förskottspris för att köpa din enhet och sedan en årlig underhållsavgift. Detta ger dig tillgång till fastigheten under en viss tid, vilket vanligtvis är samma tidslucka varje år. När du inte använder tidsdelningen är det andra med liknande intressen.
Det genomsnittliga försäljningspriset för en veckas tidsdelning idag är cirka 20 940 dollar, med en genomsnittlig årlig underhållsavgift på 880 dollar, enligt ARDA. De flesta tidsdelningsavtal är obestämda kontrakt, vilket innebär att du är skyldig att betala underhållsavgiften på obestämd tid, vilket är ett stort ekonomiskt åtagande.
Om du vill använda din enhet under ytterligare en vecka måste du ”banka” din vecka och byta den mot en annan tid eller plats. I försäljningsplanen (jag hade oturen att delta i en) nämnde orten att den inte längre gör veckobaserade tidsdelningar. Det är nu ett poängbaserat system. Du får X antal poäng per år när du köper en enhet och kan sedan använda den hur du än väljer.
Poängen kan användas för många andra saker: att köpa flygbiljetter, gå till en annan plats eller uppgradera till en större enhet. Heck, det är som flygbolag miles och kreditkort poäng. Du kan använda dina poäng i butiker som Best Buy och Bed Bath & Beyond. Jättebra - jag kan köpa det där toalettstolsskyddet istället för att åka på semester. Jag är säker på att du, precis som med kreditkortspoäng, får en rättvis poängbyte till dollar.
Som om du inte kan säga det är jag sarkastisk.
Jag körde inte siffrorna, men jag är säker på att konverteringsfrekvensen är hemsk. Så i slutändan gör de till och med en enda vecka i tidsdelning mycket mer abstrakt att äga än en hård tillgång. Högtrycksförsäljaren, påminn mig igen, vad är syftet med att äga en andel?
Den saknade investeringskomponenten
Det har sagts i poker att om du inte kan upptäcka patsy är det du. Detta gäller vid köp av en andel. De som gynnas av transaktionen är säljaren och ägarna till orten. Du har tyvärr fastnat med en liten bit av en enhet som har litet eller inget återförsäljningsvärde.
Här är problemen med att äga en andel:
- Det finns en enorm återförsäljningsmarknad. Ofta kan du hämta enheter för mindre än hälften av vad som ursprungligen betalades.
- Precis som en bil, försämras en tidsdelning när du "kör den av tomten" (ta ägande).
- Det är sällsynt att en andel ökar i värde. Förvänta dig faktiskt att det tappar värde, eftersom den totala kostnaden för ditt ägande var märkt för att täcka försäljningspresentationer, incitament och giveaways.
- Tidsdelar säljs vanligtvis till dig när du är på semester och ditt försvar är nere.
- De flesta har höga årliga underhållsavgifter. I mina föräldrars fall ökar deras avgifter varje år, snabbare än inflationstakten. För det belopp som du betalar enbart i underhållsavgifter (glöm den första "investeringen") kan du bo på ett hotell av anständig kvalitet i en vecka.
Trots dessa nackdelar fortsätter branschen att attrahera nya ägare. Under 2015 var 46% av tidsdelningsförsäljningen till nya ägare, vilket vända en tidigare trend med att öka beroende av befintliga ägare. Om du verkligen vill komma in fastighetsinvesteringar, klicka här för att läsa vår guide. Du kan också börja med följande crowdfunding -leverantörer:
| Höjdpunkter |  |
 |
 |
| Betyg | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minsta investering | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Kontoavgifter | 1 år | Gemensamma aktieinvesteringar: 0,5-1,5% årligen plus 10% av all vinst vid utträde | 1-1,25%/år kapitalförvaltningsavgift |
| Privat REIT | |||
Bli MedlemLäs recension
|
Bli Medlem Läs recension |
Bli Medlem Läs recension |
Tidsandelar genererar inte inkomst
I teorin, när du köper en andel, har du ett bråkandelar i fastigheten som hyran ligger på. Men det är viktigt att förstå att detta inte ger dig alla fördelar äger fastigheter normalt har.
Till att börja med har du ett intresse för samma enhet som andra människor som deltar i tidsdelningen. Ditt intresse är därför inte fristående ägande. Du är inte fri att göra med enheten som du vill.
Till exempel finns det strikta gränser för den tid under vilken du har fysisk beläggning av enheten. Till skillnad från ett riktigt fritidshus kan du inte hyra ut det under resten av året när du inte använder det för personligt bruk.
Vi kan tänka oss att en andel har ett delägarandel i en enda semesterfastighet eller enhet. Det är inget som äger en semesterfastighet direkt, med fördelarna som följer av att ha det.
Enligt ARDA tenderar andelsägare att vara yngre och mer etniskt olika än när industrin startade och riktade sig till en äldre publik. Medianåldern för de senaste köparna är 39, och 34% av ägarna är antingen asiatisk-amerikanska eller afroamerikanska. Nästan två tredjedelar har högskoleexamen. Deras medianinkomst är 81 311 dollar.
Det verkar dock som att tidsdelningsmarknaden riktar sig till de ekonomiskt oerfarna. Tyvärr tenderar timeshares att bli semesterfastigheter för människor som inte har råd med semesterfastigheter. Försäljningsmaterialet får mer att se ut om bling och ”leva det goda livet” än om investeringsavkastningen. Det beror på att där är ingen återvändo.
Om du spenderar pengar för framtiden bör det betraktas som en investering. Om det inte genererar inkomst är det en kostnad - enkel och enkel. Du Maj få glädje av det, men det är fortfarande ingen investering. Klicka här för att lära dig hur man investerar
Tidsdelar är inte mycket flytande
Det är vanligtvis först efter att du har köpt en tidsdelning som du inser att det är fler som vill sälja dem än att köpa dem. Sannolikheten för att få tillbaka din initiala investering är mycket låg - för att inte säga något om att få tillbaka många års underhållsavgifter.
Det finns webbplatser som andelsägare kan använda för att försöka sälja sin egendom, till exempel RedWeek, men de ta ut en noteringsavgift och en årlig medlemsavgift för att använda webbplatsen - och det finns ingen garanti för att tidsdelningen kommer sälja.
Och det finns en stor bedrägeri i återförsäljningsindustrin. Bedragare byter tidsdelare genom att lova att sälja fastigheten åt dig - mot en avgift i förväg - och när du betalar avgiften hör du aldrig av dem igen.
Om du kan sälja tidsdelningen (och det är aldrig säkert) får du förmodligen bara en bråkdel av vad du betalade för den. Det finns två grundläggande problem när det gäller att sälja dem:
- Fler byggs/erbjuds hela tiden, översvämmar marknaden och
- Befintliga ägare säljer dem för att komma ur skulden eller när de inser att det inte är affären de trodde att det var när de köpte den.
Om du fortfarande tycker att det är en bra idé att köpa en andel, och du vill undvika att betala mer än du någonsin kommer att sälja den för, köp en på andrahandsmarknaden. Det finns många webbplatser där du kan köpa en begagnad tidsdelning.
Timeshare -företag vet att du sannolikt kan hitta billigare alternativ från befintliga köpare på webbplatser som Timeshare Users Group och RedWeek. Så företagen erbjuder vanligtvis stängningsincitament och andra förmåner. Men dessa förmåner brukar inte få tillbaka de pengar du skulle spara på att köpa från en befintlig ägare.
Det bättre alternativet till en tidsdelning
Enligt min mening är det bättre att bo på ett lokalt hotell än att köpa sig in i en andel. Ta mina föräldrars tidsdelning som ett exempel. De betalade 10 000 dollar för det första köpet, och om du lägger till underhållsavgiften på 750 dollar per år som betalats under en 10-årig tidsram, finns det en total investering på 17 500 dollar i den tidsdelningen.
Under de senaste 10 åren har deras tidsdelning gett en vistelse på en vecka varje år - sju dagar och sex nätter - totalt 60 nätter, vilket i genomsnitt uppgår till $ 291 per natt för semester i samma enhet vardera år. Om du skulle hyra ett hotellrum av anständig kvalitet till cirka $ 175 per natt, skulle det totala priset som betalats för timeshare ge dig 100 nätter på hotellvistelser. Inte bara kostar det mindre per natt att bo på ett hotell, men du kan också lägga till variation i din semester genom att bo på hotell som ligger på olika destinationer.
Och du skulle också kunna dra nytta av frekventa användarbonusprogram och andra rabatterade priser som erbjuds av hotellen.
Besök |
Chansen finns att det finns enkla sätt att få mycket mer än 100 nätter på hotellvistelser.
Det bästa av allt är att du inte har sjunkit något kapital i tidsdelningen, och pengarna att betala för tidsdelningen kan investeras för att få en avkastning på din investering. Med en konservativ avkastning på 5% årligen (med början på $ 10 000 och $ 750 per år), skulle du sitta på mer än $ 26 000 just nu. Det är en mycket bättre affär från där jag sitter.