Ако поседујете кућу и икада проводите много времена са својим комшијама, увек ћете на крају причати о вредностима имовине и порезима на имовину.
Људи воле да причају о томе како је њихова кућа порасла, али такође мрзе то што су им порези на имовину тако високи. Жао ми је, другар, не можеш на оба начина! 😂
Ако вредност имовине порасте, порези на имовину расту до!
У округу Хауард, наши порези на имовину су ~1,442% (окружни, државни, пожарни и ад валорем). Дебело у поређењу са некима, лагано у поређењу са другима.
Па, недавно смо добили обавештење о процени пореза на имовину од нашег државног Одељења за процену и опорезивање. Као и многе некретнине широм земље, приметили смо повећање наших процена.
Ово је био први пут да је вредност имовине значајно порасла. Очекивали смо ово јер смо реновирали током пандемије и наш дом је постао мало већи.
Не знам шта је праведна процена или не, али када је постојала прилика за жалбу, закључио сам да не би шкодило да покушам, зар не?
Имајте на уму да живимо у округу Хауард, Мериленд, тако да ваш округ и држава могу имати другачији процес и рокове, али многе области прате сличне процедуре.
Преглед садржаја
- Покретање поступка жалбе на процену
- Прегледање радног листа за поновно оцењивање
- Позовите свог агента за некретнине
- Да ли треба да се жалим?
- Шта је фактор квалитета?
- Писана, усмена или видео жалба?
- Наша жалба је одобрена! (некако)
- Шта је следеће?
Покретање поступка жалбе на процену
Процес жалбе је једноставан и имате 45 дана да уложите званичну жалбу.
Моје обавештење је датирано 29.12.2022. (иако сам га добио тек неколико дана касније). Имао сам рок до 12. фебруара да одлучим шта желим да радим.
На срећу, све то можете да урадите преко интернета ова форма али морате имати обавештење о процени. Траже ваше обавештење и контролни број. (налази се у пољу у горњем десном углу)
Прво, можете затражити радни лист за процену за своју имовину, као и анализу продаје подручја. Ово је оно на шта ћете се жалити, тако да вам је потребан радни лист да одлучите по ком основу ћете се жалити.
У почетку нисам био сигуран да ли желим да уложим жалбу, али можете тражити документе без подношења жалбе. Лепо је видети како су они одредили вредност вашег дома.
Затражио сам радни лист и анализу 3.1.2023. и добио их путем е-поште 21.1.2023.
Прегледање радног листа за поновно оцењивање
У Мериленду, Резиденцијални радни лист за поновну процену је једноставан документ који објашњава како је Одељење за процену и опорезивање државе Мериленд дошло до своје процене.
Прве три странице покривале су нашу кућу. Укључује сваки аспект нашег дома и укључује стопу по којој се вреднује. (ово ПДФ објашњава радни лист и шта свака од вредности значи)
Последње две странице обухватале су упоредиву продају у последњих неколико година.
Прилично је детаљан и, у нашем случају, тачан. У њему није било грешака. Боо.
Позовите свог агента за некретнине
Ако почнете да се осећате мало преоптерећено или само да бисте добили друго мишљење, позовите свог агента за некретнине. Он или она ће вам моћи помоћи јер они стално пролазе кроз овај процес. Они знају како све то функционише и можда чак имају добар однос са супервизором који ће прегледати ваш случај.
И немојте се осећати кривим што користите њихово време – шта мислите кога ћете вероватно позвати када дође време да продате своју кућу?
Неки веб-сајтови сугеришу да можете унајмити трећу страну да то уради у замену за проценат уштеђеног новца. Мислим да ово није неопходно – ако ваш агент не помогне, размислите о томе да следећи пут добијете новог агента. Али сам сам урадио процес и прва фаза процеса није била тешка.
Да ли треба да се жалим?
Приликом размишљања о томе да ли треба да се жалите, постоји неколико разматрања.
Има ли грешака? Ово је вероватно најлакше поправити.
За нашу специфичну ситуацију, мислио сам да постоји једна нетачност на основу онога што сам видео у бази података некретнина. У бази података је наведено да имамо 6 пуних купатила (3 или више чвора) и једно половично купатило (2 или мање). У стварности, имамо само 4 пуна купатила и једно полу купатило. То су два додатна купатила.
Свако потпуно купатило вреди 5.000 долара у Мериленду.
Али образац за поновну процену имао је тачан број купатила. А свако купатило има вредност само 5.000 долара, што није много.
Након грешака, можете га оспорити на основу упоредивих података. Овде упоређујете процењену вредност своје у поређењу са фер тржишном вредношћу кућа у вашој области – или са оним што је округ укључио у ваш радни лист за поновну процену. Ако је дошло до недавне промене на тржишту, коју су многе области искусиле како су каматне стопе порасле током протекле године или тако нешто, можете тврдити да је и ваша вредност нижа.
Ово би захтевало од вас да добијете упоредиве бројке о продаји и мало истражите. Огласи за продају у округу укључују продају тек у децембру 2022. (и само једну продају у децембру, а сумњам да је само једна кућа продата у целом децембру). Ако желите да идете овим путем, требаће вам више података и ваш агент за некретнине би вам могао помоћи у томе.
Можете ли оспорити било који од множитеља? Када се укупна базна вредност стана сабере, постоје три „прилагођавања вредности стана:“
- Цоунти Мултиплиер – који се примењује на све домове у округу
- Фактор квалитета – које процени проценитељ (1-9 бодова)
- Прилагођавање суседства – који се примењује на све домове у „суседству“
Сумњам да можете оспорити 1. и 3. множитеље, али шта је са фактором квалитета?
Шта је фактор квалитета?
Наш је био 6, што је значило да је множилац вредности нашег стана био 1,37к. 5 је множилац од само 1,17к – дакле разлика од 20%!
Послао сам е-пошту Одељењу за порезе да боље разумем како се одређује цифра квалитета јер је то вероватно мој најбољи приступ.
Истог дана (Хвала Бракстоне!), Помоћник супервизора за процене ми је послао документ у коме се објашњавају ЦАМА оцене трошкова становања (које наша држава користи као факторе квалитета). ЦАМА је скраћеница од компјутерски потпомогнута масовна процена и то је оно што користе владине агенције широм земље да би одредиле овај аспект процена.
Ево шта је наведено за 5. и 6. разред:
- 5. разред – Станови у овом разреду генерално укључују индивидуално пројектоване куће масовне производње у бољим поделама. Ове куће су изграђене према дизајнерским плановима, користећи квалификоване мајсторе и стандардне до добре материјале. Постоји спољна орнаментација, а ентеријер је добро завршен (добро).
- Разред 6 – Станови у овом разреду углавном укључују оне који су дизајнирани за индивидуалне власнике кућа који користе материјале доброг квалитета. Изградњу надгледа надлежни грађевинар. Ове куће могу бити изграђене у развоју бољем од просечног. У изградњи ове класе кућа више је нагласка на детаљима екстеријера и ентеријера (Врло добро).
У листи продаје на последње две странице, почео сам да гледам неке од домова оцењених са фактором квалитета 6 и чинило се да су упоредиве са мојим неувежбаним оком. То су биле веће куће са екстеријером од цигле, сличним завршним обрадама изнутра и изграђене у сличном временском оквиру.
Оне које су оцењене као фактор квалитета 6 или 7 биле су много новије, много веће и вероватно су имале неке унутрашње карактеристике које нису у потпуности ухваћене на Зиллов-у.
Једина разлика која се може применити на наш дом је то што наш није „дом масовне производње“ у смислу да је суседство кућа Толл Бротхерс-а масовно произведено. Наш је изграђен 1980-их по плану који је купио градитељ.
Послао сам имејлом помоћнику супервизора за процене да питам да ли могу да се жалим по том основу и он ми је рекао да могу!
Добар дан и нема на чему. Да, можете се жалити по тим основама и ваш аргумент за класификацију разреда ће размотрити оцењивач. Процењивач ће имати могућност да извуче податке о процени из заједнице у целини и утврди да ли је ваша кућа оцењена поштено у поређењу са другима. За случај да нисте упознати, приложио сам документ о жалбеном поступку.
Писана, усмена или видео жалба?
Постоје три опције за жалбу – писмена жалба, телефонско саслушање или видео саслушање.
Најједноставнији приступ је писан, али можете затражити телефонску или видео жалбу.
Поднео сам писмену жалбу (која се чинила најлакшом) у којој сам у суштини навео оно што сам горе написао:
Наш дом је био одлучан да има фактор квалитета 6 када верујем да би га тачније требало сматрати 5. Изграђена је 1980. на основу широко доступног плана Аврил Схулл, тако да иако је индивидуална у области (колико нам је познато) није прилагођена индивидуалном власнику куће. Заснован је на дизајну масовне производње. С обзиром на листу упоредивих кућа у нашој близини, укључујући и ону која је недавно продата у комшилуку, верујем да су наш ентеријер и екстеријер више усклађени са домовима 5. разреда.
Поднео сам ово 26. јануара и постоји заостатак од 8-12 недеља.
Добио сам одговор 10. априла! Било је то око 74 дана касније и тачно усред процењеног времена чекања од 8-12 недеља, тако да уопште није лоше.
Наша жалба је одобрена! (некако)
Жупанија је послала писмо на две странице у којем објашњава своје налазе, од којих је прво вероватно само писмо упућено свима који су се жалили. Објаснило је да је то последње обавештење и да је процена на другој страни.
Завршно обавештење о процени нам је показало Апелована вредностили шта би округ сматрао нашом тржишном вредношћу да се нисмо жалили.
Онда су показали наше Коначна тржишна вредност, што је оно на шта ћемо бити опорезовани.
Имали смо снижење од 10,86% на апеловану вредност!
Ако се сећате од раније, жалио сам се на основу фактора квалитета и то је обрачун само за стан. У предметној вредности и коначној тржишној вредности, наша вредност земљишта се није променила. Наша „Зграде, остало“ пала је за 13,98%.
Ако се сећате множитеља фактора квалитета, био је 1,37к за КФ од 6 и 1,17к за КФ од 5.
0,20 од 1,37 је око 14,5% – прилично близу, али не баш оно што је било наше смањење.
Не изгледа да су прочитали белешке моје жалбе, потпуно сложили смо се да смо нижи фактор квалитета и сходно томе смањили. Такође нису дали никакво објашњење шта се променило, али је коначна тржишна вредност нижа него раније, што је лепо.
Шта је следеће?
Са новом проценом, сада можете поново да се жалите ако желите.
Постоје три „нивоа“ жалби:
- Ниво супервизора – ово је ниво кроз који сам управо прошао и обезбедио смањење од 10%.
- Одбор за жалбе за процену пореза на имовину – Изађете пред одбор мештана и изнесете свој аргумент.
- Порески суд Мериленда – Ово је последњи корак и још увек је неформална административна расправа на којој лично износите свој случај (без писмених саслушања).
Не постоје накнаде за сваки ниво и не очекује се да ће вам бити потребна репрезентација.
У овом тренутку, осећам да сам освојио прилично солидну победу тако што сам добио лепо, али поштено смањење коначне тржишне вредности које ће нам уштедети хиљаде долара. Пошто није било грешака и чинило се да прихвата оно што значи смањење фактора квалитета, добио сам 99% онога што сам желео.
Није ме коштало новца, научио сам важан процес који би могао помоћи пријатељима и комшијама... све то док на то троши врло мало времена. Осим тога, постао је храна за пост на блогу!
Ову ћу ставити у колону за победу и нећу тражити додатне жалбе.
💡Мој закључак из овог искуства – увек оспорите своју процену имовине. Не шкоди научити о процесу и покушати, посебно ако постоји велики скок. У том процесу можете уштедети много новца.
Да ли сте се икада жалили на процену пореза на имовину? Шта се десило?