4 врсте примарних хипотека

Дискусије о хипотекама обично се фокусирају на кредите као једну врсту. Али ништа не може бити даље од истине. Не само да постоје различите врсте хипотекарних кредита, већ постоје и различити хипотекарни програми, да не спомињемо хипотекарни зајмодавци.

Разговараћемо о различитим врстама хипотекарних кредита и различитим програмима који их нуде. Међутим, ово је општа расправа о најпопуларнијим врстама, пошто има више мање популарних врста кредита, па чак и издаваоца.

Различите врсте хипотекарних програма

Доступна су четири примарна хипотекарна програма:

Конвенционално

Уопштено говорећи, конвенционалне хипотеке се односе на зајмове које финансирају Савезна национална хипотекарна асоцијација (Фанние Мае) и Федерална хипотекарна корпорација за стамбене кредите (Фреддие Мац). Обично их креирају банке, кредитне уније, хипотекарне банке, хипотекарне компаније и други зајмодавци, а затим се продају једној од две главне хипотекарне агенције.

Ови зајмови су такође обиљежени оним што је познато као њихови

усклађени кредитни лимити. Односно, постоји ограничење износа који се може позајмити у оквиру конвенционалног програма. Та граница је генерално 548.250 долара за 2021. Међутим, конвенционални кредити могу бити већи за куће са две до четири породице, као и за некретнине које се налазе у областима које су означене као високе цене. (Ово су најскупља стамбена тржишта која се обично налазе на источној и западној обали, укључујући Њујорк, Бостон, Вашингтон ДЦ, Сан Франциско и Лос Анђелес.)

Конвенционалне хипотеке се такође разликују од ФХА и ВА кредита по захтеву хипотекарног осигурања. Обично се назива приватно хипотекарно осигурање, или ПМИ, то је врста покрића осигурања која хипотекарном зајмодавцу плаћа део стања кредита ако не извршите плаћање кредита.

Неке од главних карактеристика конвенционалних хипотека укључују следеће:

• Минимални износ учешћа је 5%, али они нуде кредите са само 3% ниже за купце куће први пут, као и за домаћинства са ниским и умереним приходима.
• За разлику од хипотека ФХА и ВА, ПМИ се плаћа само на месечном нивоу као део плаћања вашег кредита. Не постоји обавезан унапред трошак осигурања хипотеке.
• Минимални кредитни резултат за конвенционалне кредите је 620, али ћете добити бољу каматну стопу што је већи ваш кредитни резултат.
• Конвенционални кредити се могу користити за куповину других кућа и инвестиционих некретнина поред примарних станова.
• Зајмови су доступни и са фиксном каматном стопом и са АРМ.

ФХА

ФХА кредити функционишу на исти начин као и конвенционални зајмови, али су параметри основнији. На пример, минимално учешће је 3,50%, чак и за први пут купци куће.

Али две главне карактеристике ФХА кредита, оне које их највише разликују од конвенционалних хипотека, су:

Осигурање хипотеке. ПМИ на ФХА кредитима се обично назива премијом хипотекарног осигурања или једноставно МИП. Реч приватно се не примењује, јер хипотекарно осигурање обезбеђује америчка влада преко Федералне стамбене администрације.

Осигурање хипотеке се наплаћује на два начина. Слично као и код конвенционалних кредита, на плаћање куће се додаје месечна премија. Али постоји и авансна премија хипотекарног осигурања (УФМИП) која се додаје на салдо вашег кредита, иако се може платити из џепа у тренутку затварања кредита.

Кредитна разматрања. Вероватно нема већег разлога за популарност ФХА хипотека од чињенице да су опуштеније са кредитним стандардима. На пример, док конвенционални зајмови захтевају минимални кредитни резултат од 620, ФХА кредити ће прихватити оцену од чак 580. Али они ће ићи чак 500 са учешћем од најмање 10%. Ово је дефинитивно програм зајма који треба узети у обзир да ли имате поштен или лош кредит.

Остале карактеристике ФХА зајмова којих треба бити свестан укључују:

• Иако је минимално учешће 3,5%, ФХА кредити се обично користе заједно са програмима помоћи за учешће који купцима омогућавају куповину домова без учешћа.
• Иако је ФХА склонији нижим кредитним резултатима, програм не треба посматрати као другоразредну хипотеку. Нећете моћи да добијете зајам ако сте шест месеци ван стечаја или ако имате недавни образац значајних кашњења у плаћању.
• ФХА кредити су доступни само за примарне станове у којима живе власници. Они се не могу користити за финансирање инвестиционих некретнина или других кућа.
• Зајмови су доступни и са фиксном каматном стопом и са АРМ.

ВА кредити

ВА кредити имају много више заједничког са ФХА кредитима него са конвенционалним кредитима. То је зато што, слично ФХА кредитима, ВА кредити имају хипотекарно осигурање које обезбеђује владина агенција (Управа за ветеране). Осигурање хипотеке се наплаћује као једнократна, унапред накнада, без месечне премије која се додаје вашој уплати куће.

Зајмове дају зајмодавци који учествују, који могу укључивати банке, кредитне уније и друге хипотекарне зајмодавце. Доступни су само ветеранима који испуњавају услове и тренутним припадницима америчке војске.

Међутим, велика предност ВА кредита је што они обезбеђују 100% финансирање. То значи да ветеран који испуњава услове може купити кућу без новца. И док се премија хипотекарног осигурања наплаћује унапред, она се додаје износу кредита, тако да нема унапред трошкова.

Одредба о кредиту од 100% примењује се на одговарајући лимит зајма. Али ВА кредити су такође доступни за некретнине са вишим ценама ако је потребно. Међутим, зајмопримац ће морати да уплати учешће у износу од 25% износа који кредит премашује одговарајући лимит зајма.

На пример, ако зајам премашује ограничење за 100.000 долара, зајмопримац ће имати право на 100% финансирања до 548.250 долара, али мора платити 25.000 долара—25% — за вишак износа.

Основне карактеристике ВА кредита укључују следеће:

• Зајмови су доступни само актуелним и бившим припадницима америчке војске и њиховим породицама који испуњавају услове.
• Иако постоји унапред премија хипотекарног осигурања за кредите, није потребна месечна исплата премије.
• Кредити су доступни за финансирање само за примарне стамбене објекте у којима живе власници. Слично као и ФХА кредити, они нису доступни за инвестиционе некретнине или друге куће.
• ВА нема утврђен минимални кредитни резултат, али се од зајмопримаца очекује да покажу одговорно управљање кредитом.

Јумбо кредити

Као што назив имплицира, џамбо кредити су већи кредити који премашују усклађене кредитне лимите. Као такви, обично се користе за куповину или рефинансирање некретнина са вишим ценама. Износи кредита могу достићи неколико милиона долара.

Јумбо кредити имају више заједничког са конвенционалним кредитима него са ФХА и ВА кредитима. Али за разлику од конвенционалних зајмова, које финансирају Фанние Мае и Фреддие Мац, Јумбо кредите дају независни зајмодавци, попут банака. Због тога што јесу, смернице за позајмљивање су мање стандардизоване него што су код других кредитних програма. Генерално, они имају строже услове за кредит.

Основне карактеристике Јумбо кредита укључују следеће:

• Износи зајма могу се кретати од мало изнад одговарајућег кредитног лимита до чак неколико милиона долара.
• Зајмови могу бити доступни за друге куће и инвестиционе некретнине, али зајмодавац их такође може ограничити само на примарне стамбене објекте у којима живе власници.
• Генерално им је потребан добар или одличан кредит да би се квалификовали. Минимални кредитни резултати могу бити од 650 до више од 700.
• Типичан услов за учешће је најмање 20%. И можете очекивати да ће се тај проценат повећати на веће износе кредита.
• Пошто се ради о већим износима кредита, каматне стопе које се наплаћују на Јумбо хипотеке су обично веће од оних на друге врсте кредита.

Фиксна стопа вс. Хипотеке са подесивом стопом (АРМ)

Фиксна каматна стопа и АРМ су две основне врсте хипотекарних кредита које се нуде у оквиру четири главна хипотекарна програма (конвенционални, ФХА, ВА и Јумбо). Иако их обе нуде ФХА и ВА, већина зајмопримаца који бирају један од ових програма зајма одлучује се за кредит са фиксном каматном стопом.

Међутим, исто не важи и за конвенционалне и за џамбо кредите. АРМ кредити су нешто популарнији код сваке од ових врста кредита. Ово се посебно односи на џамбо кредите, који служе зајмопримцима са вишим приходима који су често заинтересовани да добију најнижу могућу каматну стопу.

Све у свему, међутим, АРМ кредити су прилично ретки ових дана. Према информацијама које је објавио Банкрате у 2020., АРМ чине мање од 3% хипотека датих у 2020. Ово је због недавне појаве у којој су АРМ кредити само нешто нижи од фиксних стопа. Поред тога, са рекордно ниским фиксним стопама, за већину зајмопримаца има смисла да закључају те стопе уместо да ризикују још ниже стопе са АРМ-овима.

Кредит са фиксном каматном стопом је управо оно што назив имплицира. И каматна стопа и месечна отплата су фиксни током трајања кредита. Рокови кредита се крећу између 10 и 30 година.

На крају рока кредита, главница кредита ће бити у потпуности отплаћена. То ће важити и за кредит са фиксном каматном стопом и за АРМ.

АРМс

АРМ-ови нуде фиксну каматну стопу за одређени временски период. Типични почетни рокови су три године, пет година, седам година и 10 година. Након почетног периода са фиксном каматном стопом, зајам ће постати једногодишњи подесиви, при чему ће се стопа мењати скоро сваке године.

Каматне стопе на АРМ се заснивају на уобичајеном индексу, као што је једногодишњи запис америчког трезора или шестомесечни ЛИБОР. Зајмодавац ће затим додати маржу (процентне поене) индексу да би произвео каматну стопу на којој ће се заснивати будуће промене стопе.

На пример, ако је принос на једногодишње државне записе САД 1,00% у тренутку прилагођавања, а маржа 1,50%, ваша каматна стопа ће се поново поставити на 2,5%. Та стопа ће бити добра током једне године и биће поново прилагођена користећи исту формулу као и датум следећег прилагођавања.

АРМ ограничења каматне стопе

На срећу, АРМ-ови имају ограничења стопа која ограничавају колико висока стопа може да буде за било које појединачно прилагођавање, или чак током трајања кредита.

Уобичајена структура капице је 5/2/5. Сваки број представља максимални проценат за који се потпуно индексирана стопа (индекс плус маржа) може прилагодити у тренутку прилагођавања.

Први број значи да се стопа не може повећати за више од 5% изнад ваше првобитне каматне стопе за почетну промену стопе. Ако је ваша првобитна стопа 2,50%, највећи износ који зајмодавац може повећати је 7,50%.

Други број (2 или 2%) је највише што стопа може да се промени при наредним прилагођавањима. Ако је ваша почетна стопа 2,50% и она се повећава на 3,50% при првом прилагођавању, али онда скочи на 7,5% при другом прилагођавању, највиша стопа коју ћете платити је 5,50%. То је стопа од 3,50% плус 2%.

Трећи број у низу представља највише што каматна стопа може да порасте током трајања кредита. У горњем примеру, то је 5%. То значи да ако је ваша почетна стопа 2,50%, највиша стопа коју можете наплатити током трајања кредита је 7,50%, без обзира на то колико су високе каматне стопе.

Ако сте заинтересовани да узмете АРМ, обавезно се упознајте са ограничењима каматних стопа повезаних са кредитом. Зајмодавац вам то мора открити у тренутку подношења пријаве, али ће то такође бити укључено у завршне документе. Затражите документе који конкретно указују на распоред капица на вашем АРМ-у пре него што потпишете било какву папирологију. Када се зајам затвори, структура горње границе се не може мењати.

Када би требало да користите хипотеку са фиксном каматном стопом у односу на друге врсте?

Кредити са фиксном каматном стопом су обично бољи избор када планирате да останете у кући дуги низ година. Ако очекујете да ће тренутни дом бити ваш „заувек дом“ или очекујете да ћете тамо бити најмање 10 година, хипотека са фиксном каматном стопом је обично најбоља опција. Обезбедиће заштиту стопа и плаћања без обзира на то шта се дешава са каматним стопама. А ако каматне стопе падну након што узмете зајам, увек можете рефинансирати да бисте искористили нижу стопу.

Хипотека са фиксном каматном стопом се такође препоручује ако желите да смањите ризик власништва куће. Инхерентни недостатак АРМ-а је тај што се стопа може повећати, можда довољно да угрози вашу способност да останете у кући. Ако вас то брине, изаберите хипотеку са фиксном каматном стопом.

На исти начин, хипотеке са фиксном каматном стопом су генерално бољи избор за купце куће први пут. Они пружају већу предвидљивост и елиминишу потенцијални шок каматних стопа који долази са АРМ-овима.

Међутим, с обзиром на то да су каматне стопе тренутно на историјски најнижим нивоима, има смисла да се сада закључа фиксна стопа. Иако је увек могуће да ће каматне стопе у будућности бити још ниже, тешко да је то гарантовано. И кад год је нешто на историјском ниском нивоу, вероватноћа даљег пада је много мања.

Када треба да користите АРМ?

АРМ је најбоље користити када очекујете да ћете остати у свом дому не дуже од периода зајма са фиксном каматном стопом. На пример, ако очекујете да ћете живети у кући наредних пет година, можда ћете бити задовољни са 5-годишњим АРМ-ом. Вероватно ћете се иселити из куће пре него што дође до првог прилагођавања каматне стопе.

Наравно, највећи једини разлог зашто уопште узимате АРМ је предност у каматној стопи. На пример, ако је АРМ имао каматну стопу пуна два процентна поена нижу од оне зајма са фиксном каматном стопом, штедња у почетним годинама могла би оправдати ризик прилагођавања стопе.

Нажалост, разлика између АРМ-а и хипотека са фиксном каматном стопом није ни близу тако висока. То у великој мери објашњава зашто АРМ сада представљају веома мали проценат свих узетих хипотека.

Где добити праву врсту хипотеке

Постоји много институција у којима можете добити хипотеку, било конвенционалну, ФХА, ВА или Јумбо. Али ако немате омиљену банку или кредитну унију, велики национални хипотекарни зајмодавци су одличан избор.

Роцкет Мортгаге је онлајн лице Куицкен Лоанс-а, највећег хипотекарног зајмодавца у земљи. Они пружају све врсте хипотекарних кредита, али раде у потпуности на мрежи, поједностављујући и убрзавајући процес подношења захтева.

лоанДепот је такође зајмодавац широм земље, који нуди конвенционалне, Јумбо, ФХА и ВА кредите. Слично као код Роцкет Мортгаге, они нуде свеобухватну апликацију за убрзање процеса подношења захтева за кредит.

Ветеранс Унитед је најбољи избор за ветеране и активна војна лица која траже ВА хипотеке. Као највећи ВА хипотекарни зајмодавац у земљи, они се специјализују за врсту кредита и чак нуде мрежу агената за некретнине прилагођене ВА како би вам помогли да пронађете дом и да се крећете кроз процес затварања.

Веродостојан је тржиште хипотекарних кредита на мрежи које пружа прилику да добијете квоте стопа од неколико зајмодаваца. За неколико минута попунићете кратку онлајн апликацију и добити више понуда које можете изабрати. То ће елиминисати потребу за добијањем цитата од појединачних зајмодаваца један по један.