Повратне хипотеке су постале све популарније у последњих неколико година, због комбинације фактора. Поред повећања вредности имовине и виших трошкова живота, милиони старијих особа са фиксним примањима желе да остану у својим домовима.
Десетине зајмодаваца учествују у програмима обрнуте хипотеке, који се често оглашавају на телевизији, радију и на мрежи. Али шта је обрнута хипотека, како функционише обрнута хипотека и да ли је обрнута хипотека права за вас?
Преглед садржаја
- Шта је повратна хипотека и како функционише?
- Захтеви зајмопримца
- Проперти Рекуирементс
- Аге Рекуирементс
- Дистрибуција прихода
- Предности повратне хипотеке
- Повратне хипотеке елиминишу вашу месечну отплату главнице и камата
- Повратне хипотеке могу да обезбеде додатни новац или додатни приход
- Не постоје пореске последице за повратно повлачење хипотекарног капитала
- Можда је то најбољи начин да останете у кући
- Нећете изгубити свој дом ако вредност падне
- Недостаци повратне хипотеке
- Смањење капитала у вашем дому
- Износ кредита је ограничен сопственим капиталом
- Повратне хипотеке имају високе трошкове затварања
- И даље морате да плаћате порез на имовину, поправке осигурања и одржавање
- Обрнуте хипотеке имају услов о старости
- Да ли треба да узмете обрнуту хипотеку?
Шта је повратна хипотека и како функционише?
Реверзна хипотека је посебан програм који се нуди преко Федералне стамбене администрације (ФХА). Технички израз за обрнуту хипотеку је Хипотеке за конверзију стамбеног капитала или скраћено ХЕЦМ. Они су дизајнирани да помогну старијим власницима кућа да приступе капиталу у својим домовима без стварања одговарајуће месечне уплате.
Термин „обрнуто“ односи се на само плаћање. Уместо да врши месечна плаћања зајма, зајмопримац може да прима месечне уплате од зајмодавца. Ово омогућава старијим власницима кућа да приступе капиталу у својим домовима без преузимања традиционалне хипотеке и услова њене отплате.
Захтеви зајмопримца
Да бисте се квалификовали за повратну хипотеку, морате испунити одређене веома специфични програмски захтеви:
Морате имати најмање 62 године.
Дом за који ће бити обезбеђена обрнута хипотека биће у власништву власника као ваше главно пребивалиште.
Морате имати значајан капитал у кући; што више капитала имате, више новца ћете моћи да приступите.
Не можете каснити са било којим дугом према савезној влади.
Када узмете зајам, морате бити у могућности да у потпуности управљате плаћањима пореза на имовину, осигурања, комуналних услуга и поправки и одржавања.
Од вас ће се тражити да учествујете у сесији информисања потрошача од саветника који је одобрио ФХА.
Проперти Рекуирементс
Имовина мора бити самостојећа кућа од 1 до 4 породице или кондоминијум који је одобрио ФХА или фабрички дом. Максималне износе кредита утврђује и ажурира Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА). За 2021., максимум се може кретати између 548.250 и 822.375 долара. Тачан износ ће зависити од округа у којем се дом налази, као и од броја стамбених јединица које укључује.
Али тачно колико можете да позајмите зависиће и од комбинације капитала који имате у свом дому и ваших година у тренутку подношења захтева.
Ваш капитал је одређен процењеном вредношћу куће, умањеном за постојеће дугове према њој.
Аге Рекуирементс
ФХА не објављује одређене проценте капитала у вези са годинама за износе кредита. Али што сте старији, то је већи проценат капитала којем можете приступити из куће. На пример, можда ћете моћи да приступите 50% капитала у вашем дому са 62 године, а до 80% може бити доступно ако имате 80 или више година.
Дистрибуција прихода
Након одобрења за повратну хипотеку, имаћете опцију да успоставите кредитну линију којој можете да приступите по потреби или да примате редовне месечне месечне уплате.
Месечне уплате могу бити или за одређени временски период или у једнаким месечним уплатама. Најмање један зајмопримац мора наставити да живи у кући као главном пребивалишту.
Предности повратне хипотеке
Повратне хипотеке елиминишу вашу месечну отплату главнице и камата
Још једном, ово је основни концепт обрнуте хипотеке. Уместо да врши месечна плаћања зајмодавцу, зајмопримац прима месечне уплате (или приступ кредитној линији против куће) у одређеном временском периоду.
И даље ћете бити одговорни за плаћање других трошкова у вези са одржавањем и одржавањем вашег дома. Али нећете бити одговорни за плаћање месечне главнице и камате зајмодавцу на начин на који бисте то учинили да сте радили традиционално рефинансирање.
Ако тренутно имате отплату главнице и камате на постојећу прву хипотеку, вратите назад хипотека може учинити да ово плаћање нестане ако износ обрнуте хипотеке премашује стање вашег тренутног хипотека.
Повратне хипотеке могу да обезбеде додатни новац или додатни приход
Један од примарних разлога зашто старији власници кућа бирају обрнуте хипотеке је приступ капиталу у имовини. Традиционално рефинансирање хипотеке има недостатак стварања нове и веће месечне уплате. Ово неће бити случај са обрнутом хипотеком.
Можете приступити приходима зајма путем кредитне линије капитала и имати средства спремна и доступна кад год вам затребају.
Алтернативно, можете одабрати да примате приход у облику месечних плаћања. На овај начин ћете створити додатни ток прихода из свог дома.
Овај додатни ток прихода често омогућава старијим особама да наставе да живе у својим домовима чак и када месечни приходи не покривају у потпуности трошкове живота.
Не постоје пореске последице за повратно повлачење хипотекарног капитала
Новац из повратне хипотеке може постати извор неопорезивог прихода. Пошто су приходи од зајма аванс домаћег капитала, они се не сматрају приходом, па стога нису опорезиви.
Ово је за разлику од других стратегија за генерисање прихода или приступ готовини. На пример, ако продајете акције које се држе на опорезивом рачуну, мораћете да платите порез на капиталну добит.
Слично томе, ако узмете дистрибуцију из пензионог плана заштићеног од пореза, те расподеле могу бити опорезиве као обичан приход. Повлачење велике суме би вас чак могло ставити у виши порески разред.
Обратна хипотека обезбеђује исти новац без смањења прихода за порезе.
Можда је то најбољи начин да останете у кући
Ако имате фиксни приход попут многих старијих особа, можда нећете пратити трошкове живота. Додатни приход од обрнуте хипотеке може вам омогућити да останете у свом дому, чак и са фиксним приходом.
Нећете изгубити свој дом ако вредност падне
Са обрнутом хипотеком, нема претње да ћете изгубити дом ако вредност имовине падне испод хипотекарног биланса. Можете наставити да живите у кући до краја живота.
Ни зајмодавац вас не може натерати да превремено отплатите зајам.
Можда је чак могуће да рефинансирате постојећу обрнуту хипотеку. Ако се вредност имовине значајно повећа, имаћете приступ већем проценту капитала у кући.
Други сценарији у којима бисте могли да се квалификујете за рефинансирање хипотеке: постоји значајан пад каматних стопа; постоји повећање максималног дозвољеног износа хипотеке; желите да претворите хипотеку са подесивом стопом у фиксну стопу, или; ако треба да промените зајмопримца на кредиту.
Недостаци повратне хипотеке
Смањење капитала у вашем дому
Обратна хипотека вам даје приступ капиталу у вашем дому, слично као традиционално рефинансирање хипотеке. Лоша страна је у томе што ћете у будућности имати мање капитала ако вам затреба у друге сврхе.
На пример, рецимо да одлучите да се касније преселите у други дом. Смањена количина кућног капитала значи мање опција за пресељење у нови дом или другу локацију.
Износ кредита је ограничен сопственим капиталом
Власнички капитал који имате у свом дому је значајан фактор у одређивању колико можете да позајмите. Недовољан капитал ће значити или мање прихода или ће чак бити одбијен за зајам.
На пример, рецимо да имате 62 године, ваш дом вреди 400.000 долара, а ваша тренутна хипотека износи 250.000 долара. Са максималним износом зајма од 200.000 долара, нећете моћи да довршите рефинансирање. У овој ситуацији, стање ваше тренутне хипотеке премашује максимално дозвољени износ повратне хипотеке у доби од 62 године.
У следећем примеру, приходи од повратне хипотеке могу бити недовољни, чак и ако се квалификујете.
Рецимо да дугујете 150.000 долара за своју кућу од 400.000 долара. Можете позајмити 50% или 200.000 долара. Али нето приход ће бити само 50.000 долара (200.000 долара мање од 150.000 долара за отплату постојеће хипотеке).
У зависности од сврхе обрнуте хипотеке, 50.000 долара можда неће бити довољно.
Повратне хипотеке имају високе трошкове затварања
Сваки пут када узмете нову прву хипотеку за свој дом, сносићете трошкове затварања. Ти трошкови затварања ће смањити приходе које ћете добити од новог зајма. Али због јединствене природе обрнутих хипотека, ти трошкови затварања су већи него код традиционалних рефинансирања.
Трошкови затварања код традиционалног рефинансирања хипотеке крећу се између 2% и 3% износа кредита. Трошкови затварања повратне хипотеке лако прелазе 4%, почевши од премије хипотекарног осигурања ФХА или МИП-а. МИП је накнада коју ћете платити ФХА за осигурање зајмодавцу за давање зајма.
Од вас ће се тражити да платите авансна накнада од 2% од износа нове хипотеке. Поред тога, постоји и годишњи МИП једнак 0,50% неизмиреног стања кредита. Ако је износ вашег кредита 200.000 УСД, годишња премија ће бити 1.000 УСД (200.000 УСД Кс 0,50%). У овом сценарију, он додаје око 83 УСД месечно на цену кредита, смањујући ваш месечни приход од кредита.
Постоји и накнада за почетак. Зајмодавци могу наплатити већу од 2.500 долара, или 2% од првих 200.000 долара од вредности куће, плус 1% вредности изнад 200.000 долара. То значи да зајмодавац може да наплати чак 4.000 долара (2%) од износа зајма од 200.000 долара.
Додатне накнаде се плаћају странама укљученим у давање кредита. То укључује накнаде за власништво, процену, снимање и накнаде за анкетирање, да споменемо само неке.
И даље морате да плаћате порез на имовину, поправке осигурања и одржавање
Иако нема месечних плаћања за обрнуту хипотеку, и даље морате да покријете друге трошкове власништва куће. То укључује порезе на имовину, осигурање власника куће, комуналије и трошкове поправке и одржавања имовине.
Иако имате обрнуту хипотеку, могуће је изгубити дом због неплаћања пореза на некретнине.
Обрнуте хипотеке имају услов о старости
Обрнуте хипотеке су доступне само власницима кућа који испуњавају услове старости од 62 године или више. Ако још нисте достигли то доба, повратна хипотека није опција.
Чак и ако се квалификујете, износ који можете да позајмите биће заснован на вашим годинама у тренутку подношења пријаве. Што сте млађи, мањи је проценат капитала који ћете моћи да позајмите против куће.
Из тог разлога, обрнуте хипотеке обично најбоље функционишу за зајмопримце у њиховим 70-им или 80-им годинама. У том узрасту, можете да приступите већем капиталу, што повећава вероватноћу да ће зајам задовољити ваше финансијске потребе.
Да ли треба да узмете обрнуту хипотеку?
Обрнута хипотека је компликована због вишеструких одредби којих морате бити свесни пре него што се пријавите.
Требало би да почнете тако што ћете проценити шта очекујете да ће повратна хипотека учинити за вас. Да ли ће то првенствено бити приступ готовини у вашем дому или да вам обезбеди стални ток прихода? У оба случаја, да ли имате довољно капитала у кући да задовољите ту потребу?
Такође морате узети у обзир дугорочне импликације. На пример, можда ћете желети да се преселите у будућности, можда да бисте живели ближе својој деци. У том случају, обрнута хипотека може умањити ваш капитал довољно да учини потез непрактичним.
Пре него што узмете обрнуту хипотеку, будите сигурни да сте свесни свега што је укључено. А када то учините, требало би да озбиљно размислите о расправи о предлогу са адвокатом, ЦПА или финансијским планером. Пошто се баве обрнутим хипотекама, можда ће моћи да вас посаветују о најбољем поступку.