Ово је гостујући пост Ханка Цолемана који на свом блогу пише о личним финансијама, улагању и пензији Питања и одговори о новцу. Ханк дели своју причу о томе како су он и његова жена одлучили да постану газде.
Рећи ћу вам да не знам ништа о овој теми, па бих охрабрио свакога ко то разматра прво прочитајте ово пре него што постанете станодавац. Знам да постоје предности и недостаци да постанете станодавац, па одважите све своје могућности пре него што зароните. Уђи Ханк ...
М.све корпорације у Америци захтевају од својих запослених да се селе толико често да би им омогућиле напредовање у каријери, нове могућности и изазове како напредују.
Ни мој послодавац није другачији и недавно ми је рекао за предстојећи потез.
Као и многи Американци, суочен сам са застрашујућим избором.
Да ли покушавам да продам своју кућу или постанем оклевајући станодавац?
Забринутост због губитка великих сума новца или капитала један је од највећих страхова за већину власника кућа са предстојећим потезом. Желео сам да поделим са вама део размишљања моје породице о томе како смо одлучили да по први пут постанемо станодавци уместо да продајемо.
То није била лака одлука, а свачија ситуација је другачија. Морате на то гледати готово као на посао и одмерити трошкове и користи ваше одлуке пре него што направите корак.
Недостатак продаје наше куће
Продаја наше куће има неколико недостатака. Иако моја супруга и ја живимо у делу земље који није доживео драматичан пад вредности некретнина, нисмо приметили ни вредност наше куће. Могли бисмо продати своју кућу по приближно истој цени као што смо је купили четири године раније. Прави проблем са тим сценаријем је то што је то драматично тржиште купаца када је у питању куповина и продаја куће.
Купци траже све и могу поставити много захтева. Већина продаваца може очекивати да ће платити највише, ако не и све трошкове затварања за обе стране. Такође могу видети захтеве за поправљање куће или чак велика снижења цена. Покушај преговарања са купцем такође неће бити од велике користи јер још увек постоји толико кућа на тржишту. Купац у већини случајева може буквално проћи улицом и пронаћи сусретљивијег продавца који мора да се затвори у журби.
Предности бити станодавац
Можда сте себи мислили да не желите да будете станодавац. Ни ја заиста не желим да будем један и морам да се бавим проналажењем станара, исељавањем када не плате, провера кредитних извештаја, поправљање покварених тоалета, показивање моје куће потенцијалним изнајмљивачима и све остало ђубре. Зато сам унајмио компанију за управљање некретнинама да све то уради уместо мене. Али, желим да дугорочно повећам нето вредност своје породице, а поседовање некретнина чак и ако се само додаје једна кућа сваких неколико година, један је од начина да наставимо изградити богатство.
Постоје и друге финансијске користи од тога да сте станодавац, а многи људи се можда неће одмах повезати са послом. Као и сваки власник куће, станодавци уживају у многим пореским олакшицама.
У ствари, постоји више пореских олакшица за власнике некретнина за изнајмљивање него за редовне власнике кућа. Закуподавци имају право да од пореза одбију своје трошкове вођења свог новог изнајмљивања.
Можете одбити трошкове ствари као што су хонорар управника имовине, трошкови одржавања, осигурање, хипотекарне камате, гаранције за кућу и мноштво других трошкова који почињу да утичу на ваш профит.
Изнајмљивање наше куће са губитком
Чак и издавање куће са губитком може бити боља опција од продаје. Наравно, већина ових прорачуна зависи од ваше индивидуалне ситуације, ваше хипотеке, износа уплаћене аконтације и низа других фактора. За моју супругу и мене, упоредни услови за издавање куће попут наше били су 1.300 долара месечне кирије. Тренутно, наши хипотекарни, ПМИ, осигурање и порези на имовину коштају 1.350 УСД месечно.
Осим тога, одлучили смо да користимо компанију за управљање некретнинама која ће нам помоћи у изнајмљивању наше куће, а они наплаћују 10% месечне закупнине (у нашем случају 130 УСД). Дакле, одмах након тога, имамо негативан новчани ток од 180 долара који плаћамо из свог џепа сваког месеца. Али, веома сам срећан што то чиним и рећи ћу вам зашто.
Користећи калкулатор трошкова затварања, могу проценити да ће ме коштати око 14.000 УСД или више у провизијама и накнадама за посредовање у промету некретнина да продам своју кућу од 200.000 УСД. Ако губим 180 долара месечно или 2.160 долара годишње, требало би ми око шест и по година да изједначим тих 14.000 долара унапред. То је разлика између умирања хиљаду посекотина или одсецања главе једним потезом. Сачекаћу да тржиште изађе. На крају ће домаће вредности у Америци почети да се опорављају... на крају.
Баш као и вредности куће, ни станарине неће заувек остати ниске. У ствари, ренте у Америци расту из године у годину. Ништа ме не спречава да за неколико година подигнем кирију на своју кућу и касније генеришем позитиван новчани ток. Готово све је боље у мојој књизи од губитка унапред 14.000 долара и гледања како скоро сваки пени мог капитала нестаје продајом.
Према америчком Министарству рада, станарине широм Америке порасле су 2,4% из године у годину, а ти подаци нису ни прилагођени инфлацији. Само по том курсу могао бих да подигнем кирију на 1.500 долара у наредних шест година само да бих ишао у корак са временом.
На крају, ваш дом би могао постати мини пензијски фонд током пензионисања. Према тренутној стопи отплате, супрузи и мени ће се кућа исплатити захваљујући помоћи наших изнајмљивача отприлике у исто време када ћемо се повући да бисмо играли голф и живели на плажи. Чак и ако сам и даље наплаћивао 1.300 долара месечно у истој кући за 26 година, 1.170 долара након што уплатим управника имовине биће чисти профит сваког месеца право у наш џеп.
Још неколико домова са таквим пасивним приходом омогућило би ми да у потпуности заменим свој приход пре пензионисања. Иако постати станодавац није занимање из снова коме сви теже, то није нешто што треба потпуно одбацити пре него што и размислите о томе. Постоје велике могућности да изаберете нешто друго осим да једноставно продате свој дом, учините велики финансијски ударац и наставите даље.
Предности Против постајања станодавца
Свачија ситуација је другачија. Неки људи напредују када су сами свој станодавац, проналазе станаре и згодни су са чекићем. Неки људи по сваку цену желе да изађу из куће или подручја и не смета им да поједу трошкове затварања како би то учинили. Свако мора да донесе сопствене изборе у најбољем интересу своје породице, али хтео сам свима да кажем да не би требало да се осећају као да су у ћошку.
Постоје и друге опције уместо да једноставно подлегнете спознаји да морате да изгубите новац да бисте се преселили у нови дом или нови град. Све што је потребно у вашој ситуацији је мало анализе трошкова и користи о томе који је поступак исправан за вас и вашу породицу.
Ханк Цолеман је тренутно официр америчке војске, а своје слободно време проводи и као писац финансија који је много писао за многе финансијске веб странице и публикације поред свог блога, Питања и одговори о новцу. Ханк је магистрирао финансије, дипломирао лично финансијско планирање, а тренутно студира и стално одлаже полагање испита за сертификованог финансијског планера. Његов сан је да се једног дана повуче из војске, отвори своју фирму за финансијско планирање и покуша да буде попут свог ЦФП® Идола, Јеффа Росеа.