Моја прва некретнина за изнајмљивање: Није велика инвестиција

Ажурирање: Испоставило се да је ова некретнина за изнајмљивање заиста сјајна инвестиција. Слободна радна места су укинута, закупнина је повећана за 100 долара, а постојали су минимални трошкови везани за поправке и одржавање. Погледајте моју тренутну анализу новчаних токова овде приказује приносе од око 10% (чак и са укљученим уплатама главнице).

Тражите своју прву некретнину за изнајмљивање? Погледајте наше Како пронаћи некретнине за изнајмљивање водич или започните претрагу имовине на Роофстоцк -у.

Претходно ажурирање: Неки су предложили да уклоним главницу из овог расхода јер ми се то враћа у облику капитала. Главница је у просеку 207 УСД месечно у 2012. години, што чини моје укупне годишње трошкове 17.940 УСД - 2484 УСД = 15.456 УСД. Ово би произвело повраћај од 10% са стопом слободних радних места 0%. Да ли је ово одговарајући начин за израчунавање приноса?

Да ли сте заинтересовани за поседовање некретнине за изнајмљивање коју желите да креирате додатни ток готовине?

Па, пратите ме у наредних неколико недеља и месеци и гледајте ме како чиним све почетничке грешке уместо вас.

Званично сам власник некретнине за изнајмљивање. Ево статистике о мојој јединици за изнајмљивање:

• Градска кућа од 2182 квадратних метара
• 3 спаваће собе и 2,5 купатила
• Изграђена 2007
• Одличан школски округ

Ова некретнина има много ствари: добре школе, низак ниво криминала, обиље послова, брз приступ куповини, образовању и граду. То је такође градска кућа па би одржавање било само изнутра.

Куповина

Ништа превише узбудљиво у вези куповине нашег најма. То је заправо наш стари дом. Управо смо купили ново место и одлучили смо се за то задржите ову некретнину за изнајмљивање. Купили смо ову некретнину за изнајмљивање у 2007. за 205.000, спуштајући 20%. Ми рефинансирано у августу 2011 назад на 30 година по новој стопи од 4,875%. Тренутни износ исплате је 156.004,31. Зиллов.цом вреднује некретнину на 197.800 долара. Стога бисте могли рећи да тренутно имам 41 796 долара уложених у ову некретнину.

Погрешно правило 1%

Добро правило при процени ваше прве некретнине за изнајмљивање је да видите да ли испуњава правило 1%. Значи, да ли је цена коју можете изнајмити за сваки месец једнака најмање 1% од купопродајне цене имовине. За многе професионалце у области некретнина ово је начин да брзо знају да ли ће некретнина моћи да произведе позитиван ток готовине сваке године.

Користећи ово правило, моја јединица је купљена за 205.000 УСД и требало би да буде у могућности да је изнајми за 2050 УСД месечно. Нажалост, не могу да га изнајмим за толико. Требало би да могу да добијем 1750 долара месечно, или 0,85%. Ово није лоше, али ми даје до знања да би могло бити близу да ли могу да уновчим ову имовину. Неки су предложили да је 0,7% апсолутна гранична тачка при почетној процени својстава.

Шта је са повратком?

Што се тиче очекиваног поврата, прво улагање у некретнине ће га затворити. Некретнина би требало да се изнајми за 1750 долара на основу онога што видим са сличним јединицама у суседству.

Бруто приход од закупа

Најам - 1.750 долара

• к 10,5 месеци (10% слободног радног места) = 18,375 УСД

Алтернативне стопе слободних радних места

• к 11 месеци (7,5% слободног радног места) = 19,250 УСД
• к 12 месеци (0% слободног радног места) = 21.000 УСД

Трошкови

• Хипотека - 842 долара
• Порез на имовину - 353 долара
• ХОА - 175 долара
• Осигурање 25 долара
• Поправка и одржавање 100 УСД*

• Укупно = 1495 УСД

• к 12 месеци = 17.940 УСД

*Накнаде за ХОА укључују негу травњака и спољне структурне поправке.

Нето приход од закупа

Сада одузмимо наше трошкове од бруто прихода и утврдимо наш нето приход и потенцијални поврат улагања.

Годишњи нето приход од закупа = 18.375 УСД - 17.940 УСД = 435 УСД

• Повратак на улагање = 435 УСД / 41.796 УСД (готовина уложена у закуп) = 1,04%

Алтернативне стопе слободних радних места

• Повратак са слободним местом од 7,5% = 1310 УСД / 41 796 УСД = 3,13%
• Повратак са 0% слободног места = 2060 УСД / 41.796 УСД = 4,93%

На основу тих бројева изгледа да бих у првој години могао зарадити од 400 до 2000 долара. Поврат би могао бити гори, али је прилично лош с обзиром на новац који сам у њега везао, дуг који носим и количину времена које користим за управљање њиме. Поврат се не приближава 10% које је предложио Јим Рандел у својој књизи о инвестиционе некретнине.

Алтернативно, могао бих узети 41.796 долара и зарадити 1,25% на ФДИЦ -овом осигураном онлине штедном рачуну тренутно. Такође бих могао да га узмем и уложим на тржиште и добијем много већи повраћај без напора.

Закључак је да чак и ако ова некретнина има највећи потенцијал (тј. Нема великих поправки и нема дугих слободних радних места), то ипак није тако велики поврат мог новца. Имам потенцијалну захвалност да се радујем једном, али то је можда само сан.

Претпостављам да бих могао да подигнем цену закупа на 1800 УСД, али то би само умањило додатних 500 УСД и вероватно би ми повећало време за упражњено место.

Шта мислите, момци и девојке? Да ли треба да задржим имовину за ову врсту поврата? Да ли ми нешто недостаје? Могу ли некако повећати принос на имовину (било додавањем вредности или повећањем полуге)?

Најам колекције	Бесплатни АЦХ 2,99 УСД Екпресс Паи	2 УСД АЦХ такса 3,5% накнаде за кредитну или дебитну картицу	.050 УСД ЕФТ плаћања 2,75% накнаде за кредитну картицу
Време депозита	4-5 дана АЦХ 3 дана Екпресс	3 дана	1-2 дана
Ограничите делимична плаћања	Крај закупа	да	да
Више рачуна депозита	да	да	Да, за додатну накнаду
Ауто Касне таксе	Фикед	Фиксно или %	Фикед
Бацкгроунд Цхецк	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Основни преглед: 15 УСД Премиум: 18 долара
Провера кредита	$24.99-$39.99	$35	Део скрининга (горе)
Дигитал Леасе	Не	Део плаћених планова	На располагању
Осигурање закупца	На располагању	На располагању	На располагању
Започните са Цоси	Отворите налог бесплатно	Покрените бесплатну пробну верзију са компанијом Буилдиум

О Пхилипу Таилору, ЦПА

Пхилип Таилор, звани "ПТ", је ЦПА, блогер, подцастер, супруг и отац троје деце. ПТ је такође оснивач и извршни директор конференције и сајма индустрије личних финансија, ФинЦон.

Он је створио Парт-Тиме Монеи® још 2007. како би поделио своје савете о новцу, сматрао себе одговорним (док отплатити више од 75 хиљада долара дуга) и упознати друге страствене у преласку на финансијске независност.