Каматне стопе су најниже у последње време. За штедише и инвеститоре у дивиденде, ниске краткорочне стопе значе мање исплате. Многи инвеститори у потрази за високо приносним дивидендама окренули су се хипотекарним РЕИТ-овима. Шта су они и треба ли улагати у мРЕИТс?
У овом водичу:
Шта су хипотекарни инвестицијски фондови за некретнине (мРЕИТс)?
Хипотекарни инвестицијски фондови за некретнине (мРЕИТс) су врста финансијског капитала. Ови фондови улажу на тржиште станова. Они стварају и купују хипотекарне хартије од вредности и сродну имовину. Већина мРЕИТ -ова регистрована је код Америчка комисија за хартије од вредности (СЕЦ). СЕЦ захтева од њих да објаве финансијске извештаје ради прегледа од стране инвеститора и аналитичара.
Као РЕИТ, ови субјекти морају испунити строге критеријуме. То укључује улагање најмање 75% своје имовине у некретнине, не више од 50% у власништву пет акционара и исплату најмање 90% опорезивог прихода акционарима.
У шта мРЕИТ улаже?
Хипотекарни РЕИТ -ови не поседују некретнине као што имају РЕИТ -ови капитала. Они остварују приход од прихода од изнајмљивања. Али мРЕИТ улажу у хипотеке и хипотекарне хартије од вредности. Они профитирају од распона између краткорочних каматних стопа на позајмице и дугорочних хипотекарних камата.
На пример, рецимо да је мРЕИТ прикупио 3 милијарде долара у капиталу инвеститора. И позајмљује додатних 5 милијарди долара уз 2% камате. Са ових 8 милијарди долара купује хипотеке које плаћају камате од 3,5%. Распон (разлика) између позајмљеног износа и примљеног прихода је 1,5%.
Агенција вс. Неагенцијске и стамбене вс. Комерцијални - у чему је разлика?
Постоји неколико врста мРЕИТ -а и различити начини улагања у њих. Два главна типа су стамбени и пословни, категорисани према врстама некретнина које подржавају хипотеке у власништву РЕИТ -а.
Унутар тих типова, већина мРЕИТ-а улаже или у агенцију или у агенцију или у мешавину ова два.
- Хипотеке агенција подржавају савезна влада (нпр. кредити ФХА и ВА) и имају минималан ризик неизвршења обавеза.
- Хипотеке које нису посредничке (на пример, конвенционални и велики хипотекарни кредити) подржани су личним финансијским средствима (кредит и приход) зајмопримаца и могли би да носе већи ризик. Али обично вам је потребан виши кредитни резултат и приход да бисте се квалификовали за ове врсте кредита, тако да би ризик неплаћања могао бити и низак за ове хипотеке које нису посредничке агенције.
Можете уложити у мРЕИТс до куповине акција у РЕИТ -у себе или куповином берзанског фонда (ЕТФ) који држи РЕИТ.
Сазнајте више:Улагање у ЕТФ 101
МРЕИТ Инвестициони ризици
Два главна ризика који утичу на добит улагача мРЕИТ су нестабилност каматних стопа и отплата кредита од хипотекарних зајмопримаца.
1. Каматни ризик
Велики ризик за све инвеститоре РЕИТ -а су осцилације каматних стопа. Типично, као каматне стопе ићи горе, РЕИТ цене падати. Овај ефекат је посебно преувеличан код мРЕИТ -ова. Они зарађују на распону између краткорочних и дугорочних каматних стопа. А када се краткорочна стопа подигне, мРЕИТ зарађује мање на спреду.
На пример, ако је дугорочна фиксна стопа 3,5%, а краткорочна стопа задуживања повећана са 2% на 2,5%, спред се смањује са 1,5% на 1%. Ово се преводи у велики пад профита за мРЕИТ.
Будуће финансирање такође постаје скупље када камате расту. Ово смањује вредност кредита који се већ налазе у књигама РЕИТ -а.
2. Ризик превремене отплате
Али ан каматна стопа кап може бити погубно за стамбене мРЕИТ -ове. Када стопе падну, многи власници кућа рефинансирају своје кредите. И стамбени хипотекарни кредити обично се ослањају на власнике хипотеке да отплаћују зајам по фиксној стопи током читавог периода трајања хипотеке од 15 или 30 година. Када власник куће изврши рефинансирање, они отплаћују кредит раније и плаћања камата престају да теку у мРЕИТ.
Комерцијални мРЕИТ -ови су мање погођени ризиком плаћања унапријед када стопе падну. У ствари, пад каматних стопа користи комерцијалним мРЕИТ -овима, јер су они обично осигурани кредитима са променљивом каматном стопом. Плаћене камате расту са повећањем стопа. Комерцијални мРЕИТ -ови такође обично пружају већи принос од мРЕИТ -ова за становање. То је зато што су зајмопримци у комерцијалним зајмовима обично већи кредитни ризик од власника стамбених кућа.
Типично, менаџери мРЕИТ -а имају софистициране стратегије заштите како би умањили флуктуације каматних стопа и ризик отплате унапред.
У које су најбоље мРЕИТ -ове за улагање?
Тренутно постоји више од 40 мРЕИТ -ова. А дивидендни приноси се крећу од 1,9% до 13,36%. Прва три патуљка су сва друга по величини.
- Аннали Цапитал Манагемент Инц. (НЛИ) је мРЕИТ велике капе са а тржишна капитализација (тржишна капитализација) од 12 милијарди долара и а однос цене и зараде (П/Е) од 2,77 закључно са 29. јулом 2021. Аннали улаже првенствено у нискоризичне стамбене хипотекарне хартије од вредности које су федерално осигуране од Фанние Мае (ФНМА), Фреддие Мац (ФМЦЦ) или Гинние Мае. Анналијев тренутни дивидендни принос износи 10,39%, што је завидно с обзиром на ниски кредитни ризик који улагачи уживају.
- АГНЦ Инвестмент Цорп (АГНЦ), иако се сматра средњим капиталом, још је један велики играч са тржишном капитализацијом од 8,5 милијарди долара и проценом вредности од 4,62. Има слично стратегија улагања држања хипотекарних стамбених хипотека. Тренутни дивидендни принос износи 8,90%.
- Старвоод Проперти Труст Инц (СТВД) је трећи по величини. Старвоод улаже у стварање комерцијалних хипотека. Са тржишном капитализацијом од 7,6 милијарди долара и тренутним дивидендним приносом од 7%, ова средња капитализација велики је играч на тржишту мРЕИТ.
Најбољи мРЕИТ ЕТФ -ови за улагање
Други начин улагања је помоћу мРЕИТ ЕТФ -ова. Они настоје да што је могуће ближе реплицирају укупну цену и учинак мРЕИТ -а.
- Сцхваб УС РЕИТ ЕТФ (СЦХХ) велики је играч међу овим ЕТФ -овима. Фонд је хибрид и капитала и мРЕИТ-а, као и комерцијалних и стамбених хипотекарних улагања у сигурност. Десет водећих фондова фонда чини више од 40% фонда и има принос од 2,11%.
- ВанЕцк Вецторс хипотека РЕИТ приход ЕТФ (МОРТ) је мањи ЕТФ са бољим приносом. Поседује 25 имовине и тренутно даје скоро 7%.
Да ли треба да инвестирате у мРЕИТ?
Улагање је веома лични подухват који је прилагођен Толеранција ризика, улагање циљева, префериране стратегије и други фактори. Инвестициони саветници, који се могу пронаћи користећи услуге као што су Паладин Регистри или Фацет Веалтх, препоручују правилну расподелу имовине. Ово укључује додавање неких улагања у некретнине у ваш укупни портфолио. мРЕИТс су згодан начин за додавање изложености некретнина у било који портфељ. Али постоје предности и недостаци улагања у мРЕИТ.
Прос
- Пасивно улагање у некретнине. РЕИТ -ови су добар начин за пасивно улагање у некретнине. Традиционално улагање у некретнине - куповина физичке имовине - укључује стручност и искуство да бисте били успешни. Али поседовање акција РЕИТ -а не захтева да имате чекић или сами управљате имовином.
- Ликвидност. Већина мРЕИТ -а се тргује на берзама и лако се могу купити и продати. Ово вам даје разноликост некретнина са ликвидношћу власничких акција.
- Дивиденде високог приноса. СЕЦ захтева од РЕИТ -а да исплате 90% свог прихода акционарима. Дакле, њихове дивиденде имају тенденцију да буду веће од већине акција С&П 500 или Насдак -а. Висок принос једна је од предности инвеститора мРЕИТ -ова.
Цонс
- Ризик улагања. Све инвестиције имају ризик. Ризици мРЕИТ -а су јединствени, а главни су флуктуације каматних стопа које могу негативно утицати на профитабилност на два претходно описана начина.
- Потенцијал за веће порезе. Пре улагања размотрите потенцијалне пореске обавезе које РЕИТ -ови могу створити. Неке дивиденде РЕИТ -а опорезују се вишом стопом од дивиденди на дионице јер не задовољавају дефиницију ИРС -а квалификоване дивиденде. Дакле, ваше дивиденде се могу опорезивати по вишој стопи редовног прихода, а не по нижој Порез на капиталну добит стопа.
Последње мисли
Многи инвеститори користе РЕИТ за додавање диверзификација некретнина у своје портфеље, а да сами не поседују никакву некретнину. Купљени и продати на великим берзама, РЕИТ -ови нуде ликвидност. Хипотекарни РЕИТ-ови обично исплаћују дивиденде веће од просека. Они привлаче инвеститоре због овог дугачког растезања америчке економије која се суочава са нижим каматама од нормалних.
Хипотекарни РЕИТ-ови-јединствена врста поверења за улагање у некретнине-улажу у хипотеке и хипотекарне хартије од вредности. Они профитирају на распону између краткорочних каматних стопа на позајмице и дугорочних хипотекарних камата. МРЕИТ не поседује физичку некретнину па није подложан истим ризицима РЕИТ -а који улажу у комерцијалне и стамбене некретнине. Главни ризик улагања са којим се мРЕИТ -ови суочавају је неизвесност стабилности каматних стопа.