Najemnina vs. razprava o nakupu stanovanja je v teku in zdi se, da narašča in pada z vrednostjo nepremičnine.
Ker so cene stanovanj na rekordni ravni, je razprava pomembna že pred vsemi dnevi.
To še posebej velja na dragih trgih, kjer so cene stanovanj dosegle izcedek iz nosu in bodo zahtevale velika finančna vlaganja-če je to sploh mogoče.
Najprej najprej: Kje živite Številke v najemnini vs. Odločitev o nakupu
Ne bi smelo biti presenečenje, da ima geografija pomembno vlogo pri najemnini vs. kupiti dom odločitev.
Na nekaterih trgih z zelo visokimi cenami stanovanj ali obilico najemniških stanovanj bo najem boljša izbira. Toda v drugih, kjer so najemnine višje od običajnega plačila za hišo, nakup izstopa kot prednostna strategija.
Poročilo CNBC konec lanskega leta, Bolje je najeti kot kupiti na današnjem stanovanjskem trgu, je razkril, da je nakup stanovanja zdaj cenejši od najema le v 35% ameriških okrožij. Poročajo, da je najem boljša naložba kot nakup na 16 od 23 velikih mestnih trgov.
Metropolitanska območja, kjer je bolje najeti, so Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco in Seattle. Vendar pa je nakup v večjem delu Srednjega zahoda in severovzhoda boljši od najema, saj sta Chicago in Cleveland najboljša mesta za nakup.
San Francisco je klasičen primer. Sredina tega leta je srednja prodajna cena enodružinske hiše dosegla neverjetno 1,7 milijona dolarjev in 1,3 milijona dolarjev za stanovanja. Nakup pri teh ravneh cen pri veliki večini gospodinjstev ne pride v poštev.
Nasprotno pa je srednja cena hiše v Buffalu 115.750 USD v primerjavi s povprečno mesečno najemnino 1.100 USD. Zaradi takšnih številk je lastništvo boljša naložba kot najem, saj bo mesečno plačilo za stanovanje s povprečno ceno nižje od povprečne mesečne najemnine.
Če ne izpolnjujete pogojev za hipoteko, potem to ni pomembno
To je še eno temeljno življenjsko dejstvo, ko gre za nakup hiše.
Preprosto povedano, najemnina vs. vprašanje o nakupu doma ne velja, če se ne morete kvalificirati z hipotekarni posojilodajalec za financiranje.
To lahko vključuje več dejavnikov, med drugim:
- Nezadosten ali nestabilen dohodek.
- Slaba kreditna zgodovina.
- Prekomerni stanovanjski dolgovi in obveznosti.
- Pomanjkanje sredstev za polog.
Če upate, da boste v prihodnosti kupili stanovanje, je dobra novica, da je vsako od teh težav mogoče odpraviti v prihodnje. Trajalo bo nekaj časa, vsekakor pa je izvedljivo.
Vmes pa bomo to razpravo osredotočili na najemnino in. vprašanje o nakupu ob predpostavki, da imate finančna sredstva za nakup.
Najemnina vs. Kupite stanovanje: kaj je za vas boljše?
Obstaja veliko dejavnikov, ki vplivajo na najemnino in. odločitev o nakupu stanovanja. Tudi vsi niso povezani z denarjem.
Spodaj bomo razčlenili vsak dejavnik posebej, razpravljali o podrobnostih, kako vpliva na najem ali lastništvo, nato pa poskušali razglasiti zmagovalca v vsaki kategoriji.
Mesečno plačilo v primerjavi z Dejanski stroški
Ta je morda najbolj zapleten od vseh. Če kupite hišo za 300.000 USD, z vplačilom 60.000 USD (20%), boste potrebovali hipoteko v višini 240.000 USD. Pri 4% za 30-letno posojilo bo mesečno hipotekarno plačilo 1.145 USD. Davek na nepremičnine v višini 3.000 USD na leto bo vašemu mesečnemu plačilu dodal še 250 USD. Prav tako bi morali za zavarovanje lastnika stanovanja zbrati dodatnih 100 USD.
Tako bodo skupni mesečni stroški nakupa znašali 1395 USD.
Če so stroški najema iste hiše 1800 USD na mesec, bo zagotovo najboljša izbira nakup.
Recimo, da namesto 20% pologa vstopite le s 5%. To bo povečalo vašo hipoteko na 285.000 USD. Pri 4% za 30-letno posojilo bo samo hipotekarno plačilo 1360 USD. Dodati boste morali tudi 350 USD za davke na nepremičnine in zavarovanje lastnika stanovanja, kar bo skupaj znašalo 1710 USD.
Toda to ni konec zgodbe. Če znižate 5%, boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje. Mesečna premija za 285.000 USD, ki predstavlja 95% vrednosti hiše, bo k plačilu dodala približno 185 USD.
To bo prineslo skupne mesečne stroške nakupa do 1895 USD.
Za lastnike pa obstaja še ena spremenljivka: stroški popravila in vzdrževanja.
HGTV poroča, da povprečni letni stroški popravil in vzdrževanja za lastnike stanovanj znašajo med 1% in 3% kupnine stanovanja. Za hišo, kupljeno za 300.000 USD z 2%sredino, stroški popravil in vzdrževanja znašajo 6.000 USD na leto. To bo vašemu mesečnemu plačilu dodalo približno 500 USD, ne glede na to, ali znižate 5% ali 20%.
Z 20% vplačilom se mesečno plačilo nato dvigne na 1895 USD. S 5% vplačilom se dvigne na 2395 USD.
Zmagovalec: Oddajanje v najem
Stabilnost zaposlitve
To je pogosto premalo cenjena najemnina v primerjavi z merila za nakup. Če imate zelo stabilno službo ali delate na zelo stabilnem kariernem področju, je lahko nakup bolj smiseln. Če pa je, tako kot pri mnogih poklicih danes, prihodnja zaposlitev negotova, je bolje, da najamete.
Del problema z nestabilno zaposlitvijo je zanesljivost dohodka. Če pogosto menjate službo, obstaja velika verjetnost, da boste v nekem trenutku zaslužili manj kot ob prvem nakupu stanovanja. Če to celo potencialno opisuje vašo situacijo, je najem boljši način.
Zmagovalec: Nakup za tiste s stabilno zaposlitvijo, najem za vse ostale.
Mobilnost
To gleda na stanje stabilnosti delovnega mesta z drugega zornega kota. Če živite v majhnem mestu ali na podeželju in je delovnih mest na vašem področju malo, se boste morda morali preseliti, če izgubite službo.
Drug primer je, da se boste v bližnji prihodnosti poročili in se boste morali preseliti. Še ena možnost je bolna ljubljena oseba v drugem mestu, zaradi katere se boste morda morali premakniti.
V kateri koli od zgornjih situacij vam bo najem omogočil potrebno mobilnost, da se premaknete z najmanj težav. Iz najema lahko izstopite najpozneje ob koncu mandata, nekateri pa vam bodo omogočili prekinitev najema z minimalnimi stroški. Toda poskus prodaje hiše za selitev ni le bolj dolgotrajen, če pa se morate hitro preseliti, lahko pri prodaji izgubite denar.
Zmagovalec: Oddajanje v najem
Davčne posledice
Bil je čas, ko davčna številka je bil lastnikom stanovanj zelo prijazen. Toda spremembe davčnega zakonika, ki so bile izvedene konec leta 2017, so to enačbo spremenile za milijone lastnikov stanovanj.
V prvi vrsti se je standardni odbitek dramatično povečal. Za leto 2019 je 24 400 dolarjev za skupno vložitev zakonske zveze in 12 200 dolarjev za vložnike za samohranilce.
Če nadaljujemo z zgornjim primerom, če imate hipoteko v višini 240.000 USD pri 4%, boste v prvem letu posojila plačali hipotekarne obresti v višini nekaj manj kot 9600 USD. Tudi če dodate 3000 USD za davek na nepremičnine, imate samo do 12.600 USD davčno priznanih stroškov, povezanih z vašim domom.
Če ste samski, boste morda rahlo odšteli - 200 USD. Toda to bo komaj preseglo 50% standardnega odbitka za zakonski par.
V novi davčni zakonik obstaja tudi druga omejitev. Državni in lokalni davčni olajšave ("SALT") so zdaj omejeni na 10.000 USD na leto. Če živite v državi z visokimi davki, bo vaš odbitek davka na nepremičnine omejen, pri čemer se vam odrečejo vse ugodnosti odbitka stroškov.
Najemnik bo dobil standardni odbitek, ki je lahko tudi vse, kar dobi tudi lastnik stanovanja.
Zmagovalec: Nakup, če imate poleg svojega doma velike podrobne odbitke. V nasprotnem primeru zmaga gre v najem.
Likvidnost in "ujeti kapital"
Denar, vložen v polog za hišo, je dejansko ujet kapital. To je zato, ker do njega ni mogoče dostopati, razen prodaje doma ali odvzema a posojilo za lastniški kapital. Eden je povsem neprijeten, drugi pa povečuje stroške lastništva. Odvzem pa je to denar za polog ni likviden. Je tam, res pa ni.
Vzemimo za primer dve osebi, od katerih ima vsak prihranek 60.000 dolarjev. Prvi vzame celoten znesek in ga uporabi kot 20% polog za hišo v vrednosti 300.000 USD. Druga jo hrani v prihrankih in najame svoj dom.
Kupec je z vlaganjem svojih prihrankov in hiše izgubil likvidnost. Toda z najemom 60.000 USD prihranka ostaja najemnik popolnoma likviden. Zaradi te likvidnosti ima najemnik v življenju več možnosti in velikodušno blažino proti finančni negotovosti.
Zmagovalec: Najem, če je za vas pomembna likvidnost - in bi morala biti.
Gradimo bogastvo
S tem dejavnikom je veliko spremenljivk, vendar se ločimo najema in nakupa posamično.
Oseba A položi 60.000 USD predplačila na hišo v vrednosti 300.000 USD in zvesto izplačuje hipoteko za 30 let. Ob koncu tega časa se hipoteka ne le v celoti plača, ampak se je vrednost hiše podvojila. Oseba A se je v 30 letih povečala s 60.000 na 600.000 dolarjev.
Oseba B ima tudi 60.000 dolarjev, a namesto da bi kupila hišo, jo vlaga v mešani portfelj delnic in obveznic s povprečno letno donosnostjo 7%. Po 30 letih se je njen portfelj v višini 60.000 USD povečal na 456.735 USD.
Oseba A ima zaradi nakupa in ne najema več kot 153.000 USD prednosti. Če pa njegova hiša ne naraste, bo po 30 letih njegova neto vrednost le 300.000 USD. To mu bo zadalo več kot 156.000 dolarjev.
Zmagovalec: Lahko bi šlo v obe smeri, odvisno od cenovne uspešnosti hiše lastnika stanovanja, v primerjavi s prihranki in naložbenimi obveznostmi najemnika.
Oportunitetni stroški
Navedli smo le primer, kako se lahko oseba odloči vložiti denar v portfelja delnic in obveznic to bi sicer šlo za nakup stanovanja. To je ena od oportunitetnih stroškov, ki bi lahko šla bodisi za ali proti lastniku stanovanja.
Manj pa je določenih oportunitetnih stroškov. Če ste se na primer namesto nakupa hiše odločili denar vložiti v svojo kariero ali v nakup podjetja, povečanje dohodka - pa tudi potencialne vrednosti pri nadaljnji prodaji podjetja - bi vas lahko postavilo daleč pred donosnost naložb v lastništvo hiše.
Samostojni milijonski nepremičninski vlagatelj Grant Cardone je večkrat izjavil, da ne bi smeli kupiti hiše za bivanje, ampak namesto tega najemnine, nato pa denar vložite vase. (Najema svoj dom, medtem ko ima v lasti portfelj dohodkov, ki ustvarjajo najemne nepremičnine.) V bistvu je mislil na porabo denarja za nakup podjetja ali izboljšanje poklicnih sposobnosti.
Zmagovalec: Oddajanje v najem
Osebne preference
To zajema široko paleto možnih tem, ki so odvisne od vaših posameznih okoliščin. Na primer, nekateri ljudje se počutijo bolje čustveno. Raje imajo stalnost lastništva - kot tudi možnost prilagajanja svojega doma - vsem ugodnostim, ki bi jih lahko zagotovili z najemom. Če imate otroke, boste verjetno raje imeli lastništvo, da jim zagotovite večji občutek varnosti.
Po drugi strani pa, če imate zelo zahtevno kariero, radi potujete ali imate hobije in strasti, za katere ne vidite, da bi veliko časa preživeli doma, je morda bolje dati najem. Prav tako je boljša izbira za vse, ki se ne želijo ukvarjati s praktičnim vzdrževanjem, ki ga zahteva lastništvo doma.
Zmagovalec: To je certificirano premetavanje.
Bi morali najeti ali kupiti stanovanje?
Kot lahko vidite iz različnih dejavnikov, ki smo jih ocenili pri najemnini vs. odločitev o nakupu doma je res zapletena izbira.
Začne se z dejavniki velike slike, na primer trg, na katerem živite. Če imajo območje še posebej visoke stanovanjske stroške, lastništvo morda ni možnost, ne glede na to, kako zaželeno je to s čustvenega vidika.
Tukaj so tudi finančni premisleki, ki ponavadi prevladujejo v razpravi. V prvi vrsti je dolgoročna finančna prednost lastništva v primerjavi z najemom. To res visi predvsem na verjetnosti, da se bodo cene stanovanj na vašem območju v prihodnosti znatno zvišale. To je seveda spremenljivka, saj vključuje uporabo kristalne krogle, ki je nihče od nas nima.
Potem obstajajo osebni dejavniki. Prvi v tej kategoriji je, ali si sploh lahko privoščite nakup hiše. To bo odvisno od moči vaših financ in stopnje dostopnosti na vašem območju. Prav tako boste morali ugotoviti, ali bo lastništvo koristilo z davčnega vidika, pa tudi vpliv spremenljivih stroškov, kot so popravila in vzdrževanje.
Nazadnje obstajajo vprašanja o osebne preference. Kolikor bi si želeli lastiti dom, bi lahko najem bolje ustrezal vašemu življenjskemu slogu. Če vas poklic, hobiji ali potovanja pogosto vodijo stran od doma, je najem morda boljša izbira, tudi če so drugi dejavniki naklonjeni lastništvu.
Če se soočate z najemnino vs. odločite se za nakup takoj, premišljeno razmislite o izbiri glede na vse zgoraj naštete dejavnike. Morda boste presenečeni nad svojim končnim zaključkom.