Kako kupiti in vlagati v počitniške najemnine

Imeti v lasti počitniški najem je lahko donosen način za zaslužek naložbene nepremičnine ali drugi dom v priljubljeni turistični destinaciji.

Odvisno od trga lahko počitniški najem zasluži celo več kot dolgoročni najem nepremičnine. Prav tako vam ni treba preverjati najemnikov ali skrbeti zaradi zamujenih plačil najemnine ali možnosti prisilne deložacije.

Tukaj je nekaj točk, ki jih je treba upoštevati, in najboljše platforme za nakup počitniških najemnin.

Kazalo

1. Kaj je počitniški najem?
2. Kako kupiti in vlagati v počitniške najemnine
1. Potencialna donosnost naložbe
2. Lokalni zakoni o najemanju nepremičnin za počitnice
3. Ali je dobra lokacija?
4. Stanje lastnine
5. Upravljanje nepremičnin
6. Poslovno ali prostočasno potovanje?
7. Nepremičnina z dvojno rabo
3. Najboljši način za nakup nepremičnine za počitniški najem
1. Prispel
2. Yieldstreet
3. Fundrise
4. Spletna mesta za počitniški najem
4. Prednosti in slabosti nakupa počitniške najemnine
1. Prednosti
2. Slabosti
5. Končne misli

🔃POSODOBLJENO: Posodobljeno januarja 2023, da odraža spremembo imena Arrived Home v Arrived.

Kaj je počitniški najem?

Počitniška ali kratkoročna najemna nepremičnina običajno ponuja obdobja najema, krajša od 30 dni, za enega gosta. Vendar imajo nekatera mesta krajše najdaljše obdobje najema.

Vaš počitniški dom je lahko naložbena nepremičnina za polni delovni čas ali drugi dom, ki ga najamete, ko tam ne bivate. Počitniški najemi neposredno konkurirajo hotelom in penzionom.

Kako kupiti in vlagati v počitniške najemnine

Ko primerjate naložbene nepremičnine, morate te dejavnike vključiti v svoj raziskovalni proces.

Potencialna donosnost naložbe

Počitniški najemi so razburljivi alternativna naložba, saj lahko uživate v letnih donosih, ki so konkurenčni borznemu trgu, medtem ko imate v lasti opredmeteno premoženje.

Tukaj je nekaj meritev, ki jih morate poznati, da zagotovite pozitivno donosnost naložbe.

Zgornja stopnja

Mnogi vlagatelji merijo stopnjo kapitalizacije (cap rate), da ocenijo začetni dobiček. Mnogi menijo, da je stopnja zgornje meje nad 5 % dober donos, stopnja zgornje meje 8–12 % pa idealna.

Če želite izračunati svojo zgornjo mejo, delite svoj neto dohodek od najemnin z nakupno ceno.

Formula: Zgornja meja = neto dohodek od najemnin (bruto dohodek-stroški) / nakupna cena

Zgornjo mejo je lažje oceniti, če nameravate kupiti trenutno kratkoročno nepremičnino, trenutni lastnik pa lahko zagotovi zgodovino prihodkov in tipične stroške.

Poleg tega spletna mesta za počitniški najem, kot je Airbnb in Vrbo imata ocene mesečnega dohodka za gostitelje, da vidite, koliko zaslužijo podobne nepremičnine.

Bruto donos

Bruto donos vam pove, kakšen dohodek od najemnin lahko zaslužite pred odhodki, tako da izmerite svoj dohodek za preteklih 12 mesecev pred odhodki in davki.

Ko seštejete skupno letno najemnino, jo delite z nakupno ceno nepremičnine. Ta odstotek je bruto donos.

Ta ocena vam omogoča, da naredite začetni proračun, da ugotovite, koliko dohodka morate nameniti davki na nepremičnine, popravila, komunalne storitve, hipotekarna plačila in nepredvideni stroški, preden se potopite v svoj denar rezerve.

Če ciljate na minimalni bruto donos, veste tudi, koliko denarja morate zaslužiti vsak mesec. To pomeni, da veste, koliko morate zaračunati na noč med največjo sezono, ob koncu sezone in izven sezone.

Formula: bruto donos = skupni dohodek od najemnin/nakupna cena

Vračilo gotovine

Če za nakup nepremičnine (npr. hipoteke ali dolga) uporabljate finančni vzvod, je donos gotovine v gotovini lahko pomembna metrika denarnega toka.

S tem izračunom vaš neto letni dohodek odšteje vaše stroške in plačila posojila, vendar izključuje vaše davke na nepremičnine. Ta meritev je vaš denarni tok pred obdavčitvijo.

Nato svoj letni denarni tok pred obdavčitvijo delite s predplačilom (skupni vloženi denar).

Formula: denarni donos = letni denarni tok pred obdavčitvijo / skupna vložena denarna sredstva

Stopnja zasedenosti

Ogledovanje, kako pogosto je enota zasedena, ima več namenov:

• Ocenite svoj letni dohodek
• Določite najbolj obremenjene čase potovanja
• Primerjajte pogostost najema s konkurenčnimi nepremičninami

Medtem ko boste najverjetneje zaračunali tržno ceno, da boste ostali konkurenčni drugim oglasom, lahko uporabite te podatke za zbiranje višje nočne najemnine v tednih največjega potovanja.

Razmislite o tem: Prispel omogoča enostavno ugotavljanje potencialnih donosov naložbe. Platforma za množično financiranje vam omogoča, da v posamezno nepremičnino vložite že 100 USD. Poleg tega ima vsak seznam kalkulator za izračun vaših hipotetičnih donosov na podlagi nedavnega dohodka od najemnin nepremičnine in podražitve nepremičnine.

Lokalni zakoni o najemanju nepremičnin za počitnice

Več skupnosti sprejema zakone, ki omejujejo gostoto novih kratkoročnih najemov ali otežujejo vlagateljem v nepremičnine najem enote za polni delovni čas. To je zato, ker priliv kratkoročnih najemnin pomeni manj stanovanjskih možnosti za rezidente za daljši čas in potencialno višje najemnine.

na primer Austin, TX, dovoljuje samo en kratkoročni najem, ki ga ne uporablja lastnik, na vsakih 1000 čevljev. Licenca je potrebna tudi za vse počitniške najemnine v mestu, ne glede na to, ali jih zaseda lastnik, je lastnik odsoten ali so v večstanovanjskem naselju.

Drug primer je Lexington, VA, ki se nahaja v slikoviti dolini Shenandoah, kjer sta dve najboljši fakulteti v državi. Trenutno mesto dovoljuje samo najem s prisotnim lastnikom za do 104 noči na koledarsko leto in 45 nočitev, ko lastnik ni prisoten.

Poleg tega, če nameravate kupiti dom v združenju lastnikov stanovanj (HOA), preverite, ali statut dovoljuje kratkoročne najeme. Ugotovite, kateri trenutni kratkoročni predpisi in zahteve za dovoljenja so v knjigi in ali obstaja kakšna zakonodaja v teku.

Ali je dobra lokacija?

"Lokacija, lokacija, lokacija" velja tudi za počitniške nepremičnine. Razmislite o destinacijah s stalnim povpraševanjem, kot je priljubljeno obalno mesto ali gorsko mesto.

Če ste v bližini živahnega mestnega okrožja ali znane znamenitosti, lahko prav tako povečate vašo stopnjo zasedenosti. Lahko poskusite tudi biti na območju, ki je vsako sezono zasedeno.

Realtor.com navaja nekaj najbolj dostopnih trgov počitniških domov v Združenih državah s stalnim turističnim povpraševanjem.

Stanje lastnine

Pregled nepremičnine vam lahko pomaga preveriti, ali trenutna izklicna cena odraža pošteno tržno vrednost hiše in vsa potrebna popravila.

Odvisno od vašega proračuna in veščin lahko poiščete tudi nepremičnine na ključ, ki so že opremljene in ne potrebujejo prenove, preden lahko sprejmete svojega prvega gosta.

Upravljanje nepremičnin

Poleg tega se morate odločiti, kako boste nepremičnino vzdrževali in čistili. Najem čistilnega servisa in podjetja za upravljanje nepremičnin je za večino najprimernejša možnost, vendar obstaja strošek.

Če razmišljate o nakupu kratkoročne nepremičnine na podeželju, boste morda težko našli zanesljiv čistilni servis. Če morate sami vzdrževati nepremičnino med gosti, boste morda želeli razmisliti, ali je to prava nepremičnina za nakup.

Moral bi nakup garancije za dom za zaščito vaših naprav in sistemov. To kritje je lahko cenejše kot plačevanje popravil iz lastnega žepa, če nimate prednostnega tehnika, ki bi popravil umivalnik, ki pušča, nedelujoč hladilnik ali neučinkovit sistem HVAC.

Poslovno ali prostočasno potovanje?

Lahko se tudi odločite, da boste poskrbeli za določeno vrsto potnikov, za katere je manjša verjetnost, da bodo povzročili lastninsko škodo ali prejeli pritožbe sosedov zaradi neprijetnosti.

Na primer, lahko iščete nepremičnine v velikem mestu ali v bližini kongresnega centra, ki bodo bolj verjetno pritegnile poslovne potnike. Vendar boste morda potrebovali oddaljeno prijazno nastanitev, kot sta delovna postaja in hiter internet.

V dobro razvitih turističnih območjih je večja verjetnost, da bodo imeli nemirne turistične popotnike kot v podeželskih mestih.

Nekateri drugi dejavniki nepremičnine, ki jih boste morda želeli vključiti, da bi pritegnili več gostov, vključujejo:

• ADA prijazno
• Okolju prijazno udobje
• Prilagodljiva politika odpovedi
• Prijazen hišnim ljubljenčkom
• Veliko spalnic in kopalnic
• Edinstvene ugodnosti (tj. košarkarsko igrišče, dostop do plaže, masažna kad) 
• Posodobljena in funkcionalna notranjost
• Dobro založena kuhinja (tj. nerjavna posoda, pribor, kava in čaj)

Če dodate malenkosti, lahko dobite več pozitivnih ocen gostov. Sčasoma bodo potencialni gostje zaradi pozitivnih povratnih informacij bolj verjetno rezervirali vaše bivališče, vaša nastanitev pa bo uvrščena višje v rezultatih iskanja na spletnih mestih za najem počitniških najemov.

Nepremičnina z dvojno rabo

Ugotoviti boste morali, ali nameravate občasno ostati v nepremičnini. Če je tako, je izbira zaželenega tlorisa za vaše potovalne potrebe ključnega pomena, skupaj z varno zasebno shrambo, ki ni dostopna vašim gostom.

Ko kupujete dom z več naložbenimi partnerji, morate določiti, kako si delite prihodke in stroške poslovanja.

Najboljši način za nakup nepremičnine za počitniški najem

Spodaj je nekaj platform, ki lahko olajšajo nakup dohodkovne počitniške nepremičnine.

Prispel

Prispel vsem vlagateljem omogoča nakup delnih deležev v počitniških in dolgoročnih najemih po Združenih državah. Najmanjša naložba se začne pri 100 USD, kar je cenovno ugodno in omogoča enostavno obvladovanje tveganja z ohranjanjem raznolikega portfelja.

Nedavne ponudbe za posamezne nepremičnine so na teh lokacijah:

• Blue Ridge, GA
• Clearwater, FL
• Lake Havasu City, AZ
• Nashville, TN
• Palm Beach, FL
• Phoenix, AZ

Vsak seznam vključuje trenutni dohodek od najemnin in povečanje vrednosti nepremičnine za izračun potencialnih donosov naložbe. The množično financirana nepremičninska platforma ima povprečno naložbeno obdobje 5-7 let, vendar vam ne bo treba upravljati nepremičnine ali usklajevati popravil. Za več informacij preberite našePregled prispelih domov.

Zakaj smo radi prišli

• Najmanjša naložba že od 100 USD
• Upravljane lastnosti
• Vpogled v lokalni trg

Izvedite več o Arrived

Yieldstreet

Yieldstreet je odlična platforma za pooblaščeni vlagatelji išče primerno alternativno naložbo. Poleg tega storitev redno ponuja portfelje nepremičnin, vključno s počitniškimi nepremičninami.

Neakreditirani vlagatelji lahko vlagajo tudi prek te platforme z njenim skladom Prism. Ta upravljani naložbeni nosilec ima minimalno naložbo v višini 2.500 $ in zagotavlja izpostavljenost Yieldstreetovi umetniški, komercialni, nepremičninski ponudbi in ponudbi kratkoročnih vrednostnih papirjev. Oglejte si naše Pregled Yieldstreet za vse podrobnosti.

Izvedite več o Yieldstreet

Fundrise

Neposredna naložba v počitniški najem je še vedno nov koncept množičnega financiranja nepremičnin. Medtem Fundrise ne vlaga v kratkoročne najeme za polni delovni čas, lahko zaslužite pasivni dohodek z enodružinskimi in večdružinskimi nepremičninami.

Upravljani nepremičninski portfelji (eREIT) zahtevajo le minimalno naložbo v višini 10 USD, čeprav naložba večji zneski vam omogočajo odklepanje naprednih strategij, specializiranih za dividende ali dolgoročno spoštovanje.

Poleg tega lahko vlagatelji z visoko neto vrednostjo dostopajo do prednostne podpore in ekskluzivnih naložbenih skladov za kuriran portfelj. Za več podrobnosti si oglejte našePregled Fundrise.

Zakaj nam je všeč Fundrise

• Najmanjša naložba 10 $
• Upravljani portfelji
• Več naložbenih strategij

Izvedite več o Fundrise

Zaslužimo provizijo s partnerskimi povezavami Fundrise na WalletHacks.com. Nismo stranka Fundrise. Vsa mnenja so moja.

Spletna mesta za počitniški najem

Več spletnih mest za počitniški najem ponuja spletno tržnico, ki je lahko lažja kot najem nepremičninskega posrednika, brskanje po seznamih MLS za želeni trg ali zanašanje na ustno besedo.

Nekatere platforme, ki jih je treba upoštevati, vključujejo:

• AirDNA
• Razvijaj se
• Vacasa

Za primerjalno analizo je mogoče uporabiti tudi spletna mesta, kot so Realtor.com, Redfin in Zillow. Na počitniških območjih je trenutno veliko oglasov za kratkoročni najem ali pretvorjenih v enega.

Zakaj nam je ta možnost všeč

• Preprosto poiščite aktivne kratkoročne najeme
• Platforme ponujajo storitve upravljanja nepremičnin
• Možen nakup cele nepremičnine

Prednosti in slabosti nakupa počitniške najemnine

Lastništvo počitniške nepremičnine se morda sliši kot sanje, vendar ni vse v soncu in mavricah. Tukaj je nekaj prednosti in slabosti, ki jih morate upoštevati pred nakupom ali naložbo v počitniški najem.

Prednosti

• Pasivni dohodek: Ti lahko zaslužiti pasivni dohodek iz drugega doma ali naložbene nepremičnine za polni delovni čas. Ti donosi naložb se lahko kosajo z delnicami in presegajo obrestovane varčevalne račune in CD-je.
• Možna osebna uporaba: Na nepremičninah, ki jih imate, je mogoče počitnikovati poleg tega, da zaslužite dohodek od najemnin.
• Davčne olajšave: Zaslužek od najemnine vam lahko omogoči, da odštejete določene stroške pri davčni napovedi. Ti odbitki pomagajo optimizirati vaš poslovni dohodek in zmanjšati stroške lastništva počitniške hiše.

Slabosti

• Tekoči stroški in davki: Nepremičnine so zanesljive sredstvo, ki ustvarja dohodek, čeprav obstaja več neizogibnih stroškov, vključno s provizijami za upravljanje, davki, popravili in komunalnimi storitvami. Druge naložbe lahko zahtevajo manj vzdrževanja in imajo lahko višje stopnje dobička.
• Sezonskost: Ni nenavadno, da so počitniške najemnine prazne zunaj sezone. Na primer, hiše na plaži je lahko razmeroma težko najeti od praznika dela do dneva spomina, ko je vreme hladnejše in so šole v šolah.
• Lokalna pravila in predpisi: Upoštevati morate smernice skupnosti in lokalnih oblasti za kratkoročne najeme. Te vključujejo omejitve bivanja, vzdrževanje minimalnega zunanjega videza in poslovno dovoljenje.

Končne misli

Zaslužek s počitniškim najemom je lahko manj stresno kot dolgoročni najem, saj nenehno obračate najemnike. Možno je tudi ostati v nastanitvi na želene datume potovanja ali med gosti.
Vendar pa počitniški najemi niso naložbe brez tveganja, in opraviti morate potrebno skrbnost, da se izognete denarni jami ali nepriljubljeni lokaciji. Tveganje lahko enostavno obvladujete tudi z počitniške najemnine z množičnim financiranjem postopoma razširiti na to naložbeno idejo.