Pri vlaganju v nepremičnine nisem imel veliko uspeha, vsaj ne neposredno. Zato o nepremičninah ne vlagam več kot jaz. Toda pred približno tremi leti sem začel vlagati v množično financiranje nepremičnin prek sklada Fundrise in z veseljem rečem, da sem pri tem zaslužil.
Slišal sem za Zbiranje sredstev prej in zdelo se je kot priložnost vlagati v nepremičnine, ne da bi izgubil majico. Ker pa je to z leti postalo moj način, sem se odločil, da skočim in poskusim. Zame je to najboljši način učenja.
To je bilo pred tremi leti in nedavno sem od Fundrisea prejel čestitko ob moji "obletnici". Zdaj se je zdel pravi čas, da se ozrete nazaj in natančno vidite, kako je bila naložba uspešna.
Ne gre samo za ogled te predstave. Zanima me tudi, kako se ta uspešnost primerja z rezultati nepremičnin na splošno, iz konkurenčnih naložb v nepremičnine in tudi z naložbami v nepremičnine.
Upam, da vas ne moti, da bomo tukaj zdrobili kup številk. Ampak to je edini način, da veste, kaj se v resnici dogaja pri naložbah.
Kdo je Fundrise?
Zbiranje sredstev so se začeli leta 2012 in so od takrat postali ena najboljših platform na področju množičnega financiranja nepremičnin. Morda so celo the vrhunska platforma. Do leta 2019 so ustvarili 1,1 milijarde dolarjev za posle s komercialnimi nepremičninami. To vključuje tako lastniške kot dolžniške naložbe v nepremičnine v skupni vrednosti 4,9 milijarde USD.
Februarja 2021 je skupna vrednost naložb v nepremičnine 5,1 milijarde dolarjev, podjetje pa je vlagateljem izplačalo neverjetnih 100 milijonov dolarjev dividend.
Zasebni REIT
Ko sem bil finančni načrtovalec, sem se vključil v zasebne sklade za naložbe v nepremičnine (REIT). Te so podobne Fundrise, zato sem s konceptom seznanjen.
Kot finančni načrtovalec radi prodajate te naložbe. To je zato, ker so plačali provizije med 7% in 10% izvedene naložbe. Če bi stranka vložila 100.000 USD, bi lahko zaslužili 7.000 USD ali več v proviziji. Načrtovalcem financ je prav tako všeč, da se vlagatelj, ko proda svoj položaj, običajno ni zavedal plačane provizije.
Nekateri zasebni REIT so se dobro odrezali - torej do propada nepremičnin leta 2008. Bilo je slabše od padcev vrednosti skladov. Sredi velike recesije so najemniki prekinjali najemne pogodbe, denarni tok je presušil, vlagatelji pa so želeli svoj denar nazaj.
Takrat je bila težava v tem, da ravnatelji, ki so vodili te zasebne REIT, niso imeli denarja za poplačilo vlagateljev. Šlo je za likvidnostno krizo, kar je pomenilo, da je bilo skoraj nemogoče povrniti niti del vaše naložbe.
To pri zasebnih REIT ni nemogoč rezultat. V drobnem tisku je jezik, ki vlagateljem svetuje, da lahko pride do okoliščin, v katerih lahko izgubijo delno ali v celoti svojo naložbo. Toda kot si lahko predstavljate, se malo vlagateljev odloči za kakršno koli naložbo z idejo, da bodo izgubili denar za svojo naložbo, kaj šele izgubiti celoten znesek.
To se je zgodilo celo moji prijateljici ali res prijateljevi materi. V zasebni REIT je vložila 100.000 ali 200.000 dolarjev, nato pa prejela pismo, v katerem jo je obvestilo, da je vse izginilo.
Fundrise ne deluje tako, kar je velik razlog, da so mi všeč.
Rešitev Fundrise
Kar se tiče zasebnih REIT, je kombinacija visokega tveganja in pomanjkanja preglednosti pri provizijah, povezanih z naložbo.
To je točno tisto, kar je Fundrise namenil popraviti. Naložbe Fundrise imajo nižje provizije in popolno preglednost pri razkritju teh provizij.
Še pomembneje je, da za vlaganje ne potrebujete 100.000 USD ali več. Vložite lahko že pri 500 USD, kar pomeni, da lahko sodeluje skoraj vsak. Tudi če imate pri tako majhni naložbi izgubo, vas verjetno finančno ne izbriše tako, kot so zasebni REIT pri nekaterih vlagateljih v zadnji recesiji.
Fundrise razkriva tveganja vlaganja v poslovne nepremičnine. To vključuje možnost, da svojega položaja morda ne boste mogli likvidirati.
Tik pred pandemijo COVID -a sem od Fundrise -a dobil nekaj obvestil, v katerih je to jasno navedeno. V pismih je bilo poudarjeno, da bi lahko bil Fundrise, če bi se trg močno potopil, ustavil odplačila naložb.
To je samo inherentno tveganje pri naložbah v poslovne nepremičnine, preprosto zato, ker nepremičnine - in zlasti poslovne nepremičnine - niso likvidna naložba. Za razliko od vzajemnega sklada zasebni REIT ne more prodati delnic za zbiranje denarja za plačilo vlagateljem. Prav tako je skoraj nemogoče prodati poslovno stavbo ali stanovanjsko naselje na slabem trgu, kjer verjetno ni kupcev.
To je neizogibno, vendar priznavam Fundrise, da njihove vlagatelje redno obvešča o tej možnosti.
S skladom Fundrise ni vnaprejšnjih pristojbin in natančno boste vedeli, v kaj se spuščate - vključno s pristojbinami, ki jih plačate na poti.
Druge platforme za množično financiranje nepremičnin
Fundrise ni edina platforma za množično financiranje nepremičnin. Obstajajo tudi druge, ki ponujajo podobne priložnosti, prav tako ponujajo nizke naložbe in pregledno strukturo pristojbin.
YieldStreetdeluje podobno kot Fundrise, saj ponujajo naložbe v poslovne nepremičnine. Vključujejo pa tudi alternativne naložbe, kot so pomorska posojila, umetnine in krediti za zasebna podjetja. Verjetno je bolj primeren za bolj izpopolnjene vlagatelje z velikim apetitom za tveganje.
Pritličje vlaga tudi v poslovne nepremičnine, vendar ne na enak način kot Fundrise. Namesto da bi ponudili lastniške naložbe in priložnost za dolgoročno rast, se osredotočajo na vlaganje v financiranje komercialnih projektov. Vložite lahko že z 10 USD, naložbe pa so kratkoročne-na splošno manj kot eno leto.
DiversyFoundje še ena platforma za množično financiranje nepremičnin, ki vlaga v poslovne nepremičnine. Osredotočajo pa se predvsem na velike stanovanjske komplekse, za katere menijo, da so boljše dolgoročne naložbe. V njihov REIT lahko vlagate že s 500 USD.
mislim RealtyMogul je verjetno najbližji konkurent Fundrise. Naložbe lahko začnete že pri 1000 USD, vendar so posli, v katere vlagajo, veliko bolj specializirani. Na primer, lahko vlagate v posamezne nepremičnine. Toda ena stvar pri RealtyMogul je, da moraš biti akreditiran vlagatelj, kar pomeni, da morate za izpolnjevanje pogojev izpolnjevati določena precej stroga finančna merila.
Dejstvo, da je na trgu več platform za množično financiranje nepremičnin, potrjuje veliko povpraševanje po tej vrsti naložb. Toda prav tako pomembno je, da konkurenca prisili vsako platformo, da svojim strankam ponudi boljšo naložbeno ponudbo.
Kako začeti z Fundrise?
Ena od velikih prednosti pri Fundrise je, da imajo svoj izdelek na njihovi spletni straniin ponujajo celo mobilni dostop. To je za razliko od tistih zasebnih REIT, o katerih sem govoril prej, kjer je težko najti podatke in so pogosto zakopani v drobnem tisku. Fundrise vse pove, tako da boste ves čas natančno vedeli, kaj se dogaja.
Račun se lahko prijavite neposredno na spletnem mestu Fundrise. Odpiranje računa je brezplačno, lahko pa izberete znesek, ki ga želite vložiti, in poseben načrt, ki vam bo najbolj ustrezal.
Fundrise ponuja štiri različne načrte, o katerih bom podrobneje govoril v naslednjem razdelku.
Načrti in portfelji skladov
Fundrise ponuja štiri portfelje, Basic, Core, Advanced in Premium. Če pa šele vlagate v poslovne nepremičnine, razmislite o začetnem načrtu.
Začetni načrt
Ena od značilnosti sklada Fundrise, ki mi je zelo všeč, je njihov začetni portfelj. Vem, da obstajajo tudi drugi vlagatelji, kot sem jaz, ki se bodo vsaj malo bali vlaganja v poslovne nepremičnine. Toda to je namen tega načrta.
V začetni načrt lahko vložite le 500 USD, ki jih lahko odprete brezplačno. To je majhna naložba, vendar dejansko zagotavlja impresivno raznolikost. Ne samo, da vlagajo v poslovne nepremičnine, kot so poslovne stavbe in stanovanjski kompleksi, ampak vključujejo tudi naložbe v enodružinske nepremičnine. Dobite tudi geografsko raznolikost, saj se nepremičnine v portfelju nahajajo po vsej državi.
Osnovno
Z naložbo v višini 1.000 USD lahko vlagate v njihov osnovni načrt. Ta načrt vam omogoča dostop do reinvestiranja dividend, samodejnih naložb in možnost ustvarjanja in upravljanja vaših naložbenih ciljev. Osnovni načrt vam daje tudi tri mesece brezplačno za vsakega prijatelja, ki ga povabite v Fundrise, ki odpre in financira račun.
Jedro
Naslednja je osrednja naložbena strategija, ki zahteva minimalno naložbo 5000 USD. To vključuje vse funkcije osnovnega načrta, plus zasebni sklad Fundrise eREIT, pa tudi možnost prilagajanja vaše naložbene strategije.
To je načrt, ki ga imam trenutno, in vključuje tri različne naložbene strategije:
- Dodatni dohodek - to je načrt, ki bi ga izbrali, če vaš primarni interes ustvarja redni dohodek.
- Dolgoročna rast -to je kot vlaganje v borzo, kjer boste gledali predvsem na dolgoročne kapitalske dobičke.
- Uravnoteženo vlaganje -ta možnost vam ponuja kombinacijo dodatnega dohodka in dolgoročne rasti.
Napredno
Napredni načrt zahteva minimalno naložbo 10.000 USD. S tem načrtom boste imeli vse funkcije in prednosti drugih treh načrtov, vendar boste za vsakega prijatelja, ki ga povabite, da se pridruži Fundrise, dobili devet mesecev provizije. (Ne pravijo, ali opustitev plačila velja le za prijatelje, ki se prijavijo za paket v višini 10.000 USD, ali če se razširi na kateri koli paket, ki ga ponuja Fundrise.)
Premium
Nazadnje obstaja načrt Premium in zahteva minimalno naložbo v višini 100.000 USD. V to se ne bom spuščal, ker verjetno presega obseg tega, kar išče večina bralcev tega bloga, ali celo tistega, kar bi menil.
Moj portfelj Fundrise
Svojo naložbo v Fundrise sem začel februarja 2018 s 1.000 USD v osnovnem načrtu raznovrstnega portfelja. Približno mesec dni kasneje je Fundrise ponujal prvo javno ponudbo (IPO), kar je vedno tisto, kar pritegne mojo pozornost. Če pa sem želel izkoristiti IPO, sem moral vložiti vsaj 5000 USD, kar je pomenilo prehod na osnovni načrt. To je bilo tako preprosto, kot da bi svoji prvotni naložbi dodal dodatnih 4000 USD.
Trenutno stanje na mojem računu je približno 8.991 USD. Od tega je 6.429 USD rast prvotne naložbe v višini 5.000 USD. Preostali znesek na računu je moj del IPO Fundrise.
Če se osredotočim le na nepremičninsko stran, se je moja naložba v višini 5.000 USD v samo treh letih povečala za 1.429 USD.
Takole se to razčleni po letnem odstotku donosa:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- YTD, do aprila 2021: 1,9%
- Povprečni letni donos: 8,1%
Nimam celotne razčlenitve dolarjev za vsako leto, ampak tukaj je tisto, kar imam, skupaj z razcepom med dividendami in povečanjem kapitala:
- 2018: Dividende, 274 USD; povečanje kapitala, 74 USD, za skupni donos 348 USD, brez pristojbin.
- 2019: dividende, 383 USD; povečanje kapitala, 131 USD; svetovalna taksa, 7,97 USD, za neto skupni donos 506 USD.
- 2020: dividende, 226 USD; povečanje kapitala, 234 USD, za skupni donos 452 USD, brez pristojbin.
- YTD, do aprila 2021: skupni donos 123 USD, brez pristojbin.
- Skupni čisti donos za vsa štiri leta: 1.429 USD
To mi je res všeč! Razčlenjujejo natančno, koliko zaslužite, in tudi, kje zaslužite. Prav tako vas obvestijo, ko je nepremičnina prodana. Vse te informacije so na voljo na nadzorni plošči Fundrise.
Moje posebne dodelitve portfelja
Najbolj me je zanimala dolgoročna rast, zato sem vlagal v Growth REIT. Ponujajo tudi REIT za vzhodno obalo, zahodno obalo in Heartland (srednji zahod).
Ko pa pogledam porazdelitev na mojem tortnem grafikonu, piše, da sem 36% vlagal v fiksne prihodke, 15% v Core Plus, 33% v dodano vrednost (običajno projekti prenove) in 15% v priložnostne.
Ne samo, da vedno vem, v kaj vlagam, ampak Fundrise mi celo daje slike, v kaj vlagam. Na primer, eno gospodarstvo je gradbeni projekt, vreden 5,8 milijona dolarjev, Mosby University City. Gre za stanovanjsko naselje s 300 enotami v Charlotteju v Severni Karolini in napovedali so, da so ga pred kratkim dokončali.
Drug primer je nedavna naložba v razvoj najemnine za eno družino v bližini Dallasa v Teksasu. Ponuja vam strategijo, ki je oportunistična in ima skupno vrednost 16,5 milijona dolarjev. Drugi so projekti v Atlanti, Los Angelesu in Austinu v Teksasu. Razkrivajo celo nekatere naložbe, ki se nahajajo v bližini mojega stanovanja.
Bistvo je, da vem, kam se ves čas vlaga moj denar.
Kako se donosnost sklada Fundrise primerja z drugimi naložbami?
Torej imam povprečen letni donos z 8,1 -odstotno naložbo Fundrise v dobrih treh letih. Toda ali je to dobra vrnitev?
Vse se osredotoča na osnovno vprašanje: "Kaj pa, če bi denar vložil v kaj drugega? "
To lahko vključuje druge naložbe v nepremičnine, pa tudi delnice in kriptovalute.
Odvisno je od vaših naložbenih ciljev in s čim jih primerjate.
Fundrise vs. Druge nepremičninske naložbe
Če povzamem, moja triletna povprečna donosnost moje naložbe v sklad Fundrise je bila 8,1%brez stroškov.
Ne morem narediti veljavne primerjave med drugimi platformami za množično financiranje nepremičnin, saj vlagam samo v Fundrise.
Lahko pa pogledamo donose Fundrise v primerjavi s tistimi, ki jih ponujajo skladi za trgovanje z nepremičninami (ETF), ki so široko dostopni na borzah na trgu.
Fundrise vs. VNQ
Verjetno najbolj priljubljen je Vanguard Real Estate ETF (VNQ). To ni popolna primerjava jabolk z jabolki, ker sem naložbo v Fundrise začel šele približno do konca prvega četrtletja leta 2018.
Kljub temu je bil leta 2018 moj čisti donos pri Fundrise 7,4%. To je v primerjavi z -5,9% za VNQ. To je več kot 13% razlike med obema naložbama in raje bi zaslužil, potem pa bi ga izgubil.
Za leto 2019 je bil moj donos Fundrise 9,2%. VNQ je imel 28,89%donos. Čeprav sem zaslužil več kot 9%, je vsekakor škodilo, da je VNQ dosegel skoraj 29%. Vsaj za leto 2019 to je bil 20-točkovni zamah proti Fundrise.
Kaj pa 2020? Fundrise je za leto vrnil 7,6%, VNQ pa 4,64%. To je več kot 12 -odstotni zamah v mojo korist.
Nastopi v letih 2018 in 2020 so bili brez dvoma v prid Fundrise. Če pa bi začel vlagati v letu 2019, bi naložba v Vanguard prinesla trikrat večji donos od tistega, kar sem za to leto dobil pri Fundrise.
To je težka razlika za pogoltniti in če bi se to dogajalo dosledno, zagotovo ne bi bil zadovoljen s Fundrise. Kadarkoli naložba dosledno slabše od konkurence, je to le najboljši dokaz, da ste v napačni naložbi.
Toda Fundrise je pokazal veliko prednost pred VNQ ...
Faktor skladnosti sklada Fundrise
Čeprav je VNQ v letu 2019 zgradil Fundrise, je v dveh od treh let zlahka prehitel Vanguarda.
Ko sem opravil triletni izračun povprečnih letnih donosov iz Vanguarda, je ta znašal 6,093%. To je bilo pri Fundrise precej pod 8,1 -odstotnim povprečjem.
Ob tem pa hiter pogled na medletni donos VNQ za leto 2021 pokaže pozitiven donos v višini 13,54% do konca aprila. V primerjavi z 1,9-odstotnim medletnim donosom iz sklada Fundrise je možno, da je VNQ napredoval, ali da so donosi med obema zelo blizu.
Kljub temu je pomembno tudi dejstvo, da je Fundrise imel tri zaporedna leta pozitivnega donosa. Eden glavnih izzivov vsakega vlagatelja je, da se izogne izgubi denarja. Tako bi bilo z naložbo Fundrise v zadnjih treh letih, medtem ko je VNQ izgubo v dveh od teh let obrnil.
Pri vlaganju je pomembna doslednost.
Fundrise vs. REET
Oglejmo si še en primer nepremičninskega področja, iShares Global REIT ETF (REET).
To spet ni ravno primerjava jabolk z jabolki. Kjer je VNQ ETF s sedežem v ZDA, REET sprejema naložbe v nepremičnine z vsega sveta.
Podobno kot pri VNQ se je REET v letu 2018 znižal za 4,89%. Leta 2019 se je povečal za 23,89%, nato pa leta 2020 za 10,59%. S tem ne bom razčlenjeval številk, ker je precej enostavno ugotoviti, da je REET na povprečni letni ravni slabše uspel tako pri Vanguardu kot pri Fundrise.
Ko gledam ti dve potencialni naložbi v nepremičnine, nimam nobenega obžalovanja kupca zaradi svoje odločitve, da vlagam pri Fundrise. V treh letih je presegel obe možnosti.
Fundrise vs. Borza
Indeks S&P 500 se je v letu 2018 znižal za 6,24%. Leta 2019 se je povečal za 28,88%. In leta 2020 se je povečal za 16,26%. Do aprila 2021 pričakujemo neverjeten 57,9 -odstotni dobiček.
No, ampak to so nori donosi - še posebej sredi svetovne pandemije. In ne vem, da bomo takšne donose še kdaj videli.
Ko povprečim donosnost indeksa S&P 500 v zadnjih treh letih in znaša 12,96% na leto. To je skoraj 5% na leto več, kot je plačala moja naložba v Fundrise.
(Vir: YCharts)
Tako očitno bi bil, če bi vložil 5000 USD naložbe Fundrise v S&P 500. To so dokončni naložbeni stroški.
Fundrise vs. Kripto
Gremo naprej od delnic in drugih naložb v nepremičnine in poglejmo Fundrise v primerjavi z resnično alternativno naložbo: kriptovaluta.
Tudi to ni samovoljna primerjava. V kripto sem vložen od leta 2018 skupaj z naložbo v Fundrise.
To počnemo zgolj iz zabave, saj je vsekakor primerjava množičnega financiranja nepremičnin s kriptovalutami daleč od primerjave jabolk z jabolki. Ampak naredimo vseeno!
Primerjali bomo Fundrise z Bitcoin. Skupni donos za to kripto kripto je bil leta -72,6%. Toda to se zgodi po letu 2017, ko se je Bitcoin vrnil 1,318%.
Toda stanje se bo v naslednjih dveh letih spremenilo. Bitcoin se je leta 2019 povečal za 87,2%, leta 2020 pa za 302,8%. Še več, Bitcoin je v prvih mesecih leta 2021 še naprej napredoval.
Če pogledamo povprečni letni donos Bitcoina za leta 2018, 2019 in 2020, je to neverjetnih 105%.
Na srečo sem bil vložen v borzo in kripto hkrati, ko sem bil v Fundrise, zato nisem zamudil. Zdaj pa imate vzporedno primerjavo uspešnosti Fundrise v primerjavi s poslovnimi nepremičninami in naložbami v nepremičnine, kot so delnice in kripto.
Moje misli o Fundrise
V tej analizi smo zbrali veliko številk, vendar moram poudariti, da pri vlaganju ne gre le za donos. Bolj pomembno je, kaj je tvoj cilj z denarjem? Ali natančneje, za kaj nameravate porabiti denar?
Na primer, če želite prihraniti denar za polog hiše ali se predčasno upokojiti, naložba v Bitcoin, ki se v prvem letu zmanjša za več kot 72%, ne bo opravila dela.
Še nekaj želim opozoriti na to, da so bili donosi v zadnjih nekaj letih na trgu fenomenalni, vendar niso tipični. Nekoč se bo zgodil popravek, in ko bodo to naredile naložbe v delnice in celo kripto, bodo imele velik udarec.
Ne poskušam širiti pogube in mraka in svetujem, da ves svoj denar vložite v varne naložbe. Toda vsi moramo biti pripravljeni na popravek. To bodo izgube, kar smo videli v ETF -jih Vanguard in iShares v letih 2018 in 2020.
Postati Fundrise del uravnoteženega portfelja
Zame želim diverzifikacijo nepremičnin, vendar nisem usposobljen za vlaganje v posamezne nepremičnine. Ne zanima me nakup, najem, upravljanje in prodaja nepremičnine, vendar želim, da nepremičnine ponujajo raznolikost.
Denar sem vložil v zasebni REIT samoupravna IRA, ampak to je predvsem za dolgoročna vlaganja za mojo upokojitev. To je popolnoma pasivna naložba, kar zame naredi Fundrise zunaj moje IRA.
Uporabljam »metoda naložbe z mreno”. To pomeni, da imam veliko denarja vloženega v varne naložbe, majhen znesek pa v naložbe z visokim tveganjem/visokim donosom. Ampak na sredini nimam veliko, kar je v bistvu tisto, kar je Fundrise. Torej, če upoštevamo donose, ima Fundrise določeno mesto v mojem portfelju. Omogoča mi izpostavljenost trgu komercialnih nepremičnin ter redne posodobitve o dogajanju v mojem portfelju.
Velik del ustvarjanja bogastva je vključevanje v različne naložbe, tako da lahko vem, kaj se dogaja z različnimi razredi premoženja. To se ne zgodi, če dejansko ne vlagam v te razrede sredstev.
Če želite v svojem portfelju poslovne nepremičnine, priporočam Fundrise. Zahteva le majhno naložbo, ponuja veliko možnosti naložb, nizke in pregledne provizije in vedno boste vedeli, kaj se dogaja z vašim denarjem.