Naložbe v nepremičnine imajo več davčnih ugodnosti. Amortizacija je tista, o kateri je slišala večina vlagateljev. Je tudi eden najbolj napačno razumljenih. V tem članku vam bom predstavil osnovni opis tega, kar je, in vam pokazal, kako vam lahko pomaga kot vlagatelj v najem nepremičnin.
Lastnosti se z uporabo in časom poslabšajo. Zaradi tega IRS lastnikom vsako leto dovoli davčno olajšavo. To nadomešča amortizacijo njihovega premoženja. To pomeni, da lahko vsako leto odnesete nekaj stroškov naložbe v nepremičnine za življenjsko dobo, ki jo določi davčna uprava.
Stavbe se amortizirajo, vendar se zemljišča ne obrabijo
Amortizacija temelji na vrednosti izboljšave na zemljo - ne na zemljo samo. S tem IRS običajno pomeni hišo. Če vaš dom izgori, bo zemlja še vedno tam. To zemljišče ima vrednost, ki se ne amortizira.
Vedeti morate vrednost zemljišča in vrednost izboljšav. Te vrednosti večinoma določi okrožje in so opisane v vaši oceni davka na nepremičnine. Poiščete jih lahko na spletnem mestu občinske vlade, saj so to javni podatki. Razčlenitev je pogosto tudi v zaključnih dokumentih, ki jih dobite ob nakupu nepremičnine.
Pogosto je 15–25% davčno ocenjene vrednosti stanovanjskih nepremičnin namenjenih zemljiščem, 75–85% pa gre za izboljšave. Recimo, da ste lastnik nepremičnine za najem, ocenjene na 100.000 USD. Razčlenite ga in morda boste imeli 80.000 USD izboljšav in 20.000 USD vrednosti zemljišča. Torej je 80.000 USD amortizirano - ne celotnih 100.000 USD.
Kako deluje
Za stanovanjske nepremičnine je IRS povedala, da je življenjska doba 27,5 let. V tem času lahko odštejete davek do stroškov nepremičnine.
Vzemimo primer, v katerem ima dom vrednost 80.000 USD. Vsako leto vzamete 2.909 USD davka (80.000 USD - 27,5 let). Recimo, da vaš letni dohodek od najemnine znaša 8.300 USD. Vaš obdavčljivi dohodek od najemnine se zniža na 5.391 USD.
Davčne olajšave za amortizacijo ne veljajo le za nepremičnine. Sredstva, ki jih kupijo in uporabljajo podjetja, se lahko amortizirajo tudi v njihovi življenjski dobi, določeni z IRS. Na primer, lahko kupite nov tiskalnik za svoje podjetje in amortizirate njegovo vrednost v petih letih. Odbitek vzamete vsako leto, ko se vaš tiskalnik stara in izgublja vrednost.
Edinstvena točka amortizacije nepremičnin je, da gre za sredstvo, ki ne izgubi pogosto vrednosti. Pravzaprav se vrednosti nepremičnin sčasoma povečujejo. To pomeni, da dobite davčno olajšavo za nabavno vrednost sredstva, ki se lahko povečuje, ne pa navzdol.
Še več, amortizacija je davčni dobropis, ki je poleg vzdrževanja nepremičnine in drugih stroškov, ki jih lahko vzamete iz dobička od najemnine. Ko ga vzamete, zagotavlja davčno olajšavo, ki znižuje vašo davčno obveznost. To pomeni več denarja, ki ga lahko uporabite za nakup več nepremičnin, odplačilo posojila, če ste ga najeli, plačilo vzdrževanja ali česar koli drugega, za kar ga želite porabiti.
Pozor: »Uporabi« ali »Izgubi«
Ta davčna olajšava ima posledice. Ko prodate nepremičnino, IRS vzame davek, ki bi ga plačali v preteklih letih, ne da bi pri tem zahtevali amortizacijo.
Izkupiček od prodaje je predmet "ponovnega pripisa amortizacije". Ta del vaših prihodkov je obdavčen po vaši običajni stopnji dohodnine. Ne stopnja kapitalskih dobičkov.
Davek na kapitalski dobiček je pavšalnih 15%. Večini ljudi pomaga pri plačilu davka na dobiček od dohodnine. Davčna stopnja za ponovni zajem je večja od davčne stopnje za dobiček iz kapitala.
Morda torej razmišljate, da ne bi uporabljali amortizacijskih davčnih olajšav. IRS ima pravilo, da to ustavi. Ko oseba prodaja nepremičnine za najem, znesek amortizacije bi lahko se bodo izračunali. To pomeni, da je smiselno vsako leto vzeti odmor.
Amortizacija ima še eno korist
Pri amortizaciji je še ena dobra stvar. Lahko spremeni denarno pozitivno najemnino v izgubo na papirju. Ta izguba lahko zmanjša vaš drugi obdavčljivi dohodek.
Vzemite isti primer kot prej. Amortizirana vsota vaše nepremičnine za najem je 80.000 USD. Vaša nepremičnina prinaša najemnino 11.000 USD na leto. Vaši letni stroški so plačila obresti za posojilo v višini 6000 USD, okrožni davki na nepremičnine 1800 USD, stroški zavarovanja 300 USD in stroški vzdrževanja 600 USD. Vsota stroškov je 8.700 USD na leto.
Amortizacijski odbitek znaša 2.909 USD (80.000 USD – 27,5 leta). Torej imate 11.000 USD najemnine in stroške 11.609 USD (8.700 USD realnih stroškov plus 2.909 USD davčne olajšave). To daje nepremičnini "izgubo" v višini 609 USD. To izgubo lahko vzamete iz zasluženega dohodka, na primer službe.
Pravila so zapisana v Publikacija IRS 527. Pravila ponovnega zajema so v veljavi Publikacija IRS 946.
Kot vsaka druga davčna strategija morate biti pozorni na vsa pravila. Na primer, amortizacijo lahko odštejete le za del nepremičnine, ki se uporablja za najem. Če kupite dupleks in eno stran dajete v najem, na drugi pa živite, lahko amortizacijo odštejete samo za enoto, ki jo dajete v najem. Ne tisti, v katerem živiš.
Pomaga pri posvetovanju z računovodjo. Tako boste zagotovili, da ste v skladu s pravili. Prav tako bo pomagalo ugotoviti, kateri način izračuna amortizacije je najboljši za vas. Izberite računovodjo, ki dela z nepremičninskimi vlagatelji. Morda boste dobili nekaj odličnih davčnih nasvetov za vašo posebno situacijo.