Je zlomkové vlastníctvo domu dobrou investičnou stratégiou?

Či už ste milovníkom pláží alebo uprednostňujete výhľad na hory, možno ste uvažovali o kúpe domu, kde by ste radi trávili každoročnú dovolenku. Kým náklady na nákup a druhý domov je pre väčšinu ľudí mimo dosahu, čiastočné vlastníctvo je spôsob, ako využívať výhody domova mimo domova a zároveň rozdeliť náklady na nákup a údržbu s ostatnými ľuďmi.

Čiastočné vlastníctvo domu, niekedy označované ako „skutočná dôvera“, dáva každému kupujúcemu práva spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti. To je porovnateľné s verziou v malom meradle crowdfunding, kde skupina ľudí zdieľa náklady a úžitok z vlastníctva konkrétneho investičného majetku.

Podobne ako pri tradičnom timeshare vlastníci zdieľajú náklady a prístup. Zatiaľ čo timeshare zahŕňa 25-50 ľudí a obmedzuje prístup na jeden alebo dva týždne v roku, čiastočné vlastníctvo zahŕňa dvoch až 12 vlastníkov s prístupom tri až päť týždňov každý rok.

Ako funguje čiastočné vlastníctvo domov

Pri čiastočnom vlastníctve domu každý investor vlastní časť (alebo zlomok) vlastníctva (alebo listiny). Ako čiastočný vlastník môžete nehnuteľnosť osobne využívať a zarábať, keď ju nepoužívajú iní vlastníci alebo ju neprenajímate.

Typicky špecializovaný správcovská spoločnosť dohliada na majetok a vedie plánovanie prenájmu, údržbu a účtovanie výnosov a nákladov. Ako čiastočný vlastník si prostredníctvom správcovskej spoločnosti naplánujete čas, kedy chcete dom používať.

Prečo neinvestovať len do časovo vymedzeného vlastníctva?

Timeshare sa objavili v 70. rokoch ako cenovo dostupná a pohodlná alternatíva k rezervácii hotela na každoročnú dovolenku. Namiesto toho, aby ste trávili hodiny plánovaním dovolenky a míňali tisíce za týždenný pobyt v drahom hoteli, Privilégiá vlastníctva timeshare vám dávajú kľúče k zaručenému týždňovému pobytu v obľúbenom dovolenkovom rezorte rok.

Vlastníctvo timeshare vám často umožňuje vybrať si rôzne dovolenkové destinácie s pobytom v porovnateľnom rezorte, na ktorý sa vzťahuje vaša zmluva o timeshare. Zvyčajne sa platí jednorazová nákupná cena za časovo obmedzené užívanie a potom si vaše vlastníctvo časovo vymedzeného užívania vyžaduje mesačný udržiavací poplatok.

Pravdepodobne ste už počuli reklamy v rádiu sponzorované spoločnosťami, ktoré vám chcú pomôcť predať vaše nechcené timeshare. Existuje niekoľko dôvodov, prečo timeshare stratili časť svojej príťažlivosti pre mnohých dovolenkárov. Medzi najvýznamnejšie výhrady vlastníkov nehnuteľností s časovo vymedzeným užívaním patrí

• Ubytovanie je v základnej kvalite
• Poplatky za časovo vymedzené vlastníctvo (údržba) majú tendenciu každoročne stúpať
• V skutočnosti neexistuje žiadny sekundárny trh na predaj vášho timeshare, ak ho už nechcete

Prečítajte si viac >>> Prečo je kúpa časovo vymedzeného užívania nehnuteľností zlým nápadom

Výhody a nevýhody čiastočného vlastníctva domu

Pros

• Obmedzený počet vlastníkov – Zatiaľ čo vlastníctvo timeshare je zdieľané až s 52 ďalšími vlastníkmi, čiastočné vlastníctvo zvyčajne zahŕňa dvoch až 12 partnerov.
• Equity – Zlomkové domáce akcie ponúkajú skutočný vlastnícky podiel. Vaše meno je uvedené v právnom titule nehnuteľnosti a zdieľate všetky výhody skutočného vlastníctva nehnuteľnosti.
• Odkázať vlastníctvo dedičom – Čiastočné vlastníctvo je aktívum v oblasti nehnuteľností, takže svoj vlastnícky podiel môžete odkázať svojim dedičom ako súčasť svojho majetku.
• Kontrola nad správou majetku – Vlastníci majú priamy vstup do toho, ako je nehnuteľnosť spravovaná.
• Flexibilita dovolenky – Majitelia zvyčajne nemusia využívať všetok svoj pridelený čas sami. Môžete dovoliť rodinným príslušníkom, priateľom alebo dokonca zamestnancom využívať časť alebo všetok váš čas.
• Potenciál ocenenia – Ako vlastník máte priamy prospech zo zhodnotenia ceny nehnuteľnosti, keď predávate svoje vlastnícke podiely alebo keď sa nehnuteľnosť predáva.
• Potenciálne daňové odpočty bežne poskytované investorom do nehnuteľností – Dom sa zvyčajne prenajíma, keď sa nepoužíva. Investori do prenájmu nehnuteľností si môžu odpočítať náklady na údržbu a ročné odpisy zo svojich podrobných daní. Informujte sa u svojho daňového účtovníka, aby ste si boli istí, že môžete využiť odpočty.

Zápory

• Náklady na údržbu môžu byť niekedy vysoké – Vlastníte konkrétny dom, nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje pravidelnú údržbu. Položky s veľkými cenami, ako je strecha a pec, majú obmedzené roky používania, kým potrebujú výmenu. Ako vlastník budete tieto náklady zdieľať, keď vzniknú.
• Vysoké počiatočné náklady – Čiastkoví vlastníci majú vyšší počiatočný finančný záväzok. Náklady na obstaranie nehnuteľnosti rozdelíte medzi všetkých čiastkových vlastníkov. Ak ste napríklad jedným z 10 partnerov pre nehnuteľnosť v hodnote 500 000 USD, vaše počiatočné výdavky budú 50 000 USD plus transakčné poplatky.
• Partnerstvo s ľuďmi, ktorých možno nepoznáte – Mohli by ste mať nerozumného alebo zložitého spoluvlastníka, s ktorým by ste sa mali vysporiadať.
• Obmedzená kontrola predaja vašich akcií – Ako spoluvlastník nehnuteľnosti možno nebudete môcť predať svoj vlastnícky podiel vtedy a za požadovanú sumu.
• Obmedzený výber dovolenkových miest – Dohoda o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností umožňuje flexibilitu pri prechode do rôznych stredísk spravovaných časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností. Vaše možnosti sú však obmedzené na konkrétny dovolenkový dom s čiastočným vlastníctvom.
• Riziko trhu s bývaním - Ak sa nehnuteľnosť zhodnocuje, zhodnocuje sa rovnako podiel každého vlastníka. Platí to aj naopak. Ak nehnuteľnosť nie je primerane udržiavaná a odpisuje sa, investícia dostane zásah. A podiel každého vlastníka je rovnako znehodnotený.

Je zlomkové vlastníctvo domu dobrou investíciou?

To, čo definuje „dobrú investíciu“, je vysoko osobné. Ak sa radi vraciate každý rok na to isté miesto na dovolenku a hľadáte vlastnícky podiel na tejto špeciálnej nehnuteľnosti, čiastočné vlastníctvo môže byť splneným snom:

Zablokujete si svoj budúci prístup za dnešné ceny a profitujete z akéhokoľvek zvýšenia dlhodobej hodnoty nehnuteľnosti (zhodnotenie). A môžete získať pasívny príjem z týždenných prenájmov, keď nehnuteľnosť nepoužívate vy alebo iní vlastníci.

Ako vlastník investičného majetku môžete využiť odpočty dane z prenájmu nehnuteľností, ako sú odpisy a odpisy nákladov na nehnuteľnosti. Ak sa to spraví dobre, môže to znamenať získanie výhod investície do nehnuteľností na prenájom: mesačný peňažný tok, ročné daňové odpočty a potenciálne zhodnotenie majetku.

Nehnuteľnosti, najmä na obľúbených dovolenkových miestach, sa vo všeobecnosti oceňujú. Vlastníctvo akcií aktíva, ktorého hodnota v priebehu času rastie a vypláca ročné dividendy (v príjmoch z prenájmu), je v zásade atraktívnou investíciou.

Je však dôležité si uvedomiť, že nehnuteľnosť nie je likvidné aktívum. Predaj si vyžaduje čas a peniaze. Ak teda neplánujete vlastniť dlhodobú nehnuteľnosť, predajné náklady môžu pohltiť väčšinu ziskov zo zhodnotenia nehnuteľnosti. A môžete prísť o peniaze, ak potrebujete predať, keď je trh s bývaním v prepade.

Prečítajte si viac >>> Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností: Komplexný prehľad.

Spodný riadok

Frakčné vlastníctvo bývania je investičná stratégia, ktorá poskytuje alternatívu k nákupu časovo vymedzeného užívania nehnuteľností. Najväčší rozdiel? Čiastkové vlastníctvo domu vám dáva listinné vlastnícke práva a povinnosti.

Zatiaľ čo timeshare sú v podstate dovolenkový nákup, ktorý eliminuje výdavky na hotel a záruky dostupnosť týždennej dovolenky v rezorte, čiastočné vlastníctvo domu je zdieľaná investícia do jedného konkrétneho nehnuteľnosť.

Medzi čiastočným vlastníctvom domu a časovo vymedzeným vlastníctvom sú podobnosti a podstatné rozdiely. Jedno nemusí byť nevyhnutne lepšie ako druhé. Závisí to od preferovaného štýlu dovolenky, priorít a finančnej situácie. Hlavnou výhodou je čiastočné vlastníctvo domu, ktoré ponúka menej nákladný spôsob, ako skutočne vlastniť dovolenkový dom.

---

Ďalšie čítanie:

• Ako investovať do nehnuteľností s malými peniazmi
• Investičné stratégie do nehnuteľností by mal zvážiť každý investor
• Aké sú riziká investovania do nehnuteľností?

---

Porovnajte stránky realitných crowdfundingov

servis	Naša hodnosť
Navštívte Fundrise Fundrise Review	Naše skóre: 9/10 Fundrise umožňuje neakreditovaným investorom využívať investície do nehnuteľností s minimom 10 USD a nízkymi poplatkami za správu. Plánujte investovať aspoň na päť rokov, inak vám môže byť uložená pokuta za predčasné splatenie.
Navštívte CrowdStreet Crowstreet Review	Naše skóre: 8/10 CrowdStreet je platforma na priame investície do komerčných nehnuteľností, ktorá tiež ponúka súkromný REIT pre akreditovaných investorov. Väčšina ponúk vyžaduje minimálnu investíciu 25 000 USD. Niektorí začínajú až na 100 000 $, takže niektorí investori môžu byť z tejto platformy ocenení.
Navštívte RealtyMogul Recenzia RealyMogul	Naše skóre: 9/10 Realty Mogul ponúka kombináciu investičných fondov REIT a priamych investícií do nehnuteľností, kde prostriedky smerujú do konkrétnej nehnuteľnosti. Fondy vyžadujú minimálne 5 000 USD a priame investície minimálne 35 000 USD.
Navštívte EquityMultiple EquityMultiple Review	Naše skóre: 8.5/10 EquityMultiple je skvelá voľba pre crowdfunding pre skúsených investorov do nehnuteľností, pretože spoločnosť ponúka pôsobivú úroveň transparentnosti pri každej transakcii. Priame investície vyžadujú minimum 10 000 USD a investície fondu minimálne 20 000 USD.
Navštívte Roofstock Prehľad strechy	Naše skóre: 8.5/10 Roofstock dáva neakreditovaným investorom možnosť investovať do nehnuteľností na prenájom pre jednu rodinu. Ide o možnosť kúpy samostatnej nehnuteľnosti na kľúč. Pri investovaní mimo štátu by ste však mali plánovať veľkú zálohu plus poplatky za správu.