Moja žena a ja sme pred pár rokmi išli na dovolenku do Disney Worldu. Rodina sa dobre bavila a ja osobne som bol rád, že som odišiel z podnikania. Bývali sme v timeshare Orange Lake Resort mojich rodičov, ktorý je hneď za parkom.
Aj keď vlastníte timeshare viac ako 10 rokov, bolo to prvýkrát, čo som tam išiel. Samotný rezort je veľmi pekný, má všetko vybavenie a je na výbornom mieste. Vždy som si však myslel, že nákup mojich rodičov bol zlým rozhodnutím. Veď za to zaplatili 10 000 dolárov a dnes je údržba 750 dolárov ročne.
Moja otázka znie: Nebolo by lacnejšie zostať len na týždeň v hoteli alebo si prenajať jednotku v rezorte? Odpoveď, bohužiaľ, je áno.
Ako funguje Timeshares
Timeshares sú plány dovoleniek, ktoré sú v USA k dispozícii od roku 1969. Podľa odvetvia je to dnes odvetvie v objeme 9,2 miliardy dolárov American Resort Development Association (ARDA). To je v skutočnosti dosť veľké v porovnaní s ročným príjmom takmer 8 miliárd dolárov v hudobnom priemysle alebo Major League Baseball s 9 miliardami dolárov. V roku 2016 bolo v USA iba 1 558 stredísk s timeshare, v priemere 132 jednotiek na stredisko.
Časovo obmedzené užívanie vám dáva čiastočné vlastníctvo v rekreačnom dome. Môžete si to dokonca predstaviť ako vlastníctvo akcií v prázdninovom prenájme. Za nákup jednotky zaplatíte vopred a potom ročný poplatok za údržbu. Získate tak prístup k nehnuteľnosti na určité časové obdobie, ktoré je spravidla každý rok rovnaký časový úsek. Keď nepoužívate timeshare, ostatní sú s podobnými záujmami.
Priemerná predajná cena týždenného timeshare je dnes približne 20 940 dolárov, s priemerným ročným poplatkom za údržbu 880 dolárov, uvádza ARDA. Väčšina dohôd o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností je na dobu neurčitú, čo znamená, že ste povinní platiť udržiavací poplatok na neurčito, čo je veľký finančný záväzok.
Ak chcete svoju jednotku používať ešte jeden týždeň, musíte si týždeň „zaúčtovať“ a vymeniť za iný čas alebo miesto. V predajnom ihrisku (mal som tú smolu, že som sa jedného zúčastnil) rezort uviedol, že už nerobí týždenné časové zdieľania. Teraz je to systém založený na bodoch. Kúpou jednotky získate ročne X bodov, ktoré potom môžete použiť akýmkoľvek spôsobom.
Body je možné využiť na mnoho ďalších vecí: na nákup leteniek, prechod na iné miesto alebo upgrade na väčšiu jednotku. Sakra, je to ako míle leteckých spoločností a body za kreditné karty. Body môžete použiť v obchodoch ako Best Buy a Bed Bath & Beyond. Skvelé - ten poťah na záchodovú dosku si môžem kúpiť namiesto toho, aby som išiel na dovolenku. Som si istý, že rovnako ako pri bodoch kreditných kariet získavate spravodlivú výmenu bodov za doláre.
Akoby ste nemohli povedať, som sarkastický.
Údaje som neuviedol, ale som si istý, že miery konverzie sú hrozné. Nakoniec teda urobia z jediného týždňa timeshare oveľa abstraktnejšie vlastníctvo ako tvrdý majetok. Vysokotlakový predajca, prosím, znova mi pripomeňte, aký je účel vlastníctva timeshare?
Chýbajúca investičná zložka
V pokri sa hovorilo, že ak nemôžete zbadať maškrtu, ste to vy. Toto platí pre nákup timeshare. Tí, ktorí majú z transakcie prospech, sú predajca a majitelia strediska. Nanešťastie ste uviazli na malom kúsku jednotky, ktorá má malú alebo žiadnu predajnú hodnotu.
Tu sú problémy s vlastníctvom timeshare:
- K dispozícii je a obrovský trh ďalšieho predaja. Často si môžete vyzdvihnúť jednotky za menej ako polovicu pôvodne zaplatených.
- Rovnako ako auto, timeshare sa znehodnocuje, akonáhle ho „vyhodíte z pozemku“ (prevezmete vlastníctvo).
- Je zriedkavé, že timeshare zvyšuje hodnotu. V skutočnosti očakávajte, že stratí hodnotu, pretože celkové náklady na vaše vlastníctvo boli označené tak, aby zahŕňali predajné prezentácie, stimuly a darčeky.
- Timeshares sa vám zvyčajne predáva, keď ste na dovolenke a máte oslabenú obranu.
- Väčšina z nich má vysoké ročné poplatky za údržbu. V prípade mojich rodičov sa ich poplatky každoročne zvyšujú, rýchlejšie ako miera inflácie. Pokiaľ ide o sumu, ktorú zaplatíte len za udržiavacie poplatky (zabudnite na počiatočnú „investíciu“), mohli by ste v hoteli v slušnej kvalite zostať týždeň.
Napriek týmto nevýhodám priemysel naďalej priťahuje nových majiteľov. V roku 2015 bolo 46% tržieb z časovo vymedzeného užívania nehnuteľností novým majiteľom, čím sa zvrátil predchádzajúci trend zvýšenej závislosti od existujúcich vlastníkov. Ak sa do toho naozaj chcete dostať investovanie do nehnuteľností, kliknite sem a prečítajte si nášho sprievodcu. Môžete tiež začať s týmito poskytovateľmi crowdfundingu:
| Hlavné body |  |
 |
 |
| Hodnotenie | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimálna investícia | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Poplatky za účet | 1 rok | Investície do kmeňových akcií: 0,5-1,5% ročne plus 10% všetkých ziskov pri odchode | 1-1,25%/rok poplatok za správu majetku |
| Súkromný REIT | |||
Prihlásiť SePrečítajte si recenziu
|
Prihlásiť Se Prečítajte si recenziu |
Prihlásiť Se Prečítajte si recenziu |
Timeshares negeneruje príjem
Teoreticky, keď kupujete timeshare, máte len zlomok záujmu o nehnuteľnosť, na ktorej sa nachádza prenájom. Je však dôležité pochopiť, že to vám neposkytne všetky výhody vlastníctvo nehnuteľnosti normálne má.
Na začiatku máte záujem o rovnakú jednotku ako ostatní ľudia, ktorí sa zúčastňujú na časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností. Váš záujem preto nie je samostatným vlastníctvom. S jednotkou nemôžete slobodne robiť, ako chcete.
Existujú napríklad prísne limity času, počas ktorého ste fyzicky obsadení jednotkou. Na rozdiel od skutočného prázdninového domu ho nemôžete prenajať po zvyšok roka, keď ho neobývate na osobné použitie.
O timeshare môžeme uvažovať ako o čiastočnom vlastníckom podiele na jednej dovolenkovej nehnuteľnosti alebo jednotke. Nie je to nič podobné vlastniť rekreačnú nehnuteľnosť priamo s výhodami, ktoré z toho vyplývajú.
Podľa agentúry ARDA majitelia časovo vymedzeného užívania nehnuteľností majú tendenciu byť mladší a etnicky rozmanitejší, ako keď priemysel začal a zameral sa na starší dav. Stredný vek nedávnych kupujúcich je 39 a 34% vlastníkov je buď ázijsko-amerických, alebo afroamerických. Takmer dve tretiny majú vysokoškolské vzdelanie. Ich stredný príjem je 81 311 dolárov.
Zdá sa mi však, že trh s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností sa zameriava na finančne neskúsených. Časové zdieľanie sa bohužiaľ stáva dovolenkovým ubytovaním pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť dovolenkové ubytovanie. Predajné materiály sú navrhnuté tak, aby vychádzali viac z blingu a „prežitia dobrého života“ než z návratnosti investície. To preto, že tam je bez návratu.
Ak míňate peniaze do budúcnosti, malo by sa to považovať za investíciu. Ak nevytvára príjem, sú to výdavky - jednoduché a jednoduché. Ty smieť užite si to, ale stále to nie je investícia. Kliknutím sem sa dozviete ako investovať
Timeshares nie je veľmi likvidný
Obvykle až potom, čo ste si kúpili timeshare, zistíte, že viac ľudí ich chce predať, ako kúpiť. Pravdepodobnosť vrátenia počiatočnej investície je veľmi nízka - nehovoriac o vymáhaní poplatkov za údržbu po mnoho rokov.
Existujú webové stránky, ktoré môžu majitelia timeshare použiť na predaj svojho majetku, napríklad RedWeek, ale oni za používanie stránky účtujte poplatok za zaradenie do zoznamu a ročný členský poplatok - a neexistuje žiadna záruka, že k tomu dôjde predať.
A v odvetví ďalšieho predaja je značné množstvo podvodov. Podvodníci lovia majiteľov timeshare tým, že im sľúbia predaj nehnuteľnosti - za poplatok vopred - a akonáhle poplatok zaplatíte, už o nich nikdy nebudete počuť.
Ak dokážete predať timeshare (a to nie je nikdy isté), pravdepodobne dostanete iba zlomok toho, čo ste zaň zaplatili. Pri ich predaji existujú dva základné problémy:
- Stále sa stavajú/ponúkajú ďalšie, zaplavujúce trh a
- Existujúci majitelia ich predávajú, aby sa zbavili dlhov, alebo akonáhle si uvedomia, že to nie je obchod, o ktorom si mysleli, že je, keď ho kúpili.
Ak si stále myslíte, že nákup timeshare je dobrý nápad, a chcete sa vyhnúť plateniu viac, ako za koľko ho kedy predáte, kúpte si ho na sekundárnom trhu. Existuje mnoho webových stránok, kde je možné kúpiť použité timeshare.
Spoločnosti Timeshare vedia, že lacnejšie možnosti od existujúcich kupujúcich pravdepodobne nájdete na webových stránkach, ako sú Timeshare Users Group a RedWeek. Spoločnosti teda zvyčajne ponúkajú motivačné poplatky za zatvorenie a ďalšie výhody. Tieto výhody však zvyčajne nevrátia peniaze, ktoré by ste ušetrili nákupom od existujúceho majiteľa.
Lepšia alternatíva k timeshare
Podľa môjho názoru je lepšie zostať v miestnom hoteli ako kupovať timeshare. Vezmite si ako príklad timeshare mojich rodičov. Za počiatočný nákup zaplatili 10 000 dolárov a keď k tomu pripočítate udržiavací poplatok 750 dolárov za rok zaplatený počas 10-ročného časového rámca, celková investícia do tohto timeshare je 17 500 dolárov.
Za posledných 10 rokov ich timeshare poskytovalo pobyt jeden týždeň každý rok - sedem dní a šesť noci - celkovo 60 nocí, čo je v priemere 291 dolárov za noc na dovolenku v tej istej jednotke rok. Ak by ste si prenajali slušnú kvalitu hotelovej izby za približne 175 dolárov za noc, za celkovú cenu zaplatenú za timeshare by vám vyšlo 100 nocí hotelových pobytov. Pobyt v hoteli nielenže stojí menej za noc, ale taktiež by ste mohli spestriť svoju dovolenku ubytovaním v hoteloch nachádzajúcich sa v rôznych destináciách.
Tiež by ste mohli využiť výhody výhodných programov odmeňovania používateľov a ďalších cien zliav, ktoré hotely ponúkajú.
Navštívte |
Je pravdepodobné, že existujú jednoduché spôsoby, ako môžete získať oveľa viac ako 100 nocí hotelových pobytov.
Najlepšie zo všetkého je, že by ste pri timeshare neutopili žiadny kapitál a peniaze na zaplatenie timeshare by ste mohli investovať, aby ste dosiahli návratnosť svojej investície. Pri konzervatívnej 5% návratnosti znásobenej ročne (od 10 000 dolárov do 750 dolárov ročne) by ste teraz sedeli na viac ako 26 000 dolároch. To je oveľa výhodnejšia ponuka, ako sedím.