Ako investovať do REIT

Investovanie do nehnuteľností staromódnym spôsobom je ťažké. Len málo investorov má dostatok peňazí navyše na zálohu, ktorá sa len tak rozvaľuje. A keby aj áno, viazanie všetkých týchto peňazí do jedného majetku by im mohlo dať pauzu.

Ak ste v tejto situácii, riešením vášho problému môže byť iba realitný investičný trust, nazývaný tiež „REIT“. REIT funguje ako indexový fond, ale pre skutočné nehnuteľnosti. Podľa Nareit, do REIT je investovaných približne 145 miliónov amerických domácností (44%).

Kombinuje to najlepšie z oboch svetov: potenciál vysokých ziskov na realitnom trhu, ale na úrovni, ktorú si môže dovoliť každý. Pokračujte v čítaní, aby ste sa dozvedeli viac o tejto možnosti investovania do nehnuteľnosti.

Ako fungujú REIT

REIT môžete považovať za typ indexového fondu pre nehnuteľnosti. REIT sú fondy, ktoré investujú do nehnuteľností a umožňujú ľuďom kupovať akcie. Rovnako ako pri fondoch akciového trhu získate dividendy a akcie môžete kedykoľvek kúpiť alebo predať (dúfajme) za zisk.

V porovnaní s inými druhmi fondov však na REIT platí niekoľko špeciálnych pravidiel. REIT musí mať napríklad najmenej 100 akcionárov, musí byť riadený správnou radou alebo správcami, investovať na najmenej 75% finančných prostriedkov v oblasti nehnuteľností nejakého druhu a vyplatiť najmenej 90% svojho príjmu akcionárom ako dividendy.

REIT sú tiež horúcou komoditou. Ak sa chcete dozvedieť prečo, je užitočné pozrieť sa na fond FTSE Nareit Všetky REIT, čo je fond REIT, ktorý investuje do všetkých verejne obchodovateľných REIT na amerických akciových trhoch. Výnosová dividenda pre tento fond je 4,3%, na rozdiel od iba 1,8% pri indexe S&P 500. Má tiež vyšší 20-ročný výnos 9,5% vs. 6,3% aj ​​pre S&P 500.

Avšak fond FTSE Nareit All REITs je tento rok o veľa: 17%v skutočnosti.

To prináša jednu z hlavných nevýhod REIT: sú veľmi volatilné. Aj keď sú vo všeobecnosti dobrým kúskom pridajte do svojho portfólia v malých množstvách do nich nebudete chcieť investovať veľa peňazí, najmä ak sa blížite k obdobiu, kedy by ste tieto peniaze mohli potrebovať.

Typy REIT

V súčasnosti je v USA približne 1 100 REIT, z ktorých je asi 225 dostupných na verejne obchodovaných trhoch. To je veľa REIT a ako by ste mohli očakávať, k dispozícii je takmer toľko typov REIT, ako existuje spôsob, ako investovať priamo do nehnuteľností.

Niektoré z týchto kategórií sa navzájom prekrývajú. Napríklad REIT, ktorý sa špecializuje na kancelárske budovy, a REIT, ktorý sa špecializuje na byty, spadajú pod jeden zastrešujúci rámec: akciové REIT. Pozrime sa na niektoré z týchto kategórií ďalej.

Akcie REIT

Akciové REIT sú to, čo si väčšina ľudí myslí, keď si spomenú na REIT. Ide o fondy, ktoré sa zameriavajú na nákup nehnuteľností vytvárajúcich príjem, ako sú maloobchodné predajne, prenájmy domov a ďalšie. Týmto spôsobom sú viac podobní ľuďom, ktorí nakupujú kúpiť a držať nehnuteľnosťa banka na zvyšovanie hodnoty nájmu a stály príjem z prenájmu každý mesiac.

Hypotekárne REIT

Niektoré REIT sa zameriavajú na skutočné požičiavanie peňazí - tj. Samotné hypotéky, a nie na nehnuteľnosti, ktoré kupujú. Hypotekárne REIT môžu investovať priamo do hypoték alebo sa môžu zamerať na cenné papiere kryté hypotékou (áno, to isté zo známej Veľkej recesie).

Hybridné REIT

Väčšina REIT patrí do zastrešujúcich kategórií buď kapitálových REIT alebo hypotekárnych REIT. Hybridné REIT však investovať oboje: nákup skutočných nehnuteľností a financovanie hypoték, ktoré iní ľudia používajú na nákup iných nehnuteľností, tiež.

Odvetvové REIT

Ďalším spôsobom, ako analyzovať REIT, sú niektoré odvetvia. Každý z týchto REIT patrí tiež do akciového, hypotekárneho alebo hybridného dáždnika. Rezidenčný REIT sa napríklad môže špecializovať na nákup domov a bytov a poskytovať hypotéky iným ľuďom na ich kúpu alebo oboje.

Tu sú niektoré z najbežnejších sektorových REIT:

• Maloobchod
• Dátové centrá
• Kancelárske budovy
• Budovy zdravotníctva
• Vlastné skladovacie vlastnosti
• Timberland (lesná pôda na ťažbu)
• Obytné (samostatné domy, mezonety, bytové komplexy atď.)

Výhodou sektorových REIT je, že ak ste šikovní, môžete zadať trendy, ktoré ovplyvňujú určité časti realitného priemyslu. Môžete mať túžbu, že sa v kancelárskej budove deje niečo veľké vs. rezidenčný trhnapríklad a to môže mať vplyv na vaše investičné rozhodnutia.

Klady a zápory REIT

Existuje dôvod, prečo sa REIT považujú za oddelené investície od obvyklého členenia akcie vs. dlhopisy. Tu je niekoľko úvah, než investujete do REIT.

Pros REIT	REIT Cons
Veľmi likvidný Ľahko sa rozbieha Potenciál vysokých výnosov Jednoduchá diverzifikácia vášho portfólia	Vysoká volatilitaSprávne poplatkyDividendy sa zdaňujú ako bežný príjem

Pros REIT

Na REIT sa môže veľa páčiť. Pozrime sa na každú z nich podrobnejšie.

Vysoko tekutý

Ak si kúpite nehnuteľnosť, môžete sa ocitnúť v nešťastnej situácii, že ju neskôr nebudete môcť predať. A aj keď je to horúci trh predávajúcich, je tu veľa času, starostí a peňazí, ktoré musíte vynaložiť na premenu tejto nehnuteľnosti na hotovosť na vašom bankovom účte.

Ale s REITs, stačí kliknúť na niekoľko tlačidiel, aby ste predali svoje akcie a skončili ste s tým. Žiadne realitné kancelárie, žiadne titulné spoločnosti, menej starostí.

Začíname jednoducho

REIT sú nekonečne dostupnejšie ako kúpa celej nehnuteľnosti. Jediný podiel na VNQ (an Verzia ETF spoločnosti REIT, ktorú ponúka Predvoj) je napríklad iba 86 dolárov od tohto písania.

Na druhej strane, keby ste chceli kúpiť nehnuteľností, vopred by ste potrebovali veľa peňazí. Ak ste si kúpili dom na trhu v Seattli s priemernou hodnotou $784,000napríklad by ste potrebovali zálohu vo výške 157 000 dolárov, ak by ste používali konvenčnú hypotéku bez PMI.

Pre priemerného investora nie je presne dostupné.

Potenciál vysokých výnosov

REIT ponúkajú potenciál pre niektoré docela pôsobivé výnosy. Napríklad VNQ vykazuje v niektorých rokoch návratnosť až 30%. Predstavte si, že zarobíte 30% APY na svojom bankovom účte - to by bol dôvod na oslavu.

Ľahko diverzifikujte svoje portfólio

Pretože sa s REIT dá tak ľahko manipulovať, je tiež ľahké ich pridať do mixu portfólia a udržať ich na akomkoľvek percente, ktoré chcete. Môžete to dokonca úplne zautomatizovať kúpou REITov v rámci platforma robo-poradca.

Povedzme napríklad, že chcete udržať nehnuteľnosť iba na 5% vášho portfólia. Ak použijeme ten istý príklad zo Seattlu vyššie s priemernou domácou hodnotou 784 000 dolárov, budete potrebovať najmenej 15,7 milióna dolárov vo svojom portfóliu, aby ste udržali cieľovú hranicu 5%.

Opäť nie celkom dostupné pre priemerného medveďa.

REIT Cons

Prečo teda každý neinvestuje stále do REIT? Majú určité nevýhody.

Vysoká volatilita

To je pravda Vanguardov VNQ REIT v niektorých rokoch ponúka návratnosť až 30%. Je však tiež pravda, že hodnota REIT môže klesnúť - a niekedy aj veľkolepo. Počas krachu nehnuteľnosti v roku 2008 napríklad tento istý fond ponúkol návratnosť negatívne 37%. Nie je to presne to, čo by ste chceli vidieť, ak ste napríklad na pokraji odchodu do dôchodku.

Spravovacie poplatky

Ak ste DIY investorom v oblasti nehnuteľností, môžete veľa nákladov ovládať sami. Môžete dokonca vstať uprostred noci a opraviť zaplavujúcu toaletu, ak predsa nechcete ísť o služby správy majetku.

Ale ak investujete do REIT, budú existovať náklady vo forme pomeru nákladov a prípadne poplatkov za obchodovanie. Tieto nemusia byť vysoké (VNQ má pomer nákladov 0,12%), ale sú to náklady, ktoré budete musieť zaplatiť, ak nie ste vlastníkom nehnuteľností.

Dividendy sa zdaňujú ako bežný príjem

Mnoho typov investícií sa vypláca kvalifikované dividendy, ktoré sú zdaňované nižšou sadzbou kapitálových výnosov. Dividendy REIT sa však nepovažujú za „kvalifikované“, a preto sú spravidla zdaňované vašou hraničnou daňou sadzba ako bežný príjem (ako z vašej práce), a to môže byť oveľa vyššie ako kapitálové zisky sadzba.

Sú REIT pre vás dobrou voľbou?

REIT sú rovnako ako všetky ostatné investičné typy. Sú to nástroje a to, či sú pre vás dobrým nástrojom, závisí od vašej situácie.

Ak hľadáte jednoduchý a cenovo dostupný spôsob investovania do nehnuteľností, bez toho, aby ste sa museli vrhnúť priamo do sveta DIY investovania do nehnuteľností, REIT môžu byť pre vás dobrou voľbou. Sú tiež dobrou voľbou, ak práve začínate a zatiaľ nemáte milióny (alebo dokonca tisíce) na investovanie do nehnuteľností.

Ale ak si myslíte, že by ste si užili praktickejší prístup a nebojíte sa, že budete veľa času a peňazí (a bolestí hlavy) venovať príčine, investujte viac priamo v realitách môže byť v kartách pre vás.

Pamätajte si, že tu nie je žiadna nesprávna odpoveď. Iba to, čo vy (a/alebo váš Finančný poradca) určuje, že je to najlepšie.