Вы едете по обычному маршруту и замечаете дилетантский знак вдоль дороги. Там написано «Мы покупаем уродливые дома» или «Мы купим ваш дом в любом состоянии за наличные». Что случилось с этим? Кто ставит эти знаки и что они означают?
Меня, как риэлтора, часто спрашивают об этом. В индустрии мы называем это «бандитскими знаками».
За вывесками стоят «оптовики» недвижимости. Эти ребята своего рода посредники. Они находят дома и «оптом» их rehabbers, которые затем ремонтируют и перепродают их покупателю дома.
Вопреки тому, что рекламируют их вывески, оптовики на самом деле не «покупают ваш дом за наличные». В обмен на ваше согласие чтобы принять цену со скидкой за наличные, они обещают доставить вам покупателя в течение определенного периода времени — обычно 30 дней. Вместо договора купли-продажи оптовики используют «договор уступки», который позволяет им «переуступить» вашу сделку по продаже дома третьей стороне, которая становится фактическим покупателем.
Оптовики зарабатывают деньги на спреде между тем, что они обещают заплатить вам, и тем, что они получают от реабилитационного центра, который фактически покупает недвижимость у вас.
Стоит ли продавать свой дом оптом?
Оптовики существуют уже несколько десятков лет. Они предлагают сделать процесс продажи жилья быстрым и легким — вне зависимости от его состояния. С помощью бандитских вывесок или почтовых открыток они находят потенциальных продавцов, которые еще не сделали первый шаг к продаже своего дома.
Скажем, например, вы жили в своем доме последние 20 с лишним лет, воспитывая свою семью. Дети выросли, и вы думаете о сокращении. За эти годы вы накопили много материала. Мысль о том, чтобы навести порядок в доме и подготовить его к показу, ошеломляет.
Вы получаете открытку от оптового торговца, предлагающего вам наличные деньги за ваш дом в состоянии «как есть», и это кажется хорошим решением. И это может быть хорошим решением, но так ли это лучший решение?
Оптовики выделяют три «преимущества»:
- Нет необходимости убирать или делать какой-либо ремонт. Мы даем вам деньги за ваш дом в том состоянии, как есть. Вам даже не нужно показывать свою собственность.
- Никаких комиссий агентам по недвижимости. Пропустите расходы на продажу, если вы заключаете с нами контракт.
- Получите наличные намного быстрее чем если бы вы выставили свой дом на открытый рынок.
Верны ли эти утверждения? Возможно, но есть некоторые моменты, о которых вам не говорят:
Дома «как есть» покупаются и продаются на MLS.
Оптовые продавцы используют распространенное заблуждение потребителей о том, что ваш дом должен быть в хорошем состоянии, чтобы его можно было включить в Службу множественных списков (MLS). Правда в том, что, хотя многие дома, зарегистрированные агентом по недвижимости и проданные на MLS, «готовы к заселению», многие объекты недвижимости «как есть» успешно покупаются и продаются ежедневно через списки на МЛС.
Гораздо меньший круг потенциальных покупателей будет знать, что ваш дом продается.
У оптовиков есть список потенциальных покупателей, к которым они обращаются, когда заключают новую сделку. Сравните это с обращением к лицензированному агенту и внесением вашей собственности в список MLS, где она доступна для поиска и видят многие тысячи агентов, у каждого из которых есть готовые покупатели, которые могут быть заинтересованы в размещении предложения на вашем свойство.
Видимость и конкуренция за привлечение большего числа покупателей приведут к конкурентоспособной цене продажи по сравнению со сниженной ценой продажи, которую оптовик сможет обеспечить для вас. На каждую недвижимость найдется покупатель, независимо от ее местоположения и состояния. Наилучший результат для продавца состоит в том, чтобы его дом широко продавался. И лучший способ сделать это - перечислить его с помощью опытные агенты по недвижимости.
Вы можете получить меньше денег… часто намного меньше!
Несмотря на отсутствие комиссионных агентов по недвижимости, плата за переуступку часто выше, чем 5–6% комиссионных, которые вы платите за профессиональную рекламу и продажу своего дома через агентство недвижимости. компания. Типичный гонорар оптовика составляет от 25 000 до 30 000 долларов. Если вы продаете дом с рыночная стоимость 200 000 долларов, это 15% комиссии.
Вас представляет лицо без лицензии.
Оптовики, по сути, продают недвижимость без лицензии. Вы доверяете самую большую инвестицию в своей жизни человеку, который:
- не связан кодексом этики или фидуциарное обязательство представлять ваши интересы,
- не контролируется лицензированным брокером по недвижимости, и
- от них не требовалось посещать какие-либо образовательные курсы или проходить какую-либо сертификацию, позволяющую им продавать недвижимость.
Правительствам штатов требуются лицензии на недвижимость и обучение, в значительной степени для защиты населения от недобросовестной деятельности. Продажа недвижимости без лицензии является нарушением закона. Оптовые торговцы обходят это, потому что контракт, который они используют, тщательно сформулирован, чтобы указать, что это вовсе не договор купли-продажи. Это соглашение, которое позволяет им передать собственность другому покупателю; сделка является прямой между покупателем и продавцом без участия агента. Как продавец, работающий с оптовым продавцом, вы не представлены кем-либо, кто имеет лицензию на проведение сделок с недвижимостью.
От начала до конца оптовые сделки могут занять больше времени, чем традиционная распродажа.
Один из пунктов продажи, который сделает оптовик, заключается в том, что вы быстрее получите свои деньги, продавая через них. Правда в том, что с момента подписания договора о переуступке до момента, когда вы доберетесь до заключительного стола, процесс прохождения через оптовика может занять больше времени. Это потому, что в процесс встроено 30 дополнительных дней. Те 30 дней, когда оптовик держит договор о переуступке прав в поисках покупателя, могут быть 30 днями, когда ваша недвижимость находится в продаже. MLS видят тысячи покупателей, у многих из которых есть деньги, чтобы купить и отремонтировать вашу недвижимость, и они хотят получить начал!
Есть еще «показы», идете ли вы через оптовика или лицензированного агента.
Показы доставляют неудобства продавцам. Я понимаю. Никто не любит, когда незнакомцы ходят по их дому и смотрят на их вещи! Но не верьте, что обращение к оптовику избавит вас от этого вторжения. Люди — даже реабилитаторы — не покупают дом незрячим. Вам придется иметь дело с показами, идете ли вы через оптовика или более традиционный процесс продажи дома.
Просто знайте
Я был инвестором в недвижимость в течение многих лет, прежде чем я стал лицензированным агентом Мэриленда. Я купил «проблемную» недвижимость, указанную в MLS, а также купил несколько у оптовиков. Я не стучу, что делают оптовики. Фактически, их усилия часто выводят на рынок дома, которые являются хорошим предложением для реабилитационных центров.
Как и в случае любого финансового решения, осведомленность о своем выборе поможет вам принять наилучшее решение в ваших конкретных обстоятельствах. Важно осознавать, от чего вы отказываетесь, если решите продавать через оптовика вместо того, чтобы нанимать лицензированного агента.
При этом не все агенты одинаковы. Некоторые из них действительно хороши в содействии продаже «готовых к заселению» домов. Но если ваш дом не в первозданном состоянии и вы хотите продать, вам нужно найти агента, который понимает, как продавать дома как есть.