4 основных типа ипотеки

Дискуссии об ипотеке обычно сосредоточены на кредитах как на отдельном типе. Но ничто не может быть дальше от истины. Существуют не только разные виды ипотечных кредитов, но и разные ипотечные программы, не говоря уже о ипотечные кредиторы.

Мы собираемся обсудить как различные типы ипотечных кредитов, так и различные программы, которые их предлагают. Тем не менее, это общее обсуждение самых популярных типов кредитов, поскольку есть менее популярные типы кредитов и даже эмитенты.

Различные типы ипотечных программ

Доступны четыре основные ипотечные программы:

Общепринятый

Вообще говоря, обычные ипотечные кредиты относятся к кредитам, которые финансируются Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae) и Федеральной ипотечной корпорацией жилищного кредита (Freddie Mac). Обычно они создаются банками, кредитными союзами, ипотечными банками, ипотечными компаниями и другими кредиторами, а затем продаются одному из двух крупных ипотечных агентств.

Эти кредиты также характеризуются тем, что известно как их

соответствующие кредитные лимиты. То есть есть ограничение на сумму, которую можно взять в долг по обычной программе. Этот предел обычно 548 250 долларов на 2021 год. Однако обычные кредиты могут быть выше для домов на две-четыре семьи, а также для недвижимости, расположенной в районах, обозначенных как дорогие. (Это более дорогие рынки жилья, обычно расположенные на восточном и западном побережье, включая Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон, округ Колумбия, Сан-Франциско и Лос-Анджелес.)

Обычные ипотечные кредиты также отличаются от кредитов FHA и VA требованием ипотечного страхования. Обычно называют частная ипотечная страховка, или PMI, это тип страхового покрытия, который выплачивает ипотечному кредитору часть остатка кредита, если вы не выполняете обязательства по кредиту.

Среди основных особенностей традиционной ипотеки можно выделить следующие:

• Минимальный первоначальный взнос составляет 5%, но они предлагают кредиты с первоначальным взносом всего в 3% для тех, кто впервые покупает жилье, а также для домохозяйств с низким и средним доходом.
• В отличие от ипотечных кредитов FHA и VA, PMI выплачивается только ежемесячно в рамках платежа по кредиту. Отсутствует обязательный авансовый платеж по страхованию ипотечного кредита.
• Минимальный кредитный рейтинг для обычных кредитов составляет 620, но вы получите лучшую процентную ставку, чем выше ваш кредитный рейтинг.
• Обычные кредиты могут быть использованы для покупки вторых домов и инвестиционной недвижимости в дополнение к основному месту жительства.
• Кредиты доступны как с фиксированной процентной ставкой, так и в ARM.

ФГА

Кредиты FHA работают почти так же, как обычные кредиты, но параметры являются более основными. Например, минимальный первоначальный взнос составляет 3,50%, даже для покупатели жилья впервые.

Но две основные особенности кредитов FHA, которые больше всего отличают их от обычных ипотечных кредитов, заключаются в следующем:

Ипотечное страхование. PMI по кредитам FHA обычно называют премией по ипотечному страхованию или просто MIP. Слово «частное» здесь не применяется, поскольку ипотечное страхование предоставляется правительством США через Федеральное жилищное управление.

Ипотечное страхование собирается двумя способами. Как и в случае с обычными кредитами, к платежу за дом добавляется ежемесячная премия. Но есть также авансовая страховая премия по ипотеке (UFMIP), которая добавляется к балансу вашего кредита, хотя ее можно оплатить из своего кармана во время закрытия кредита.

Кредитные соображения. Вероятно, нет большей причины для популярности ипотечных кредитов FHA, чем тот факт, что они менее требовательны к кредитным стандартам. Например, в то время как для обычных кредитов требуется минимальный кредитный рейтинг 620, кредиты FHA примут рейтинг всего 580. Но они будут стоить всего 500 с первоначальным взносом не менее 10%.. Это определенно кредитная программа, чтобы рассмотреть, если у вас есть справедливая или плохая кредитная история.

Другие особенности кредитов FHA, о которых следует знать, включают:

• Хотя минимальный первоначальный взнос составляет 3,5%, ссуды FHA обычно используются в сочетании с программами помощи при первоначальном взносе, которые позволяют покупателям приобретать дома без первоначального взноса.
• Хотя FHA более приспособлена к более низким кредитным баллам, программу не следует рассматривать как субстандартную ипотеку. Вы не сможете получить кредит, если прошло шесть месяцев после банкротства или если в последнее время у вас были значительные просроченные платежи.
• Ссуды FHA доступны только для владельцев, занимаемых основным местом жительства. Их нельзя использовать для финансирования инвестиционной недвижимости или вторых домов.
• Кредиты доступны как с фиксированной процентной ставкой, так и в ARM.

Кредиты В.А.

кредиты VA имеют гораздо больше общего с кредитами FHA, чем с обычными кредитами. Это потому, что, как и кредиты FHA, кредиты VA имеют ипотечное страхование, предоставляемое государственным агентством (Администрацией по делам ветеранов). Страхование ипотечного кредита оплачивается как единовременная авансовая плата, при этом ежемесячная премия не добавляется к вашему платежу за дом.

Кредиты предоставляются участвующими кредиторами, в число которых могут входить банки, кредитные союзы и другие ипотечные кредиторы. Они доступны только для имеющих право ветеранов и действующих военнослужащих США.

Однако большим преимуществом кредитов VA является то, что они обеспечивают 100% финансирование. Это означает, что ветеран, имеющий право на участие в программе, может купить дом без первоначального взноса. И хотя премия по ипотечному страхованию взимается авансом, она добавляется к сумме кредита, поэтому первоначальные затраты отсутствуют.

100% резерв по кредиту применяется к соответствующему кредитному лимиту. Но кредиты VA также доступны для более дорогой недвижимости, если это необходимо. Тем не менее, заемщик должен будет произвести первоначальный взнос, равный 25% от суммы, на которую кредит превышает соответствующий лимит кредита.

Например, если кредит превышает лимит на 100 000 долларов США, заемщик будет иметь право на 100% финансирование до 548 250 долларов США, но должен внести 25 000 долларов США — 25% — на сумму превышения.

Основные особенности кредитов VA включают следующее:

• Кредиты доступны только для имеющих право нынешних и бывших военнослужащих США и членов их семей.
• Несмотря на то, что за кредиты взимается авансовая страховая премия по ипотечному кредиту, ежемесячная страховая премия не требуется.
• Кредиты доступны для финансирования только для основного места жительства, занимаемого владельцем. Как и кредиты FHA, они недоступны для инвестиционной недвижимости или вторых домов.
• У VA нет установленного минимального кредитного рейтинга, но ожидается, что заемщики продемонстрируют ответственное управление кредитом.

Джамбо кредиты

Как следует из названия, Jumbo-кредиты — это более крупные кредиты, которые превышают соответствующие кредитные лимиты. Таким образом, они обычно используются для покупки или рефинансирования более дорогой недвижимости. Сумма кредита может достигать нескольких миллионов долларов.

Крупные кредиты имеют больше общего с обычными кредитами, чем с кредитами FHA и VA. Но в отличие от обычных кредитов, которые финансируются Fannie Mae и Freddie Mac, Jumbo-кредиты предоставляются независимыми кредиторами, такими как банки. Поскольку это так, рекомендации по кредитованию менее стандартизированы, чем в других кредитных программах. В целом, у них более строгие требования к кредиту.

Основные особенности кредитов Jumbo включают в себя следующее:

• Суммы кредита могут варьироваться от чуть выше соответствующего лимита кредита до нескольких миллионов долларов.
• Ссуды могут быть доступны для вторых домов и инвестиционной собственности, но кредитор также может ограничить их только основным жильем, занимаемым владельцем.
• Как правило, им нужен хороший или отличный кредит, чтобы претендовать. Минимальный кредитный балл может быть от 650 до более чем 700.
• Стандартный первоначальный взнос составляет не менее 20%. И вы можете ожидать, что этот процент увеличится при более высоких суммах кредита.
• Поскольку это большие суммы кредита, процентные ставки, взимаемые по ипотечным кредитам Jumbo, обычно выше, чем по другим типам кредитов.

Фиксированная ставка против. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

С фиксированной процентной ставкой и ARM — это два основных типа ипотечных кредитов, предлагаемых в рамках четырех основных ипотечных программ (обычных, FHA, VA и Jumbo). Хотя они оба предлагаются FHA и VA, большинство заемщиков, выбирающих одну из этих кредитных программ, выбирают кредит с фиксированной ставкой.

Однако это не относится как к обычным, так и к Jumbo-кредитам. Кредиты ARM несколько более популярны для каждого из этих типов кредитов. Это особенно верно в отношении ссуд Jumbo, которые обслуживают заемщиков с более высоким доходом, которые часто заинтересованы в получении минимально возможной процентной ставки.

В целом, однако, кредиты ARM в наши дни, как правило, довольно редки. Согласно информации, опубликованной Bankrate в 2020 году, ARM составляют менее 3% ипотечных кредитов, выданных в 2020 году. Это связано с недавним явлением, когда кредиты ARM лишь немного ниже фиксированных ставок. Кроме того, с фиксированными ставками на рекордно низком уровне для большинства заемщиков имеет смысл зафиксировать эти ставки, а не рисковать еще более низкими ставками с ARM.

Кредит с фиксированной процентной ставкой — это именно то, что следует из названия. И процентная ставка, и ежемесячный платеж фиксируются на весь срок кредита. Срок кредита варьируется от 10 до 30 лет.

По истечении срока кредита основная сумма кредита будет полностью погашена. Это будет верно как в случае кредита с фиксированной процентной ставкой, так и в случае ARM.

Руки

ARM предлагают фиксированную процентную ставку на определенный период времени. Типичные начальные сроки составляют три года, пять лет, семь лет и 10 лет. После первоначального периода с фиксированной ставкой кредит станет регулируемым на один год, при этом ставка будет меняться почти каждый год.

Процентные ставки по ARM основаны на общем индексе, таком как годовой вексель Казначейства США или шестимесячный LIBOR. Затем кредитор добавит маржу (процентные пункты) к индексу, чтобы получить процентную ставку, на которой будут основываться будущие изменения ставок.

Например, если доходность однолетних казначейских векселей США составляет 1,00% на момент корректировки, а маржа равна 1,50%, ваша процентная ставка будет установлена ​​на уровне 2,5%. Эта ставка будет действовать в течение одного года и будет корректироваться по той же формуле, что и дата следующей корректировки.

Пределы максимальной процентной ставки ARM

К счастью, у ARM есть предельные ставки, которые ограничивают, насколько высока ставка при любой отдельной корректировке или даже в течение срока действия кредита.

Обычная структура крышки - 5/2/5. Каждое число представляет собой максимальный процент, на который может измениться полностью проиндексированная ставка (индекс плюс маржа) во время корректировки.

Первое число означает, что ставка не может увеличиться более чем на 5% по сравнению с исходной процентной ставкой при первоначальном изменении ставки. Если ваша первоначальная ставка составляет 2,50%, кредитор может увеличить ее до 7,50%.

Второе число (2 или 2%) — это максимальное значение, которое может измениться при последующих корректировках. Если ваша первоначальная ставка составляет 2,50%, и она увеличивается до 3,50% при первой корректировке, а затем подскакивает до 7,5% при второй корректировке, самая высокая ставка, которую вы заплатите, составляет 5,50%. Это ставка 3,50% плюс 2%.

Третье число в последовательности представляет максимальное увеличение процентной ставки в течение срока действия кредита. В приведенном выше примере это 5%. Это означает, что если ваша начальная ставка составляет 2,50%, максимальная ставка, которую вы можете взимать в течение срока действия кредита, составляет 7,50%, независимо от того, насколько высоки процентные ставки.

Если вы заинтересованы в получении ARM, обязательно ознакомьтесь с ограничениями процентных ставок, связанными с кредитом. Кредитор должен сообщить вам об этом во время подачи заявки, но это также будет включено в закрывающие документы. Обязательно запросите документы, в которых конкретно указано расположение крышки на вашем ARM, прежде чем подписывать какие-либо документы. После закрытия кредита структура кепки не может быть изменена.

Когда следует использовать ипотеку с фиксированной процентной ставкой по сравнению с другими типами?

Кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, являются лучшим выбором, если вы планируете оставаться дома в течение многих лет. Если вы ожидаете, что нынешний дом станет вашим «вечным домом» или вы рассчитываете прожить в нем не менее 10 лет, ипотека с фиксированной процентной ставкой, как правило, является лучшим вариантом. Он обеспечит защиту ставок и платежей независимо от того, что происходит с процентными ставками. И если ставки упадут после того, как вы возьмете кредит, вы всегда можете рефинансировать, чтобы получить выгоду от более низкой ставки.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой также настоятельно рекомендуется, если вы хотите свести к минимуму риск домовладения. Неотъемлемым недостатком ARM является то, что ставки могут расти, возможно, достаточно, чтобы поставить под угрозу вашу способность оставаться дома. Если вас это беспокоит, выберите ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой.

Аналогичным образом, ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, являются лучшим выбором для тех, кто впервые покупает жилье. Они обеспечивают большую предсказуемость и устраняют потенциальный шок процентной ставки, связанный с ARM.

Однако, учитывая, что процентные ставки в настоящее время находятся на историческом минимуме, имеет смысл зафиксировать фиксированную ставку сейчас. Хотя всегда возможно, что в будущем процентные ставки станут еще ниже, вряд ли это гарантировано. И всякий раз, когда что-то находится на историческом минимуме, вероятность дальнейшего снижения гораздо меньше.

Когда следует использовать ARM?

ARM лучше всего использовать, когда вы планируете оставаться в своем доме не дольше срока кредита с фиксированной процентной ставкой. Например, если вы планируете жить в доме в течение следующих пяти лет, вам может быть удобно с 5-летним ARM. Скорее всего, вы уедете из дома до того, как произойдет первая корректировка процентной ставки.

Конечно, самая главная причина для использования ARM — преимущество в процентной ставке. Например, если ARM имеет процентную ставку на целых два процентных пункта ниже, чем у кредита с фиксированной ставкой, экономия в первые годы может оправдать риск корректировки ставки.

К сожалению, спред ставок между ARM и ипотечными кредитами с фиксированной ставкой далеко не так высок. Это во многом объясняет, почему ARM теперь составляют очень небольшой процент от всех взятых ипотечных кредитов.

Где получить правильный тип ипотечного кредита

Существует множество учреждений, где вы можете получить ипотечный кредит, будь то обычный, FHA, VA или Jumbo. Но если у вас нет любимого банка или кредитного союза, отличным выбором станут крупные национальные ипотечные кредиторы.

Ракетная ипотека является онлайн-лицом Quicken Loans, крупнейшего розничного ипотечного кредитора в стране. Они предоставляют все виды ипотечных кредитов, но работают полностью онлайн, упрощая и ускоряя процесс подачи заявки.

кредитДепо также является общенациональным кредитором, предлагающим обычные кредиты, кредиты Jumbo, FHA и VA. Подобно Rocket Mortgage, они предлагают полностью онлайн-приложение для ускорения процесса подачи заявки на кредит.

Ветераны Юнайтед это лучший выбор для ветеранов и военнослужащих, находящихся на действительной службе, которые ищут ипотечные кредиты VA. Как крупнейший ипотечный кредитор VA в стране, они специализируются на типе кредита и даже предлагают сеть агентов по недвижимости, дружественных VA, которые помогут вам найти дом и пройти процесс закрытия.

Заслуживающий доверия — это онлайн-рынок ипотечного кредитования, который предоставляет возможность получать котировки ставок от нескольких кредиторов. За считанные минуты вы заполните краткую онлайн-заявку и получите несколько предложений на выбор. Это избавит от необходимости получать котировки от отдельных кредиторов по одному.