Арендовать или купить дом? Мифические преимущества покупки

Рынок недвижимости меняется.

После нескольких лет рекордно низких ставок по ипотеке процентный рынок начинает расти.

Покупатели жилья внезапно сомневаются в своем решении купить.

NPR недавно сообщил что многие потенциальные покупатели всего несколько недель назад котировались на «3,5 процента». Теперь они набрали 5,2%.

Покупатели жилья ищут низкие ставки по ипотеке долгое время извлекали выгоду из расширенного количественного смягчения (QE) Федеральной резервной системы. Удерживая процентные ставки на низком уровне, ФРС надеялась стимулировать банковское кредитование и, как следствие, увеличение заимствований (больше капитала на рынках).

В общем, заработало. К сожалению, рынок, инвесторы и покупатели жилья задаются вопросом, что возможное повышение оконных ставок ФРС будет означать для их чистой прибыли.

Американская мечта меняется

Покупка дома была типично американской. Мечты о белоснежном заборе давно стали общепринятой нормой. Право собственности поощрялось в популярных СМИ, правительственных чиновниках и даже в нашем налоговом кодексе.

Из Оставьте это Биверу к Растущая боль на MTV Детские кроваткидомовладение считается важным показателем успеха и зрелости. Семья начинается дома, с ипотеки. Это одно из самых крупных вложений большинства людей, а иногда и единственное место, где у семей есть сбережения. Четкие платежи по ипотеке можно сравнить с банковским счетом.

Пожизненный долг сопротивлению

Здравый смысл и советы всегда предлагали купить дом. Автор в Living Rich Cheaply просто спросил себя если бы он потратил 80 000 долларов на аренду в течение многих лет. Вопросы поощряются частыми фразами вроде «вы смываете деньги в унитаз» или «тратите деньги впустую», сдавая в аренду. Они постоянно напоминают о том, чего от вас ждут с возрастом.

Этот идеал угасает. Молодое поколение, скованное постоянно обременительными студенческими ссудами, долгами по кредитным картам и рекордно высоким уровнем безработицы, попытаться войти в рабочую силу и найти свою мечту, возникает вопрос: хочу ли я быть в долгу еще на 20 годы?

Вам не нужно просто быть миллениалом, чтобы поверить в это или усомниться в этом. Все больше и больше людей сопротивление покупке дома в пользу сдачи в аренду. И это может быть просто финансово подковано.

Мир, в котором арендуют больше людей, чем их собственные

Вы можете подумать, что большая часть мира покупает дома, но знаете ли вы, что 62,1 процента жителей Монреаля снимают жилье? New York Times только что представила франкоговорящую провинцию в комическом отчете о 1 июля в случайном порядке. Ежегодно переезжает около 115 000 человек. Переезд в тот день создает стресс для города и промышленности. Но тогда дело сделано. Районы помогают, и люди находят все, что они могут переместить (например, велосипеды, пикапы и трейлеры).

Студенческие города и мегаполисы славятся высокой текучестью кадров и спросом на сдаваемую в аренду недвижимость. В переходные периоды жизни аренда имела смысл. Между тем покупка была твердым обязательством остаться и укорениться в одном конкретном месте.

Финансовые преимущества: аренда или покупка дома

Вышеупомянутые налоговые списания и инвестиции в недвижимость долгое время были верным аргументом в пользу покупки. Но можно ли экономить больше каждый месяц и выходить на пенсию раньше, постоянно снимая квартиру? Ответ: возможно.

Дома часто являются единственными реальными сбережениями семьи, потому что ипотека - это вынужденная дисциплина, позволяющая сберегать больше. Но что, если бы дополнительная сумма, сэкономленная за счет ежемесячной аренды (по сравнению с ипотекой), была инвестирована?

Еще до последнего краха на рынке жилья Forbes поставил под сомнение логику покупки дом против инвестирования. Вот что они обнаружили:

«[В] краткосрочной перспективе... США. цены продажи недвижимости выросли более чем на 56% с начала 1999 г. до конца 2004 г., так как отслеживается Управлением по надзору за федеральными жилищными предприятиями, входящим в состав Министерства жилищного строительства и городского развития США. Индекс S&P 500 за тот же период упал почти на 6%.

Но если вы посмотрите на более длительный период - скажем, за 25 лет, - вы обнаружите, что индекс S&P 500 фактически наступил на рынок недвижимости, от Бостона до Детройта и Далласа. С начала 1980 г. до конца 2004 г. цены продажи жилья выросли на 247%. Казалось бы, довольно приятная сделка. Однако за тот же период S&P 500 вырос более чем на 1000% ».

По мере того, как пузырь на рынке ипотечных свопов лопнул, а цены на жилье упали, вопросы о динамике фондового рынка по сравнению с рынком жилья не исчезли. Несмотря на то, что рынок в целом рухнул, он побледнел по сравнению с рынком жилья. Потенциально, вложив дополнительные деньги и откладывая на пенсию, разница может серьезно повлиять на покупку дома.

• Проверить Zillow.com чтобы найти всю необходимую информацию о покупке нового дома

Ставьте под сомнение свои предположения

Я не говорю, что никогда не стоит покупать дом. Я не говорю, что когда-нибудь покупка станет более выгодным вложением. Я даже не говорю, что все миллениалы изменят эту старую покупательскую привычку. Все, что я подчеркиваю, это то, что мы должны подвергнуть сомнению наши предположения. Устаревшие фразы «покупай и держи» должны быть заменены скептицизмом по отношению к увеличению долга, отложенному выходу на пенсию и гигантским ипотечным кредитам.

Покупка дома имеет множество вспомогательные расходы и обязательства. Вы несете ответственность за техническое обслуживание, механическую неисправность, рыночный риск, комиссионные за покупку и продажу и увеличенную ежемесячную стоимость ипотеки. Аренда дает возможность приходить и уходить. Вы не несете ответственности за большую часть технического обслуживания, за большинство механических неисправностей, рыночный риск, комиссионные за покупку и продажу или увеличение ежемесячных затрат. Аренда предлагает ликвидность, недоступную покупкам.

В долгосрочной перспективе фондовый рынок сокрушил рынок жилья. При дисциплинированной экономии и ежемесячном инвестировании дополнительных денег от аренды может последовать огромная прибыль.

А вы? Купились ли вы на мифические преимущества покупки дома? Вы должны были арендовать? Поделитесь своей историей в комментариях ниже.

Это статья Сэма Люстгартена, докторанта университета Среднего Запада.