В 2012 году Уоррен Баффет появился на телеканале CNBC Squawk Box с ведущей Бекки Квик.
Уоррен Баффет сказал Квику, что если бы это было практично, он бы скупил пару сотен тысяч домов на одну семью. Это очень привлекательный класс активов.
Недвижимость сама по себе является привлекательным классом активов, отчасти потому, что она не пережила такого огромного роста, как другие активы. Акции испытали колоссальный рост, а Коэффициент CAPE (Циклически скорректированный коэффициент PE) более 30. Облигации выглядят менее привлекательными в условиях роста процентных ставок и выравнивания кривой доходности.
Недвижимость привлекательна. Это по-прежнему привлекательно.
Что я считаю менее привлекательным, так это механизм инвестирования в недвижимость. Если Уоррен Баффет счел непрактичным скупку пары сотен тысяч домов на одну семью, я считаю, что покупка одной инвестиционной собственности - слишком большая головная боль. Я не хочу быть домовладельцем. Я также не хочу вкладывать огромные деньги в один свойство.
Я хочу диверсификации. Я хочу недвижимость. Я не хочу вкладывать это в массивный REIT и не хочу быть домовладельцем.
К счастью, есть краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость и они меняют способ инвестирования в недвижимость. Есть даже варианты народных
Вот 8 причин (и одно предостережение!), Почему они собираются изменить способ инвестирования в недвижимость:
Оглавление
- REIT слишком большие, слишком общие
- Диверсифицируйте небольшие суммы инвестиций по проектам
- Множество вариантов для неаккредитованных инвесторов
- Никакой ручной работы, телефонных звонков, головных болей
- Платформы курируют сделки с недвижимостью
- Используйте географический арбитраж
- Краткосрочные инвестиционные периоды, опционы
- Низкая / разумная структура комиссионных
- Предупреждение: они не идеальны
REIT слишком большие, слишком общие
REIT, сокращение от инвестиционного фонда недвижимости, - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, а иногда и управляет ею. Это может быть что угодно, от офисных парков до больниц, торговых центров, складских помещений и всего остального. Они популярны, потому что вы получаете доступ к недвижимости, имея возможность покупать и продавать акции этих компаний на открытом рынке. REIT, как и любая другая компания, может выплачивать дивиденды, что делает его отличным приносящий доход актив.
Любой желающий может инвестировать в инвестиционный фонд недвижимости и ETF REIT (VNQ) Vanguard не имеет минимума с коэффициентом расходов всего 0,12%.
Если такие варианты существуют, зачем кому-то рассматривать краудфандинговые проекты в сфере недвижимости?
Когда вы инвестируете в REIT, вы получаете все, во что они инвестируют. Вы не можете выбирать. Фонд REIT инвестирует в другие REIT. Крупнейшие холдинги VNQ принадлежат компаниям, которые вы, вероятно, узнаете, только если посмотрите объявления о коммерческой недвижимости или знаете названия холдинговых компаний торговых центров. В первую десятку входят индексный фонд Vanguard Real Estate II, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. и Welltower Inc.
С краудфандинговыми сайтами недвижимости у вас есть варианты. Вы можете инвестировать в отдельные объекты недвижимости, например, в RealtyMogul, или вы можете выбрать очень узко сфокусированные eREIT, например, с Фандрайз. Публично торгуемые REIT огромны и имеют огромный географический охват, поэтому вы не можете найти недостатки и воспользоваться ими.
REIT - это надежная стратегия инвестирования в недвижимость, которую можно забыть, но вы теряете преимущество своей гибкости и скорости. Краудфандинг Инвестирование в недвижимость дает вам возможность инвестировать в недвижимость, с которой крупные REIT просто не имеют дела, потому что они слишком малы. Эти небольшие проекты могут быть плохими, если у вас есть миллионы для развертывания, но они могут предложить более высокую отдачу для тех, у кого есть только несколько тысяч.
Диверсифицируйте небольшие суммы инвестиций по проектам
Если говорить о тех, у кого всего несколько тысяч, это все, что вам нужно.
Если вы хотите перевернуть дом, вам нужно найти деньги, чтобы купить дом и оплатить ремонт. Даже если бы тебе пришлось купить дом Чтобы жить в нем, поэтому вы имеете право на обычную ипотеку, вам все равно нужно найти средства для первоначального взноса и ремонта. Каждая инвестиция будет относительно большой. Несколько тысяч долларов не сократят его в большинстве областей.
Краудфандинговая недвижимость позволит вам инвестировать всего тысячу долларов в самые разные проекты. Вы можете диверсифицировать риски по заемщикам, типам активов, географическому положению и типу проекта. Если вам нужна розничная аренда NNN (Triple Net) или инвестиции для одной семьи, вы найдете их на краудфандинговых платформах недвижимости.
Множество вариантов для неаккредитованных инвесторов
Если вы аккредитованный инвестор с чистым капиталом в 1 миллион долларов или шестизначным доходом за последние несколько лет, вам доступна вся вселенная. Вы можете инвестировать в любую краудфандинговую платформу недвижимости и выбирать себе недвижимость.
Если вы не являетесь аккредитованным инвестором, варианты ограничены «eREIT». Они похожи на крупные REIT, о которых мы упоминали ранее, за исключением того, что они обычно более целенаправленны.
Фандрайз один из лидеров неаккредитованное пространство для инвестирования в недвижимость и за 1000 долларов вы можете инвестировать в их eREIT. У них есть пять EREIT с более жесткими подходами - это EREIT для роста и дохода плюс три EREIT, ориентированных на регион.
У них также есть «электронные планы» с минимальной суммой в 500 долларов. Вы выбираете, хотите ли вы дохода или вознаграждения, свой уровень риска, и они помещают вас в фонд, который находит недвижимость, отвечающую вашим потребностям. Как правило, это жилая недвижимость и сочетание долговых и долевых сделок.
Никакой ручной работы, телефонных звонков, головных болей
Если вы переворачиваете дом, вам нужно заниматься работой или следить за ремонтом.
Если вы домовладелец, вам необходимо нанять управляющего недвижимостью или заняться поиском, выставлением счетов, сбором и возможным выселением арендаторов.
Когда вы инвестируете в краудфандинговую недвижимость, вы не работаете после закрытия инвестиции. У вас все еще есть вся предварительная работа по анализу инвестиций и проверке, подходят ли они для вашего общего плана. После того, как средства переведены, они управляются так же, как REIT.
Вы просто собираете чеки и читаете переписку; нет телефонных звонков в 2 часа ночи по поводу протечки водонагревателя.
Платформы курируют сделки с недвижимостью
Что касается предварительных исследований, краудфандинговые платформы проводят огромную тщательную проверку и курирование сделок. Многие из проектов, которые они предлагают, никогда не передаются инвесторам. Это связано с огромным спросом на капитал, но очень немногие имеют дело с достойными партнерами. Многие из платформ предварительно финансируют сделки, чтобы облегчить закрытие, и когда эти сделки заключаются на миллионы, они будут предварительно финансировать только те сделки, которые, как они знают, принесут инвестиции.
Это очень похоже на сделки по синдицированию за исключением того, что проверку проводят профессионалы. Если вы способны, вы могли бы сделать это самостоятельно, но большинство людей (включая меня) НЕЛЬЗЯ.
Платформы несовершенны, но когда платформа курирует сделки, это гарантирует, что вы пропустите действительно плохие. Вы, вероятно, даже не видите пограничных сделок. Вы не теряете время зря, а оно того стоит.
Они также могут провести тщательное исследование собственности, местности, партнера и всех других деталей, которые вы хотели бы знать о сделке. Это может сэкономить вам массу времени, даже если вы в первую очередь знаете, где искать!
Например, в RealtyShares была заключена сделка по первому долгу по франчайзингу в штате Среднего Запада. Информация, которую они собрали по 12-месячной купюре в миллион долларов, была обширной. Он включал в себя все подробности об имуществе (при желании вы можете посетить пустырь), местном рынке (плотность населения, домохозяйства). доход, оценки ежедневного трафика DOT, соседние розничные продавцы), менеджмент (данные и история заемщика), а также данные о продажах франшизы сам. Я не знал этого, но на создание этого франчайзингового магазина уходит всего 125 дней!
(Я использую RealtyShares в качестве примера, потому что я инвестировал в недвижимость через них, и поэтому я знаком с их платформой, но с тех пор они закрылись)
Используйте географический арбитраж
Когда я был моложе, я инвестировал в недвижимость в Канзас-Сити, штат Миссури, живя в Мэриленде, потому что в Миссури недвижимость была дешевле. Недвижимость в округе Ховард, штат Мэриленд, была слишком дорогой. Недвижимость в Канзас-Сити была намного дешевле, отчасти из-за гораздо более низкой стоимости жизни.
С краудфандинговыми платформами недвижимости вы можете инвестировать где угодно. Особое внимание уделяется недвижимости на двух побережьях, но вы все равно можете найти множество возможностей в центре страны.
Вы можете инвестировать в проекты Манхэттена, где стоимость жизни астрономическая, или вы можете инвестировать в Алабаму, которую часто называют одним из самых доступных штатов для жизни. Вы зарабатываете доход при одной стоимости жизни, в то время как инвестируете в другую, более низкую стоимость жизни, таким образом, ваши доллары идут еще дальше.
Краткосрочные инвестиционные периоды, опционы
Наконец, эти инвестиции обычно очень короткие. Сделки с долевыми инструментами обычно составляют 5-7 лет, а долговые сделки - 12-36 месяцев.
На момент написания этой статьи на RealtyShares было шесть доступных инвестиций - 3 капитала, 3 долга. Целевой срок удержания по сделкам с акциями составляет 7 лет, 5 лет и 5 лет. Срок погашения по долговым сделкам составляет 24, 12 и 12 месяцев.
Если вы выберете компанию, которая предлагает eREIT, ваш период владения может быть сколь угодно коротким. Иногда существуют правила выкупа / обналичивания акций, потому что недвижимость предназначена для более длительного периода владения. Например, Фандрайз позволяет выкупить акции, но заставляет ждать 60 дней. RealtyMogul также допускает ежеквартальные погашения.
Низкая / разумная структура комиссионных
Комиссия за использование многих платформ обычно взимается с заемщика, а не с инвестора. Хотя это может быть передано таким же образом, как и комиссионные за транзакции риэлтора, вы всегда можете проанализировать рентабельность инвестиций независимо от этого.
Например, недвижимость на RealtyShares может предлагать доходность 9,50% в течение 12 месяцев. RealtyShares взимает с заемщика 10,50%, берет себе 1% и передает 9,50% вам. Финансовые данные заемщика могут указывать на то, что собственность может поддерживать выплату в размере 10,50%, а «комиссия», которую собирает RealtyShares, кажется 9,5% с каждого платежа, но если для вас имеет смысл инвестировать в эту ноту за 9,50%, тогда неважно, какие другие числа являются. (RealtyShares также взимает комиссию за выдачу кредита)
В качестве альтернативы, некоторые из платформ eREIT будут взимать сумму, эквивалентную соотношению расходов. Я не знаю ни одной платформы, которая взимает плату за присоединение (и если бы они это сделали, я бы никогда не присоединился к ней). Фандрайз взимает 0,85% годовых, а RealtyMogul взимает 1,00% годовых, но они относятся к активам, находящимся в управлении в REIT.
Предупреждение: они не идеальны
Эти платформы решают множество моих проблем с прямым инвестированием в недвижимость... но они не идеальны. Инвестирование сопряжено с риском, а недвижимость - с большим риском. Платформы курируют сделки, но вам все равно нужно проверить заемщика и собственность. Будет сложно посетить объекты, если вы не находитесь поблизости (тогда вы отказываетесь от географического арбитража), поэтому вы полагаетесь на большую часть их исследований для точных цифр.
Отсутствие практической работы означает, что любые ваши знания в этой области будут потрачены зря. Невозможно превратить собственный капитал в реальный капитал. Вы совершенно пассивны.
Это неликвидные вложения. Вы не можете продать эти векселя или свой капитал. Если вы выберете фонд, вы можете погасить их по их расписанию. Отсутствие ликвидности означает, что вы не должны относиться к ним как к краткосрочные инвестиции. Черт возьми, ты даже не можешь получить штраф, чтобы получить свои деньги.
Наконец-то они новые. Когда только начиналось одноранговое кредитование, такое как Prosper и Lending Club, все любили их. Потом были дефолты. Различные другие подводные камни. Сама по себе недвижимость не нова, поэтому есть вероятность, что любые проблемы, с которыми мы столкнемся, будут относительно новыми, но эти платформы таковы. Некоторые заключили сотни миллионов сделок. У других - нет - так что проявляйте должную осмотрительность в отношении платформы так же, как и в отношении любых инвестиций.
Сами платформы несут в себе риск, потому что это стартапы, а стартапы могут потерпеть неудачу. Realtyshares недавно закрылся потому что они не могли получить венчурное финансирование для стимулирования роста. Все мои вложения там пока окупаются, они обеспечены базовой недвижимостью, но теперь я жду, кто будет управлять этими активами после перехода.
Вы можете снизить этот риск, работая с платформой, не поддерживаемой венчурным финансированием. EquityMultiple является примером платформы, поддерживаемой Mission Capital, национальной фирмой, занимающейся рынками капитала в сфере недвижимости. Чтобы добиться успеха, им не нужно как можно быстрее наращивать платформу и уходить. Они просто видят в этом еще один канал для создания инвестиционного капитала, и хотя они хотят, чтобы он рос, они не нужно он должен расти быстро.
Но я не могу придумать лучшего способа инвестировать в недвижимость. Ты можешь?