Когда впервые появились одноранговые кредитные платформы, такие как Prosper и Lending Club, люди сошли с ума. Это был новый актив, в который можно было инвестировать, и люди анализировали его, чтобы найти преимущество.
«Инвестирование» в необеспеченные ссуды для физических лиц звучит рискованно, но с учетом того, что это было так ново, никто точно не знал, насколько рискованно. Только позже многие из этих инвестиций были доступны только для аккредитованные инвесторы с высокой чистой стоимостью.
Платформы заставили своих аналитиков и актуариев попытаться спрогнозировать уровень дефолтов и установить соответствующие цены ссуд… но на самом деле никто не знает.
Небольшие минимальные инвестиции, часто от 5 до 10 долларов, означали, что вы могли распределить свои инвестиции по нескольким займам и распределить свой риск. 100 долларов в одной ссуде одному заемщику более волатильны, чем ссуды в 5 долларов 20 заемщикам.
Проблема заключалась в том, что процентные ставки по этим кредитам были лишь предположениями.
Личные ссуды, как известно, непостоянны. Подумайте об этом - если дела пойдут плохо, вы собираетесь платить счет за коммунальные услуги, счет по кредитной карте, необеспеченная ссуда в вашем банке или необеспеченная ссуда на платформе однорангового кредитования? Ответ довольно ясен.И когда эти предположения о ставках по умолчанию не являются точными и все идет не так, как мы видели в 2007 и 2008 годах (Великая рецессия), происходят плохие вещи. Вместо 5% значений по умолчанию вы видели 10% + значений по умолчанию.
К счастью, мне, как жителю Мэриленда, не разрешили инвестировать в эти банкноты, и я упустил удовольствие от растущих ставок дефолтов. В настоящее время я могу инвестировать в краудфандинговое инвестирование в недвижимость, и я надеюсь, что, понимая процентные ставки по умолчанию, я смогу избежать этих потенциальных потерь.
К сожалению, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, риск дефолта (буквально) является частью уравнения. Но это не всегда самая веселая тема для разговора. В этом есть смысл; в конце концов, кто хочет говорить о мрачности и гибели, когда настоящая цель - зарабатывать деньги?
Мой опыт работы с недвижимостью, финансируемой за счет краудфандинга
Чтобы поместить эту статью в контекст и помочь вам проинформировать вас о том, что я думал о риске дефолта (что я считаю наиболее значительным риском этих сделок), я хотел вкратце рассказать, как я вовлеченный.
Что касается написания этой статьи, я выделил 15000 долларов на две сделки на RealtyShares (кто с тех пор перестал привлекать новых инвесторов и заключать новые сделки). С RealtyShares вы инвестируете в индивидуальную недвижимость, а не в фонды, которые покупают недвижимость. Я не могу говорить о деталях каждой сделки, это противоречит условиям обслуживания, плюс это не очень актуально, но первая сделка была сделкой по обыкновенным акциям с 5-летним владением. Второй все еще открыт, хотя я согласился на сделку.
По первой сделке квартальная доходность денежных средств соответствовала прогнозам, поэтому я доволен ею, а ежеквартальные обновления были своевременными и исчерпывающими. Это почти 160 000 кв. Футов. торговые площади (торговый центр - это то, что мы назвали бы растущим в Нью-Йорке), и они предоставляют все подробности, которые я мог бы придумать, включая полную финансовую отчетность, баланс и денежный поток заявления. Я чувствую себя информированным.
Что нужно знать о риске неисполнения обязательств
Без должным образом скорректированных профилей риска вы можете в конечном итоге лучше познакомиться с концепцией дефолта, чем хотели бы. Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы узнать больше о тонкостях дефолта и о том, как его избежать.
Во-первых, что такое ставка по умолчанию? Иногда это называется «процентной долей по умолчанию». Это процент ссуд, которые кредиторы списывают как убытки после нескольких пропущенных платежей. После списания ссуд они обычно передаются в агентство для взыскания. В некоторых случаях может применяться процентная ставка по умолчанию, и это более высокая процентная ставка, взимаемая с заемщика, который пропустил определенную сумму платежей.
Хотя отдельные фирмы и фонды, как правило, не публикуют данные о своих дефолтах, Федеральная резервная система сообщает, что в 2017 г. 0,74 процента просрочки по кредитам на коммерческую недвижимость забронировано в банках США. Другими словами: в прошлом году у одного из 135 кредитов CRE, обработанных банками США, была по крайней мере одна пропущенная оплата.
Почему заемщики не работают? Есть масса причин. Это может быть так же просто, как личные финансовые проблемы - например, если у вас слишком много заемных средств или вы используете слишком много заемных средств. Что касается коммерческой недвижимости, большинству заемщиков можно доверить наличие ресурсов для покрытия нехватки денежных средств в таких случаях (о чем свидетельствует уровень просрочек 0,74 процента).
Тем не менее, вы не хотите, чтобы ваша доля в этих сделках составляла 0,74%. 🙂
Чтобы этого избежать, вам необходимо провести тщательную проверку спонсора по недвижимости, который будет контролировать организацию-заемщик - и бюджет проекта - перед тем, как подписать контракт с пунктирной линией.
Как оценить риск невыполнения обязательств?
Пока нет надежного способа защитить свой портфель от вложений в ссуды, которые закончатся дефолтом, есть несколько шагов, которые осторожные инвесторы предпринимают, чтобы защитить себя. Первый и самый важный шаг - это тщательная проверка.
В качестве отправной точки следует учесть несколько важных моментов:
- Спонсорство. Верю ли я в этот бизнес-план и в способность спонсора его умело выполнить? Выполнял ли спонсор ранее эту стратегию для этого типа активов? Или на этом рынке? Сколько лет опыта у спонсорской группы?
- Физический актив. Когда был построен объект? Когда его последний раз ремонтировали? Когда в последний раз меняли крышу, парковку, лифт или механическую систему? Какова вероятность того, что объекту потребуются краткосрочные или долгосрочные капитальные вложения?
- Использовать. Кредитное плечо может варьироваться от 50% ссуды до стабилизированной стоимости (LTV) до 80% и более. В некоторых случаях имеет смысл даже превышать 80%. Но вообще говоря, для многоквартирных проектов должно быть не более 80% для основного кредита, а для других стабилизированных коммерческих активов должно быть не более 70%. Чрезмерное кредитное плечо может привести к просрочке платежа, что может привести к дефолту, что может привести к потере права выкупа.
- Условия долга. Спонсор использует свой кошелек на этом проекте? Отражают ли условия долга основные сильные и слабые стороны проекта и заемщика? А срок кредита подходящий? Риск рефинансирования существенно возрастает, если срок погашения долга наступает на смягчающемся рынке и стоимость недвижимости падает.
- Арендаторы. Собираетесь ли вы в итоге держать сумку в руках, если ваши арендаторы переезжают или пренебрегают арендной платой из-за конкуренции или других непредвиденных тенденций?
- Ставка капитализации. Насколько конкурентоспособен текущий рынок? Наблюдается ли повышательное давление на ставки капитализации (стоимость собственности относительно операционного дохода), то есть кажется ли, что стоимость недвижимости снижается? Повышаются ли процентные ставки? Насколько обосновано предположение о максимальной выходной цене, т. Е. Целевая цена продажи? Имеет ли смысл это предположение о цене выхода?
- Рынок и расположение. Благоприятен ли рыночный цикл для вашего актива? Более того, находится ли он на субрынке с положительными тенденциями в области аренды, заполняемости, населения, демографии и роста рабочих мест?
- Строительство. Может ли строительство, будь то новое строительство или улучшение существующей собственности, привести к перерасходу средств или задержкам? Если да, то как снижается этот риск?
- Лизинг. Достаточно ли выделил спонсор на маркетинг, улучшение арендаторов и / или резервы арендных комиссионных для сдачи недвижимости в аренду?
Список задуман как введение, глоссарий того, что искать, но не исчерпывающий. Любая из этих тем заслуживает отдельного поста!
Профили рисков по типу инвестиций
Учитывая то, что мы знаем о дефолтах и процентных ставках, какие структурные риски несут ваши инвестиции?
В настоящее время существует три основных способа инвестирования в недвижимость:
- Краудфандинг - Где вы покупаете небольшую часть сделки, например, через RealtyShares и другие краудфандинговые сайты по недвижимости.
- Инвестиции в фонд - Если вы инвестируете в REIT (ETF или паевые инвестиционные фонды) или через более мелкие компании, подобные REIT (многие из неаккредитованные краудфандинговые сайты структурированы таким образом)
- Прямое владение недвижимостью - Где вы покупаете недвижимость напрямую или через синдикаты
Краудфандинг частных акций в проектах недвижимости позволяет индивидуальным инвесторам вкладывать деньги в юридическое лицо (LLC), которое инвестирует в проект недвижимости или ссужает деньги этому проекту. Вообще говоря, краудфандинговые сайты предлагают более низкую комиссию, чем большинство REIT. Кроме того, поскольку это частные инвестиций, результаты инвестиций относительно менее коррелируют с индексом S&P 500 и другими ликвидными рынками. индикаторы. Таким образом, это может быть привлекательным способом диверсификации вашего портфеля как по географическому рынку, активам, так и по типу инвестиций.
Тот факт, что к данной инвестиции привязан только один объект недвижимости, означает, что мало что можно будет использовать, если проект окажется недостаточно эффективным. Тем не менее, дефолты представляют здесь более низкий профиль риска, поскольку собственность обеспечивает ссуду, тем самым действуя в качестве страховки. Кроме того, аукционы потери права выкупа являются вариантом, если спонсор или владелец собственности не выполнят свои обязательства.
Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) профессионально управляемые портфели разнообразной недвижимости; большинство фондов инвестируют в коммерческие, корпоративные или арендные активы. Несмотря на то, что торговать на REIT, торгуемых на открытом рынке, относительно легко, но они могут включать в себя повышенный риск краткосрочной волатильности, поскольку их эффективность относительно более коррелирована с фондовым рынком. Если вы выйдете во время рецессии (как многие захотят сделать), ваши доходы могут быть повреждены.
Инвестирование в фонд предлагает профиль риска, отличный от прямого инвестирования. Поскольку фонд представляет собой набор объектов собственности и проектов, он часто более внимательно относится к процентным ставкам по умолчанию для когорт и общим показателям рынка. Но он предлагает меньше контроля и настройки, поскольку инвесторы не могут выбрать, в какие отдельные проекты они хотели бы инвестировать. Тем не менее, эти типы инвестиций также предлагают ликвидность, что означает, что вы можете торговать своими акциями после покупки.
Прямое владение недвижимостью это когда вы сами владеете индивидуальной собственностью. Если вас интересует этот тип инвестиций, вы можете рассчитывать посвятить значительное время своим инвестициям в недвижимость и быть очень практичным и вовлеченным в каждую деталь этой собственности. Вы полностью контролируете ситуацию и можете быть настолько консервативными или рискованными, насколько захотите.
Такая ответственность может быть привлекательной, но важно быть реалистом в том, что когда дело доходит до прямого владения собственностью, основной риск - это вы. Вы правильно прочитали маркет? Построили достижимый бизнес-план? Сможете ли вы довести это до конца?
Проблемы, связанные с повседневным управлением недвижимостью, являются серьезной причиной, по которой многие инвесторы предпочитают использовать время и опыт других. Профессиональные инвесторы в недвижимость на тщательно отобранных рынках часто посвящают всю свою карьеру изучению тонкостей того или иного рынка. Пассивное инвестирование в недвижимость дает вам возможность воспользоваться этим профессиональным опытом, не отвлекаясь от повседневной жизни.
Как обрабатывать дефолты по типу инвестиций
Что происходит, когда для разных типов активов установлены значения по умолчанию?
В случае с недвижимостью, финансируемой за счет краудфандинга, вы инвестируете в облигации или акции со спонсором. Если все идет по плану, вы полагаетесь на платформу, чтобы все исправить (или сделать так, как нужно). возможно), и поэтому часть вашей должной осмотрительности должна заключаться в том, как компания планирует бороться с этими неизбежными ситуации.
С REIT фонд будет управлять различными значениями по умолчанию и будет стремиться дать вам смешанную прибыль, которая удовлетворит ваши потребности. Они могут обещать 10% (в качестве примера), но это может включать сделки, по которым они получают 15%, чтобы помочь противодействовать тем сделкам, по которым может быть выполнен дефолт (или просроченным платежам и т. Д.). Для вас это невидимая часть инвестиций и отражается только в доходности самого фонда.
Имея прямое владение собственностью, вы являетесь «спонсором» (если использовать термины краудфандинга), поэтому, когда вы по умолчанию, это действительно на вас, так что это действительно выходит за рамки этого сообщения. 🙂
В конце концов, независимо от того, толерантны ли вы к риску или не склонны к риску, диверсификация вашего портфеля имеет потенциал для увеличения вашей прибыли, а недвижимость - мощный способ сделать это.
С этими новыми краудфандинговыми платформами по-прежнему важно понимать, что риск дефолта является серьезной проблемой. Не соблазняйтесь обещаниями двузначной прибыли, потому что не каждая сделка будет успешной. Знайте, как будут обрабатываться дефолты, потому что они произойдут, и вы хотите знать, какая платформа, в которую вы инвестируете, будет иметь вашу поддержку и не скроется от этой редкой неизбежности.