Я уверен, вы знаете, что рынок жилья в последние несколько лет был однобоким. Низкое предложение и высокий спрос подтолкнули цены на жилье вверх, что хорошо для продавцов и не очень хорошо для покупателей. Может показаться безумием покупать инвестиционную недвижимость на рынке этого продавца.
Так почему же я купил арендуемую недвижимость за пределами штата? Вот почему в моем случае это был разумный шаг, чтобы удовлетворить как мои инвестиции, так и личные цели.
Краткая версия
- Несмотря на то, что это рынок продавца, я купил недвижимость в аренду в месте, которое тщательно изучил.
- Я тщательно выбрал свое местоположение, чтобы свести к минимуму налоги на недвижимость и передачу земли.
- Еще одним важным соображением, которое я рассматривал, был здоровый рынок аренды в Колорадо-Спрингс.
Мы воспользовались рынком продавца и двинулись на запад
С 2018 года пятилетка моей семьи пенсионная цель должен был переехать в западную часть Соединенных Штатов. Однако в последнее время спад экономики США и все более поляризованная политическая среда, в которой мы живем рядом с округом Колумбия, ускорили наши планы.
За последние несколько лет мы исследовали наши возможности, отдыхая в нескольких западных штатах. В конце концов, мы решили купить участок в Колорадо-Спрингс и занимаемся строительством собственного дома.
Изначально мы планировали переехать после того, как наш дом будет построен. Но в условиях экономической неопределенности и сумасшедшего рынка жилья мы решили, что имеет смысл продать наш дом в Мэриленде, когда маятник все еще был на стороне продавца и до следующего существенного повышение процентной ставки.
Поэтому мы приобрели скромную инвестиционную недвижимость в Колорадо-Спрингс. это идеал аренда недвижимости – три спальни и две ванные комнаты в хорошем районе недалеко от армейской базы Форт Карсон. Мы будем жить там временно, пока наш дом строится, и сдавать его в аренду после переезда.
Наш дом в Мэриленде продавался всего пять дней. Мы смогли воспользоваться хвостовой частью рынка продавца для нашей продажи. А так как арендуемая нами недвижимость в Колорадо нуждалась в некоторой доработке, мы заключили приличную сделку.
Подробнее >>> Как управлять арендованной недвижимостью
Недвижимость - это все о местоположении, местоположении, местоположении
Я твердо верю, что фундаментальные принципы имеют значение, когда дело доходит до инвестирования. Я твердо поддерживаю мантру о том, что стоимость недвижимости заключается в «местоположении, местоположении и еще раз местоположении».
Как правило, чем желательнее место, тем выше стоимость недвижимости и стабильнее рынок аренды.
Покупка недвижимости, в которой хотят жить арендаторы, — это лишь один из аспектов выбора правильного места для инвестиций.
Почему мы купили арендуемую недвижимость в Колорадо-Спрингс в этом году
Вот почему я чувствовал, что Колорадо-Спрингс был отличным местом для покупки сдаваемой в аренду недвижимости в этом году, несмотря на тот факт, что это был сумасшедший рынок продавцов.
Значительная годовая экономия на налогах
Расположение может существенно повлиять на ваш инвестиционный успех из-за налогов на недвижимость. среднегодовая ставка налога на имущество по стране составляет 1,1% от оценочной стоимости дома.
Налог на недвижимость в Колорадо — третий по величине в округе. В округе Ховард, штат Мэриленд, откуда мы переезжаем, ежегодный налог на недвижимость составляет 1,25%. В округе Эль-Пасо, штат Колорадо, куда мы переезжаем, годовая собственность налоговая ставка 0,48%.
Разница в доме за 500 000 долларов значительна — 2400 долларов в Колорадо против 6250 долларов в Мэриленде. Это представляет собой экономию в размере 3850 долларов США из года в год. За десять лет это на 38 500 долларов меньше налогов.
Значительная экономия на налоге на передачу недвижимости
Когда вы покупаете или продаете дом, власти штата и местные органы власти взимают «плату за передачу права собственности и регистрацию». В округ Ховард, штат Мэриленд, вы уплатите единовременный сбор, который включает в себя налог штата и округа на передачу прав и запись. платеж всего 2,25% при покупке или продаже недвижимости.
Дом, который мы купили в Колорадо, стоил 406 000 долларов, а налог на передачу собственности и регистрационный сбор, которые мы заплатили, составили 83,60 доллара. Чтобы продать мою собственность той же стоимости в Мэриленде, общая сумма единовременного налога на передачу и плата за регистрацию составила 9 135 долларов. Обычно это делится 50/50 между покупателем и продавцом, поэтому моя доля составляет 4567 долларов.
Вау, какая разница может иметь место!
Моя инвестиционная цель — приобрести больше сдаваемой в аренду недвижимости в Колорадо. Налоги на передачу прав и плата за право собственности быстро складываются, увеличивая цену приобретения при покупке нескольких объектов недвижимости. А поскольку стоимость передачи права собственности или титула между покупателем и продавцом сильно различается в зависимости от штата и округа, важно, где вы покупаете.
Подробнее >>>Сколько стоит продать дом?
Здоровый рынок аренды
Как владельцы недвижимости, арендодатели ищут районы, где цены на аренду растут, экономика стабильна или растет, а имеется значительный пул квалифицированных арендаторов.
В Колорадо-Спрингс средняя стоимость аренды квартиры площадью 850 кв. футов квартира увеличена с От 1200 долларов в марте 2020 года до 1553 долларов в июле 2022 года.. Я думаю, что эта тенденция сохранится.
Уровень безработицы низкий, а в Колорадо-Спрингс находится Академия ВВС и военная база Форт-Карсон. Эти военные объекты обеспечивают постоянный пул финансово обеспеченных арендаторов.
Другая значительная экономия на налогах
Мне, как скорому пенсионеру, важно снизить налоговые обязательства. Подоходный налог штата Колорадо низок по сравнению со многими другими штатами. Они устанавливают фиксированную ставку 4,55% на налогооблагаемый доход. И — мне это нравится — государство также снижает налоговую ставку, если рост доходов слишком высок! Например, 2021 налог снижен до 4,50% из-за профицита налоговых поступлений.
Если вам не менее 65 лет, вы можете вычесть все пособия по социальному обеспечению, облагаемые федеральными налогами когда вы подаете налоговую декларацию о доходах в штате Колорадо. А в Колорадо нет ни налога на наследство, ни налога на наследство (в Мэриленде есть оба этих конфискационных налога), так что вам не нужно отдавать налоги за привилегию умереть в Штате Столетия.
Налоги с продаж в Колорадо-Спрингс немного выше, чем я привык в Мэриленде: 8,2% вместо 6%. Тем не менее, лично я предпочел бы платить более высокий налог на разовые потребительские покупки, чем год за годом платить более высокие налоги на недвижимость.
Все это плюс в среднем 330 солнечных дней в году в Колорадо-Спрингс. Что не нравится?!
Нижняя линия
Я рад, что принял решение купить инвестиционную недвижимость в Колорадо во время этого сумасшедшего рынка жилья. Несмотря на то, что цены растут, экономика стабильна, и существует здоровый рынок аренды. Кроме того, подоходный налог штата низок, и отсутствуют налоги на наследство и наследство.
Налоги с продаж могут быть немного выше, но в целом я экономлю на налогах, живя в Колорадо. И, конечно же, солнечная погода – дополнительный бонус!
Дальнейшее чтение:
- Коммерческий против. Инвестиции в жилую недвижимость: что подходит именно вам?
- Как снизить затраты на закрытие сделок с недвижимостью
- Как лучше всего определить стоимость моей собственности?