Следующее - гостевой пост от моего друга Эрика Мурмана, который сделал огромное количество инвестиций в недвижимость небольших городков.
Я много лет работаю постоянным инвестором в недвижимость. Я начал со смесью отчаянной потребности (степень магистра, без работы и без денег) и обещанием огромной прибыли без опыта или начальных денег.
Я никогда не ходил на курсы по недвижимости и понятия не имел, как исправить что-нибудь. Я даже не знал и не знал как инвестировать на 1000 долларов! Единственным преимуществом, которое у меня было, был отец, который был прекрасным наставником, типичным предпринимателем.
Конечно, теперь есть более простые способы начать инвестирование в недвижимость. Сайты онлайн-инвестирования в недвижимость, такие как Фандрайз позволяют инвестировать небольшую сумму денег, чтобы получить доступ к инвестициям в недвижимость по всей стране. Онлайн-инвестирование в недвижимость сейчас - лучший способ заработать на недвижимости и создать долгосрочное пассивное богатство.
Но когда вы слышите, что можно покупать дома без денег, поверьте. Сегодня я хочу поделиться четырьмя лучшими способами заработка на недвижимости, отмечая как положительные, так и отрицательные стороны.
Оглавление
- 4 способа заработать на инвестировании в недвижимость
- Как лучше всего заработать на недвижимости?
- Нижняя граница
4 способа заработать на инвестировании в недвижимость
- Сайты для инвестирования в недвижимость онлайн
- Аренда с правом выкупа
- Вариант недвижимости
- Продать оптом
Прежде чем я начну, позвольте мне сказать, что я собираюсь дать только самое базовое объяснение этих идей.
Я мог бы легко написать книгу о каждом из них в отдельности, но вот основные принципы инвестирования без денег или кредита. Вот еще одно замечательное прочтение Джеффа на лучшие краткосрочные инвестиции там, так что проверьте это!
1. Сайты для инвестирования в недвижимость онлайн
Сайты онлайн-инвестирования изменили правила игры в последние годы. С помощью этих сайтов вы можете владеть долями в проектах недвижимости. Это означает, что вы можете получить доступ к недвижимости, но вам не нужно придумывать огромные суммы капитала или иметь дело с арендаторами. Это строго стратегия пассивного дохода.
Фандрайз это мой лучший выбор в этой категории, потому что вы можете начать с очень небольшими деньгами и вам не нужно быть аккредитованным инвестором. Для других сайтов вы должны подтвердить, что ваш собственный капитал превышает определенную сумму или вы зарабатываете определенную сумму денег в год.
Вот ссылка на наш полный Обзор Fundrise.
Как это устроено
С Fundrise вы можете начать всего с 500 долларов. Вы открываете счет и выбираете из множества вариантов портфолио. Fundrise взимает комиссию за управление в размере около 1% в год, что довольно мало по сравнению с другими вариантами, а годовая доходность в 2019 году составила 9,47%.
Что вы получаете
Инвестируя таким образом, вы получаете массу свободы и получаете доступ к классу активов недвижимости с очень небольшими деньгами или усилиями.
Чем вы рискуете
Вы не сможете по-настоящему использовать какой-либо местный опыт, который у вас может быть, и вы не обязательно почувствуете гордость, вызванную посещением проекта недвижимости, которым вы полностью владеете, улучшаете и можете легко увидеть. Для некоторых людей это большой плюс в инвестировании по старинке!
2. Аренда с правом выкупа
Второй способ я зарабатывать деньги на недвижимости что я хочу для вас разобрать, - это приобретение недвижимости по «аренде с правом выкупа».”
Как это устроено
Здесь вы арендуете недвижимость у продавца за определенную сумму каждый месяц с исключительным правом на ее покупку в течение определенного периода времени.
В начале этой транзакции нет закрытия, просто договор, устанавливающий соглашение.
Теперь, когда у вас есть договор с продавцом, вы находите «покупателя-арендатора», который переезжает в недвижимость. Вы подписываете договор аренды с возможностью покупки с ними, и, следовательно, у вас есть вариант аренды сэндвича.
Ваш покупатель-арендатор внесет вам невозвращаемый депозит за свое исключительное право на опцион на недвижимость. по установленной цене на определенный период времени и платить вам ежемесячную арендную плату, пока они живут в собственности.
Кстати, я никогда ничего не подписываю и не провожу никаких сделок с недвижимостью без проверки документов моим адвокатом. Это стоит дополнительные деньги, Поверьте мне. Подробнее о важности адвокатов мы поговорим в другом посте.
Как я уже сказал, объединение транзакции с опционом аренды требует гораздо большего, но в основном это работает. У этого типа транзакции есть несколько плюсов и минусов. Давайте взглянем на некоторые из них. Во-первых, давайте посмотрим на позитив.
Что вы получаете
Вы приобрели недвижимость без денег и заработали деньги от своего покупателя-арендатора с помощью невозвратного депозита, а также их ежемесячный платеж (вы всегда должны зарабатывать деньги на ежемесячном спреде между вашим покупателем и продавцом).
Совет профессионала: У меня есть правило - по крайней мере, 200 долларов положительного денежного потока в месяц на недвижимость. У меня некоторые доходят до 600 долларов, но, как правило, я предпочитаю иметь по крайней мере 200 долларов на дом в месяц. Теоретически ваш покупатель-арендатор в какой-то момент пойдет в банк и обналичит вас, и вы заработаете большую часть денег, когда он / она это сделает!
Чем вы рискуете
Это реальность, которую вы не услышите на большинстве семинаров по инвестированию в недвижимость, когда человек пытается продать вам свою программу.
В 90% случаев покупатели-арендаторы являются покупателями кредитов B&C. Их привлекает ваша программа «Сдам в аренду в собственность», потому что ни один банк НИКОГДА не ссудит им деньги.
В этой экономике и на рынке эти покупатели везде.
На самом деле их мало (только 10% по моему опыту) фактически убирают свои кредиты и в конечном итоге покупают дом. Также у вас будет огромное количество, которых вы будете вынуждены выселить, кто разнесет имущество. Я говорю это не для того, чтобы напугать вас, а для того, чтобы подготовить вас к тому, что вы выберете именно этот автомобиль в сфере недвижимости.
Если вы сделаете это, убедитесь, что вы получили огромный депозит за опцион для покрытия потерянной арендной платы, гонораров адвоката и ущерба, нанесенного имуществу.
Стоит ли оно того?
Можно ли заработать на вариантах аренды? да.
Если вы найдете подходящего арендатора, независимо от того, купит ли он дом, вы будете зарабатывать деньги на опционном депозите и ежемесячной арендной плате. Если вас не заставляют выселить этого человека, и он / она не разрывает дом, когда уходят, считайте, что вам повезло.
Легко ли инвестировать в недвижимость с помощью вариантов аренды? Ни за что. У меня было больше проблем с вариантами аренды, чем с любым другим типом транзакций.
С одной стороны, у вас есть продавец, который кричит на вас, чтобы он продал свой дом и получил ссуду от своего имени; независимо от того, сколько времени у вас есть, чтобы это сделать. С другой стороны, у вас есть покупатель кредита B / C, который гораздо менее мотивирован делать то, что ему нужно, чтобы фактически профинансировать дом.
Если вы участвуете в такого рода сделках, вы ДОЛЖНЫ иметь толстую кожу и быть готовыми иметь дело с судебными исками, головной болью и даже близко к потенциальной прибыли, которую вам обещали «Гуру».
У меня сейчас более двадцати вариантов аренды. Я по-прежнему преследую их, но я очень осторожен и не склонен к большему. Главная причина? На недвижимости легче заработать деньги, и я покажу вам не только, что это такое, но и как это сделать... правильный путь.
3. Вариант недвижимости
Третий способ заработать на инвестировании в недвижимость без денег или кредита - это «опцион» на недвижимость.
Как это устроено
Этот тип транзакции похож на вариант аренды, но также сильно отличается. Считайте, что это двоюродный брат Lease Option, который намного интереснее и веселее.
Вот простая разница между ними:
- Вариант аренды: продавец согласился получать ежемесячный платеж в течение определенного периода времени с установленной покупной ценой, которая наступит в какой-то момент в будущем. Я не принимаю на эти сделки срок менее 5 лет и стараюсь получить десять лет.
- Возможность покупки: продавец не принимает ежемесячные платежи. Они просто дали вам исключительное право купить недвижимость по определенной цене на определенный период времени.
Почему продавец предпочел бы одно другому?
Давайте рассмотрим несколько обстоятельств и причин, которые могут склонить продавца к тому или иному решению.
- Имея опцион, продавец может продолжать жить в доме. В то же время он / она будет продолжать вносить ежемесячный платеж и заботиться обо всем обслуживании и ремонте. Продавец может не захотеть принимать ежемесячные платежи, полагая, что в их доме живет кто-то другой. Хотя у них может быть мотивация продавать, мысль о том, что кто-то еще обедает и гуляет голым по месту, где они воспитывали своих детей, может быть слишком сложной для них.
- У них может не быть времени, необходимого для аренды. Если продавец задерживает платежи на десять месяцев и выкупа закладной, стучится в дверь, а вы (инвестор) не хотите для осуществления этих платежей, но в доме все еще есть ТОННА капитала, вариант может быть вашим единственным выбором, кроме оплаты наличные.
- С прямым «Опционом» продавцу нечего терять. У вас есть определенное количество времени, чтобы купить их дом, что вы сделаете, только если и когда найдете покупателя по более высокой цене, чем у вас есть Вариант. В этом типе транзакции вашей целевой аудиторией является не покупатель кредита B / C, а скорее человек, имеющий наличные деньги или возможность обратиться в банк и получить ссуду.
Почему вы должны (или не должны) инвестировать
Положительные стороны для вас, инвестора, заключаются в следующем: вы не имеете дело с покупателями-арендаторами, ремонт оставлен покупатели-арендаторы, рассерженные продавцы, выселения, судебные иски, ежемесячные платежи без покупателя-арендатора… Список можно продолжать и на.
Минус в том, что вы вообще не зарабатываете денег, если не найдете квалифицированного покупателя в течение времени, отведенного в вашем Варианте покупки. Продавцу выгодно, потому что он не платит комиссию за недвижимость, и у него есть привилегия жить в доме, пока вы пытаетесь его продать.
4. Продать оптом
Четвертый способ заработка на недвижимости может потребовать от инвестора наличных денег, хотя это и не обязательно.
Этот метод, безусловно, является лучшим и самым простым способом для новых, неопытных инвесторов, чтобы «быстро» заработать на недвижимости. Фактически, это, безусловно, лучший и самый простой способ для ветеранов и опытных инвесторов «быстро» заработать на недвижимости.
Оптовая торговля Изобразительное искусство, и я использую это слово специально, чтобы точно оценить потенциальную стоимость недвижимости. и купите его так дешево, что вы можете быстро продать его за деньги другому реабилитологу или конечному пользователю, который сделает это их дом мечты, НИКОГДА не ремонтируя вещь, независимо от того, в каком состоянии находится недвижимость.
Теперь вы можете сказать, что мне не нужны деньги для этой стратегии. Я могу просто выбрать недвижимость по оптовой цене, а затем продать ее специалисту по реабилитации или конечному пользователю. Вы абсолютно правы, но заставить владельца согласиться на оптовую цену - редкость.
Вы сделаете 100 оптовых предложений владельцам, прежде чем одно будет принято.
Где вам повезет больше, так это покупка выкупа закладных в банках.
Хотя большинство ваших первоначальных предложений все равно будут отклонены банками, они много с большей вероятностью приму оптовое предложение. Они также никогда не позволят вам опционировать собственность. Они принимают только наличные и даже потребуют, чтобы вы предъявили документ, подтверждающий наличие средств, прежде чем они даже рассмотрят ваше предложение.
Как лучше всего заработать на недвижимости?
Если вы не слышите по несколько раз в день и постоянно ведете контрольный файл со всеми Сделанные оптовые предложения, вы заработаете больше денег на недвижимости, чем большинство «домашних ласт», которые вы видите на ТЕЛЕВИЗОР.
Деньги можно заработать на недвижимости несколькими способами. Я никогда не буду утверждать, что какая-то конкретная техника не стоит вашего времени. Все они работают, некоторые просто лучше, чем другие.
Самые умные и лучшие инвесторы не сосредотачивают свое время исключительно на аренде или реабилитации, и они никогда не размахивают молотком и не проводят реабилитационные работы самостоятельно.
Лучшие и самые успешные инвесторы в недвижимость - это те, кто сосредотачивается на том, чтобы быть инженерами по сделкам и стать мастером переговоров, отношений с другими инвесторами и принять тот факт, что настоящие деньги сделано в проталкивая бумагу, а не забивая гвозди.
По мере того, как вы растете в своей карьере инвестора в недвижимость, вам всегда будет нужен постоянный портфель из различных типов транзакций, совершаемых одновременно. Некоторые инвесторы сосредотачиваются на одной конкретной стратегии и зарабатывают много денег.
Тем не менее, я предпочел бы иметь знания, чтобы принять любую сделку, которая встретится мне на пути, и превратить ее в наличные. У меня постоянно есть постоянный поток оптовых продаж, вариантов аренды, переоборудования, нового строительства и всего остального, что я могу достать.
Как было сказано ранее; все эти стратегии (и многие другие, о которых я не упомянул в этой статье) имеют свое место и могут быстро зарабатывать деньги. Однако для нового инвестора, который твердо намерен заработать миллионы долларов, обещанные «гуру», сосредоточиться на опционах и оптовых сделках.
Нижняя граница
Наличие наличных не обязательно для того, чтобы зарабатывать деньги на инвестировании в недвижимость, но это облегчает процесс.
По мере продвижения по карьерной лестнице вам захочется найти способ получить немного наличных, будь то у частных кредиторов или банков.
Транзакции более чистые и с опытом, ваша уверенность в правильном управлении сделкой и деньгами, подверженными риску, возрастет. Но пока устраивайте беспорядок с минимальным риском и не теряйте веры, что в конце туннеля есть чек.
Для меня первый чек, который я заработал, был небольшим, но он вселил в меня уверенность продолжать работу. Приятно было увидеть более крупные чеки, чтобы последовать их примеру. Я обещаю, их было нелегко найти, но при надлежащей тренировке, упорной работе и небольшой удаче это может легко быть ваше имя на этих чеках.
Позвольте мне показать вам, как туда добраться.