Aceasta a fost una dintre dezbaterile care au existat de-a lungul veacurilor. Este chiar acolo sus, cu „Există viață după moarte?” „Care este sensul vieții?” și „Ar trebui să am copii?”
Întrebările despre o ipotecă sunt relativ simple: ar trebui să primesc o ipotecă pe 15 sau 30 de ani? Ar trebui să plătesc în avans ipoteca mea? Ar trebui să spun că în prezent dețineți o casă sau căutați să cumpărați, obțineți o ipotecă fixă de 30 de ani.
Cel puțin în acest moment actual din istorie, obținerea unei ipoteci pe 15 ani sau plata în avans a unei ipoteci pe 30 de ani este o prostie. Fac această afirmație cu aceste ipoteze:
- Plănuiești să rămâi acasă cel puțin 10 ani.
- Tu și soția dvs. aveți mai puțin de 50 de ani.
- Costurile lunare pentru deținerea casei dvs. sunt mai mici de 30% din venitul dvs. lunar.
- Aveți 25% sau mai mult capital propriu / avans pentru casa dvs.
- Orice diferență în economiile rezultate din plata anticipată sau de a avea o ipotecă mai scurtă pe 15 ani va intra în investiții.
- Casa pe care o achiziționați este o casă de dimensiuni medii de 2.000 de metri pătrați și nu o casă McMansion.
- Sunteți un economizor disciplinat și nu aveți nicio datorie de consum.
Nu vă dau carte albă pentru a cumpăra o casă de 5.000 de metri pătrați. Dacă e ceva, invers. Vă sugerez să locuiți într-o casă modestă într-un cartier bun. Luați diferența și investiți în piață. De fiecare dată când refinanțezi și obții o sumă lunară mai mică, investește această diferență. La ratele ipotecare actuale, comparativ cu rata medie a inflației și a rentabilității bursiere, veți ieși mult mai departe.
Există două tabere opuse argumentului ipotecar: Ric Edelman și Dave Ramsey.
Nu mă veți vedea afirmând, ca Dave Ramsey, că toate datoriile sunt lucrarea diavolului. În mediul nostru economic actual, tind să fiu de acord cu Ric Edelman. Ratele ipotecare sunt la valori minime istorice, iar accesibilitatea este la valori minime aproape istorice. În engleză simplă: Este mai ieftin să dețineți o casă decât să închiriați în multe părți ale țării.
Iată motivele pentru care ar trebui să obțineți o ipotecă fixă pe 30 de ani:
1. O casă este un activ ilichid
O casă este un atu foarte nelichid. Dacă cumpărați o casă, este pe termen lung de 10 ani sau mai mult. Odată ce efectuați plăți într-o casă, este mult mai greu să scoateți bani. Da, puteți refinanța sau obține un HELOC, dar numai dacă există suficient capital în proprietate și aveți un loc de muncă.
Să presupunem că îți pierzi slujba. Dacă ați urmat traseul Dave Ramsey, în multe situații, nu v-ați achitat încă ipoteca, aveți investiții minime și ar trebui să aveți cel puțin unele economii de urgență. Ați avea economii considerabil mai puține prin metoda lui Dave Ramsey decât dacă l-ați urma pe Ric Edelman. Banii din interiorul casei dvs. vor fi foarte greu de atins și ați putea oricum să vă închideți la casă. Acesta este corect problema Dave Ramsey vă sugerează să evitați eliminând datoria. Acest lucru demonstrează punctul meu de vedere fluxul de numerar este mai important decât valoarea netă.
Problema cu punerea majorității banilor în casa ta se reduce la alocarea activelor. După cum am constatat în timpul bulei imobiliare, prea mulți oameni aveau prea multă echitate în reședința lor principală. Casa ta ar trebui nu fii o parte principală a valorii tale nete. Dacă este ceva, ar trebui să fie mai puțin de 1/3 din valoarea totală netă. Ar trebui să aveți active mult mai lichide pe care să le puteți folosi în caz de urgență.
2. Rezidența dvs. principală este nu o investiție
Robert Kiyosaki a făcut această afirmație în cartea sa „Tată bogat, tată sărac“:
„După cum am aflat în timpul balonului imobiliar, reședința dvs. principală nu este un activ. Casa ta este doar un loc de locuit. Voi ieși pe un membru pentru a spune că nu este diferit de închiriat, dar cu unele avantaje. De obicei, este recomandat să cumpărați o casă numai dacă veți locui în aceeași locație timp de cinci ani sau mai mult. Vă sugerez o perioadă chiar mai mare de 10 ani sau mai mult. În caz contrar, de obicei sunteți cel mai bine să închiriați. Deținerea unei case timp de 5-7 ani este prea riscantă. Este prea mult capital pentru a fi stocat într-un singur activ și poate fi dificil de vândut atunci când trebuie să vă mutați. ”
3. Cel mai bun pentru a investi în loc de o ipotecă pe termen mai scurt
Aceasta este poate cea mai mare eroare a lui Dave Ramsey. Cu ratele ipotecare actuale în intervalul sub-4%, vă aflați la sau sub rata medie a inflației. De asemenea, pe termen lung,
stocurile în medie 8% anual. Deci, efectiv, utilizați pârghia unui împrumut cu rată fixă scăzută pentru a investi diferența pe piața de valori.
Permiteți-mi să vă fac o comparație: doi proprietari de case, ambii având un credit ipotecar de 300.000 USD și ambii locuiesc în casa lor timp de zece ani. Să nu luăm în considerare inflația pentru acest exemplu.
- Suze Shorterm - Suze primește o ipotecă pe 15 ani la 3,25%. Plata ei lunară este de 2.108,01 USD. După zece ani, va rămâne 116.592,72 dolari din soldul ipotecii sau 183.407,28 dolari în capitaluri proprii. Ea nu a investit bani în piața de valori, ci i-a folosit pentru a scurta termenul ipotecii sale.
- Ivan Investor - Ivan primește o ipotecă fixă pe 30 de ani la 3,75%. Plata sa lunară este de 1.389,35 USD. După zece ani, va rămâne 234.334,89 dolari pe ipotecă sau 65.665,11 dolari în capitaluri proprii. Ivan a luat diferența de la ipoteca pe 15 ani (718,66 dolari) și a investit în piața de valori. Presupunând o medie de 8% pe an pentru acei zece ani, el va avea 131.476,00 dolari în bursă după zece ani.
Deci, în total, Ivan iese înainte. Peste zece ani, el va avea 197.141,11 dolari ca capital total, în timp ce Suze are 183.407,28 dolari. Rețineți că acest lucru se întâmplă după doar zece ani și devine mult mai evident cu cât ieșiți mai mult.
Să presupunem că amândoi au locuit în casa lor timp de 15 ani. Ivan iese și mai departe, cu 357.636,18 dolari de capitaluri proprii și investiții, față de 300.000 de dolari în capital propriu și fără investiții pe care le are Suze. Merită aproximativ 57.000 de dolari diferența de risc? Cred că da și aș merge în schimb cu acțiuni.
Dacă rata ipotecii dvs. ar fi similară cu începutul anilor 1980, când 8% –10% DAE nu era neobișnuit, cel mai bine ar fi să vă plătiți în avans ipoteca. Acest lucru se datorează faptului că ar fi o provocare să găsim investiții cu rată fixă sau acțiuni care ar putea depăși această sumă în fiecare an. În acest moment, este disponibil un credit ieftin și cel mai bine este să îl utilizați în avantajul dvs.
4. Un credit ipotecar este deductibil
Aceasta presupune că vă detaliați impozitele. Tocmai ne-am refinanțat ipoteca la 3,75% APR, dar rata reală după deducerea impozitului este mult mai mică. Bankrate.com are un calculator excelent pentru a obține rata ipotecară reală deduceri după impozitare. În cazul nostru, rata noastră reală este de 2,59%: cu cât este mai mare gama dvs. de impozite, cu atât este mai scăzută rata APR ipotecară efectivă. Când locuiți într-un stat cu impozite mari, are și mai mult sens. În cazul nostru, sunt și bani „gratuiți” în termeni de dolari reali în comparație cu rata medie a inflației de 3%.
De asemenea, chiar și în acest mediu cu rate scăzute ale dobânzii, este încă posibil să se depășească această rată cu investiții cu venit fix. Cu toate acestea, deoarece acesta este un interval de timp de 30 de ani, ar trebui să investiți (pentru a compara mere cu mere) cu o alocare de active de 60% / 40%. Din punct de vedere istoric, acel amestec de acțiuni / obligațiuni a revenit cu 6% înainte de inflație sau cu 3% anual după inflație.
Dacă guvernul elimină deducerea fiscală, așa cum au sugerat unii, rata efectivă va crește până la 3,75%. Aceasta este încă o rată excelentă și totuși relativ ușor de învins prin investiții.
5. Veți avea întotdeauna plăți la domiciliu
Unul dintre motivele emoționale mai frecvente pe care le aud oamenilor doresc să elimine un credit ipotecar este să scapi de nuca lunară. Ei declară că vor să-și dețină casa liber și clar! Este adevărat, totuși?
Faptul este că, chiar și după ce ipoteca dvs. este plătită complet, aveți întotdeauna alte cheltuieli: impozite pe proprietate, asigurări și întreținere anuală. Așa că veți avea întotdeauna cheltuieli de plătit și nici acestea nu sunt ieftine. Dacă banii erau restrânși, încercați să nu mai efectuați plăți de impozite pe proprietate. Fă asta și te poți aștepta să-l vezi pe fiscal la ușa ta. Deci, deși este adevărat, suma plătită în fiecare lună va scădea odată cu achitarea ipotecii, având în vedere inflația, aceasta va reprezenta doar o mică parte din cheltuielile dvs. lunare. Indivizii și întreprinderile, de altfel, intră în probleme cu lipsa fluxului de numerar, nu cu o cantitate imensă de valoare netă nelichidă.
Câți cititori au părinți care au plătit 30.000 de dolari pentru casa lor la începutul anilor '70, unde plata lor lunară era de doar 220 de dolari pe lună? Impozitele pe proprietate, asigurările și cheltuielile de întreținere au crescut cu rata inflației. Dacă aveți o ipotecă fixă pe 30 de ani, suma plății dvs. a rămas aceeași.
În unele cazuri, aceste cheltuieli au crescut mult mai mult decât rata medie a inflației. De exemplu, unde locuiesc în prezent, județul Nassau, NY, plătesc anual aproape 10.000 de dolari pentru o reședință de 2.000 de metri pătrați. Permiteți-mi să reamintesc cititorilor că județul Nassau este stricat și, mai mult ca sigur, va trebui să crească impozitele și mai mult pentru a-și atinge decalajul bugetar. Vă puteți aștepta ca impozitele să crească la nivel național, deoarece majoritatea municipalităților au un deficit de venituri.
Dave Ramsey presupune că nu aveți voința de a investi diferența salvată. Dacă ești unul dintre acele suflete pierdute, atunci mai mult ca sigur, nu ar trebui să investești. Dave face un pas mai departe și vă sugerează să plătiți bani în casă.
„Dar gândește-te cât de distractiv ar fi asta! Fără ipotecă! Fără plăți! Dacă plata în numerar pentru o casă pare prea departe de a ajunge, puteți cumpăra o casă dacă faceți alegeri înțelepte. ”
Dave se referă la suma economisită în dobânzi ipotecare. Dacă am avea o inflație zero la sută în fiecare an, Dave ar fi corect. Din păcate, odată cu inflația, ipoteca devine mai ieftină în fiecare an, în dolari reali.
Declarație finală
Desigur, presupun că vom avea cel puțin aceeași rată a inflației pe care am văzut-o în ultimii 30 de ani. Să presupunem că experimentăm o criză masivă de deflație, ce atunci? Declarația mea nu face din asta o idee prostească? Nu, nu chiar. Puteți începe să efectuați plăți în avans la ipoteca dvs. în orice moment. Ideea mea este că odată ce banii sunt în casa ta, este mult mai greu să-i scoți. Presupunând că ați investit, ați putea folosi investițiile pentru a plăti în avans sau pentru a vă rambursa ipoteca în orice moment. Rețineți că Rezerva Federală dorește inflația cu orice preț. S-a spus vor scoate bani din elicoptere, pentru a genera inflație dacă trebuie.
Pentru mine, singurul motiv valid pentru a vă achita complet ipoteca la ratele dobânzii actuale este că v-ați pensionat. Chiar și atunci, în funcție de investițiile și de valoarea netă, s-ar putea să nu aibă niciun sens.
ACTUALIZAȚI: Când am scris acest articol pentru prima dată acum cinci ani, am crezut că are mai mult sens să nu plătești în avans ipoteca. Astăzi (3 septembrie 2018), cu ratele dobânzilor în creștere și evaluările actuale ale pieței de valori, plata anticipată a unora dintre creditele ipotecare ar putea avea sens. Ca orice sfat financiar, este foarte personal și sensibil la timp. Ceea ce avea sens acum cinci ani, s-ar putea să nu aibă sens astăzi în actualul climat financiar.