Merită Timeshares?

Nu!

Sunt dispus să pariez că, în mai mult de o vacanță, cineva a venit la tine și ți-a oferit ceva gratuit să stai într-un teren de vânzări cu multiproprietate.

Dacă te-ai întrebat vreodată cum a fost acea experiență, astăzi este ziua ta norocoasă! Am stat într-una dintre acestea când eram proaspăt ieșită de la facultate. Vom discuta despre ce este un multiproprietate, urmat de o experiență de pitch pe care am îndurat-o în 2004, urmată de o parte din matematică. Apoi, o vom încheia cu gândurile unui prieten de-al meu care iubește timpul său multiplu și îl folosește des.

Ce este un multiproprietate?

Noțiunile de bază ale unui multiproprietate sunt simple - este un acord în care vă împărtășiți din costurile utilizării unei proprietăți.

Este ca și cum tu și 51 dintre prietenii tăi v-ați alăturat pentru a cumpăra o proprietate de vacanță și ați ales fiecare o săptămână în care o puteți folosi. Plătiți un cost inițial pentru cumpărarea proprietății, apoi o taxă anuală pentru întreținere, reparații, întreținere și alte costuri. De asemenea, va trebui să adăugați câteva costuri administrative pentru programare și gestionarea proprietății.

Cu excepția faptului că sunteți cu toții străini.

Esența de bază a partajărilor de timp este destul de simplă, dar modul în care sunt structurate se poate schimba. Timeshares-urile vin de obicei în trei variante - dreptul de utilizare, taxă simplă și un sistem de puncte / club de vacanță.

Cu dreptul de utilizare în timp util, nu sunteți proprietarul proprietății, ci aveți în schimb un contract de închiriere cu accesul în timp util pentru a utiliza proprietatea pentru o perioadă de timp stabilită în fiecare an pe un anumit număr de ani. În timpul în care aveți acest drept, plătiți toate taxele și vă puteți închiria (subînchiria) timpul dvs., îl puteți oferi sau vinde dreptul de a utiliza proprietatea.

Cu un multiproprietate cu taxă simplă, cumpărați proprietatea pentru o anumită perioadă de timp în fiecare an. Plătiți prețul de achiziție și partea dvs. din taxe, care include întreținerea, dar și impozitele pe proprietate și alte evaluări speciale (îmbunătățiri de capital etc.).

Cu un sistem de puncte sau un club de vacanță, cumpărați puncte în clubul de vacanță. Apoi folosiți aceste puncte pentru a vă cumpăra vacanțele, pe care le puteți folosi la alte proprietăți din club și în alte perioade ale anului.

(Am scris o versiune a acestui post acum peste zece ani și ceea ce urmează sunt amintirile mele de atunci, nu chiar acum în 2020)

Cum este un Timeshare Pitch?

Acest lucru mi s-a întâmplat într-o vacanță la Las Vegas, NV, în 2004, în afara Insulei Treasure. Terenul a fost pentru Polo Towers, care este o proprietate mai apropiată de capătul golfului Mandalay Bay decât de capătul TI. Fiind tineri de facultate, am fost de acord să mergem să facem asta în schimbul a opt bilete la Folies Bergère la Tropicana, care a fost un spectacol clasic din Las Vegas, în al treilea nivel.

Pe atunci, Polo Towers era propria sa entitate, dar în zilele noastre pare să fie deținută de Diamond Resorts International: o companie cu multiproprietate cu aproape 400 de locații în întreaga lume.

Terenul a fost trei ore de marketing agresiv de vânzări al Polo Towers și al clubului / rețelei lor de vacanță. Prețul a început de la aproximativ 15.000 de dolari și a scăzut în curând până la undeva în intervalul de 3.000 - 4.000 de dolari până la a treia oră. Ne-am păstrat acreditările (trebuia să ai peste 23 de ani și să ai un salariu mai mare de 40.000 de dolari - am fost singurul care calificat) pentru că, în caz contrar, numai eu m-aș califica din moment ce ceilalți erau încă la școală (dar nu au verificat și nici nu le-a păsat).

Am fost înmânate de două ori și s-au folosit diferite terenuri de vânzare (tip drăguț care tranzacționa foarte bine un tip nu atât de drăguț care ambulă foarte mult, doamnă răutăcioasă care a fost supărată pentru că nu sărim pe o afacere minunată). În cele din urmă, ne-am eliberat după ce și-au dat seama că nu vom fi presați în acest „acord”.

După ce ne-au dat biletele noastre, au existat vânzători la ieșiri care au oferit 200 de dolari pentru ca noi patru să ne întoarcem a doua zi! Odată ce ne-am dat seama că a fost o luptă de trei ore, am refuzat pentru că ne-am apreciat cele trei ore mult mai mult de 50 USD pe persoană. Ne-am gândit că ne va costa doar o oră!

Aș face-o din nou? Poate când aveam douăzeci de ani, cu siguranță nu astăzi.

Dacă doriți să o faceți pentru freebie, asigurați-vă că puteți rezista pitch-urilor. Acceptați freebie-ul numai dacă sunteți dispus să spuneți nu persoanelor care vor deveni din ce în ce mai agresive pe măsură ce trece ora. Dacă nu puteți opri cumpărarea impulsivă, nu face asta.

Când m-am întors acasă din călătorie, am avut câteva întrebări și așa că le-am notat, am adunat răspunsurile și iată-le.

Care este treaba cu multiproprietățile? De ce sunt companiile dispuse să vă ofere tot felul de lucruri gratuite doar pentru a vă așeza și a asculta o prezentare de multiproprietate?
O fac pentru că pot câștiga o sumă ridicolă de bani dacă doar un mic procent din oameni cumpără un multiproprietate. Această pagină este concepută pentru a răspunde la întrebările mai puțin cunoscute cu privire la modul în care funcționează acțiunile în timp, nu neapărat părțile mai bine înțelese ale tipurilor de multiproprietate, drepturile de tranzacționare a multiproprietății etc.

Am vrut să știu cum funcționează pântecele moale. Cum își pot permite să dea atâtea lucruri? Care este valoarea de revânzare a acțiunilor în timp? Care sunt alte lucruri ciudate pe care probabil nu le știați și nu știați cum să le întrebați despre acțiunile în timp?

Aici sunt ei:

Cât costă un multiproprietate?
Acest lucru va varia în funcție de locul în care este localizat multiproprietatea, rețeaua în care se află și ce săptămâni dețineți.

American Resort Development Association (ARDA), care este un grup de comerț cu multiproprietate, estimează că multiproprietatea costă 21.455 USD, cu o taxă anuală medie de întreținere de 1.000 USD (din 2019 Starea industriei partajate a vacanțelor partajate: studiu în Statele Unite).

Aceasta înseamnă că pentru fiecare săptămână, intervalul obișnuit, plătiți 142 USD pe zi (taxa de întreținere împărțită la șapte zile) în plus față de cei 21.455 USD pe care i-ați plătit deja pentru a dobândi drepturile!

Cum își pot permite să ofere stimulente atât de bune pentru a asculta?
Dezvoltatorul creează un multiproprietate cumpărând terenuri și dezvoltând o stațiune, apoi vândând unități persoanelor care doresc să le cumpere. Unii dintre acești dezvoltatori sunt umbri și înșelători (grupul anterior din industrie era mai puțin decât scrupulos operatorii și de aceea acțiunile de timp au o reputație proastă), dar unele sunt bine cunoscute ca Vacanța Disney Club.

După ce au terminat construirea, își încep programul de marketing pentru a cumpăra unitățile către cumpărători și vor cheltui peste 50% a prețului final de vânzare al unei unități numai pe piață. S-ar putea să aducă o ținută externă pentru a face marketing, dar în cele din urmă, atunci când plătești 10.000 $ pentru un multiproprietate, aproximativ 5.000 $ erau pentru marketing.

Ei pot oferi atât de multe lucruri pentru că încarcă o tonă pentru acțiunile în timp. Ei pot câștiga mai mult dacă decideți să utilizați finanțarea lor pentru a cumpăra multiproprietatea.

În cele din urmă, acțiunile de timp au, de asemenea, o componentă a companiei de administrare a proprietății, unde compania poate câștiga și mai mult administrând proprietatea. Acest lucru este necesar, deoarece aveți nevoie de cineva care să coordoneze rezervările, să întrețină proprietatea, să o repare și multe altele.

Care este valoarea de revânzare a acțiunilor în timp?
Mai ales teribil.

Oferta depășește cu mult cererea, dovadă fiind faptul că dezvoltatorii originali oferă cadouri imense doar pentru ca oamenii să asculte pitch-urile. O persoană nu poate concura la acest nivel cu dezvoltatorii! Adăugați acest lucru la faptul că nu puteți cerceta cu ușurință cum se vând unități similare, așa cum ați face în imobilele tradiționale și veți găsi că vă aflați într-o situație foarte proastă. Aceasta este piața cumpărătorului perfect. Asta înseamnă că, dacă doriți un multiproprietate, cumpărați-l folosit!

Cum îl pot cumpăra folosit?
Dacă pierd multă valoare și sunt greu de vândut, nu poți profita de ea cumpărându-le pe piața secundară? Da!

Cea mai bună modalitate este de a cumpăra acțiuni de timp în stațiuni de către operatori bine gestionați și de a le cumpăra direct de la proprietari. Acest lucru elimină intermediarul și orice taxe și marje asociate. De obicei, puteți găsi persoane care doresc să vadă online dacă le căutați (încercați Redweek sau eBay).

Aceleași site-uri, cum ar fi Săptămâna Roșie, prezintă și închirieri, așa că îl puteți închiria oricând pentru o săptămână pentru a confirma că vă place!

Dacă știți unde doriți multiproprietatea, puteți apela direct la stațiune. Este posibil să aibă listări de unități care doresc să vândă. Există, de asemenea, brokeri de revânzare specializați în timeshares, altfel, doar căutați online - există un milion de brokeri.

Trage! Am cumpărat și acum nu-l vreau, ajută! Cum pot anula o achiziție multiproprietate?
De obicei, contractul va avea o perioadă de răcire mai mică de două săptămâni. Verifică contractul și, dacă mai ai timp, anulează!

A trecut timpul? Cretați-l la remușcările cumpărătorului. Bucurați-vă de vacanță, deoarece este mai bine să obțineți un hotel în ultimul moment și să plătiți o avere. Timeshares-urile, în general, nu sunt o idee proastă (altfel nimeni nu le-ar prinde), dar jocul de așteptare este adesea calea de urmat. Așteptați întotdeauna dacă nu ezitați, deoarece puteți: 1) obține întotdeauna mai multe cadouri gratuite pentru a asculta o prezentare și 2) obține următoarea ofertă de multiproprietate.

Acest multiproprietate este prea bun pentru a fi adevărat! Cum este atât de ieftin?
Fie nimeni altcineva nu vrea acel multiproprietate, fie ești cu adevărat norocos. De fapt, există comisioane anuale, comisioane de întreținere, comisioane de utilizare, comisioane de tranzacționare (să spunem dacă tranzacționați stațiuni) și alte comisioane diferite la care probabil nu vă gândiți.

Timpurile sunt o afacere bună (dacă nu vă deranjează să fiți „forțați”, în unele cazuri, să folosiți o vacanță în fiecare an) pentru unele, deci taxele sunt depășite.
Un alt gând este că probabil ești înșelat. Dacă sună prea bine pentru a fi adevărat, pleacă.

Vor fi insistenți, dar doar să meargă. După aceea, faceți o căutare pe internet pentru a vedea dacă apare pentru că, sunt șanse, nu v-a fost încercat mai întâi și altcineva a suflat. Cel mai rău caz? Nu primiți un multiproprietate și îl puteți face și în altă perioadă. Nicio pierdere mare.

De ce merită Timeshares?

Realitatea cu orice produs este că nu merită pentru unii, dar merită pentru alții. Cunosc pe cineva care a primit un multiproprietate și, deși nu ar spune că este o „afacere grozavă”, îl adoră.

Ceea ce urmează este amabilitatea lui Omul leneș și banii:

Aproape fiecare guru al finanțelor personale vă va spune că rareori are sens să cumpărați un multiproprietate. Adesea, aceștia citează amprente fine înfricoșătoare, lipsa flexibilității de călătorie și dificultăți de acces vânzarea multiproprietății. Acestea sunt preocupări legitime. Eu și soția mea am cumpărat o marjă de timp Marriott în Aruba acum mai bine de 15 ani. Tipărirea fină și lipsa flexibilității de călătorie au fost preocupările noastre majore. Ne-am gândit că nu ar fi dificil să vinzi un multiproprietate de marcă premium (Marriott) într-o locație premium (Aruba).

Am întâmplat să călătorim cu cel mai bun prieten al meu, care s-a întâmplat să fie avocat imobiliar. Cumpărase cu trei ani mai devreme și ne-a dat încredere că nu ar trebui să fim preocupați de amprenta mică. Marriott are un sezon flexibil de multiproprietate, deci nu am fost închiși într-o anumită săptămână în fiecare an.

În cele din urmă, nu ne-am gândit niciodată în mod serios să vindem multiproprietatea. Sloganul Aruba este O insulă fericită și an de an îndeplinește această promisiune pentru familia noastră. Dacă vreodată te gândești să mergi la Aruba, iată câteva sfaturi de economisire a banilor.

De ce acționează Timeshares pentru noi

• Numerele sunt neutre - Am rulat numerele de mai multe ori de-a lungul anilor și am obținut același rezultat. Dacă am lua banii pe care i-am cheltuit pentru a-i cumpăra și îi vom investi în investiții care câștigă 5-7% pe an, am putea folosi aceste câștiguri din investiții pentru a cumpăra ceea ce avem acum. Vânzătorul de multiproprietate vă poate vinde pe viitor în creșterea costului vacanțelor cu inflație. Cu toate acestea, am constatat că taxele de întreținere cresc o sumă similară pentru a le anula. Dacă îl vindem în linie, ar trebui să putem face bine cu creșterea valorii.
• Noi avem multă de timp pentru a pleca - Acum zece ani, gândirea noastră era: „Soția mea primește șase săptămâni de vacanță de la slujba ei militară. Lucrez de acasă. Știm că vom folosi această vacanță. ” Totul se complică cu copiii. Vacanța lor școlară nu se aliniază bine cu zboruri ieftine. Noi avem mai puțină flexibilitate acum ca oricând, dar încă funcționează pentru noi.
• Noi avem multă de timp pentru a pleca - Nu știam la acel moment, dar recent m-am împăcat cu Tulburarea mea afectivă sezonieră cronică (S.A.D.). Cel mai bun remediu pentru asta este o săptămână distanță pe o insulă însorită, fără termene limită.
• Ne obligă să luăm o vacanță - Uneori oamenii intră într-un mod „muncă, muncă, muncă” și pur și simplu nu este sănătos. Având un multiproprietate, suntem „obligați” să luăm o vacanță în fiecare an, ceea ce este o scuză suficientă pentru a ne face să planificăm și să ieșim din ușă. Dacă sunteți un drogat de lucru, luați în considerare acest lucru: veți fi mai productivi când vă întoarceți după o săptămână de distracție la soare.
• Ne-a motivat să vedem lumea - Nu călătorim prea mult. Munca soției mele este solicitantă și acum avem doi copii. Cu toate acestea, în 2009, am avut ocazia să vizităm Australia și Thailanda într-un mod accesibil. Călătoria în Thailanda a fost ieftină și ni s-a oferit o ocazie pe care nu am vrut să o lăsăm. Am schimbat jumătate din multiproprietatea noastră (avem două camere) cu o suită potrivită pentru un împărat. Soția mea a făcut o roată în baie! Putem călători întotdeauna în diferite locuri, dar îmi este greu să pariez pe o necunoscută când mi-am găsit deja locul fericit.

Aceste motive fac deținerea unui drept de multiproprietate pentru ne. Cu toate acestea, asta nu înseamnă că este potrivit pentru tine.

La fel ca orice achiziție, puțină cercetare și câteva decizii inteligente de cumpărare merg mult.

Modul inteligent de a cumpăra un multiproprietate

• Cumpărați pe piața de revânzare - Este posibil să puteți economisi 30% sau mai mult căutând partajări de timp pe site-uri precum eBay sau Săptămâna Roșie. A cumpăra direct de la constructor înseamnă că plătiți pentru toate ofertele de marketing și cadouri pe care le oferă oamenilor doar pentru a-și asculta pitch-ul. Se estimează că 50% din prețul unui multiproprietate este destinat acoperirii costurilor de marketing. Aceasta este singura mare greșeală pe care am făcut-o.
  Singura captură posibilă este că majoritatea acțiunilor în timp au un prim drept de refuz. Asta înseamnă că, dacă găsiți o afacere cu 30.000 de dolari multiplu cu doar 5.000 de dolari, corporația poate alege să plătească aceiași 5.000 de dolari și să „o fure” de la dvs.
• Alegeți o proprietate cu putere permanentă - Vrei să alegi un nume care va fi în jur. Nu credeam că Marriott va intra în faliment în curând, așa că am avut încredere în numele mărcii. Exista o veche zicală că nimeni nu este concediat vreodată pentru că a cumpărat IBM. Logică similară se aplică aici.
• Alegeți o proprietate de multiproprietate - Deținem timpul partajat Marriott pe viață. O putem transmite copiilor noștri și copiilor lor. Există unele partajări de timp care sunt „dreptul de utilizare” și expiră după un anumit număr de ani. Ne place faptul că noi proprii proprietate în Aruba.
• Alegeți unul cu săptămâni flexibile - Unele partajări sunt pentru anumite săptămâni ale anului și doar în acea săptămână. Dacă cumpărați săptămâna 42 și nu puteți merge în săptămâna respectivă, trebuie să o schimbați, să o vindeți sau să o pierdeți. Cu timpul nostru multiplu, putem alege orice săptămână într-o fereastră de șase luni. Această flexibilitate este crucială. Alegem când mergem, nu invers.

Ce părere aveți despre timeshare? Valoare bună sau pierdere de bani și timp?