O custo dos imóveis aumentou dramaticamente na última década, mas especialmente nos últimos 12 meses. Na verdade, um relatório recente da National Association of Realtors mostraram que o preço médio de venda de casas existentes aumentou em um ritmo ano a ano de 17,8% de agosto de 2020 a agosto de 2021.
Se você está sentado à margem e esperando até poder comprar a casa que deseja, o aumento dos preços dos imóveis pode parecer particularmente preocupante. Você também pode estar repensando sua estratégia e metas, ou tentando descobrir se pode gastar mais do que pensava originalmente.
Você provavelmente também tem dezenas de perguntas girando em sua cabeça. Por exemplo:
Quanto posso pagar por uma casa? Além disso, quanto uma empresa de hipotecas vai realmente me emprestar?
Infelizmente, o que a empresa hipotecária diz e o que você pode pagar confortavelmente nem sempre são os mesmos.
Este guia tem como objetivo explicar como descobrir quanta casa você pode realmente pagar, e não apenas o que a empresa hipotecária diz. Se você está pronto para mergulhar no mercado imobiliário antes que os preços aumentem, continue lendo para saber mais.
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Veja as taxas hoje!Como os credores decidem quanto você pode pagar pela casa
Quando você solicita uma hipoteca para comprar uma casa, os credores analisam uma série de fatores importantes, incluindo sua pontuação de crédito, sua renda e outras dívidas. Eles também usam uma métrica específica conhecida como índice dívida / renda (DTI) para avaliar quanto eles podem lhe emprestar de maneira razoável.
Rácio dívida / rendimento (DTI) pode parecer um termo extravagante, mas não é nada mais do que as suas despesas mensais em comparação com o seu rendimento bruto mensal. Você pode determinar seu DTI dividindo suas dívidas mensais por sua renda mensal bruta.
Por exemplo, alguém com uma renda mensal bruta de $ 10.000 e despesas mensais de $ 3.500 teria uma relação dívida / renda de 35%. O cálculo usado para chegar a este valor é o seguinte:
$3,500 / $10,000 = 0.35%
Insira uma regra geral conhecida como “regra 29/41”.
De modo geral, os credores hipotecários desejam garantir que sua relação dívida / renda geral não seja superior a 41% e que o pagamento da habitação não corresponda a mais de 29% desse montante.
Com uma renda mensal bruta de $ 10.000 (ou $ 120.000 por ano), o pagamento da hipoteca (incluindo principal, juros, impostos e seguro) não deve ser superior a $ 2.900, enquanto suas dívidas totais combinadas não devem custar mais de $ 4.100 por mês.
Se você ganhar metade disso, ou US $ 5.000 por mês, o pagamento da hipoteca (incluindo principal, juros, impostos e seguro) não deve ser superior a $ 1.450, enquanto suas dívidas totais combinadas não devem custar mais de $ 2.050 por mês.
Quais dívidas contam como "outras dívidas?"
Essa métrica pode incluir quaisquer dívidas que você tenha que pagar a cada mês, mas geralmente é composta de pagamentos de carro, pagamentos em cartões de crédito, empréstimos estudantis e muito mais.
Com tudo isso dito, você deve observar que a regra 29/41 é apenas uma regra geral. Alguns credores podem permitir que você peça um empréstimo um pouco mais ou menos, e alguns tipos de empréstimos para habitação (empréstimos VA, empréstimos FHA, etc.) vêm com requisitos diferentes.
Outros fatores de acessibilidade residencial
Agora que você sabe o que os credores irão analisar, você deve mergulhar profundamente em outros fatores que podem afetar o quanto você pode (e realmente deve) pedir emprestado.
Os detalhes a seguir devem ser considerados quando você começar a procurar uma nova casa e um novo empréstimo para acompanhá-la.
Pagamento inicial
Seu pagamento inicial pode ter um impacto significativo sobre a quantidade de dinheiro que você pode pedir emprestado para uma casa. Obviamente, ter uma entrada maior pode ajudá-lo a pedir mais dinheiro emprestado, pois libera espaço em seu DTI, ao passo que uma entrada menor para sua casa significa que você pode pedir menos emprestado.
A maioria dos especialistas sugere reduzir pelo menos 20% da sua nova casa e por mais de um motivo. Em primeiro lugar, ter um pagamento inicial de 20% pode ajudá-lo a evitar uma situação em que você ficará "submerso" em sua hipoteca se os preços das casas caírem. Em segundo lugar, reduzir 20% ou mais ajuda a evitar o pagamento do seguro hipotecário privado (PMI) sobre o seu empréstimo imobiliário.
Com um pagamento inicial de menos de 20%, o PMI que você paga normalmente incide em outro 0,5% a 1% sobre o pagamento da hipoteca até que você tenha patrimônio suficiente para solte o seguro hipotecário privado. Isso é dinheiro pelo ralo, mas os custos adicionais também podem afetar o valor do empréstimo à habitação para o qual você é elegível.
Taxas de juros de hipotecas
Outro grande fator que impacta a acessibilidade da casa é a taxa de juros de sua hipoteca, mas esta é uma área em que você tem uma enorme vantagem agora. As taxas de hipoteca estão chegando a níveis recordes, e pagar menos juros a cada mês significa que você pode se dar ao luxo de pedir mais dinheiro antecipadamente.
Como as taxas de juros da hipoteca afetam o pagamento de sua moradia? Considere este exemplo, que analisa apenas os componentes do principal e dos juros de um empréstimo (excluindo outros custos como impostos sobre propriedade e seguro).
Se você emprestou $ 400.000 para uma casa com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos a 4%, o pagamento mensal (principal e juros) equivale a $ 1.909.
Com o mesmo valor e prazo do empréstimo e taxa de juros de 3%, o pagamento mensal (principal e juros) chega a $ 1.686.
Se você conseguiu garantir o mesmo empréstimo com uma taxa de juros de 2,5%, o pagamento mensal (principal e juros) equivale a $ 1.580.
Você entendeu. Quanto mais baixas forem as taxas de juros, menor será o seu pagamento. Isso libera mais espaço para empréstimos, ao mesmo tempo que mantém o índice dívida / renda (DTI) em um nível aceitável para os credores.
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Prepare-se hojeTermo de hipoteca
Mas e quanto à duração da sua hipoteca? A pergunta: “Quanto posso pagar por uma casa?” não pode ser respondida de verdade até que você saiba quanto tempo deseja gastar pagando sua casa.
Se você estiver disposto a ir com um prazo de empréstimo mais longo de 30 anos, poderá garantir um pagamento mensal mais baixo e, potencialmente, ser capaz de pedir mais empréstimos como resultado. Basta ter em mente que as taxas de hipoteca para empréstimos imobiliários mais longos tendem a ser ligeiramente mais altos.
Quanta diferença o comprimento da hipoteca pode fazer? Na verdade, um pouco.
Já mencionamos como o empréstimo de $ 400.000 para uma casa com hipoteca de 30 anos a 3% deixaria você com um pagamento mensal (principal e juros) de $ 1.686.
Se você mudar para um empréstimo imobiliário de 15 anos com a mesma taxa de juros fixa, seu pagamento mensal (principal e juros) sobe para $ 2.762, mas seu empréstimo dura a metade.
Se você obtiver uma taxa ligeiramente inferior de 2,5% em um empréstimo de 15 anos neste valor, o que é provável, seu pagamento mensal (principal e juros) cairá para $ 2.667.
Esses exemplos não levam em consideração os outros comprimentos de hipoteca que podem estar disponíveis para você, ou hipotecas que vêm com taxas de juros variáveis que mudam ao longo do tempo. No entanto, é verdade que um prazo de empréstimo mais longo resulta em um pagamento mensal mais baixo, o que pode ajudá-lo a comprar mais uma casa antecipadamente.
Despesas domésticas adicionais
Despesas adicionais podem afetar quanto você pode pedir emprestado para uma nova casa, e muitas delas estão fora de seu controle. Algumas despesas adicionais da casa a serem consideradas incluem o seguinte:
Impostos sobre a propriedade: Os impostos sobre a propriedade são normalmente pagos com a conta de garantia que seu credor configurou para sua hipoteca, mas você pagará para essa conta de garantia mensalmente. De um modo geral, os impostos sobre a propriedade mais elevados fazem com que você pague mais a cada mês, fazendo com que o seu pagamento mensal de habitação inflacione. Por outro lado, se você mora em uma área com menos impostos sobre a propriedade, o impacto no seu pagamento mensal não será tão grande.
Seguro de proprietário: Os proprietários com uma hipoteca precisam ter um seguro do proprietário, que normalmente é pago com a conta de garantia da hipoteca. Mais uma vez, um valor proporcional é pago em cada mês, o que impacta o pagamento da hipoteca.
HOA ou quotas de condomínio: Se você mora em um bairro com uma associação de proprietários (HOA) ou possui um condomínio, pode dever uma quantia mensal para a associação. Esse valor também pode afetar o valor que você pode pedir emprestado para uma casa.
Proteger sua nova casa deve ser uma prioridade.
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Faça um Orçamento GrátisManutenção e Conservação
Se você sempre alugou e nunca comprou, também precisará contabilizar mentalmente os custos de manutenção e reparos contínuos. Essas despesas não serão refletidas no valor da hipoteca, mas você precisa planejá-las mesmo assim.
Por exemplo, uma casa com um telhado antigo ou HVAC precisará de atualizações caras dentro de alguns anos. Além disso, você terá que pensar sobre como cuidar do gramado, paisagismo, custo de manutenção do aquecimento e do ar condicionado e muito mais.
Como você pode decidir quanto dinheiro pode pagar em casa
Considerando todas as coisas, você também deve saber que a companhia hipotecária não conhece toda a sua situação. Eles usam algoritmos e proporções para decidir quanto acham que você pode pedir emprestado, mas não têm ideia de quão realista esse número é para suas finanças pessoais e outras despesas que você tem.
Por exemplo, você pode ser alguém que gasta pouco no papel, mas tem prazeres caros na vida real. Talvez você não tenha um pagamento para o carro, mas tem três filhos em clubes esportivos caros que custam um braço e uma perna. Essas outras despesas não apareceriam em sua relação dívida / renda (DTI), mas isso não significa que não sejam importantes para sua família.
Por outro lado, talvez você tenha grandes objetivos financeiros que deseja alcançar, incluindo o desejo de se livrar das dívidas ou se aposentar mais cedo.
Nesse caso, convém um pagamento mensal da hipoteca mais baixo do que o decidido pela companhia hipotecária. Ou talvez você queira um empréstimo de 15 anos para pagar a casa mais rapidamente e se aposentar aos 55 anos.
De qualquer maneira, você realmente precisa decidir quanto pode pagar a cada mês, sem colocar as finanças de sua família em perigo ou sacrificar outras metas.
The Bottom Line
A quantidade de casa que você pode pagar depende de sua renda, da taxa de juros da hipoteca para a qual você pode se qualificar, da duração do empréstimo e de outros fatores importantes. No entanto, também depende de quanto você se sente confortável em pagar e de quanto dinheiro deseja sobra para economizar, investir ou gastar levando o estilo de vida que deseja.
A regra 29/41 é um bom lugar para começar o processo, mas você deve dar uma olhada em seu orçamento mensal e hábitos de consumo para ver com o que você realmente se sente confortável.
A hipoteca não deve ser responsável pelo pagamento futuro da hipoteca. Eles podem lhe dar uma ideia, mas a decisão final é sua.
Perguntas frequentes (FAQ)
As taxas de hipoteca cairão?
As taxas de hipoteca sobem e descem com base em fatores como a taxa básica de juros. No entanto, as taxas de juros atuais estão em níveis recordes ou próximos, de modo que é mais provável que subam com o tempo do que caiam ainda mais.
Se você planeja comprar uma casa, sua melhor aposta é se pré-qualificar com um dos principais credores hipotecários agora para que você possa obter as taxas baixas de hoje.
Como escolho um credor hipotecário?
Existem vários credores hipotecários à sua escolha e pode ser difícil decidir. Sugerimos pesquisar com credores para descobrir qual deles oferece hipotecas e empréstimos com as menores taxas de juros e custos de fechamento.
Qual é a pontuação de crédito necessária para comprar uma casa?
De acordo com a Rocket Mortgage, os consumidores têm maior probabilidade de se qualificar para uma hipoteca se tiverem uma pontuação de crédito de 620 ou superior. No entanto, você pode se qualificar para um empréstimo hipotecario FHA com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580. O mesmo padrão se aplica à maioria Empréstimos imobiliários VA.
Posso comprar uma casa sem entrada?
De acordo com o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), a maioria dos credores tradicionais exige que os mutuários tenham um pagamento inicial de 5% a 15%. Os mutuários também podem se qualificar para um empréstimo à habitação FHA com apenas 3,5% de entrada.