O que é Real Estate Syndication?

Sempre ouvi dizer que o mercado imobiliário é o caminho para a riqueza. Você provavelmente também.

Para muitos americanos, isso significa sua residência principal. Você compra, faz o pagamento da hipoteca e essas "economias forçadas" mais a valorização da propriedade resultam em patrimônio líquido que muitas vezes constitui um grande porcentagem do seu patrimônio líquido.

Para outros, significa investir em imóveis fora de sua casa. Em alguns casos, significa se envolver em ofertas de distribuição de imóveis.

A sindicalização imobiliária é a forma como investidores regulares, como eu, são capazes de se envolver em negócios imobiliários multimilionários.

Na verdade, foi assim que me envolvi na compra, por um sindicato imobiliário, de uma comunidade de apartamentos de 98 unidades no valor de $ 8,15 milhões no Arizona, com uma taxa interna de retorno (TIR) ​​projetada de 14-18%.

A chave é entender como funciona o sindicato imobiliário, como encontrar um sindicato ao qual você possa se associar e como examiná-lo para obter um retorno sólido:

Índice

1. O que é Real Estate Syndication?
2. Como são estruturados os sindicatos imobiliários?
3. Como as sindicações diferem dos REITs?
4. As consorciações imobiliárias são passivas?
5. Como encontrar um sindicato imobiliário?
6. Como o financiamento coletivo se encaixa nessa situação?

O que é Real Estate Syndication?

Um sindicato imobiliário é quando um grupo de Investidores colocar dinheiro em uma transação imobiliária montada por um Patrocinador.

A analogia mais fácil é se você e alguns amigos quiserem administrar uma lavanderia. As lavanderias são caras para começar porque você tem que pegar o prédio, pegar todo o equipamento de limpeza, etc. Eles são, no entanto, relativamente fáceis de operar em comparação com outras empresas.

Então você e um punhado de amigos (Investidores) juntaram algum dinheiro e outro amigo (Patrocinador) ofereceu administra o lugar. O Patrocinador recebe um salário pelo funcionamento da lavanderia, como qualquer operadora, e todos recebem uma parte dos lucros.

Em uma transação imobiliária, é praticamente a mesma coisa. Os Investidores contribuem com dinheiro para o negócio e o Patrocinador aplica seu suor patrimônio e, muitas vezes, um pouco de seu próprio dinheiro também. Os investidores geralmente contribuem com algo entre 80-95% do capital total, com o patrocinador ficando com o restante.

Como são estruturados os sindicatos imobiliários?

Eles são estruturados como a maioria dos outros negócios imobiliários - geralmente como uma Limited Liability Company (LLC), mas às vezes como uma Limited Partnership (LP). No caso de um LP, o Patrocinador é o Sócio / Gerente Geral, enquanto os Investidores são sócios limitados ou investidores passivos.

Isso significa que sua organização terá acordos operacionais (LLC) ou um acordo de parceria (LP) - você vai querer ler isto com atenção porque eles descrevem como as distribuições são pagas, como os direitos de voto são estabelecidos, bem como quaisquer taxas que o patrocinador recebe antes de distribuições. Tudo o que é importante será capturado em um desses documentos.

Os negócios de sindicação de imóveis têm muitas estruturas diferentes. Por exemplo, estou envolvido em um acordo de distribuição em que a “cascata de distribuição” é:

• Primeiro, os membros da Classe A (investidores) recebem 8% sobre nossas contribuições (retorno preferencial);
• Então, distribuímos 70% do caixa distribuível restante;
• Em seguida, os membros da classe B (patrocinadores) recebem 30% do dinheiro distribuível.

Do dinheiro distribuível, os investidores receberão 8% de seus investimentos de capital antes que os patrocinadores recebam uma parte do restante. Isso, e muito mais, está descrito no Acordo Operacional.

Existem quatro fatores principais para pesquisar em uma distribuição:

1. Retorno do Capital do Investidor - Como o seu dinheiro será devolvido a você. Freqüentemente, os investidores são pagos primeiro, antes dos patrocinadores.
2. Retorno preferido - Nas distribuições, o retorno preferencial é quanto é pago aos investidores primeiro. No caso acima, o retorno preferencial é de 8%.
3. Cláusula de recuperação - Se presente, o patrocinador recebe 100% das distribuições até a cláusula de catch-up antes do pagamento dos juros. No caso acima, não há cláusula de recuperação.
4. “Juros transportados” - Depois de tudo dito e feito, é assim que o lucro é dividido entre o investidor e o patrocinador. No caso acima, a divisão é 70/30.

Também há taxas, aqui estão as que você deve observar (não é uma lista exaustiva):

• Taxa de aquisição - Esta é a taxa paga para fechar a arrecadação de fundos e inclui encontrar o negócio, organizar e comprar o imóvel.
• Taxa de financiamento - Se houver financiamento envolvido, esta é a taxa de obtenção do empréstimo de aquisição.
• Taxa de administração - É o quanto o patrocinador está recebendo para administrar o patrimônio da empresa.
• Taxa de administração de propriedade - É quanto o patrocinador está recebendo para administrar o imóvel.
• Taxa de disposição - É quanto o patrocinador recebe na venda do imóvel.

Isso é apenas capturar alguns dos traços gerais de cada negócio - você precisa revisar os documentos de assinatura e outros documentos legais para obter o quadro completo. É importante porque todas essas taxas se somam, especialmente quando você está falando sobre as somas de dinheiro necessárias para um negócio imobiliário multimilionário.

Como as sindicações diferem dos REITs?

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um fundo que investe em imóveis. Alguns REITs são negociados publicamente, outros (como Arrecadação de fundos) não são.

Se você olhar para as 10 principais participações do Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), é uma lista de empresas de capital aberto (exceto # 1, que é seu próprio fundo):

1. Fundo de índice Vanguard Real Estate II (VRTPX) - REIT institucional da Vanguard que mantém um conjunto semelhante de empresas
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Armazenamento Público
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Se você pesquisar essas empresas, terá uma grande variedade de tipos de propriedades imobiliárias. A American Tower Corp possui infraestrutura de comunicação sem fio e broadcast. Simon Property Group possui imóveis comerciais e a maior operadora de shopping centers. Armazenamento público é, bem, a empresa de armazenamento público laranja.

É a diversificação imobiliária em uma única transação.

E se você olhar para as porcentagens com base no tipo de imóvel, é praticamente a mesma coisa.

Ver? Um pouco de tudo. Como um investidor imobiliário, você não pode superar a simplicidade.

Aqui estão algumas maneiras principais pelas quais as sindicações são diferentes dos REITs:

Você está comprando uma única propriedade. Com um REIT, você pode investir em uma variedade de propriedades. Com uma distribuição imobiliária, você geralmente está comprando apenas um. Pode ser grande, como um complexo de apartamentos, mas ainda é uma única propriedade.

Você deve ser um investidor credenciado para sindicação imobiliária. Uma sindicação imobiliária é, na verdade, uma colocação privada (venda privada de ações na LLC / LP que manterá a propriedade) e isso significa que você precisa ser um investidor credenciado participar. Um REIT é negociado publicamente e não tem tais restrições.

Montantes mínimos de investimento muito maiores. Os patrocinadores não querem muitos investidores. Na verdade, para permanecerem em conformidade, eles precisam manter os números pequenos. Isso significa que os investimentos mínimos costumam ser $ 25.000 ou mais. Se você deseja levantar $ 2,5 milhões, mesmo com $ 25.000, você precisará de cem investidores. Isso é demais. Você pode comprar uma ação do Vanguard’s Real Estate ETF (VNQ) por menos de cem dólares.

É uma transação privada não pública. Quando você investe, muitas vezes é obrigado a segurar até o fim. Se você quiser liquidar sua posição, terá que verificar seu Acordo Operacional para ver como isso é feito. Não é tão simples quanto clicar em "Vender / Resgatar" em suas ações em um REIT. Nesse sentido, seu capital está bloqueado e mais ilíquido do que com um fundo.

Se as coisas derem errado, você está por conta própria. Como qualquer negócio, os sindicatos são baseados na confiança. Se o seu patrocinador está tentando enganar você e os outros investidores, inflando os custos (e embolsando eles) ou se esquivando de suas funções, não há muito que você possa fazer a menos que esteja presente no dia-a-dia base. É menos provável que aconteça com as empresas de capital aberto em um REIT.

Você pode obter melhores retornos, mas definitivamente terá taxas mais altas. REIT ETF da Vanguard (VNQ) cobra apenas 0,12%, uma ninharia porque são um fundo tão grande. Você provavelmente pagará mais em qualquer distribuição simplesmente porque não tem economias de escala. Dito isso, o REIT ETF da Vanguard tem um retorno de ~ 8,5% desde 2004 - esperançosamente, você pode fazer melhor.

As consorciações imobiliárias são passivas?

Renda passiva é maravilhoso.

Infelizmente, sindicatos imobiliários parecem ser passivos, mas realmente não são. Como investidor, você não precisa operar a propriedade, mas não pode sentar-se como faria com um REIT. Você tem que analisar a oportunidade, fazer a devida diligência e tomar decisões.

Uma vez que muitos dos seus ovos estarão nessa cesta, você também precisará revisar as demonstrações financeiras, como declarações de renda e balanços, para se certificar de que tudo ainda está operando dentro do projeções. Você tem que fazer isso porque você não pode ter certeza de que alguém está.

Portanto, é passivo no sentido de que você não precisa encontrar locatários, cobrar aluguel, despejar locatários inadimplentes... mas não é completamente passivo.

Como encontrar um sindicato imobiliário?

Encontrar pessoas que precisam de financiamento para fazer negócios imobiliários não é difícil - sempre haverá negócios e operadores imobiliários que precisam de financiamento, mas não podem obtê-lo para o seu negócio. Pode ser que eles tenham um histórico limitado, não tenham garantias, o negócio seja muito pequeno para um banco ou outros fatores de risco.

A maneira mais fácil é trabalhar com uma plataforma de crowdfunding, mais sobre isso abaixo, mas se você quiser evitá-las… você só precisa conhecer outros investidores ou operadores imobiliários. Aprendi sobre as duas sindicações nas quais estou envolvido através do boca a boca. Quando você começa a fazer investimentos, começa a conversar com outros investidores sobre como os negócios são estruturados, o que é típico e como examinar os termos. Eles também vão começar a trazer negócios para você obter uma segunda opinião e é assim que você aprende sobre eles.

Eu não tinha experiência prática em investimentos imobiliários antes de me envolver com essas duas consorciações imobiliárias, mas entendi como investir. Eu sabia a taxa interna de retorno que precisava para ser atraída por um negócio mais arriscado e relativamente ilíquido (em comparação com o mercado de ações).

Como o financiamento coletivo se encaixa nessa situação?

As plataformas de crowdfunding tornam mais fácil encontrar negócios de distribuição. Se uma plataforma oferece um investimento em propriedades individuais, você está realmente olhando para um acordo de distribuição.

Como acontece com qualquer investimento privado, o maior desafio é o fluxo de negócios. Para encontrar bons negócios, você precisa ver muitos negócios, analisá-los e investir apenas naqueles que atendem aos seus critérios. Se você não vê muitos negócios, pode ser tentado por negócios abaixo da média, operadores mais fracos e outras questões negativas apenas para ser investido.

Sites imobiliários com financiamento coletivo atuar como um ímã para negócios. Se você é um patrocinador e não tem um grupo pronto de investidores, pode ser difícil encontrar investidores. Portanto, os sites atuam como um ímã para patrocinadores e investidores, facilitando a vida de todos, ao mesmo tempo em que recebem um pequeno corte (uma porcentagem quando o negócio é concluído mais uma porcentagem das distribuições).

Antes do crowdfunding, era mais difícil encontrar acordos de distribuição. Você já tinha que conhecer investidores imobiliários, vasculhar fóruns on-line ou outros grupos e fazer a devida diligência sozinho, sem nenhum filtro.

Uma coisa que você aprenderá muito rapidamente se decidir investir fora do mercado de ações é filtrar muitos investimentos ruins. Com o financiamento coletivo, no mínimo, você tem um filtro básico que elimina os negócios realmente ruins antes mesmo de você vê-los. (e eu diria que falha de RealtyShares mostra que é difícil fazer isso em escala)

Se você é um investidor credenciado que deseja encontrar propriedades individuais, eu daria uma olhada nas ofertas em RealtyMogul e EquityMultiple.

Se você não é, ou prefere fundos imobiliários com financiamento coletivo, dê uma olhada em Realty Mogul ou Arrecadação de fundos. Com os fundos, você não precisa ser um investidor credenciado. Com os fundos, você não precisa fazer nenhuma diligência devida em negócios individuais. Você pode investir em seus fundos, que muitas vezes têm critérios de investimento muito específicos, e simplesmente coletar distribuições. A vantagem de um fundo é que você obtém diversificação em muitas propriedades, em vez de ficar sujeito às fortunas de uma única.

Você já considerou a distribuição imobiliária?