Quanto do pagamento da casa você REALMENTE pode pagar?

Em uma recente conferência empreendedora na qual fui convidado para participar de um painel de convidados, nosso painel recebeu uma pergunta realmente boa de uma jovem estudante universitária sobre o pagamento de hipotecas. A natureza da pergunta era esta: Meus pais sempre me aconselharam sobre quanto do pagamento da casa eu poderia pagar com base em uma porcentagem do meu salário. Mas sei que as regras mudaram desde a época dos meus pais e ainda mais desde a crise financeira de 2008. Qual é a porcentagem aproximada que é aconselhável para o pagamento da hipoteca vs. sua renda bruta? Uau! Que pergunta ótima. Meu pensamento inicial quando ouvi esta pergunta pela primeira vez foi "Quão melhor seria financeiramente se mais pessoas fizessem perguntas como esta?" A resposta é: muito, muito melhor.

Resposta do livro didático

Não sendo capaz de me lembrar das proporções exatas, o primeiro lugar que eu conheci para verificar meus materiais de estudo CFP®. Ainda na minha estante para situações como essa, fui ao capítulo sobre “Fluxo de Caixa e Gestão da Dívida” para encontrar minha resposta. No meu guia de estudo, refere-se ao índice de gestão da dívida mais comumente usado como o “

relação da dívida do consumidor“. Este é o rácio entre os pagamentos mensais da dívida do consumidor e o rendimento líquido mensal (ou após impostos). Nesse caso, a dívida do consumidor se refere a tudo que não seja o pagamento da casa.

Uma regra geral no mundo do planejamento financeiro é que esse índice não deve exceder 20%.

Além do índice de endividamento do consumidor, outro índice pode ser usado para determinar a estabilidade financeira de uma família. Este rácio inclui todas as suas dívidas, incluindo a sua dívida imobiliária, como uma percentagem da sua dívida total. Aqui estão as porcentagens que essas proporções não devem exceder:

• 28% da renda mensal bruta para custos de habitação, como aluguel ou pagamento mensal da hipoteca de um indivíduo, incluindo pagamentos de principal e juros sobre a hipoteca, impostos sobre a propriedade e prêmio de seguro do proprietário (PITI)
• 36% da receita bruta para a dívida total, incluindo custos e dívidas de consumo.

Como um lembrete, você não deve ultrapassarem essas percentagens.

Exemplo de Índice de Dívida do Consumidor (Esta é uma amostra de pergunta do exame CFP®):

John ganha $ 80.000 por ano como engenheiro. Ele está economizando 10% no plano 401k de sua empresa. Ele mora em uma casa modesta, onde sua mensalidade Pagamento da hipoteca é de $ 1.500 e isso inclui impostos e seguro. Com base nisso, qual é a proporção da renda de John que é dedicada aos custos de habitação? Lembre-se de que a proporção inclui "renda bruta", então o fato de que ele está adiando $ 8.000 para seus 401k é irrelevante. No caso dele, a proporção do custo da habitação é de 22,5% ($ 1.500 dividido por $ 6.666 - sua renda mensal). Ok, agora que tínhamos uma ideia decente do que os planejadores financeiros acham que é uma porcentagem adequada de sua pagamento da hipoteca para sua renda bruta, achei que seria ótimo obter a opinião de um outro perspectiva.

Perspectiva de um banqueiro

Entrei em contato com meu banqueiro, que foi fundamental para nos ajudar a nos preparar para as etapas de financiamento de que precisávamos para construir nossa primeira casa. John Streuter, with People’s National Bank está no setor de hipotecas há mais de 25 anos, então eu sabia que ele poderia lançar alguma luz sobre como o setor evoluiu ao longo dos anos. Antes de começar, aqui estão alguns dos termos mais comuns e suas definições na indústria:

A proporção MOTI e a proporção DTI são iguais e frequentemente chamadas de “proporção de back-end”. Eles são intercambiáveis, só depende de com quem você está falando e qual linguagem eles usam. Qualquer pessoa com quem você falar usará PITI e MOTI juntos, ou PTI e DTI juntos, ou front-end e back-end juntos enquanto discutem essas proporções, muito raramente alguém não os usará em um desses três agrupamentos. Claro como lama? Bom 🙂 Para nossa discussão, estarei usando o PTI (Payment to Income) e o DTI (Debt To Income).

Evolução das taxas de hipoteca

Tenho certeza de que os índices evoluíram a partir de números muito mais baixos, mas, como ponto de referência, estou no negócio de hipotecas desde 1985 e é aqui que minha discussão vai começar. Ao subscrever empréstimos hipotecários, há 25 anos, os índices que usamos eram de 25% PTI (Pagamento sobre a Receita) e 35% DTI (Dívida sobre a Receita). Os empréstimos eram subscritos manualmente pelo oficial de crédito e normalmente aprovados por uma combinação de dois oficiais de crédito ou por um comitê de empréstimos. Raramente permitia-se que os índices excedessem isso, mas havia sistemas para fazer exceções. Em algum momento ao longo do final dos anos 80 / início dos anos 90, os índices se expandiram para 28% PTI e 36% DTI para empréstimos convencionais e empréstimos governamentais (FHA, VA, USDA-RD) eram 29% PTI e 41% DTI (os empréstimos do governo usam o jargão PITI - MOTI). Oficialmente, para empréstimos subscritos manualmente, esses dois conjuntos de índices (28/36 e 29/41) ainda existem.

Explosão dos anos 90

A explosão começou no início dos anos 90, quando as pontuações FICO tornaram-se predominantes na indústria e nas três principais agências de crédito nacionais (muitas vezes chamados de repositórios) evoluíram. Antes disso, um banco solicitaria um Relatório de Crédito Hipotecário Residencial (RMCR) de um serviço de crédito local agência. Uma agência de serviço de crédito local normalmente estaria ligada a apenas um dos repositórios nacionais. Por exemplo, por muitos anos tivemos uma agência local localizada em Mt Vernon que estava ligada à filial de St. Louis da TransUnion. A maioria dos credores em Southern Illinois usava esse serviço, então quase todos em nossa área usavam relatórios Trans Union. À medida que a era dos computadores se expandiu e o início das pontuações FICO, todas as pequenas agências regionais de serviço de crédito fecharam porque os bancos poderiam receber informações de crédito via download do computador de um dos principais repositórios (TransUnion, Equifax e Experian). Em muito pouco tempo, os repositórios começaram a oferecer um relatório "tri-merge", o que significa que eles conectaram seus computador e informações do cliente mescladas e relatadas em um relatório conciso, em vez de três diferentes relatórios. Então, em meados dos anos 90, a subscrição do mercado secundário começou a exigir um relatório de "tri-merge" para ter uma imagem completa do histórico de crédito do tomador.

Não se esqueça de Freddie e Fannie

Tudo isso leva de meados ao final dos anos 90, quando Freddie Mac e Fannie Mae desenvolveram modelos de computador para subscrição chamados de "Sistemas de Subscrição Automatizados" ou AUS. Freddie Mac chamou lá de “Loan Prospector” (LP) e Fannie Mae chamou de Desktop Underwriter (DU). Esses sistemas eram capazes de pontuar clientes com base em sua pontuação de crédito, histórico de crédito, quantidade de crédito pendentes, limites de cartão de crédito vs saldos de cartão de crédito, índice de valor do empréstimo, índice de PTI e índice de DTI. Até hoje, os modelos de pontuação exatos para as pontuações de crédito e AUS são segredos proprietários e, como credores, podemos apenas adivinhar quais são alguns dos grandes fatores que influenciam esses modelos. Somos informados de que os modelos contêm vários fatores, mas os que declarei são os óbvios. Com esses modelos AUS, um mutuário foi classificado como um Aceitart ou a Cuidado. Aceitar, o que significa que se todas as informações foram verificadas, o cliente foi aprovado para venda à Fannie e Freddie. Uma precaução exigia um empréstimo subscrito manualmente usando os padrões antigos de subscrição com índices 28/36. Com o advento do AUS, Fannie e Freddie permitiram que seus modelos expandissem as taxas para 33% PTI e 40% DTI. Não demorou mais que alguns anos para a Fannie / Freddie ajustar seus modelos com base no acesso a informações estatísticas que eles e as agências de crédito estavam obtendo informações sobre a probabilidade de inadimplência, combinando informações de pontuação de crédito com AUS em formação. Logo, pudemos subscrever os tomadores de empréstimos, usando AUS, com índices de 33/45 e, em seguida, com índices de 35/49.

Cuidado: Aí vem o subprime

No início de 2000, os credores não conformes ou o que chamamos de “subprime” explodiram. Usando seus próprios modelos híbridos de AUS (chamados de Desktop Originator, “DO”), vimos a indústria começar a ignorar o índice de PTI e o índice de DTI se expandiu para 55%.

Os credores subprime aprovariam os tomadores com índices de DTI de até 60-70%.

Não demorou muito, eu acho que em 2003, Fannie e Freddie estavam tão confiantes em seus modelos AUS que começaram o processo de "renúncia de proporção". Se seu modelo AUS pontuou o cliente como Aceito, você pode ignorar as taxas de PTI e DTI. A alegação deles é que a LP & DU estava levando em consideração os índices de clientes juntamente com os outros fatores para determinar a probabilidade de inadimplência. Então você tinha clientes com alto crédito e grande patrimônio que, em teoria, poderiam ser aprovados com 100% DTI. Abrindo assim a porta para todos os empréstimos “sem renda - sem ativos” e os empréstimos com “renda declarada”.

Aí vem a bolha

Em 2007, a bolha imobiliária começou a vazar e, embora ainda operássemos com renúncias de proporção, você podia ver os modelos AUS começando a apertar a proporção DTI e raramente obtinham um Aceite acima de 55%. Em 2008, todos nós sabemos que a bolha imobiliária estourou, o mercado despencou e, à medida que o mercado piorava a cada mês, a Fannie & Freddie ajustava seus modelos AUS quase mensalmente. Em um pedido muito curto, vimos o índice de DTI reduzido para 49% e depois para 45%.

Índices de dívida para os dias modernos

Hoje, temos muitas proporções diferentes para viver. O padrão para subscrição manual é 28% PTI e 36% DTI em empréstimos convencionais e 29% / 41% para empréstimos governamentais.

Nota do editor: Acho engraçado que as proporções tenham recorrido às proporções originais encontradas em meus guias de estudo CFP®.

Para a subscrição AUS, o PTI ainda será dispensado se recebermos um Aceito em nosso perfil AUS. Para mutuários com altas pontuações de crédito e 20% ou mais patrimônio, o DTI permitido pode ser tão alto quanto 49%. Para refinanciamentos de consolidação ou refinanciamentos de saque, o DTI máximo permitido é de 45%. Para mutuários com patrimônio líquido inferior a 20%, o que exige PMI, o máximo permitido é de 42%, mas nos casos em que a pontuação de crédito está acima de 740, a empresa PMI pode dar uma isenção e permitir até 45%. Isso dá a você minha história de 25 anos na indústria de hipotecas. Se você entende tudo isso, então existem algumas empresas hipotecárias que gostariam de contratá-lo. Eu vi mais mudanças nos últimos 2 anos do que na década anterior a 2008. Com os computadores ainda coletando estatísticas sobre a probabilidade de inadimplência de um tomador de empréstimo, continuaremos a ver a evolução do setor. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Quero agradecer a John por compartilhar sua experiência no setor de hipotecas nas últimas duas décadas e meia. Acho que a maior lição disso é simples: viva dentro de seus meios. Só porque você tem permissão para pegar mais dinheiro emprestado, não significa que você deva. É aqui que o bom senso deve entrar em jogo. Confie no seu instinto antes de assumir o pagamento de uma hipoteca que pode acabar com você.