To była jedna z debat, które trwały od wieków. To właśnie tam z pytaniem: „Czy istnieje życie po śmierci?” „Jaki jest sens życia?” i „Czy powinienem mieć dzieci?”
Pytania dotyczące kredytu hipotecznego są stosunkowo proste: Czy powinienem otrzymać kredyt hipoteczny na 15 czy 30 lat? Czy powinienem spłacić kredyt hipoteczny z góry? Muszę powiedzieć, że jeśli obecnie posiadasz dom lub chcesz go kupić, weź 30-letni kredyt hipoteczny.
Przynajmniej w obecnej chwili w historii, uzyskanie 15-letniego kredytu hipotecznego lub spłata jakiegokolwiek 30-letniego kredytu hipotecznego jest głupotą. Stwierdzam to z następującymi założeniami:
- Planujesz pozostać w domu przez co najmniej 10 lat.
- Ty i twój współmałżonek macie mniej niż 50 lat.
- Miesięczne koszty posiadania domu to mniej niż 30% miesięcznych dochodów.
- Masz 25% lub więcej kapitału własnego/zaliczki na swój dom.
- Wszelkie różnice w oszczędnościach wynikające z wcześniejszej spłaty lub posiadania krótszego, 15-letniego kredytu hipotecznego, trafią na inwestycje.
- Dom, który kupujesz, to średniej wielkości dom o powierzchni 2000 stóp kwadratowych, a nie jakiś McMansion.
- Jesteś zdyscyplinowanym oszczędzającym i nie masz żadnych długów konsumenckich.
Nie dam ci carte blanche na zakup domu o powierzchni 5000 stóp kwadratowych. Jeśli już, to zupełnie odwrotnie. Proponuję zamieszkać w skromnym domu w dobrym sąsiedztwie. Wykorzystaj różnicę i zamiast tego zainwestuj na giełdzie. Za każdym razem, gdy refinansujesz i otrzymujesz niższą kwotę miesięczną, zainwestuj tę różnicę. Przy obecnych oprocentowaniu kredytów hipotecznych, w porównaniu ze średnią stopą inflacji i zwrotami na giełdzie, wyjdziesz znacznie dalej.
Istnieją dwa przeciwstawne obozy wobec argumentu hipotecznego: Ric Edelman oraz Dave Ramsey.
Nie zobaczysz, jak stwierdzam, jak Dave Ramsey, że cały dług jest dziełem diabła. W naszym obecnym środowisku gospodarczym zwykle zgadzam się z Rickiem Edelmanem. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na historycznie najniższych poziomach, a przystępność cenowa jest na najniższym poziomie w historii. Mówiąc prostym językiem: W wielu częściach kraju taniej jest mieć własny dom niż wynajmować.
Oto powody, dla których powinieneś otrzymać 30-letni kredyt hipoteczny:
1. Dom to niepłynny majątek
Dom jest bardzo niepłynnym majątkiem. Jeśli kupujesz dom, to na dłuższą metę 10 lat lub dłużej. Po dokonaniu płatności do domu znacznie trudniej jest wypłacić pieniądze. Tak, możesz refinansować lub uzyskać HELOC, ale tylko wtedy, gdy masz wystarczający kapitał własny w nieruchomości i masz pracę.
Powiedzmy, że straciłeś pracę. Jeśli podążałeś drogą Dave'a Ramseya, w wielu sytuacjach nie spłaciłeś jeszcze kredytu hipotecznego, masz minimalne inwestycje i powinieneś mieć przynajmniej trochę awaryjnych oszczędności. Dzięki metodzie Dave'a Ramsey'a miałbyś znacznie mniej oszczędności, niż gdybyś zamiast tego poszedł za Ricem Edelmanem. Pieniądze w twoim domu będą bardzo trudne do zdobycia, a i tak możesz stracić dostęp do domu. To jest dokładny Problem Dave Ramsey sugeruje, abyś unikał, likwidując swój dług. To potwierdza mój punkt widzenia przepływ gotówki jest ważniejsza niż wartość netto.
Problem z wkładaniem większości pieniędzy do domu sprowadza się do alokacji aktywów. Jak przekonaliśmy się podczas bańki mieszkaniowej, zbyt wiele osób miało zbyt duży kapitał własny w swoim głównym miejscu zamieszkania. Twój dom powinien nie być główną częścią Twojej wartości netto. Jeśli już, to powinno być mniej niż 1/3 twojej całkowitej wartości netto. Powinieneś mieć znacznie więcej płynnych aktywów, z których możesz skorzystać w razie nagłego wypadku.
2. Twoje główne miejsce zamieszkania to nie inwestycja
Robert Kiyosaki złożył to oświadczenie w swojej książce „Bogaty ojciec, biedny ojciec“:
„Jak dowiedzieliśmy się podczas bańki na rynku nieruchomości, twoje główne miejsce zamieszkania nie jest atutem. Twój dom to tylko miejsce do życia. Pójdę na kończynę, aby stwierdzić, że to nie różni się od wynajmowania, ale z pewnymi zaletami. Zazwyczaj zaleca się kupowanie domu tylko wtedy, gdy będziesz mieszkać w tej samej lokalizacji przez pięć lat lub dłużej. Proponuję jeszcze dłuższy okres 10 lat lub więcej. W przeciwnym razie zazwyczaj najlepiej jest wynająć. Posiadanie domu przez 5-7 lat jest zbyt ryzykowne. To zbyt dużo kapitału, aby przechowywać je w jednym aktywie, a sprzedaż może być trudna, gdy trzeba się przenieść”.
3. Najlepiej zainwestować zamiast krótkoterminowego kredytu hipotecznego
To chyba największy błąd Dave'a Ramseya. Przy obecnych oprocentowaniu kredytów hipotecznych w przedziale poniżej 4% jesteś na poziomie średniej inflacji lub poniżej niej. Ponadto na dłuższą metę
zapasy średnio 8% rocznie. W efekcie używasz dźwigni pożyczki o niskim stałym oprocentowaniu, aby zainwestować różnicę na giełdzie.
Pozwólcie, że przedstawię wam porównanie: dwóch właścicieli domów, z których obaj mają kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 dolarów i obaj mieszkają w swoim domu przez dziesięć lat. Nie rozważajmy inflacji w tym przykładzie.
- Suze Shorterm — Suze dostaje 15-letni kredyt hipoteczny na 3,25%. Jej miesięczna wypłata wynosi 2 108,01 USD. Po dziesięciu latach pozostanie jej 116 592,72 USD na saldzie hipotecznym lub 183 407,28 USD w kapitale. Nie zainwestowała żadnych pieniędzy na giełdzie, ale wykorzystała je do skrócenia okresu spłaty kredytu hipotecznego.
- Iwan Inwestor — Ivan dostaje 30-letni kredyt hipoteczny na 3,75%. Jego miesięczna wypłata wynosi 1389,35 dolarów. Po dziesięciu latach pozostanie mu 234.334,89 dolarów hipoteki lub 65 665,11 dolarów kapitału własnego. Ivan wziął różnicę z 15-letniej hipoteki (718,66 USD) i zainwestował na giełdzie. Przyjmując średnio 8% rocznie przez te dziesięć lat, po dziesięciu latach będzie miał 131 476,00 dolarów na giełdzie.
Tak więc w sumie Ivan wychodzi na prowadzenie. Za dziesięć lat będzie miał 197 141,11 USD w całkowitym kapitale, podczas gdy Suze będzie miała 183 407,28 USD. Pamiętaj, że to już po dziesięciu latach i staje się tym bardziej oczywiste, im dłużej wychodzisz.
Załóżmy, że oboje mieszkali w swoim domu przez 15 lat. Ivan wysuwa się jeszcze dalej, z 357 636,18 USD kapitału i inwestycji w porównaniu z 300 000 USD w kapitale własnym i brakiem inwestycji, które Suze ma. Czy około 57 tysięcy dolarów jest warte różnicy w ryzyku? Myślę, że tak i zamiast tego wybrałbym zapasy.
Gdyby oprocentowanie kredytu hipotecznego było podobne do początku lat 80., kiedy 8%–10% APR nie było rzadkością, najlepiej byłoby spłacić kredyt hipoteczny z góry. Dzieje się tak dlatego, że znalezienie inwestycji o stałym oprocentowaniu lub akcji, które każdego roku mogłyby pobić tę kwotę, byłoby trudne. Obecnie dostępny jest tani kredyt i najlepiej wykorzystać go na swoją korzyść.
4. Kredyt hipoteczny można odliczyć od podatku
Zakłada to, że wyszczególniasz swoje podatki. Właśnie zrefinansowaliśmy nasz kredyt hipoteczny na 3,75% APR, ale realna stopa po odliczeniu podatku jest znacznie niższa. Bankrate.com ma świetny kalkulator, dzięki któremu możesz uzyskać realne oprocentowanie kredytów hipotecznych po opodatkowaniu. W naszym przypadku nasza rzeczywista stopa wynosi 2,59%: im wyższy próg podatkowy, tym niższa efektywna RRSO kredytu hipotecznego. Kiedy mieszkasz w stanie z wysokimi podatkami, ma to jeszcze większy sens. W naszym przypadku są to również „darmowe” pieniądze w przeliczeniu na realne dolary w porównaniu ze średnią 3% stopą inflacji.
Ponadto, nawet w tym środowisku niskich stóp procentowych, nadal możliwe jest pokonanie tej stopy dzięki inwestycjom o stałym dochodzie. Ponieważ jednak jest to 30-letni przedział czasowy, powinieneś inwestować (aby porównać jabłka z jabłkami) z alokacją aktywów 60%/40%. Historycznie ta mieszanka akcji/obligacji zwracała 6% przed inflacją lub 3% rocznie po inflacji.
Jeśli rząd usunie ulgę podatkową, jak niektórzy sugerowali, efektywna stopa wróci do 3,75%. Jest to nadal doskonały kurs, a mimo to stosunkowo łatwy do pokonania poprzez inwestowanie.
5. Płatności za dom zawsze będziesz mieć
Jednym z najczęstszych powodów emocjonalnych, o których słyszę, że ludzie chcą wyeliminować kredyt hipoteczny, jest pozbycie się comiesięcznego orzecha. Twierdzą, że chcą mieć swój dom wolny i czysty! Czy to prawda?
Faktem jest, że nawet po całkowitym opłaceniu kredytu hipotecznego zawsze masz inne wydatki: podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i roczne utrzymanie. Więc zawsze będziesz musiał zapłacić wydatki, a te też nie są tanie. Jeśli pieniądze były napięte, spróbuj przestać płacić podatek od nieruchomości. Zrób to, a możesz spodziewać się, że zobaczysz podatnika na wyciągnięcie ręki. Tak więc, choć prawdą jest, że kwota wypłacana każdego miesiąca zmniejszy się po spłacie kredytu hipotecznego, biorąc pod uwagę inflację, będzie to tylko niewielka część twoich miesięcznych wydatków. Osoby fizyczne i firmy wpadają w kłopoty z powodu braku przepływów pieniężnych, a nie ogromnej ilości niepłynnej wartości netto.
Ilu czytelników ma rodziców, którzy zapłacili 30 000 dolarów za swój dom na początku lat 70., kiedy ich miesięczna opłata wynosiła tylko 220 dolarów miesięcznie? Podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i koszty utrzymania rosły w tempie inflacji. Jeśli masz stały 30-letni kredyt hipoteczny, kwota płatności pozostała taka sama.
W niektórych przypadkach wydatki te wzrosły znacznie bardziej niż średnia stopa inflacji. Na przykład, gdzie obecnie mieszkam, w hrabstwie Nassau w stanie Nowy Jork, płacę prawie 10 000 dolarów rocznie za rezydencję o powierzchni 2000 stóp kwadratowych. Przypomnę czytelnikom, że hrabstwo Nassau jest spłukane i najprawdopodobniej będzie musiało jeszcze bardziej podnieść podatki, aby wypełnić lukę budżetową. Można oczekiwać, że podatki wzrosną w całym kraju, ponieważ większość gmin ma niedobór dochodów.
Dave Ramsey zakłada, że nie masz siły woli, aby zainwestować zaoszczędzoną różnicę. Jeśli jesteś jedną z tych zagubionych dusz, to najprawdopodobniej nie powinieneś inwestować. Dave idzie o krok dalej i sugeruje płacenie gotówką za dom.
„Ale pomyśl, ile to by było zabawne! Brak kredytu hipotecznego! Brak płatności! Jeśli płacenie gotówką za dom wydaje się zbyt daleko poza zasięgiem, nadal możesz kupić dom, jeśli dokonasz mądrych wyborów.
Dave chodzi o kwotę zaoszczędzoną na odsetkach od kredytu hipotecznego. Gdybyśmy mieli zero procent inflacji każdego roku, Dave miałby rację. Niestety, wraz z inflacją, kredyt hipoteczny staje się z roku na rok tańszy w realnych dolarach.
Zdanie ostateczne
Oczywiście zakładam, że będziemy mieli przynajmniej taką samą stopę inflacji, jaką widzieliśmy przez ostatnie 30 lat. Powiedzmy, że doświadczamy ogromnej deflacji, co wtedy? Czy moje oświadczenie nie czyni z tego głupiego pomysłu? Nie, nie bardzo. W każdej chwili możesz zacząć dokonywać przedpłat kredytu hipotecznego. Chodzi mi o to, że kiedy gotówka jest w twoim domu, znacznie trudniej jest ją wyjąć. Zakładając, że inwestujesz, możesz w dowolnym momencie wykorzystać swoje inwestycje do przedpłaty lub spłaty kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że Rezerwa Federalna chce inflacji za wszelką cenę. To było powiedziane zrzucą pieniądze z helikopterów, aby w razie potrzeby wygenerować inflację.
Dla mnie jedynym ważnym powodem, aby całkowicie spłacić kredyt hipoteczny przy obecnych stopach procentowych, jest fakt, że przeszedłeś na emeryturę. Nawet wtedy, w zależności od twoich inwestycji i wartości netto, może to nie mieć sensu.
AKTUALIZACJA: Kiedy po raz pierwszy pisałem ten artykuł pięć lat temu, uważałem, że lepiej nie spłacać kredytu hipotecznego z góry. Dzisiaj (3 września 2018 r.), przy rosnących stopach procentowych i bieżących wycenach giełdowych, przedpłata niektórych kredytów hipotecznych może mieć sens. Jak każda porada finansowa, jest bardzo osobista i czasowa. To, co miało sens pięć lat temu, może nie mieć sensu dzisiaj w obecnym klimacie finansowym.