Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości poszybowały w górę w ciągu ostatnich kilku lat. Wielu potencjalnych inwestorów starało się uzasadnić inwestowanie w nieruchomości ze względu na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i zawyżone ceny mieszkań. Dobra wiadomość jest taka, że istnieje rozwiązanie tego dylematu. Jeśli Twoja gmina na to zezwala, możesz zbudować kolejny dom / nieruchomość na wynajem na istniejącej ziemi. Może to być mieszkanie dla starzejących się rodziców, oddzielne biuro, siłownia, a nawet źródło dochodu.
To jest dokładnie to, co robimy. Mój mąż i ja budujemy obecnie wolnostojący ADU na naszym podwórku, który na razie będę wykorzystywać jako biuro, ale jesteśmy również otwarci na to, aby jedno z naszych dzieci mieszkało tam, gdy dorośnie. Mielibyśmy również możliwość wynajęcia go jako wynajem krótkoterminowy w przyszłości, co zapewni nam dochód na emeryturze.
Krótka wersja:
- Wraz z trwającym kryzysem mieszkaniowym zyskała na popularności dodatkowa jednostka mieszkalna (ADU).
- Te mieszkania mogą być chatą na podwórku, garażem przekształconym w strych lub przybudówką do istniejącego domu.
- Wiele rodzin zainwestowało w ADU, aby mieć tymczasowe miejsce do zamieszkania dla swoich starzejących się rodziców lub dorosłych dzieci.
- Inwestowanie w nieruchomości ADU może pozwolić Ci na powiększenie portfela nieruchomości bez szukania nowej nieruchomości.
Plusy i minusy budowy ADU
plusy
- Mieć swoją rodzinę: możesz zapewnić mieszkanie starzejącemu się krewnemu lub pozwolić swoim dzieciom zaoszczędzić po ukończeniu studiów, aby nie musiały radzić sobie z astronomicznymi cenami czynszu gdzie indziej.
- Dochód z wynajmu: Jedną z głównych zalet inwestowania w nieruchomości ADU jest to, że tworzysz dodatkowy strumień dochodów. Masz wiele opcji, jeśli chodzi o sposób zarabiania na tej nowej przestrzeni.
- Inzwiększyłeś wartość swojej nieruchomości: Jest rzeczą oczywistą, że dodanie zupełnie nowej nieruchomości do istniejącej ziemi zwiększy jej wartość. Chociaż wiąże się to z konsekwencjami podatkowymi, zwiększasz również wartość swojej nieruchomości, dzięki czemu możesz zarobić więcej pieniędzy na swój dom, gdy będziesz gotowy do sprzedaży.
Cons
- Koszty: Dobudowa lub dodanie oddzielnej struktury do nieruchomości może być bardzo kosztowne. Ponadto prawdopodobnie będziesz ponosić bieżące koszty dodatkowych podatków, ubezpieczenia i mediów.
- Nie możesz go sprzedać osobno: Jeśli chcesz wynająć nieruchomość i kupić oddzielny dom lub mieszkanie na własnej działce, możesz ją sprzedać w dowolnym momencie. Jeśli zbudujesz coś na własnej działce, utkniesz z tym tak długo, jak długo będziesz właścicielem domu.
- Potencjalna utrata prywatności: Jeśli będziesz wynajmować ADU, oznacza to, że ktoś będzie mieszkał na twoim podwórku.
Czym są jednostki ADU?
Czym dokładnie jest ADU? Akcesoryjne jednostki mieszkalne lub ADU, jak się je powszechnie nazywa, to mniejsze domy zbudowane na tej samej działce, co główne miejsce zamieszkania, w którym się mieszka. Te mniejsze domy noszą różne nazwy, takie jak domy przy zaułku, mieszkania teściów, powozownie, casitas lub mieszkania dla babci.
Na przykład rozważono umieszczenie małego domu na twojej działce i ADU. Zbudowanie strychu nad garażem, a nawet przekształcenie garażu w kawalerkę również byłoby ADU. Oczywiście na swojej posesji można również wybudować oddzielną, wolnostojącą konstrukcję.
W całym kraju jest około 1,5 miliona jednostek ADU, a każdego roku przybywa ich około 100 000. Najlepsze stany dla ADU to Kalifornia, Floryda, Teksas i Georgia. Los Angeles, Portland i Houston to najpopularniejsze miasta w całym kraju dla ADU. Co ciekawe, liczba zezwoleń ADU w Los Angeles gwałtownie wzrosła z 80 w 2016 r. do 5064 w 2021 r. Oznacza to, że co czwarty nowy dom, który pojawił się w mieście w 2021 roku, był ADU.
Wprowadzenie podziału na strefy doprowadziło do zakazania budowy tych maleńkich domków na podwórkach. Był czas w historii, kiedy jednostki te były bardziej powszechne, ponieważ pozwalały ludziom żyć w społecznościach, na które zwykle ich nie było stać.
Do czego służą jednostki ADU?
Możesz się zastanawiać, co stanie się z ADU, gdy właściciel domu skonfiguruje tę dodatkową jednostkę.
>Możesz zamieszkać dla swoich starzejących się rodziców
Zgodnie z 2021 r badanie przeprowadzone przez Strona głównaŚwiatło, 61% właścicieli domów zbudowało ADU, aby pomieścić swoich starzejących się rodziców, a 32% zrobiło to, aby pomieścić turystów na krótkoterminowe pobyty w celu uzyskania dodatkowego dochodu z wynajmu. Zamiast umieszczać rodziców w domu spokojnej starości, możesz zbudować im azyl na podwórku.
>Alternatywna opcja dla twoich dorosłych dzieci
Ze względu na problemy z dostępnością mieszkań młodzi dorośli dłużej zostają w domu z rodzicami. Możesz dodać ADU do swojej nieruchomości, jeśli chcesz pomóc swoim dorosłym dzieciom, nie pozwalając im mieszkać pod twoim dachem.
Jest to opcja, którą również rozważymy, gdy dwoje naszych nastolatków stanie się dorosłymi. Przy cenach mieszkań, jakie są, podoba mi się pomysł zapewnienia im bardziej prywatnej przestrzeni, jednocześnie pozwalając im zaoszczędzić pieniądze na czynszu.
> Dochód z wynajmu
Trzecim najczęstszym zastosowaniem tej przestrzeni jest dochód z wynajmu. Istnieje możliwość dobudowy lub oddzielnej powierzchni pod wynajem. Może to być wynajem długoterminowy, w którym ktoś faktycznie mieszka tam na pełny etat. Lub dom wakacyjny, w którym wynajmujesz go na noc.
Istnieje również pomiędzy, gdzie używasz go jako wynajem korporacyjny. Podróżujące pielęgniarki lub ludzie biznesu często potrzebują miejsca na pobyt na kilka tygodni, a nawet miesięcy.
Jeśli chcesz zobaczyć, jaki dochód możesz wygenerować z wynajmu krótkoterminowego, sprawdź Airbnb lub Vrbo, aby zobaczyć, jakie podobne lokale w Twojej okolicy są przeznaczone. Pamiętaj, że wynajem wakacyjny wiąże się z bieżącymi kosztami.
>>Powiązane:Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości
Wydzielone miejsce na biuro
Według spis rządowyliczba osób pracujących z domu potroiła się w latach 2019-2021. Jeśli jesteś jedną z ponad 27 milionów osób pracujących w domu, możesz chcieć zmienić swoje miejsce zamiast szukać kawiarni lub powierzchni biurowej, w której możesz pracować.
W ten sposób będziemy używać naszego ADU. Każdy, kto pracuje w domu, rozumie zalety i wady takiego rozwiązania. Chociaż wspaniale jest trzymać bliskich blisko siebie, może to być również duże rozproszenie uwagi. Posiadanie całkowicie oddzielnej przestrzeni na podwórku da mi to, co najlepsze z obu światów.
Ponadto, jeśli widzisz klientów osobiście, którzy mają oddzielną przestrzeń, możesz dużo zaoszczędzić na wynajmie biura. Terapeuci, masażyści, księgowi, fryzjerzy, agenci nieruchomości, a nawet trenerzy personalni mogliby robić interesy z ADU i nie płacić czynszu za powierzchnię biurową. Opcje są nieograniczone.
Ile kosztuje zbudowanie ADU?
Ile kosztuje zbudowanie ADU? Krótka odpowiedź brzmi, że zależy to od wielu czynników. Modernizacja garażu jest znacznie tańsza niż dodawanie całkowicie nowej konstrukcji do podwórka, ale ceny będą zależeć od wielu rzeczy.
Zadzwoń do kilku wykonawców i uzyskaj wyceny. Przyjdą i obejrzą przestrzeń, a ty możesz wyjaśnić, co chcesz zbudować. Podczas spotkania będą mogli przedstawić wstępną wycenę ustną.
Aby dać ci szybki pomysł, mieszkam w Phoenix, a nasz kosztuje około 400 USD za stopę kwadratową. Ale oczywiście to, co dokładnie chcesz zrobić, będzie miało na to ogromny wpływ.
>Zatrudnienie odpowiedniej pomocy do budowy ADU
Zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości ADU, skonsultuj się z następującymi specjalistami:
- Agent nieruchomości. Chcesz zobaczyć swoje opcje i jakie rodzaje ADU są powszechne w Twojej społeczności.
- Inspektor. Musisz upewnić się, że możesz dokonać niezbędnych zmian na swojej ziemi.
- Wykonawca. Musisz znaleźć firmę, która zbuduje dla Ciebie tę nową rezydencję.
- Projektant. Możesz chcieć pracować z jakimś projektantem, aby upewnić się, że twoje nowe miejsce jest estetyczne.
> Koszty budowy
Wydaje się, że zasadniczo niemożliwe jest podanie średniej ceny za zbudowanie ADU, ponieważ wszystko zależy od tego, jakiego rodzaju strukturę chcesz dodać i od wielkości przestrzeni. Nie możemy również pominąć roli aktualnych cen surowców wraz z kosztami pracy.
Według badań przeprowadzonych przez BudynekAnADU, najbliższa średniej cenie ADU, jaką udało nam się znaleźć, wynosiła około 180 000 USD. Koszty te będą obejmować:
- Praca projektowa
- Ubieganie się o zezwolenie
- Podłączenie nowych mediów, aby zapewnić odpowiednią przestrzeń elektryczną i wodno-kanalizacyjną
- Wszystkie koszty budowy
- Twój kapitał własny potu
Jeśli zatrudnisz wykonawcę, zajmie się on wszystkim za Ciebie. W tym zatrudnienie architekta i kontakt z miastem w celu uzyskania pozwoleń i inspekcji. Zatrudnią również, koordynują i opłacą wszystkich podwykonawców, takich jak elektrycy i stolarze.
>Dodatkowe koszty do rozważenia przy budowie ADU
Konsekwencje podatkowe: Twoja nieruchomość będzie warta więcej, gdy dodasz do niej kolejną jednostkę, więc prawdopodobnie będziesz musiał wydać więcej na podatki od nieruchomości. W zależności od regionu może to być trochę lub dużo.
Podwyższone ubezpieczenie domów: Przy większej liczbie nieruchomości będziesz musiał wydać więcej pieniędzy na ubezpieczenie domu.
Umeblowanie nowego lokalu: Jeśli nie będziesz wynajmować długoterminowo, będziesz musiał w pełni umeblować i udekorować ADU. Nawet przy wynajmie długoterminowym nadal będziesz potrzebować drobnych dodatków, takich jak rolety i sprzęt AGD.
Wzrost użyteczności publicznej: W zależności od przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego możesz dodać osobny zestaw mediów lub nie. Oznacza to, że nowy ADU może zostać dodany do prądu, wody i śmieci w głównym domu.
O ile ADU zwiększy wartość nieruchomości?
Nie można powiedzieć, o ile dokładnie wzrośnie Twoja nieruchomość. Lokalny agent nieruchomości może dać ci wyobrażenie o tym, ile wartość wniesie twój projekt do domu.
Kiedy skontaktowałem się z agentem nieruchomości, powiedzieli, że powinna wzrosnąć o średnią cenę metrażu. Więc jeśli twój dom jest wart 200 $ za stopę kwadratową i dodasz 500 stóp kwadratowych, wartość twojej nieruchomości powinna wzrosnąć o około 100 000 $.
Oczywiście może to nie być takie proste. Jeśli kupujący w Twojej okolicy bardzo cenią ADU, może dodać więcej; jeśli tego nie zrobią, może dodać mniej. Nie każdy pracuje z domu lub chce być właścicielem.
Jeśli dokładnie wiesz, o ile ADU zwiększy wartość Twojej nieruchomości, jest to zdecydowanie ważny czynnik dla Ciebie ściśle współpracuj z agentem nieruchomości, aby upewnić się, że nie wydajesz więcej, niż otrzymasz z powrotem, kiedy to zrobisz sprzedać.
Czy ADU są wszędzie legalne?
W każdym stanie i gminie obowiązują inne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i budownictwa mieszkaniowego.
Twój wykonawca lub lokalne rozporządzenie w sprawie zagospodarowania przestrzennego dostarczy Ci potrzebnych informacji na temat tego, czy budowa ADU jest legalna w miejscu Twojego zamieszkania. Chcesz mieć pewność, że ta dodatkowa jednostka jest legalna, aby nie stwarzać sobie problemów w przyszłości. To na tobie spoczywa obowiązek ustalenia, czy budowa tego mieszkania jest zgodna z prawem.
Dla nas wielką przeszkodą było to, że nie wolno nam dodawać 220-woltowej energii elektrycznej. Jest to moc, z której korzysta piekarnik. Uważają, że dodanie pieca powoduje, że nieruchomość staje się działką wielorodzinną, a to jest niedozwolone w naszym planie zagospodarowania przestrzennego.
Musieliśmy również pamiętać o komplikacjach prawnych. Mieszkamy w tradycyjnej dzielnicy podmiejskiej, więc nasza działka nie jest duża. Te niepowodzenia ograniczyły rozmiar i lokalizację konstrukcji.
Czy warto inwestować w nieruchomości ADU?
Wielu uważa, że ADU są rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego i idealną opcją dla środowiska, gdy chcemy dodać więcej domów. Budując ADU, możesz pomóc w kryzysie mieszkaniowym przy minimalnym wpływie na środowisko, jednocześnie tworząc pasywny strumień dochodów dla siebie.
Będziesz musiał usiąść i przeanalizować liczby, ale jasne jest, że jeśli twoje miasto na to pozwala, ADU real inwestowanie w nieruchomości może być wyjątkowym sposobem na zostanie inwestorem w nieruchomości bez kupowania nowego kawałka nieruchomość.
Wielu ekspertów reklamuje inwestycje ADU, ponieważ nie musisz kupować nowych gruntów i zapewniają one elastyczność. Jeśli masz już nieruchomość i chcesz zainwestować w nieruchomości, będziesz chciał poważnie przyjrzeć się ADU.