Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie. Od końca 2020 r. stawki wzrosły od połowy dwóch do połowy piątej. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych stawka jest zazwyczaj o 1-2% wyższa, ponieważ nieruchomości na wynajem stanowią większe ryzyko dla kredytodawców.
Niestety dla nabywców domów wyższa stawka przekłada się na wyższe miesięczne płatności. Wpływa to na ogólną przystępność cenową. W przypadku domu o średniej cenie ostatnie podwyżki stóp procentowych dodały 300 do 400 dolarów więcej do średniego kredytu hipotecznego miesięcznie.
Chociaż rosnące stopy procentowe wpływają na ogólną przystępność cenową, rynek chłodzenia ma kilka zaskakujących zalet. Nadrzędną korzyścią jest mniejsza konkurencja o domy. A mniej pogoni za tym samym zasobem przynosi wiele korzyści kupującym. Oto trzy z nich.
Krótka wersja
- Rosnące stopy procentowe wpływają na przystępność cenową domu dla kupujących, zwiększając miesięczną spłatę kredytu hipotecznego.
- Pomimo tego, jak się wydaje, kupowanie przynosi korzyści, gdy stopy procentowe rosną.
- Mniejsza konkurencja kupujących wymusza obniżenie cen sprzedaży domów, otwiera większy wybór dla kupujących i może zmniejszyć ryzyko kupującego.
Korzyść nr 1: Niższe ceny mieszkań
W tym środowisku niskiego zainteresowania w ciągu ostatnich dwóch lat zbyt wielu kupujących rywalizowało o historycznie niskie zapasy domów na sprzedaż. Prawdopodobnie słyszałeś o wielu ofertach, których cena wywoławcza jest normą. Na tym szalonym rynku podaż i popyt wymknęły się spod kontroli.
Ale rosnące stopy procentowe pomagają rozwiązać ten problem. Wyższe stopy procentowe zmniejszają liczbę nabywców kwalifikujących się do kredytu hipotecznego, zmniejszając tym samym konkurencję o domy.
Wyższe stopy procentowe mają dwa skutki na rynku mieszkaniowym, które mogą pomóc w obniżeniu cen:
- Wyceniają niektórych kupujących z rynku, co jest dobre dla kupujących, którzy pozostają; oraz
- Zazwyczaj skutkują one wywieraniem presji na obniżkę cen mieszkań, co jest korzystne dla kupujących.
Korzyść nr 2: Więcej dostępnych opcji domowych
Podczas gdy rosnące stopy procentowe nadal wypierają kupujących, których nie stać już na wyższe miesięczne płatności, dzieje się coś innego. Na rynku pojawia się więcej zapasów. W czerwcu 2022 r. zapasy wzrosły o 19% w stosunku do roku poprzedniego.
Te dwa trendy – rosnące stopy procentowe i większa liczba dostępnych domów – oznaczają istnieje więcej możliwości wyboru dla wykwalifikowanych nabywców domów.
Podczas gdy domy wciąż sprzedają się stosunkowo szybko w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii, na rynku mieszkaniowym domy pozostają na rynku dłużej. Wraz z pojawieniem się dodatkowych ofert na rynku i dłuższych „dni na rynku” dla aktualnych ofert, zapasy rosną. I to jest dobra rzecz dla kupujących.
Więcej dla kupujących>>Więc chcesz kupić dom? Przewodnik dla kupujących dom po raz pierwszy
Korzyść nr 3: Mniejsze ryzyko kupującego
W ciągu ostatnich dwóch lat rywalizacji nabywców w pogoni za ograniczoną podażą domów, wielu nabywców rezygnowało z nieprzewidzianych ofert. Czemu? Ponieważ oferty z mniejszą liczbą przypadków dają większą szansę na wybór przez sprzedającego.
Wśród uchylonych zdarzeń losowych znalazły się jednak dwa ważne: inspekcja i wycena. Wraz z wyrównaniem się rynku ponownie pojawiają się nieprzewidziane sytuacje związane z kontrolą i oceną. Oto dlaczego jest to dobra rzecz dla kupujących.
Inspekcja
Zakup domu wiąże się z wieloma niewiadomymi, które niosą ze sobą ryzyko. Kupujesz materialny zasób, który podlega zużyciu. Prawo Murphy'ego mówiło, że jak tylko się wprowadzisz, główny (i drogi) system, taki jak HVAC, ulegnie awarii.
Na normalnym rynku kupujący potrzebuje możliwości obejrzenia domu. Jeśli nie podoba im się to, co pokazuje kontrola, mogą wycofać się z umowy.
To ważny krok do zrozumienia, co kupujesz. Licencjonowany inspektor dostarczy szczegółowe informacje na temat wieku i stanu ważnych elementów konstrukcyjnych i mechanicznych, które kupujący musi znać. Ile lat życia pozostało na dachu? Czy system HVAC działa prawidłowo? Czy fundament ma pęknięcie, które zagraża stabilności domu?
Konsumenci i agenci nie powinni wiedzieć ani być przeszkoleni, aby zobaczyć te rzeczy, ale inspektor jest. Chociaż wyniki kontroli zwykle nie są okazją do renegocjacji ceny oferty, mogą temu służyć, jeśli warunki, które wymagałyby znaleziono znaczne inwestycje.
Ocena
Rynek w ciągu ostatnich dwóch lat faworyzował kupujących gotówkę i kupujących z zaoszczędzoną znaczną zaliczką. To jest ponieważ wojny licytacyjne pchały ceny ponad cenę wywoławczą sprzedawcy. To często oznaczało, że dom nie był wyceniany w cenie ofertowej.
Dla pożyczkobiorców to problem. Przy zabezpieczaniu kredytu hipotecznego pożyczkodawca często wymaga dobrze zbadanej wyceny wartości przez niezależnego licencjonowanego rzeczoznawcę. W końcu chcą mieć pewność, że dom jest wart kwoty, którą zgodzą się sfinansować.
W rezultacie, konkurować mogli tylko kupujący z dodatkową gotówką na zapłacenie różnicy między ceną oferty a ceną wycenioną, ponieważ sprzedający zaakceptowaliby ofertę cenową zawyżania ceny tylko wtedy, gdyby kupujący mógł podpisać aneks dotyczący luki w wycenie.
Czy powinieneś kupić teraz?
Chociaż w Internecie krążą sensacyjne nagłówki o krachu na rynku mieszkaniowym, agenci którzy mają swoje buty na ziemi nie widzą rychłego krachu, ale raczej bardzo potrzebnego rynku korekta.
W rzeczywistości w Badanie HomeLight 1000 agentów co do obecnych warunków mieszkaniowych, konsensus był generalnie optymistyczny. Jest mniej wojen licytacyjnych, mniej ofert i więcej obniżek cen. Są to oznaki jedynie zmiany, a nie krachu na rynku mieszkaniowym.
Jako licencjonowany agent w Maryland, zgadzam się. Rynek mieszkaniowy porusza się w szalonym tempie i pilnie potrzebował dawki rozsądku. Bardzo pożądane domy sprzedawały się pierwszego dnia, w którym pojawiły się na rynku, z wieloma ofertami, które pchały ceny znacznie powyżej ceny ofertowej.
Rynek potrzebował korekty, aby stłumić szał zakupów. Na szczęście wraz z rosnącymi stopami procentowymi i rosnącymi zapasami rynek mieszkaniowy wraca do normy. Istnieje zdrowsza równowaga między kupującymi (popyt) a sprzedającymi (podaż). A wyższe stopy procentowe obniżają nawet ceny sprzedaży domów, ponieważ kupujących mogą sobie pozwolić na mniej.
Fed od 18 miesięcy sugerował wyższe stopy procentowe. Ale dopiero niedawno zaczęło się kick rate podwyżki na wyższy bieg. Trwają dyskusje na temat dodatkowej presji na wzrost stóp procentowych.
Mając to na uwadze, jeśli chcesz kupić dom w ciągu najbliższych 12 miesięcy, rozsądnie jest kupić teraz i zablokować dzisiejszą stopę procentową. Może to być szczególnie prawdziwe, jeśli musisz sprzedać dom w tym samym czasie, w którym kupujesz, ponieważ potencjalni nabywcy Twojego obecnego domu mogą również chcieć zablokować dzisiejszą stawkę.
Jeśli jednak możesz poczekać co najmniej 12 do 24 miesięcy na zakup domu, może to nie być zła decyzja. Jeśli do tego czasu inflacja opadnie, Fed prawdopodobnie ponownie zacznie obniżać stopy procentowe. Zatem w tym momencie ceny domów mogą być nieco niższe niż obecnie, podczas gdy stopy procentowe mogą być bardzo podobne.
Dolna linia
To naturalne, że wzrost stóp procentowych to zła wiadomość dla kupujących domy. W końcu wyższe stawki oznaczają wyższe miesięczne raty przy zaciąganiu tej samej kwoty długu hipotecznego.
Ale to nie znaczy, że nie ma nic złego w kupowaniu, gdy stawki są wysokie. Prawdopodobnie będzie mniejsza konkurencja kupujących o dom, który chcesz, a ponadto istnieje możliwość, że wyższe stawki wywrą presję na obniżenie cen sprzedaży.
I pamiętaj, że zawsze możesz refinansować, gdy stopy ponownie spadną, pod warunkiem, że Twoje dochody i ocena kredytowa pozostaną wysokie. Więc jeśli nadszedł czas na przeprowadzkę, nie pozwól, aby wyższe stopy procentowe wstrzymały plany zakupu domu.
Myślisz o wejściu na rynek? Przeczytaj nasze przewodniki poniżej:
- Ile kosztuje sprzedaż domu?
- 7 najlepszych miejsc do inwestowania w nieruchomości w 2022 r.
- Jak obniżyć koszty zamknięcia nieruchomości?