Wyjątkową cechą rynków finansowych jest dźwignia. Jako akcjonariusz masz niesamowitą moc korzystania z dźwigni, która nie jest częścią Twojego osobistego bilansu. W najgorszym przypadku nie stracisz nic poza kapitałem inwestycyjnym.
Można by posunąć się do stwierdzenia, że jako inwestor w spółce publicznej masz nieograniczone korzyści i ograniczone spadki. Maksymalna kwota, jaką możesz zarobić, nie jest ograniczona żadną górną granicą i nie możesz stracić więcej niż pierwotna inwestycja.
Nieruchomości a REIT
To doskonały przykład tego, jak łatwo można przenosić ryzyko w naszych osobistych bilansach. Inwestowanie w nieruchomości na poziomie indywidualnym wymaga użycia dochodu, majątku i osobistego bilansu do zawarcia transakcji. Banki dbają o Twoje dane – Ty jesteś ryzykiem. A twój bilans jest zabezpieczeniem.
Fundusze powiernicze do inwestowania w nieruchomości (REIT), jednak umożliwiają dostęp do tego samego rodzaju dźwigni finansowej (niedrogo pożyczanie w celu zakupu bardziej dochodowych inwestycji) bez ryzyka dla osobistego bilansu.
Możesz znaleźć 15% gotówki na zwrotach gotówkowych z własnych inwestycji w nieruchomości. Ale podobne 15% gotówki na zwroty gotówkowe można znaleźć w lewarowanych REIT-ach. Największą różnicą jest to, który bilans bawisz się – osobistym i indywidualnym bilansem lub bilansem funduszu powierniczego, w którym znajduje się Twoje zobowiązanie ograniczony.
Oczywiście nie są to całkowicie równe inwestycje. Można powiedzieć, że gotówka na zwrot gotówki w poszczególnych nieruchomościach we własnym bilansie daje większą szansę na zysk w aprecjacji. To jest bardzo prawdziwe. Jednak do pewnego stopnia REITy mają swoją zaletę, ponieważ można łączyć szybciej i z mniejszą sztywnością. Akcje w REIT można nabyć za każdym razem, gdy wystarczy ich na zakup jednej akcji. Nigdy nie dostaniesz się do nieruchomości na własnym bilansie z 40 USD; musisz poczekać, aby mieć pod ręką wystarczającą ilość gotówki, aby dokonać znacznie większej transakcji.
Ponadto trust może uzyskać dostęp do znacznie większej dźwigni przy znacznie niższej stopie procentowej niż osoba fizyczna, co stanowi kolejną zaletę. Co więcej, możesz składać się w nieskończoność w REIT, podczas gdy niewiele banków pozwoli Ci na zawsze dodać do swojego portfela niedrogie i wysoko lewarowane indywidualne zakupy nieruchomości.
Dźwignia w spółkach publicznych
Inwestorzy w spółki publiczne mają również dostęp do dźwigni wewnętrznej. Załóżmy na przykład, że twój wybór ogranicza się do dwóch firm naftowych. Jeden działa z idealnie czystym bilansem i zerowym zadłużeniem. Inny działa ze znacznym zadłużeniem i tylko niewielką ilością kapitału własnego.
Zawsze możesz wzbogacić swój portfel kreatywnym finansowaniem, aby kupić niewymagającą dźwigni firmę naftową, aby była tak atrakcyjna jak firma lewarowana. Możesz wykorzystać swój dom jako źródło kapitału inwestycyjnego – wiele osób zrobiło to samo. (Niewiele osób podejmuje świadomą decyzję o wykorzystaniu kapitału własnego domu jako źródła dźwigni, ale w dowolnym momencie ty zrezygnować z przedpłaty kredytu hipotecznego i zainwestować kapitał gdzie indziej, używasz kapitału własnego jako źródła wpływ.)
Ewentualnie może skorzystać z najlepsza marża przy stawce poniżej 2%.
Po raz kolejny narażamy się na różne zagrożenia. Korzystanie z naszego osobistego bilansu do inwestowania w kapitał własny ryzykuje nasze własne finanse osobiste. Korzystanie z marży maklerskiej stwarza ryzyko rynkowe – jeśli cena firmy gwałtownie spadnie, Twoja pozycja zostanie wyparta. Przy 2:1, 50% spadek cen akcji oznacza, że otrzymasz wezwanie do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego. Twoja pozycja zostaje zamknięta z całkowitą stratą.
Z drugiej strony, wewnętrzna dźwignia stosowana przez jakąkolwiek firmę nie daje takiego samego efektu. Dźwignia jest utrzymywana w bilansie firmy. I nie ma realnego ryzyka straty w przypadku chwilowego spadku cen akcji. Tylko całkowite i całkowite bankructwo może wymazać całą twoją inwestycję.
Nieco teoretyczny, ale w pełni możliwy do zastosowania
Cała idea segmentacji różnych inwestycji według bilansu jest nieco teoretyczna, ale w pełni odnosi się do tego, jak myślimy o różnych możliwościach. Ponieważ Twoim zadaniem jako inwestora jest bycie alokatorem kapitału, musisz podjąć decyzję o tym, jak alokujesz kapitał, a także skąd ten kapitał pochodzi.
Biorąc wszystko pod uwagę, uważam, że lepszym wyborem jest pozwolić, aby ryzyko płynęło w bilansie, który nie wpływa bezpośrednio na mój. Bilans REIT może wybuchnąć bez żadnego skutku poza utratą kapitału inwestycyjnego. Indywidualny zakup nieruchomości może wybuchnąć, powodując utratę kapitału inwestycyjnego plus ogromna plama na moich osobistych finansach bilansowych i raporcie kredytowym, ograniczająca moją zdolność do lewarowania w przyszły.
Zakup pojedynczych akcji z osobistą dźwignią ponownie niesie ze sobą nowe ryzyko. Zakup firmy już lewarowanej daje ten sam wzrost, przy ograniczonym ryzyku spadku.
Powiedziałbym, że wszystkie rzeczy są równe, granie z cudzym bilansem jest zawsze lepsze niż granie z własnym.