Den største investeringen de fleste noensinne vil gjøre i løpet av livet, er deres personlige bolig. Å kjøpe bolig er en rite for økonomisk gjennomgang for mange. Det betyr å bryte obligasjonene for å betale husleie til noen andre og betale deg selv ved å bygge egenkapital.
Men hva med å kjøpe et annet hjem - si et feriehus? Er det en god investering?
Som med så mange andre økonomiske beslutninger, avhenger det av dine personlige preferanser, langsiktige mål og nåværende økonomiske situasjon. Her er fem ting du bør vurdere før du kjøper et annet hjem... og et alternativ hvis du bestemmer deg for at dette ikke er noe for deg.
#1: Beliggenhet
"Plassering, beliggenhet, beliggenhet" er alltid en nøkkelfaktor når det gjelder eiendom. Du kan ikke fysisk flytte huset til et bedre sted hvis du velger dårlig!
Hvis du kjøper en eiendom hvor du har tenkt å feriere hvert år, vil du være sikker på at stedet er et sted du vil like i årevis - ikke bare noen få sesonger. Og sørg for at du har vurdert alt om stedet du velger.
Liker du fred og ro i en fjellhytte, selv om du tilfeldigvis får snø på ekstra dager på grunn av en uventet vinterstorm? Eller foretrekker du en strandleilighet, selv om ustyrlige Spring Break -tenåringer okkuperer enheten ved siden av deg den uken du bestemmer deg for å ta familien din? Eller kanskje en ferieanlegg i Nicaragua passer din stil - helt til du innser at du ikke finner nødvendig utstyr eller kompetent engelsktalende hjelp til å holde eiendommen i gang på grunn av fjernkontrollen plassering?
Du vil også forstå historien og planlagte fremtid for den spesifikke eiendommen og det generelle området for å bestemme et rimelig estimat av eiendommens verdsettelsespotensial. Ta kontakt med en lokal eiendomsmegler for å forstå disse faktorene og mer, inkludert potensielle reguleringsforslag som kan påvirke eiendommens fremtidige verdi negativt eller positivt.
Feriehus pleier å ligge på ønskelige steder der folk ønsker å besøke. Disse områdene opplever ofte markedsverdi bare på grunn av deres ønskelighet. Men du må være forsiktig. Eiendomsverdier kan variere mye, selv på disse tilsynelatende bobleisolerte stedene. En sesong med ødeleggende orkaner som rammer den samme strandbyen kan gjøre så mye skade at den lokale økonomien vil ta et tiår eller lenger å komme seg.
Valgene dine er nesten ubegrensede. En hytte ved sjøen i bukten. En bortgjemt innsjøseiendom omgitt av milevis med turstier. En urban leilighet nær shopping i verdensklasse. En fjellhytte med vilt for jakt. En strandeiendom med sol og moro for familien. En leilighet på skianlegg. Et hus på en av de karibiske øyer. Eller til og med en suite i et populært turistmål som Orlando eller Vegas. Uansett destinasjon, kan du vurdere å leie et par sesonger i området for å sikre at du blir glad der på lang sikt.
#2: Kostnader
Har du råd til et annet hjem? Selv om du kan, er du klar til å ofre andre ting du ellers ville ha råd til hvis du ikke kjøper det andre huset?
Eiendom er et langsiktig investeringsvalg. Det er de høye transaksjonskostnadene ved kjøp og salg å vurdere. Og av natur er eiendomsinvesteringer ikke likvide midler. Det tar tid å selge. Du kan ikke i dag bestemme deg for at du vil selge og ha kontanter på bankkontoen din neste uke eller til og med neste måned.
Så du må nøyaktig estimere kjøpesummen du komfortabelt har råd til. Og du må nøye telle den totale kostnaden. Selvfølgelig har du de normale kostnadene ved å vedlikeholde et hjem. Slitasje er uunngåelig. Og apparater går i stykker. På toppen av det har du månedlige verktøy, årlige eiendomsskatter, HOA- eller andelsgebyrer og forsikringsdekning, for å nevne de største utgiftene.
Ferie eller fritidsbolig kan ha ekstra kostnader å budsjettere med. Det er eiendomsforvaltningsavgifter, ansvarsforsikring og aktivitetsavgifter. Det er periodiske rengjøringskostnader mellom leietakere hvis du leier. Hvis det nye stedet ditt har et basseng, er det kostnaden for vinterisering og andre vedlikeholdskostnader. Og ikke glem flom- eller orkanforsikring og et sikkerhetsovervåkingssystem. Du kan også planlegge å feriere på eiendommen eller sjekke det regelmessig. Så du må budsjettere reisekostnader for å komme dit og tilbake.
Jeg har venner med et feriehus på St. John på Jomfruøyene. Det er helt nydelig, men det er også veldig dyrt å komme til. Og siden det er en øy, kommer alle forbruksvarer med skip. Så dagligvarer og gass er ekstremt dyre mens du er der. Riktig planlagt, men disse kostnadene vil ikke være en overraskelse.
Husk at eiendom er en langsiktig investering. Du vil føle deg trygg på at du har råd til å eie den i mer enn noen få år. Hvis du er et ektepar med to inntekter som planlegger at en av foreldrene skal bli hjemme når du har barn, må du sørge for at du har råd til det andre hjemmet med én inntekt.
#3: Boliglånet
Forutsatt at du ikke har nok penger til å kjøpe et nytt hus, må du få et boliglån.
For å se om du kvalifiserer, må du vite gjeldsinntektsforholdet ditt, eller DTI. Dette er hvor mye du skylder i forhold til hvor mye du tjener. De fleste långivere vil ikke at en kjøpers totale gjeld skal overstige 36% av inntekten.
Slik får du et godt estimat på om et andre hjem vil sette deg over grensen eller ikke. Legg til din nåværende boliglånsbetaling og den forventede andre boliglånsbetalingen, og del deretter dette tallet med din månedlige inntekt før skatt. Ikke inkluder beløpet i den månedlige betalingen din som betaler skatt og forsikring hvis de er beregnet på det.
La oss for eksempel si at din nåværende boliglånsbetaling er $ 1500. Din andre boliglånsbetaling vil gi deg en ekstra boliglånsbetaling på 1300 dollar. Og din årlige inntekt er $ 90 000. Din DTI vil være 37%. Det ville være litt for høyt for de fleste långivere å godkjenne.
Du må også spare en høyere forskuddsbetaling for et annet hjem. Det er ikke uvanlig at långivere krever forskuddsbetaling på mellom 25% og 40% på andre bolig- eller ferieboliglån. Før du begynner å se på en bestemt eiendomspris, må du sørge for at du realistisk sett har spart nok til forskuddsbetalingen.
Det er ytterligere to boliglånshensyn. Du vil sannsynligvis trenge en høyere kredittpoeng enn gjennomsnittet for å kvalifisere deg til et nytt boliglån. 725 er vanligvis minimum kreditt score långivere vil vurdere. Og renten på andre boliglån er vanligvis litt høyere enn rentene for primærboliger. Kanskje virker forskjellen mellom 3,5% og 4,5% ikke så mye. Men i løpet av et 30-årig boliglån kan denne forskjellen være hundretusenvis av dollar.
#4: Livsstil
En av hovedgrunnene til at folk vurderer å kjøpe et feriehus er å ha friheten til å dra til et sted de liker når de vil. Du trenger ikke reservasjoner. Du har nøkkelen. Du kan pakke lett fordi du har ekstra klær på eiendommen. Og pantryet der er allerede på lager. Du vet at du vil like beliggenheten og overnattingsstedene fordi du personlig valgte begge deler!
Å tenke langsiktig kan hjelpe deg med å gjøre et enda bedre valg. Mange planlegger å til slutt trekke seg tilbake til sitt andre hjem. Hvis det er planen din, åpner det opp et helt nytt sett med parametere å vurdere. Og beslutninger å ta.
Du vil sørge for at utformingen og plasseringen av hjemmet vil som passer dine pensjonsbehov. Et byhus i fire etasjer kan ha for mange trapper når du er 65 år. Det fjerntliggende hjemmet i Nicaragua har kanskje ikke tilgang til kvaliteten på akutt helsehjelp du kan trenge i de gylne årene.
#5: Potensial for leieinntekt
Du kan kompensere noen, eller i noen tilfeller alle, kostnadene ved å eie et andre hjem ved å leie det ut. Du kan gjøre dette for kortsiktige opphold hvis eiendommen din ligger der ferierende ønsker å besøke. Eller leie den på lengre sikt hvis du har kjøpt eiendommen som ditt aldershjem, men ikke har blitt pensjonist ennå.
Feriehuset ditt vil sannsynligvis være et sted andre også vil besøke. Så du kan belaste premiumpriser for utleie. Du må imidlertid huske på at kostnadene ved å kjøpe og vedlikeholde en feriebolig er vanligvis mer enn for en vanlig utleieeiendom. Og det er en lavsesong der du vil ha høy ledighet (og lavere leieinntekt hvis du kan leie den i det hele tatt).
Det er lurt å ansette en anerkjent eiendomsmegler eller eiendomsforvalter for å skjerme og plassere leietakere samt håndtere økonomien. Hvis du ønsker å kjøpe en utleiebolig og trenger hjelp til å finne ut markedet, kan du bruke en gratis tjeneste som HomeLightå finne en eiendomsmegler i ditt område som kan hjelpe deg med å finne det beste tilbudet for deg.
Er det et alternativ?
Hvis du har bestemt deg for at det å eie et andre hjem kanskje ikke er noe for deg - men hvis du er fascinert av ideen om investere i eiendom, er det flere flotte online plattformer som tilbyr unike måter å komme inn på dette marked. Investor Junkie vurderer regelmessig det mest populære crowdfunding -plattformer for eiendommer. Våre favorittplattformer er Fundrise og Eiendom Mogul.
Konklusjon
Oppsummert er det å kjøpe et andre eller fritidshus en stor avgjørelse. Som alle andre eiendomsinvesteringer må tallene fungere, og du må gjøre riktig due diligence. Ideelle sommerhus - de som er i perfekt avstand fra fasiliteter, riktig størrelse og i gode nabolag - kan være etterspurt. Så det vil sannsynligvis ta tid og tålmodighet å kjøpe en til riktig pris.