Å investere i eiendom kan være lukrativt og en fin måte å diversifisere porteføljen din på. Med stigende inflasjon, tyr mange investorer til forskjellige eiendomsinvesteringer for å øke inntekten.
Når det gjelder eiendomsinvesteringer, det er flere retninger du kan gå. De fleste nye eiendomsinvestorer vil henvende seg til enkle eneboliger for å komme i gang før de ser på noe for komplekst. Men hvis du ønsker å maksimere eiendomsinntektene dine, kan du vurdere å investere i leilighetsbygg.
I denne artikkelen skal vi se på hvordan du investerer i leilighetsbygg, slik at du kan finne ut om det er en investeringsbeslutning du vil ta. Og hvis du ikke har millioner av dollar i kapital, ikke stress – vi har alternativer for alle med varierende budsjetter og investeringserfaringsnivåer.
Er en bygård en anstendig investering?
Når du investerer pengene dine, vil du ha høyest mulig avkastning samtidig som du minimerer risikoen for ikke å kaste bort tid eller energi. Du vil merke mer potensial for høyere fortjeneste når du lærer å investere i leilighetsbygg.
Her er noen fordeler med å investere i leilighetsbygg:
- Du kan få en positiv kontantstrøm som betaler deg hver måned.
- Eiendommen vil (forhåpentligvis) sette pris på hvert år.
- Med flere enheter kan du få inn mer inntekter.
- Du trenger ikke å forholde deg til volatiliteten som har vært tilstede i aksjemarkedet i det siste.
- Du har en sikring mot skyhøy inflasjon.
Hvordan investere i leilighetsbygg
Dette er seks forskjellige måter å investere i leilighetsbygg hvis du er det ny i plassen. Ditt valg vil til syvende og sist komme ned til hva som er behagelig basert på omstendighetene og målene dine.
Det er tre viktige faktorer å vurdere før du bestemmer deg for hvordan du skal investere i en bygård:
- Din risikotoleranse. Kan du håndtere risikoen forbundet med å investere i en bygård? Hvor mye risiko kan du håndtere?
- Kapitalen du må investere. Hvor mye penger må du investere i leilighetsbygg?
- Ditt nivå av eiendomskunnskap. Har du investert i eiendom tidligere?
La oss se nærmere på hvordan du investerer i leilighetsbygg.
Alternativ 1: Kjøp en bygård selv som eiendomsinvestor.
Du kan undersøke og begynne å investere ved å kjøpe en bygård som soloinvestor. Selv om dette kan være det mest skremmende alternativet, er den gode nyheten at du kan holde all fortjenesten for deg selv.
Hva bør du vite om å kjøpe en bygård på egenhånd?
Det viktigste å huske når du investerer på egen hånd er at alt ansvaret vil falle på deg. Du vil være på kroken for vedlikeholdsarbeid, leietakerkonflikter, innkreving av betalinger og andre oppgaver. Det er nyttig å ha flere anerkjente eiendomskontakter å leie som hjelp for juridiske, økonomiske eller vedlikeholdsproblemer.
Når du eier leilighetene står du til å tjene mer ut av fortjenesten, men det betyr også at du er på kroken for alt annet.
På plussiden, å kjøpe en bygård på egen hånd betyr at du får beholde alt overskuddet, og du kan implementere din visjon for eiendommen. Du kan også skrive av mange av dine eiendomsrelaterte utgifter på skatten din.
Hva er trinnene med å investere i en leilighet på egen hånd?
- Spar opp pengene dine. Du trenger en anstendig mengde endring for å få godkjenning for et boliglån for en bygård.
- Se etter avtaler/muligheter med en pålitelig megler. Det er viktig å finne en pålitelig megler du kan jobbe med for å hjelpe deg med å gå gjennom oppføringer.
- Finn et boliglån. Du bør vurdere å forhåndsgodkjenne et boliglån, slik at du allerede har funnet ut finansieringen når du gir et tilbud.
- Analyser økonomien og gjennomgå avtaler. Du vil bruke mest mulig innsats her for å sikre at du får en lønnsom avtale.
- Gi et tilbud og vent til det blir akseptert.
- Vurder et eiendomsforvaltningsselskap. Når du får tak i leilighetsbygget, kan det være lurt å leie hjelp med eiendomsforvaltning. Å ansette en eiendomsforvalter kan frita deg fra noe ansvar, selv om det vil kutte i fortjenesten din.
- Renovere eller oppdatere bygården. Mange eiendomsinvestorer ser etter bygninger de kan oppgradere for å kreve mer.
Noe dokumentasjon du må gjennomgå grundig før du investerer i en bygård:
- Markedsrapport. Hva slags eiendommer er tilgjengelige?
- Økonomisk revisjon. Hva er den økonomiske historien til en bygning?
- Eiendomstilstandsvurdering. Hva slags tilstand er eiendommen i?
- Leie revisjon. Er det ubetalt husleie? Hvordan ser leiekontraktene ut?
- Vurdering. Hva er nåværende estimerte markedsverdi på eiendommen?
- Områdeundersøkelse og tittelrapport. Er det noen rettslige krav på eiendommen? Hva er eiendomsgrensene?
Det er viktig å finne en eiendomsadvokat du kan stole på for å hjelpe deg med å gå gjennom disse dokumentene og svare på spørsmålene dine.
Vi spurte Daniel Shin om Den darwinistiske legen for råd om hvordan du investerer i leilighetsbygg, og her er hva han hadde å si:
«Når jeg ser på en bygård, tar jeg hensyn til mange faktorer, inkludert beliggenhet, rimelighet, bygningstilstand og evne til å øke verdien av eiendommen.
Shin fortsetter med å nevne den mest tiltalende kvaliteten:
"Jeg vil si at den mest attraktive kvaliteten til en bygning er potensialet til å forbedre bygningen og tilby et bedre bomiljø for leietakere og samtidig gi god avkastning investering."
Gabby Wallace, en eiendomsekspert som hjelper kvinner med å bygge inntekter fra leieinvesteringer, delte også sine tanker om hvordan de kan investere i leilighetsbygg og hva hun ser etter:
"Generelt ser jeg etter evnen til å få en anstendig kontantstrøm og verdsettelse fra den første investeringen. Det som gjør eiendom til et godt valg er veldig personlig, [og] som personlig økonomi, avhenger det av hvor folk er økonomisk og deres nåværende/langsiktige mål."
Når du ser etter hvordan du kan investere i leilighetskomplekser, innser du kanskje at du ikke er klar til å starte selvstendig. Hvis det er deg, er det mange andre alternativer på bordet.
Alternativ 2: Gå sammen med en partner for å investere i leilighetsbygg.
Det neste alternativet er å finne en partner for investeringen, slik at du ikke håndterer risiko alene eller sitter fast med alt arbeidet. Å finne den rette partneren kan hjelpe deg med å fremskynde prosessen og dele opp ansvaret – på den måten blir du ikke like overveldet.
Hva er fordelene med å investere i en bygård med en partner?
- Du kan slå deg sammen med noen med erfaring eller ferdigheter du ikke besitter.
- Du kan skaffe mer kapital og dele utgiftene.
- Du kan dele opp arbeidet.
Hvordan kan du finne en partner for å investere i en bygård?
Det er mange forskjellige måter å finne en partner på. Det er eiendomsinvestorer som aktivt oppsøker partnere, og det er folk som bare spør kontaktene i deres sosiale nettverk.
Hvis du ikke er helt sikker på hvordan du finner en god eiendomspartner, her er noen andre alternativer du kan prøve:
- Sjekk lokale investeringsgrupper på Facebook.
- Se nærmere på investeringsklubber på Meetup.com.
- Snakk med eiendomsmegleren din for å se om de har noen i tankene.
Er det noen potensielle ulemper ved å investere i en bygård med en partner?
Det er viktig å fremheve fordeler og ulemper ved enhver investering, slik at du er klar over hva du går inn på.
Vi snakket med en eiendomsinvestor som delte det negative ved å kjøpe en bygård med en partner. Tom Brickman, forfatteren av Den nøysomme homofile blogg, delte sin innsikt om investering med en partner:
«Å investere med partnere er tøft. På overflaten er det flott. Men akkurat som videregående - faller det tilbake på én person. Jeg har vært i dette lenge. Jeg vil ikke bruke ettermiddagen på å prøve å fikse en varmtvannsbereder. Jeg vil heller erstatte den og fortsette med dagen min. Dessverre med partnere – nye for å investere – bruker jeg ofte en ettermiddag på å prøve å erstatte en varmtvannsbereder som kunne vært byttet om morgenen.»
Å investere med en partner kan noen ganger bety å gå på akkord med problemer eller ta opp slakk. Hvis du ikke er solgt på å investere i en bygård med en partner, ikke bekymre deg – det er flere måter å investere på med mindre risiko.
Alternativ 3: Invester i en eiendomssyndikeringsavtale.
En syndikeringsavtale er der du samler økonomien din med en liten gruppe investorer for å kjøpe eiendom. Denne typen investering kan være et tilgjengelig alternativ for de som ikke har nok penger til å gjøre en så heftig investering på egenhånd. Mange nettplattformer har forenklet denne prosessen for nye investorer.
Eiendomssyndikering er mye enklere i dag og en attraktiv form for passiv inntekt.
En syndikeringsavtale fungerer når den ansvarlige, kalt syndikatoren, åpner muligheten for eiendomsinvestering for flere investorer. Syndikatoren tar alle beslutninger mens investorene, også kjent som begrenset partnere, mottar passiv inntekt fra eiendommen.
Hva om du ønsker å investere i en bygård gjennom en syndikatavtale?
Selv om syndikeringsavtaler er en utmerket måte å tjene passiv inntekt på, er det ikke et alternativ for alle. Et individ må være en akkreditert eller erfaren investor før de kvalifiserer for de fleste syndikatavtaler. For de som kvalifiserer, kan det å ha et nettverk av investorer med lignende eiendomsmål hjelpe deg med å få den rette syndikeringsavtalen.
Eiendomsinvesteringsselskaper er en annen utmerket kilde for å finne syndikatavtaler. For eksempel One Group Capital, et privat firma med 506(c)-tilbud, lanserte nylig en investeringsmulighet for Array Apartments samfunn i Austin med en anslått 17 % til 22 % målrettet gjennomsnittlig årlig avkastning.
Alternativ 4: Invester i en bygård gjennom crowdfunding av eiendom.
Crowdfunding-prosjekter for eiendom er en av de nyeste måtene å investere i leilighetsbygg uten å gjøre noe benarbeid som tradisjonelt går med til å kjøpe eiendom. Crowdfunding ber ganske enkelt allmennheten om å bidra med kapital til et eiendomsprosjekt.
| Hva gjør crowdfunding forskjellig fra en eiendomssyndikering? Syndikering er et finansieringsforhold mellom en mindre gruppe akkrediterte investorer, mens crowdfunding er en metode for å finne investorer av alle erfaringer. Selv om begrepene er nært beslektet, er de ikke synonyme. |
En ulempe med crowdfunding er at disse investeringene vanligvis er illikvide, noe som betyr at du sannsynligvis ikke vil få pengene tilbake på noen år. Du må kanskje også betale noen avgifter når du bruker en crowdfunding-plattform.
Hva er fordelene med å investere i en bygård gjennom crowdfunding av eiendom?
- Det krever lav startkapital sammenlignet med å prøve å kjøpe et helt bygg på egenhånd.
- Risikoen er delt mellom flere personer.
- Crowdfunding gir tilgang til nye og eksklusive muligheter du ikke finner andre steder.
- Du trenger ikke bekymre deg for å kvalifisere deg for et boliglån.
Hvis crowdfunding med eiendom fascinerer deg, anbefaler vi at du ser nærmere på Fundrise, en plattform som lar folk investere i eiendom ved å samle pengene sine med andre.
Fundrise gjør det enkelt for alle å bli eiendomsinvestorer fordi de har lave minimumskrav for å komme i gang og er åpne for enhver investor, uansett erfaring. Den har også en brukervennlig nettside hvor brukerne kan velge den ideelle porteføljen basert på budsjettet deres.
- Lav minimumsinvestering – $10
- Diversifisert eiendomsportefølje
- Porteføljegjennomsiktighet
Alternativ 5: Invester i en bygård gjennom en REIT.
Selv om investering i en bygård kan være et sunt alternativ for å diversifisere porteføljen din og en anstendig sikring mot inflasjon, kommer det med omfattende arbeid som du kanskje ikke har tid til.
Hvis du ikke er sikker på at du er klar for ansvaret for å investere i en bygård som eiendomseier, kan du alltid investere i en REIT (Real Estate Investment Trust). REITs er selskaper som eier, driver eller yter finansiering til inntektsgenererende eiendomsprosjekter.
REITs er den mest passive måten å investere i leilighetsbygg.
REITs har gjort eiendomsinvesteringer mer enkelt og tilgjengelig for investorer med varierende budsjetter. De er også passive investeringer som ikke krever noen innsats på dine vegne – noe som betyr at du ikke trenger å bekymre deg for å screene leietakere eller kreve inn husleie.
Hvordan kan du investere i en bygård gjennom en REIT?
Mange REIT-er omsettes på aksjemarkedet, noe som betyr at du kan investere når du er klar fra ditt eget hjem. Du kan bruke nettmeglere til å investere i disse REIT-ene når som helst.
Hva er noen nettmeglere du kan bruke til å investere i REITs?
- Robin Hood. Dette er en brukervennlig, provisjonsfri investerings- og handelsplattform.
- E*HANDEL. Et finansselskap som lar deg handle aksjer, obligasjoner, verdipapirfond, ETFer, opsjoner og futures.
- M1 Finans. En rimelig robo-rådgiver med en app for finansielle tjenester som tillater integrert investering, lån og banktjenester.
Hva er noen REITs som spesialiserer seg på leilighetsbygg?
- Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). De fokuserer på å administrere, utvikle og anskaffe kvalitetsleilighetskomplekser i det sørøstlige, sørvestlige og midt-atlantiske USA.
- Equity Residential (EQR). De eier eller investerer for tiden i 305 eiendommer over hele landet, og kjøper store leilighetskomplekser med solid konstruksjon.
- AvalonBay Communities (AVB). De fokuserer på virksomheten med å utvikle, omutvikle, anskaffe og administrere leilighetssamfunn i voksende storbyområder.
- Camden Property Trust (CPT). Denne Houston-baserte REIT investerer og driver 170 eiendommer som inneholder over 58 000 leiligheter.
- American Campus Communities (ACC). De er den største forvalteren, eieren og utvikleren av høykvalitets studentboliger over hele landet.
Hva er forskjellen mellom en REIT du kan kjøpe gjennom en nettmegler og en plattform som Fundrise?
Fundrise tilbyr REIT-alternativer så vel som crowdfundede eiendomsavtaler. Mens standard REIT kan omsettes offentlig eller privat, er Fundrise REITs private, har en tendens til å dekke ulike eiendomstyper, og krever ofte mye mindre forhåndskapital.
Fundrise tilbyr også forhåndsinnstilte investeringsporteføljer, avhengig av målene dine.
- Lav minimumsinvestering – $10
- Diversifisert eiendomsportefølje
- Porteføljegjennomsiktighet
Alternativ 6: Invester i et eiendomsfond.
Et eiendomsfond er et aksjefond som investerer i REITs og eiendomsselskaper. For å investere spesifikt i leilighetsbygg, må du søke eiendomsfond som investerer i REITs eller selskaper som spesialiserer seg på flerfamilieenheter.
Det er tre typer eiendomsfond:
- Eiendoms-ETFer (børshandlede fond): Disse fondene vil eie aksjer i eiendomsselskaper og andre REIT-er, og de er børsnotert på aksjemarkedet.
- Eiendomsfond: Disse profesjonelt administrerte investeringsselskapene investerer i en mangfoldig portefølje av eiendomsmuligheter.
- Private eiendomsfond: Disse midlene er ofte eksklusive for de som har en anstendig mengde kapital å allokere.
| Fondsnavn | Fondstype | Ticker-symbol | Morningstar vurdering |
| DFA Real Estate Securities I | Aksjefond | DFREX | Gull |
| Principal Global Real Estate Sec Instl | Aksjefond | POSIX | Sølv |
| Fidelity eiendomsinntekt | Aksjefond | FRIFX | Sølv |
| Cohen & Steers Instl Realty-aksjer | Aksjefond | CSRIX | Sølv |
| Vanguard Real Estate ETF | ETF | VNQ | Gull |
| Schwab US REIT ETF | ETF | SCHH | Sølv |
| Vanguard Global ex-US Real Est ETF | ETF | VNQI | Bronse |
| SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF | ETF | RWO | Bronse |
Mens REITs utbetaler regelmessig utbytte til investorer, gir eiendomsfond sin verdi gjennom verdistigning. Disse fondene tilbyr også en sunn mengde diversifisering til en portefølje, noe som gjør dem mindre risikable enn andre investeringer.
Fordeler og ulemper med å investere i leilighetskomplekser
Fordeler ✅
- Diversifiser investeringene ut av aksje- og obligasjonsmarkedene
- Nyt eiendomsverdi og kontantstrøm fra leiebetalinger
- Invester gjennom fond, aksjer, REITs eller direkte investeringer
Ulemper ❌
- Kan være uoverkommelig når du starter
- Unike risikoer og ledelsesutfordringer
- Potensielt høye administrasjons- og omsetningskostnader
Er det riktig for deg å investere i en bygård?
Som med enhver investering kan det være nyttig å diskutere målene dine med en finansiell rådgiver før du tar noen avgjørelser.
Men hvis du tenker på å investere i leilighetsbygg, er det mange alternativer å velge mellom. Siden det er et inngangspunkt for hvert budsjett og hvert ekspertisenivå når det gjelder eiendomsinvesteringer, kan nesten alle ha et visst eierskap til en eiendom.
Vanlige spørsmål om investering i leilighetskomplekser
Å investere i leiligheter er en av de enkleste måtene å begynne reisen til å bygge formue på, men det avhenger av en rekke faktorer. Noen opplever at investering i leilighetsbygg kan være en god måte å generere jevne leieinntekter på, mens andre kanskje ikke synes det er like attraktivt.
Samlet sett kan leilighetsbygg være en god investering dersom de ligger i et område med stor etterspørsel etter utleieboliger og er godt vedlikeholdt. Å ansette en kvalifisert eiendomsforvalter kan avhjelpe det meste av hodepinen med å administrere eiendommen din.
Det er alltid viktig å gjøre grundige undersøkelser og vurdere alle potensielle risikoer og fordeler før du tar investeringsbeslutninger.
Det er noen forskjellige måter å investere i leiligheter på. Den vanligste måten er å kjøpe et leilighetskompleks og leie ut enhetene. Dette kan være en god investering hvis du har penger til å kjøpe et kompleks og tid til å administrere det.
Et annet alternativ er å investere i en eiendomsinvesteringsfond (REIT) som fokuserer på leiligheter. En REIT er et selskap som kjøper og selger eiendomsinvesteringer. REITs er et godt alternativ hvis du ønsker å investere i leiligheter, men ikke ønsker å håndtere den daglige ledelsen av et leilighetskompleks.
Det første trinnet er å gjøre grundige undersøkelser og vurdere alle potensielle risikoer og belønninger. Du vil nøye vurdere plasseringen, tilstanden og potensiell avkastning på en hvilken som helst leilighetsbygning du vurderer å kjøpe. Det er også viktig å vurdere faktorer som nåværende tilstand i eiendomsmarkedet og det lokale leiemarkedet. Hvis du ikke er kjent med hvordan du vurderer en utleieeiendom, anbefales det sterkt at du rådfører deg med en eiendomsekspert som kan hjelpe deg.
Det beste stedet å begynne å lete etter leiligheter å investere i er på nettsteder som Craigslist og Zillow. Du kan også finne mange tilbud ved å delta på leilighetsauksjoner eller ved å kontakte lokale eiendomsforvaltningsselskaper.
Når du har funnet en bygård som du tror vil være en god investering, må du sikre deg finansiering. Dette kan innebære å ta opp boliglån eller bruke egne sparepenger til å kjøpe bygget.
Det er også en god idé å rådføre seg med en finansiell rådgiver og en eiendomsadvokat for å sikre at du har en solid plan på plass for å administrere eiendommen og generere inntekter fra den.
2%-regelen er en retningslinje for eiendomsinvestorer å bruke når de vurderer den potensielle lønnsomheten til en investeringseiendom. Den sier at den månedlige leieinntekten fra en eiendom skal være minst 2 % av kjøpesummen for eiendommen.
For eksempel, hvis en eiendom kjøpes for $200 000, bør den månedlige leieinntekten være minst $4000 for å oppfylle 2%-regelen.
2 %-regelen er ment å gi et grovt estimat av en eiendoms potensielle lønnsomhet, men det er ikke en hard og rask regel. Den tar ikke hensyn til faktorer som eiendomsskatt, vedlikeholdskostnader og andre utgifter som kan påvirke den totale lønnsomheten til en investeringseiendom.