Een tweede huis kopen dat zichzelf terugbetaalt?

Recente gegevens van de US Census Bureau toont aan dat de huizenverkopen in juni 2020 met meer dan 17% zijn gestegen ten opzichte van de maand ervoor, en met meer dan 13% vergeleken met het jaar ervoor. Degenen die de middelen hebben om een ​​tweede huis te kopen, doen er verstandig aan om hypotheekschulden aan te gaan (of hun huidige schuld te reorganiseren) in de huidige lage renteomgeving.

Met lage hypotheekrente over 30 jaar, is het bezit van een huurwoning die "zichzelf terugbetaalt" door maandelijkse huurinkomsten vooral lucratief met een aanzienlijk lagere hypotheekbetaling. Als je nieuwsgierig bent naar het kopen en verhuren van een tweede huis, lees dan verder om meer te weten te komen over de belangrijkste zaken waar je op moet letten, de verborgen kosten om verhuurder te worden en meer.

Belangrijke factoren bij het kopen van een kortetermijnhuur

De problemen die komen kijken bij het kopen van een huurwoning variëren enorm, afhankelijk van waar u van plan bent te kopen. Het kopen van een skihut in een gebied met seizoenstoerisme en attracties kan immers vergen andere overwegingen dan het kopen van een huis in een grootstedelijk gebied waar toeristen alles bezoeken jaar lang.

Maar er zijn enkele factoren die elke potentiële verhuurder moet overwegen, ongeacht de locatie. Hier zijn enkele van de belangrijkste overwegingen:

• Plaats. Consumenten huren bijna overal vakantiehuizen, maar u wilt er zeker van zijn dat u huizen zoekt in een gebied waar kortetermijnverhuur populair en haalbaar is. U kunt wat basisonderzoek doen naar: AirDNA.co, een gegevens- en analyseservice voor korte termijn verhuur, of bekijk concurrerende verhuur in het gebied dat u overweegt.
• Kosten voor vastgoedbeheer. Als u van plan bent om een ​​vastgoedbeheerbedrijf te gebruiken om uw kortetermijnhuur te beheren in plaats van het zelf te beheren, moet u weten hoeveel andere eigenaren betalen voor het beheer. Vergelijk ook de advertentiekosten voor je tweede huis met een platform als Airbnb of VRBO.
• Belastingen. De onroerendgoedbelasting kan hoger zijn op tweede huizen, omdat u niet in aanmerking komt voor een vrijstelling van een woning. Dit betekent elke maand hogere vaste lasten, waardoor het moeilijker kan zijn om je hypotheek met huurinkomsten te dekken.
• Concurrentie. Controleer of een huurgebied dat u overweegt vol staat met concurrerende huurwoningen die nooit vol zijn. Je kunt deze informatie vinden op VRBO of Airbnb door naar verschillende verhuur te kijken en hun boekingskalenders te bekijken.
• Potentiële huurkosten. Kijk op verhuursites om te zien hoeveel u per nacht, week of maand zou kunnen vragen voor uw tweede huis.

5 stappen om uw tweede huis te huren

Neem voordat u een tweede huis koopt de tijd om verschillende scenario's uit te voeren met realistische cijfers op basis van de huurmarkt waarop u zich richt. Van daaruit kunnen de volgende stappen u begeleiden bij het voorbereiden van uw woning op de kortetermijnverhuurmarkt.

1. Onderzoek de markt

Ten eerste wil je een algemeen begrip hebben van de huurmarkt die je betreedt. Hoeveel kost de gemiddelde kortetermijnhuur per nacht of per week? Wat is de gemiddelde leegstand voor verhuur op jaarbasis?

Onderzoek uw lokale huurmarkt, de gemiddelde huurprijs in uw regio, verschillende functies die worden aangeboden door concurrerende verhuur en meer.

Actie-item: Duik in deze cijfers met behulp van AirDNA.co. Voer gewoon een postcode of plaats in en u ziet het gemiddelde nachttarief, de bezettingsgraad, de inkomsten en meer. Hoewel voor sommige functies van de site een maandelijks abonnement vereist is, kunt u gratis basisinformatie over uw huurmarkt krijgen.

2. Ken je cijfers

U moet een reeks reële getallen kennen voordat u uw tweede huis huurt, waaronder de volgende:

• Gemiddeld nachttarief
• Gemiddelde bezettingsgraad
• Vaste kosten, zoals uw hypotheeklasten, belastingen en verzekeringen voor de huur
• Vastgoedbeheerkosten en kosten voor schoonmaak tussen huurders
• Extra vaste kosten voor zaken als het ophalen van afval, internettoegang en kabeltelevisie
• Kosten voor het op de markt brengen van uw ruimte op een platform zoals VRBO of Airbnb, wat een vast bedrag of 3% van uw huurprijs kan zijn, afhankelijk van het platform

U gebruikt deze cijfers om de gemiddelde maandelijkse bedrijfskosten voor uw tweede huis te berekenen en het potentiële inkomen dat u mogelijk kunt binnenhalen. Zonder deze cijfers eerst uit te voeren, komt u terecht in een situatie waarin uw kortetermijnhuur niet zichzelf terugbetalen, en waar u maandelijks de bedrijfskosten moet aanvullen.

Actie-item: Verzamel alle kosten die gemoeid zijn met het beheer van uw specifieke kortetermijnverhuur en tel vervolgens alles op met maand- en jaarcijfers die u kunt plannen.

3. Koop de juiste verzekering

Als u van plan bent uw tweede huis voor korte termijn te huren, moet u een vakantieverzekering afsluiten. Dit type huiseigenarenverzekering is anders dan het type dat u zou kopen voor uw hoofdverblijf. Het is zelfs uniek voor de dekking van een verhuurdersverzekering, omdat u een verzekering moet hebben voor uw tweede huis en de inhoud ervan.

Bij sommige polissen voor vakantieverhuur kunt u betalen per gebruik en bieden ze de voordelen van een verzekering voor huiseigenaren (zoals eigendomsdekking, aansprakelijkheid en meer) plus speciale bescherming wanneer uw eigendom aan een derde wordt verhuurd feest.

Actie-item: Kijk rond voor een verzekering voor huiseigenaren die specifiek is afgestemd op vakantieverhuur. Bekijk onze topkeuzes voor de beste huiseigenaren verzekeringsmaatschappijen buiten.

4. Een vastgoedbeheerplan maken

Als u in de buurt van uw tweede huis woont, wilt u dit misschien zelf regelen. Er is niets mis met deze optie, maar u moet van plan zijn om op alle uren van de dag oproepen te ontvangen en problemen op te lossen.

Veel eigenaren van kortetermijnverhuur betalen een vastgoedbeheerbedrijf om met hun huurders te communiceren, elke huurperiode te beheren en eventuele problemen op te lossen. Vastgoedbeheerders kunnen ook schoonmaakwerkzaamheden tussen elke verhuur regelen en helpen bij het op de markt brengen van uw eigendom.

Actie-item: Maak een vastgoedbeheerplan en reken eventuele kosten af. De meeste vastgoedbeheerders brengen doorlopend 25% tot 30% van de huurkosten in rekening, dus u kunt dit onderdeel van het bezitten van een kortetermijnhuur niet negeren.

5. Breng uw ruimte op de markt

Zorg ervoor dat u uw ruimte op de juiste manier op de markt brengt, wat meestal betekent dat u moet betalen voor professionele foto's en een nauwkeurige, uitnodigende vermelding moet maken op de door u gekozen platforms. Uw property manager kan u misschien helpen bij het maken van een marketingplan voor uw vakantiewoning, maar u kunt dit onderdeel van uw nevenactiviteiten zelf maken als u technisch en mediawijs bent.

Actie-item: Huur een fotograaf in om professionele foto's van uw verhuur te maken en uw verhuurbeschrijving en vermelding op te stellen.

Risico's van het kopen van een kortetermijnhuur

Huisbaas worden is niet voor bangeriken. Er kan van alles mis gaan, maar hier zijn de belangrijkste risico's om voor te plannen:

• Wegversperringen van de overheid. Op bestemmingen van New York City tot Barcelona hebben overheidsfunctionarissen hard opgetreden tegen kortetermijnverhuur en proberen ze hun vermogen om te opereren te beperken. Nieuwe regels kunnen het runnen van uw bedrijf duurder, moeilijker of zelfs onmogelijk maken.
• Uw huis kan onherstelbaar beschadigd raken. Als je de Airbnb-prikborden en andere forums van verhuurders leest, vind je een eindeloze voorraad aan nachtmerrie huurverhalen van huizen die vernield worden en huur die duizenden dollars inhoudt schade.
• Woningmarkt crash. Als de huizenmarkt opnieuw instort zoals in 2008, zou je kunnen ontdekken dat je meer verschuldigd bent dan je tweede huis waard is in een tijd waarin het steeds moeilijker wordt om huurders te vinden.
• Afhankelijkheid van toerisme. Zoals we tijdens de pandemie hebben gezien, kunnen omstandigheden buiten onze controle reizen en toerisme tot stilstand brengen. Aangezien kortetermijnverhuur doorgaans afhankelijk is van toerisme om het hoofd boven water te houden, kunnen minder reizen snel de levensvatbaarheid van uw bedrijf beïnvloeden.
• Hoge lopende kosten en vergoedingen. Hogere onroerendgoedbelasting, beheervergoedingen, schoonmaakkosten en onderhoudskosten kunnen het exploiteren van een kortetermijnhuur op de lange termijn kostbaar maken. Als u niet alle kosten en vergoedingen in rekening brengt, kunt u uiteindelijk geld verliezen aan uw vakantiehuis in plaats van dat het onroerend goed "zichzelf terugbetaalt".

Het komt neer op

Een kortetermijnhuur kan een haalbare zakelijke kans zijn, afhankelijk van waar u wilt kopen en de specifieke kenmerken van de lokale huurmarkt. Maar er zijn veel factoren waarmee u rekening moet houden voordat u de sprong waagt.

Denk na over alle mogelijke kosten en risico's voordat u honderdduizenden dollars investeert. U wilt er zeker van zijn dat u uitgebreid onderzoek hebt gedaan en de cijfers voor elk mogelijk scenario hebt uitgevoerd om een ​​weloverwogen beslissing te nemen.