Je rijdt je gebruikelijke woon-werkverkeer en ziet een amateuristisch ogend bord langs de kant van de weg. Er staat "We kopen lelijke huizen" of "We kopen uw huis in elke staat voor contant geld." Hoe zit het daarmee? Wie hangt deze borden op en wat betekenen ze?
Als makelaar krijg ik die vraag nogal eens. In de branche noemen we dit 'bandietenborden'.
Vastgoedgroothandelaren staan achter de borden. Deze jongens zijn een soort tussenpersoon. Ze vinden huizen en "verkopen" ze aan rehabbers die vervolgens renoveren en doorverkopen ze aan een huizenkoper.
In tegenstelling tot wat hun borden promoten, kopen groothandelaren niet echt 'uw huis voor contant geld'. In ruil voor uw akkoord om een contante kortingsprijs te accepteren, beloven ze een koper binnen een bepaald tijdsbestek aan u te leveren - meestal 30 dagen. In plaats van een verkoopcontract gebruiken groothandelaren een "overdrachtscontract" waarmee ze uw thuisverkooptransactie kunnen "toewijzen" aan een derde partij die de daadwerkelijke koper wordt.
Groothandelaren verdienen hun geld met de spread tussen wat ze u beloven te betalen en wat ze innen van de rehabber die het onroerend goed daadwerkelijk van u koopt.
Moet u uw huis groothandel?
Groothandels bestaan al tientallen jaren. Ze bieden aan om het verkoopproces van een huis snel en gemakkelijk te maken, ongeacht de staat ervan. Via bandietenborden of direct mail-ansichtkaarten vinden ze potentiële verkopers die nog niet de eerste stap hebben gezet om hun huis te verkopen.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u de afgelopen 20 jaar in uw huis heeft gewoond en uw gezin heeft grootgebracht. De kinderen zijn volwassen en je denkt aan inkrimping. Door de jaren heen heb je veel spullen verzameld. De gedachte om je huis op te ruimen en klaar te maken voor bezichtigingen is overweldigend.
U ontvangt een ansichtkaart van een groothandel die u contant geld voor uw huis aanbiedt in de staat waarin het zich bevindt en dat lijkt een goede oplossing. En het zou een goede oplossing kunnen zijn, maar is het de best oplossing?
Groothandelaren pitchen deze drie "voordelen":
- U hoeft niet op te ruimen of reparaties uit te voeren. Wij geven u contant geld voor uw huis in de huidige staat. U hoeft uw eigendom niet eens te laten zien.
- Geen makelaarscommissies. Sla de verkoopkosten over als u een contract met ons sluit.
- Krijg je geld veel sneller dan wanneer u uw woning op de vrije markt zou plaatsen.
Kloppen deze beweringen? Misschien, maar er zijn enkele punten die ze je niet vertellen:
"As is" huizen worden gekocht en verkocht op de MLS.
Groothandelaren maken gebruik van een algemene misvatting van de consument dat uw huis in goede staat moet zijn om op de Multiple Listing Service (MLS) te worden vermeld. De waarheid is dat terwijl veel huizen die bij een makelaar zijn vermeld en op de MLS op de markt worden gebracht, dat wel zijn "Instapklaar", veel bestaande eigendommen worden dagelijks met succes gekocht en verkocht via aanbiedingen op de MLS.
Een veel kleinere groep potentiële kopers zal weten dat uw huis te koop staat.
Groothandelaars hebben een lijst met potentiële kopers waarmee ze contact opnemen wanneer ze een nieuwe opdracht krijgen. Vergelijk dat met het doorlopen van een erkende makelaar en het laten opnemen van uw eigendom in de MLS waar het doorzoekbaar is en wordt gezien door vele duizenden makelaars, elk met klaarstaande kopers die misschien geïnteresseerd zijn om een bod op je uit te brengen eigendom.
De zichtbaarheid en concurrentie van het bereiken van meer kopers zal leiden tot een concurrerende verkoopprijs in vergelijking met de verlaagde verkoopprijs die een groothandel voor u kan bemachtigen. Er is een koper voor elke woning, ongeacht locatie of staat. Het beste resultaat voor een verkoper is om zijn huis op grote schaal op de markt te brengen. En de beste manier om dat te doen is door er een lijst van te maken ervaren makelaars.
U kunt minder geld krijgen... vaak veel minder!
Hoewel er geen makelaarscommissies hoeven te worden betaald, zijn de toewijzingskosten vaak hoger dan de 5-6% commissie die u zou betalen om uw huis professioneel op de markt te brengen en te verkopen via een onroerend goed bedrijf. De vergoeding van een typische groothandel is $ 25.000 tot $ 30.000. Als u een huis verkoopt met een marktwaarde van $ 200.000, dat is een vergoeding van 15%.
Je wordt vertegenwoordigd door een persoon zonder vergunning.
Groothandelaren verkopen in wezen onroerend goed zonder vergunning. U vertrouwt de grootste investering van uw leven toe aan een persoon die:
- is niet gebonden aan een ethische code of een fiduciaire verplichting om uw belangen te behartigen,
- niet onder toezicht staat van een erkende makelaar in onroerend goed, en
- is niet verplicht om enige educatieve lessen te volgen of een certificering te behalen die hen kwalificeert om onroerend goed te verkopen.
Overheidsregeringen hebben vastgoedvergunningen en -training nodig, grotendeels om het publiek te beschermen tegen gewetenloze activiteiten. Onroerend goed verkopen zonder vergunning is in strijd met de wet. Groothandelaren omzeilen dit omdat het contract dat ze gebruiken zorgvuldig is geformuleerd om aan te geven dat het helemaal geen verkoopovereenkomst is. Het is een overeenkomst waarmee ze het onroerend goed aan een andere koper kunnen toewijzen; de transactie is een directe tussen de koper en de verkoper zonder tussenkomst van een agent. Als verkoper die samenwerkt met een groothandel, wordt u niet vertegenwoordigd door iemand die een vergunning heeft om onroerendgoedtransacties af te handelen.
Van begin tot eind kunnen groothandelsdeals langer duren dan een traditionele verkoop.
Een van de verkoopargumenten die een groothandel zal maken, is dat u uw geld sneller krijgt door via hen te verkopen. De waarheid is dat vanaf het moment dat u een opdrachtcontract tekent totdat u bij de sluitingstafel komt, het proces bij een groothandel zelfs langer kan duren. Dat komt omdat er 30 extra dagen in het proces zijn ingebouwd. Die 30 dagen waarin de groothandel het opdrachtcontract vasthoudt op zoek naar een koper kunnen 30 dagen zijn wanneer uw eigendom op de MLS wordt gezien door duizenden kopers, van wie velen het geld hebben om uw eigendom te kopen en te renoveren en graag willen krijgen begonnen!
Er zijn nog steeds "vertoningen", of u nu via een groothandel of een erkende agent gaat.
Bezichtigingen zijn een ongemak voor verkopers. Ik snap het. Niemand houdt ervan dat vreemden door hun huis lopen en naar hun spullen kijken! Maar geloof niet dat een bezoek aan een groothandel u deze inbraak zal besparen. Mensen - zelfs ontwenningsklinieken - kopen niet ongezien een huis. U zult te maken krijgen met vertoningen, of u nu via een groothandel gaat of via het meer traditionele thuisverkoopproces.
Wees gewoon bewust
Ik was jarenlang een vastgoedinvesteerder voordat ik een door Maryland erkende agent werd. Ik kocht "noodlijdende" eigendommen die op de MLS staan, en ik kocht er ook een paar bij groothandels. Ik klop niet aan wat groothandels doen. Hun inspanningen brengen zelfs vaak huizen op de markt die goede deals zijn voor rehabbers.
Zoals bij elke financiële beslissing, helpt voorlichting over uw keuzes u om de beste beslissing te nemen voor uw specifieke omstandigheden. Het is belangrijk om te weten wat u opgeeft als u ervoor kiest om via een groothandel te verkopen in plaats van een erkende agent in te huren.
Dat gezegd hebbende, niet alle agenten zijn hetzelfde. Sommigen zijn erg goed in het faciliteren van de verkoop van "instapklare" woningen. Maar als uw huis niet in onberispelijke staat verkeert en u wilt verkopen, wilt u een makelaar zoeken die begrijpt hoe u huizen in de huidige staat op de markt moet brengen.