Hier Review: Fractional Real Estate Investing

In de wereld van investeringen in onroerend goed is er een overvolle wapenwedloop om het go-to "fractionele" investeringsplatform te worden waar u $ 100 aandelen kunt kopen in huizen van $ 1 miljoen.

Hier heeft de nieuwste kanshebber zich wijselijk afgesplitst van het belangrijkste conflict om een ​​lucratieve niche na te streven: vakantiehuizen. Immers, vakantiewoningen genereren gemiddeld 160% meer omzet per maand in vergelijking met de doorsnee huurwoning zegt Hier daarbij verwijzend naar Zillow-onderzoek. Als gevolg hiervan zouden achtervolgers van hoogrenderende passieve inkomstenbronnen moeten opfleuren.

Maar hoe werkt Hier? Hoe is het aanbod? Wat zijn de verborgen risico's en is fractioneel beleggen in een vakantiehuis echt iets voor u?

Laten we het hier onderzoeken.

Hier voors en tegens

Wat is hier?

Hier is een fractioneel investeringsplatform voor onroerend goed dat gespecialiseerd is in vakantiehuizen.

Oprichter Corey Ashton Walters zag een kans ontstaan ​​met de explosieve opkomst van AirBnB's eind jaren 2010: particuliere beleggers bezitten gedeeltelijke aandelen van vakantiehuizen, waarvan de maandelijkse inkomsten 160% hoger zijn dan uw gemiddelde huur eigendom?

Een dergelijk denken leidde tot Here, dat begin 2022 werd gelanceerd en snel $ 7 miljoen aan VC-financiering binnenhaalde. De website is live en ze hebben al meer dan een dozijn eigendommen volledig gefinancierd, waardoor ze passief inkomen hebben gegenereerd voor zichzelf en hun investeerders (hier is een belang van minimaal 1% in elk onroerend goed).

Voor wie is dit hier?

Hier is voor de belegger die het potentieel hoge rendement op vakantie-eigendommen erkent, maar:

1. Heeft niet het kapitaal voor een aanbetaling van 10%, en/of
2. Ontbreekt het geduld voor vastgoedbeheer - of zelfs het vinden van een fatsoenlijk vastgoedbeheerbedrijf

Hier worden beide zorgen weggenomen door de buy-in te verlagen tot slechts $ 100 per aandeel en elk aspect van het eigendom van onroerend goed zelf te beheren. Ze vermelden de eigendommen op AirBnB et al, maken het schoon en onderhouden het en behandelen alle andere mogelijke hoofdpijn.

Het enige wat beleggers hoeven te doen is toekijken hoe het passieve inkomen binnenstroomt. Dat positioneert Here als een levensvatbaar, lucratiever alternatief voor dividendaandelen of ik hecht.

Dat gezegd hebbende, beleggen met Here is niet geheel zonder risico. Dus laten we in de details duiken.

Hoe werkt hier?

Hier is een kort overzicht van het bedrijfsmodel van Here:

1. Hier verwerft hij een eigendom in een populaire vakantiemarkt met hoge inkomsten, zoals de Blue Ridge Mountains, en investeert een beetje kapitaal om het 'vakantieklaar' te maken.
2. Vervolgens registreren ze het onroerend goed onder een Series LLC die onder de Here-paraplu LLC leeft. Tegelijkertijd beginnen ze het pand te verhuren op kortetermijnvakantieverhuursites zoals AirBnB en VRBO.
3. Het leuke gedeelte! Hier "lanceert" het onroerend goed als een IPO, waarbij tot 99% eigen vermogen wordt verkocht als $ 100 aandelen.
4. U en de andere investeerders (inclusief Here zelf) beginnen driemaandelijkse "dividend"-betalingen te ontvangen in overeenstemming met uw eigendomsbelang.
5. Eindelijk, over vijf tot zeven jaar - of wanneer ze de investeringstermijn bepalen - zal Here het onroerend goed verkopen en de buit met u delen.

Nu je een basisidee hebt van hoe het werkt, laten we elk van de belangrijkste functies van Here opsplitsen.

Wat maakt Here geweldig?

>Eenvoudig aanmeldingsproces

Aangezien Here niet vereist dat u een geaccrediteerde belegger bent, is aanmelden een fluitje van een cent. Registreer gewoon uw naam, e-mailadres en wachtwoord en u bent binnen. U kunt binnen enkele seconden door eigenschappen bladeren.

Als je eenmaal klaar bent om te kopen, moet je nog een paar hoepels doorlopen om te bewijzen dat je geen kartelgeld witwast. Die stappen omvatten:

• Een Know Your Customer (KYC) vragenlijst
• Controles tegen het witwassen van geld (AML).
• Diverse persoonlijke vragen, en
• Uw bankrekening koppelen

Toch is dat ongeveer het absolute minimum aantal hoepels voor niet-geaccrediteerde beleggers om doorheen te springen.

>Gebruiksvriendelijk site-ontwerp

Kijk maar eens hoe schoon de website van Here is. Iedereen die sinds 1996 een website heeft bezocht, begrijpt meteen hoe deze werkt en waar hij naartoe moet.

Er zijn tabbladen voor Properties en uw Portfolio, plus veelgestelde vragen en een blog. Het is helder, eenvoudig en intuïtief. Een+.

>Met de hand geselecteerde aanbiedingen

In tegenstelling tot sommige andere platforms voor het beleggen in onroerend goed, werpt Here geen breed net uit, door 137 eigendommen tegelijk op te sommen om te zien welke investeerders interesse zullen wekken.

Integendeel, het team elimineert 99,8% van de eigendommen die ze in overweging nemen, en alleen de crème de la crème haalt de site. En hoewel hun doorlichtingsproces eigendom blijft, neemt Here zelf een eigendomsbelang van minimaal 1% en hangt hun algehele inkomstenmodel af van het feit of de eigendommen succesvolle investeringen zijn.

Met andere woorden, beleggers kunnen met een redelijk vertrouwen beleggen.

>Lage buy-in

Traditioneel was de minimale buy-in voor een vakantiewoning een aanbetaling van 10% plus belastingen en toeslagen. In een hoogwaardige vakantiemarkt zoals Blue Ridge of Pasadena zou dat aantal gemakkelijk $ 100.000 contant kunnen overtreffen.

Bij Here is de minimale buy-in slechts $100. Dat zijn de kosten van elk aandeel in de Series LLC, d.w.z. de entiteit die het onroerend goed vertegenwoordigt. Dus hoewel dat aandeel misschien maar 0,01% van de waarde van het onroerend goed vertegenwoordigt, elimineert het nog steeds de enorme toetredingsdrempel voor traditionele investeringen in vakantieverhuur.

> Redelijke vergoedingen voor vastgoedbeheer

Hier wordt een beheervergoeding in rekening gebracht van 25% van de maandelijkse inkomsten van de accommodatie. Dat is eerlijk gezegd behoorlijk genereus, gezien het branchegemiddelde voor vakantieverhuur varieert van 25% tot 30% - en die bedrijven hebben het onroerend goed niet voor u gevonden en bemiddeld.

>SEC-gekwalificeerd

Andere fractionele vastgoedbedrijven houden hun eigendommen op de blockchain, waardoor het lastig te reguleren is (een fout die BlockFi $ 100 miljoen).

En inderdaad, sommige fractionele investeerders voelen zich niet al te druk over de veiligheid van hun platforms en zeggen: "Het is hetzelfde als het kopen van onroerend goed met je vrienden", dus geen SEC-aangifte nodig. Dit is hoe mijn collega, een voormalig SEC-advocaat, daarop reageerde.

via GIPHY

Daarom ben ik opgelucht om te zien dat hier met een bal speelt, het indienen van Formulieren 1-A zodat de kans kleiner is dat ze door toezichthouders worden ingetrapt.

Wat zijn de nadelen?

(Nog) geen secundaire markt.

Het team van Here zegt dat ze van plan zijn elk pand tussen de vijf en zeven jaar vast te houden. Als je je fiches voor die tijd wilt verzilveren, dan is dat jammer. Here heeft geen secundaire markt en het verkopen van aandelen in een LLC die wordt gecontroleerd door Here LLC kan extra stappen (en advocaten) met zich meebrengen.

>Beperkt – Soms Nul – Opties

Op het moment van schrijven had Here 10 eigendommen vermeld voor investeerders, maar ze waren allemaal uitverkocht:

Hier staat dat hun aanbod extreem snel uitverkocht is, dus hopen ze er uiteindelijk maximaal vier per maand op te noemen.

> Zorgen over levensduur en schaalbaarheid

Op het moment van schrijven heeft Here slechts een dozijn fulltime medewerkers, waaronder een enkele Property Manager zonder eerdere ervaring.

Ik zou me minder zorgen maken als Here een plan had om investeerders te beschermen voor het geval het bedrijf failliet zou gaan. Lofty heeft er een, maar hier lijkt het niet. En de ongebruikelijke structuur van Series LLC/LLC roept zeker vragen op over de juridische gevolgen als het bedrijf wordt ontbonden.

>Geen stemrecht voor aandeelhouders

Toen ik geen melding zag van "stemrecht" of "zelfbestuur" in de uitgebreide veelgestelde vragen van Here, kreeg ik het vermoeden dat Here stilletjes 100% controle over elk eigendom behield. Hier is het hoofd van Investor Relations, Brianna Watterson bevestigde mijn vermoedens door te zeggen: "Hier... zal de stemcontrole van de Series [LLC] behouden en bepalen wanneer te verkopen."

Dit staat in schril contrast met andere fractionele investeringsplatforms zoals Verheven En Rallystraat. Deze platforms behandelen activa als 100% zelfbesturende LLC's en laten de investeerders beslissen wanneer ze verkopen, renoveren, enz. Heck, ze zullen zelfs de stemming vergemakkelijken.

Maar niet hier. En dat kan een grote afknapper zijn voor beleggers die enige controle willen over hoe hun gedeelde belegging wordt behandeld, hetzij voor liquiditeitsdoeleinden, hetzij gewoon in principe.

>Geen mobiele app

Hier heeft geen mobiele app en geen plannen voor, maar de site is tenminste mobielvriendelijk.

Hier prijzen en toeslagen

Als bedrijf verdient Here op drie manieren geld:

1. Een vergoeding voor vermogensbeheer in totaal 1% van de totale waarde van het onroerend goed per jaar, uitbetaald uit het inkomen van het onroerend goed tegen een tarief van 0,25% per kwartaal. Dit omvat vermogensbeheer, betalingsvergoedingen en investor relations.
2. Een beheervergoeding voor onroerend goed van 25% van de bruto jaarinkomsten van het pand, elke maand uitbetaald. Dit dekt typische beheerskosten zoals schoonmaak, gastrelaties, onderhoud, reparaties, boekingen en meer.
3. Eigen geld beleggen in de panden, en het verzamelen van een beetje huurinkomsten voor zichzelf.

Hier staat ook een beetje geld verdienen aan de verkoop van een onroerend goed waarvan het gedeeltelijk eigenaar is. Volgens het team zijn ze van plan om eigendommen tussen de vijf en zeven jaar vast te houden, maar ze kunnen vroeg of laat verkopen als ze besluiten dat dit in het belang van de aandeelhouders is (opnieuw, geen stemming).

Afgezien van de verlaging van de onroerendgoedinkomsten, zijn er geen directe kosten voor investeerders. Geen aanmeldingskosten, startkosten, nada. En zoals eerder vermeld, is de lage buy-in van slechts $ 100 per aandeel een hoogtepunt van het platform.

Liquiditeit

Gebrek aan liquiditeit is het nummer 1 dat de typische belegger wegjaagt van de huurmarkt, en helaas biedt Here geen onmiddellijke oplossing. Investeringen worden opgesloten totdat Hier – niet de aandeelhouders – besluiten dat het tijd is om te verkopen.

Hoe hier contact op te nemen

Hier heeft een contactpagina met een e-mail ([email protected]) en een live chat beschikbaar van 9.00 - 17.00 uur EST van maandag tot en met vrijdag. Ik heb ze om 14.30 uur gepingd en dezelfde dag nog niets gehoord, maar dat kan een toevalstreffer zijn.

Is hier veilig?

Hier is veiligheid gedeeltelijk afgeleid van zijn eenvoud. Het platform deelt geen gegevens met derden zonder uw toestemming en faciliteert al zijn transacties via Plaid.

Daarentegen, Lofty.ai, Zak Eigenschappen, en anderen hebben betalingsproviders vervangen door op blockchain gebaseerde slimme contracten. Hoewel deze nieuwe schoolmethoden in theorie goedkoper en efficiënter zijn, brengen ze hun eigen nieuwe reeks risico's met zich mee: wat als de blockchain wordt gehackt ala Ethereum 1.0? Wat als de "tokens" die het eigen vermogen vertegenwoordigen, worden gestolen? Wat als de SEC tussenbeide komt met een ijzeren laars?

Met andere woorden, de "old school"-benadering van Here kan troost bieden aan investeerders die nerveus zijn over op blockchain gebaseerde oplossingen.

Beste alternatieven voor hier

>GelukkigNest

HappyNest lijkt een beetje op Here, maar dan voor commercieel onroerend goed. Dus in plaats van gedeeltelijk eigenaar te zijn van een blokhut in Aspen, ben je eigenaar van een deel van een kantoorgebouw dat door CVS wordt gehuurd.

Net als het team van Here, doet het team van HappyNest het grootste deel van de due diligence voor u. In feite is het hele platform slechts één groot platform REIT; je bent binnen of je bent uit, de keuze is binair.

Commercieel onroerend goed biedt mogelijk niet het opwindende rendement op jaarbasis van vakantieverhuur (HappyNest mikt op ~6%), maar voor een lage buy-in van $10 biedt HappyNest een makkelijke manier om te diversifiëren met wat CRE.

Bekijk onze volledige review van GelukkigNest.

>Aangekomen huizen

Arrived Homes, gelanceerd in 2019, is een relatief meer ervaren speler op het gebied van investeringen in fractioneel onroerend goed. En aangezien het op het punt staat in te breken in vakantiehuizen, staat het op het punt om de belangrijkste concurrent van Here te worden.

Beiden hebben een buy-in van $100, beide hebben een doelperiode van vijf tot zeven jaar en beide streven ernaar om investeerders genereus passief inkomen te bieden. Arrived Homes heeft meer ervaring en functies (zoals de mogelijkheid om uw huis aan hen te verkopen en een 10% belang), maar je zou kunnen zeggen dat Here het voordeel heeft door zich te specialiseren in vakantiewoningen uit de aan de slag.

Bekijk onze volledige recensie van Arrived Homes.

Het komt neer op

Hoewel de onbewezen staat van dienst van Here en het irritante gebrek aan stemrecht van aandeelhouders sommige investeerders zouden kunnen afschrikken, kijken anderen misschien voorbij de knikken en zien ze de kans. Gedeeltelijk eigendom van een vakantiebezit is zeker zeer lucratief en overtreft zelfs dividendaristocraten voor een glorieus, pensioenversnellend passief inkomen.

Voor meer informatie over fractioneel beleggen in onroerend goed, bekijk onze uitsplitsing van de 5 beste fractionele vastgoedbeleggingsplatforms.