"Crowdfunding" verwijst naar het inzamelen van geld van openbare investeerders - de "crowd" - via online platforms. Vóór crowdfunding zamelden ondernemers geld in via vrienden, vroegen ze een banklening aan of gingen ze naar een private equity-onderneming.
Crowdfunding biedt een nieuwe financieringsbron voor bedrijven en een nieuw toegangspunt voor individuele investeerders. U hoeft niet langer genoeg geld te hebben om zelf een volledige onroerendgoeddeal te financieren, maar u sluit zich aan bij andere gelijkgestemde investeerders, de "menigte", om toegang te krijgen tot deals die vroeger alleen beschikbaar waren voor de superrijk.
Crowdfunding van onroerend goed is populair geworden bij zowel aanbieders als investeerders, en er zijn veel bedrijven die: zijn gespecialiseerd in verschillende gebieden van onroerendgoedplatforms, met een breed scala aan functies die uniek zijn voor hun aanbod. Onze favoriete crowdfundingservice is CrowdStreet, een commercieel onroerendgoedbedrijf dat directe toegang biedt tot specifieke investeringsmogelijkheden in onroerend goed, en het allerbelangrijkste: alle vergoedingen zijn voor de sponsors, niet voor de belegger.
Bij de meeste crowdfundingplatforms voor onroerend goed kunnen beleggers kiezen: schuld of eigen vermogen beleggingen (je kunt zeker een mix van beide in je portefeuille opnemen). Hier zijn de verschillen om u te helpen bepalen welke - schuld of eigen vermogen - het beste past bij uw beleggingsdoelen en risicotolerantie. (U vindt een gedetailleerde vergelijking van crowdfundingplatforms voor onroerend goed hier.)
Wat zijn investeringen in vastgoedschulden?
Wanneer u in schuldinstrumenten belegt, treedt u op als geldschieter van de eigenaar van het onroerend goed of de dealsponsor. Afhankelijk van de structuur - die varieert per crowdfundingplatform voor onroerend goed - wordt de lening gedekt door: (1) het onroerend goed zelf of (2) een promesse die wordt ondersteund door de LLC die het onroerend goed in bezit heeft.
Voordelen van schuldinvesteringen
Eerst betaald worden — Als schuldinvesteerder wordt uw investering gedekt door het onroerend goed zelf of door een promesse in het bezit van de LLC. In beide gevallen bevindt u zich in de eerste positie van schuldeisers die betaald wordt als de lening in gebreke blijft. Het proces voor het in gebreke blijven van leningen verschilt per platform, dus u moet uw due diligence doen. Soms moeten beleggers een deel van de executiekosten betalen als de onroerendgoedlening niet kan worden betaald en het onroerend goed in beslag wordt genomen.
Kortere bewaarperiode — Schuldbeleggingen hebben een vooraf vastgestelde uitbetalingsdatum, doorgaans tussen 6 en 24 maanden.
Regelmatige maandelijkse of driemaandelijkse uitkeringen — Zoals gebruikelijk bij leningen, is er een regelmatig aflossingsschema van rente en hoofdsom per maand (soms driemaandelijks in plaats van maandelijks). Je weet wat je betaald krijgt en wanneer.
Nadelen van schuldinvesteringen
kosten — De vergoedingen zijn doorgaans hoger op beleggingen in schuldpapier dan op beleggingen in aandelen.
Retouren zijn gelimiteerd — Met schuldinvesteringen bent u de hypotheekhouder van een lening die is gedekt door een specifiek onroerend goed. Uw rendement is beperkt tot de rente die is opgebouwd over het geld dat u aan de lener hebt uitgeleend - u deelt niet in de winst die op de deal wordt gemaakt.
Geen belastingvoordeel — Een van de voordelen van beleggen in onroerend goed is dat eigenaren van onroerend goed afschrijvingen kunnen aftrekken. Als schuldinvesteerder leent u geld aan de eigenaar van het onroerend goed, niet aan een eigenaar zelf, dus u kunt geen waardevermindering van onroerend goed aftrekken.
Wat zijn investeringen in vastgoedaandelen?
Met beleggen in aandelen in onroerend goed krijgt u een evenredig deel van het eigen vermogen in een specifiek onroerend goed of vastgoedportefeuille, en deel in de winst wanneer het vastgoed wordt ontwikkeld en verkocht of beheerd voor verhuur inkomen.
Voordelen van aandelenbeleggingen
Toegang tot deals die voorheen niet beschikbaar waren — Dankzij het gemak, de efficiëntie en de schaalbaarheid van online platforms (waar alle relevante documenten online kunnen worden geplaatst, kunnen deals worden onderverdeeld in lage minimale investeringsaandelen en fondsen kunnen elektronisch heen en weer stromen), aandelendeals die voorheen niet beschikbaar waren voor individuele beleggers, zijn nu gewoon muis klikt weg.
Potentieel voor hoger rendement — Als aandeleninvesteerder koopt u aandelen in het bedrijf, niet alleen geld lenen om de deal te financieren. U heeft dus het recht om te delen in de nettowinst.
Lagere kosten — Over het algemeen brengen aandelentransacties lagere investeringskosten met zich mee dan schulden.
Mogelijke belastingvoordelen doorgegeven aan investeerders — Als aandeleninvesteerder bezit u een stuk van het onroerend goed en, afhankelijk van het platform, hebt u mogelijk recht op aftrek van afschrijvingskosten om de belastingen op uw inkomsten te verlagen.
Grotere tevredenheid van beleggers — Investeren in specifieke deals, die zeer grondig kunnen worden doorgelicht door de relevante documenten te bekijken online, kan een groter gevoel van controle en voldoening geven dan het kopen van aandelen in een grote bedrijf.
Nadelen van aandelenbeleggingen
Risico op mislukking — Aandelenbeleggingen hebben een hoger risico dan schuldbeleggingen. Dealsponsors missen mogelijk de ervaring en begeleiding van ervaren vastgoedprofessionals. Het financieren van een vastgoedonderneming is slechts de eerste stap. Zonder een adequaat businessplan en ondersteunende structuur kunnen zelfs veelbelovende kansen mislukken.
Investering op lange termijn — Hoewel de uitbetaling doorgaans hoger is, duurt het langer voordat beleggingen in aandelen worden gerealiseerd dan beleggingen in schulden. Er zijn alternatieve kosten verbonden aan het vastzetten van uw investeringsdollars in langetermijninvesteringen die moeten worden afgewogen tegen het verwachte rendement en de waarschijnlijkheid ervan.
onbeveiligd — Aandelenbeleggingen brengen een hoger risico met zich mee, deels omdat uw belegging als onveilig wordt beschouwd. U bent niet de eerste in de rij die uw investering terugkrijgt mocht de deal mislukken. U bezit onroerend goed dat hoogstwaarschijnlijk wordt gedekt door leningen die eerst worden terugbetaald als er sprake is van wanbetaling.
Hier is een grafiek met een samenvatting van de belangrijkste verschillen tussen crowdfunding-investeringen in aandelen en schulden in onroerend goed:
| Schuld | Eigen vermogen | |
|---|---|---|
| Type investering | Geldschieter aan eigenaar van onroerend goed | Vastgoedeigenaar (aandeelhouder) |
| Opbrengst | Rente (vast) | Aandeel in de nettowinst (varieert) |
| Retourpotentieel | Afgetopt, beperkt tot het rentepercentage van de lening | Uncapped, kan in dubbele cijfers staan |
| Risico | Lager | Hoger |
| Beveiligd door | De terugbetaling van de lening is ofwel (1) beveiligd door het onroerend goed of (2) ongedekte promesse | Ongedekt - U bezit onroerendgoedwaarde na schuld |
| Standaard anciënniteit | Eerste om uitbetaling te ontvangen, maar het kan zijn dat u een deel van de executiekosten moet betalen als de lening in gebreke blijft | 2e om uitbetaling te ontvangen |
| Distributies | Ja, maandelijkse of driemaandelijkse rentebetalingen | Varieert, soms worden driemaandelijkse uitkeringen betaald |
| kosten | Typisch 2% + mogelijke kosten voor het ontstaan van leningen | Doorgaans 1%–2%, geen kosten vooraf of servicekosten |
| Vasthoudperiode | Varieert: 6-24 maanden | Varieert: 1-10 jaar |
| Belastingvoordelen | Nee | Ja, beleggers kunnen doorgaans de afschrijvingsaftrek nemen zonder het onroerend goed rechtstreeks te bezitten |
Met ofwel schuld- of aandelendeals die beschikbaar zijn via crowdfunding, zijn er twee extra risico's om te begrijpen:
mogelijke fraude — Dezelfde functie — online schaalbaarheid — die crowdfunding van onroerend goed beschikbaar maakt voor kleine investeerders, maakt het ook vatbaar voor fraude. Daarom zijn de meeste van deze investeringen alleen beschikbaar voor geaccrediteerde beleggers die weten hoe ze due diligence moeten doen en het kapitaal hebben om hun volledige investering te riskeren.
Mogelijke beveiligingsinbreuken — Het wordt steeds gebruikelijker dat toonaangevende retailers en bedrijven die uw persoonlijke informatie opslaan, worden gehackt. Zelfs met ultramoderne beveiligingsmuren, staan crowdfundingsites open voor hackrisico's.
Schuld of eigen vermogen? De hoofdrolspelers zijn…
Elk van de crowdfundingplatforms voor onroerend goed is iets anders en richt zich meestal op een specifieke niche, maar ze zijn allemaal conceptueel hetzelfde — het bieden van een online technologieplatform dat een match-up mogelijk maakt tussen vastgoedexploitanten die op zoek zijn naar kapitaal aantrekken en geaccrediteerde investeerders die rechtstreeks willen investeren in specifieke fysieke vastgoedprojecten door middel van geldstromende leningen.
De meeste crowdfundingsites hebben een minimale investering van $ 5.000 en u moet een geaccrediteerde belegger zijn. Tussen deze, Realty Mogul beschikt over residentiële en commerciële aandelenbeleggingen. RealCrowd biedt commerciële deals, zowel aandelen als schulden. stukje land is gespecialiseerd in schuldprojecten, zowel commercieel als residentieel.
Voor een grotere minimale investering kunt u kiezen voor beleggingen in handelsschulden en aandelen uit: CrowdStreet met $ 10.000, en UitlenenThuis biedt investeringen in woningschuld met een minimale investering van $ 50.000.
dakbedekking’s unieke aanbod biedt investeerders de mogelijkheid om een specifieke huurwoning te kopen met bestaande huurders - uiteraard variëren de toegangsprijzen omdat u persoonlijk het geheel koopt eigendom.
Het komt neer op
Alle investeringen brengen risico's met zich mee en onroerend goed heeft andere risico's dan aandeleninvesteringen. Schuldinstrumenten bieden minder risico dan beleggingen in aandelen. Uw beleggingsdoelen kunnen de voorkeur geven aan aandelenbeleggingen als u op zoek bent naar opvallende groei- of winstpotentieel. Omgekeerd kunt u zich concentreren op schuldbeleggingen wanneer u de voorkeur geeft aan consistente inkomsten en minder risico.
Het komt er echt op neer om uw investeringsacties af te stemmen op uw doelstellingen en risicotolerantie - en om de due diligence uit te voeren op elk crowdfundingplatform en de specifieke deal.