Vóór de jaren negentig vergde het investeren in onroerend goed grote sommen kapitaal. Dit beperkte het aantal mensen dat kon deelnemen aan degenen die genoeg geld hadden om onroerend goed te kopen en te houden.
Maar daar kwamen ook vastgoedbeleggingsfondsen bij. Deze bieden de gemiddelde belegger een manier om toegang te krijgen tot lucratieve vastgoedsectoren door aandelen te bezitten van een gevestigd fonds dat in verschillende vastgoedsectoren belegt.
De korte versie
- Vastgoedbeleggingsfondsen zijn soorten onderlinge fondsen die particuliere beleggers toegang geven tot onroerend goed dat anders te duur zou zijn om in te investeren.
- Er zijn vier soorten fondsen, elk met zijn eigen voor- en nadelen: beleggingsfondsen voor onroerend goed, REIT's, private equity-fondsen voor onroerend goed en schuldfondsen voor onroerend goed.
- Als u een belegger bent en uw portefeuille wilt diversifiëren, maar niet rechtstreeks een onroerend goed wilt kopen, kan een vastgoedbeleggingsfonds het overwegen waard zijn.
Wat is een vastgoedbeleggingsfonds?
Er zijn vier algemene soorten beleggingen die een 'vastgoedbeleggingsfonds' worden genoemd.
- Beleggingsfondsen in onroerend goed
- REIT's (vastgoedbeleggingstrusts)
- Private equity-fondsen voor onroerend goed
- Vastgoedschuldfondsen
In wezen is elk een type beleggingsfonds dat belegt in effecten die worden aangeboden door openbare vastgoedbedrijven die speciaal voor het fonds zijn opgericht. En de bedrijven beheren vaak de onroerendgoedlijsten. De bedrijven ofwel actief of passief de fondsen beheren. Deze fondsen maken het de gemiddelde belegger gemakkelijk om zijn portefeuille te diversifiëren door in onroerend goed te beleggen.
Vastgoedbeleggingsfonds
Het meest voorkomende fonds is een onroerend goed beleggingsfonds. Dit type professioneel beheerde en SEC-gereguleerd fonds belegt in aandelen en obligaties van gevestigde vastgoedondernemingen en/of direct in vastgoed.
Vastgoedfondsen bieden een alternatieve manier om passief in onroerend goed te beleggen. U koopt gewoon aandelen van een beleggingsfonds in plaats van een groot deel van het geld in het kopen van onroerend goed te steken. Het bezitten en beheren van één onroerend goed op één locatie vereist actieve betrokkenheid - een riskante propositie als u geen expert bent. Maar het fonds houdt beleggingen aan die gediversifieerd zijn in vele soorten activa en vastgoedsectoren. Het kopen en verkopen van een specifiek onroerend goed kost tijd en is een betrokken proces. Maar als belegger in vastgoedfondsen kunt u uw aandelen gemakkelijk en snel kopen en verkopen.
U krijgt alle voordelen van een belegger in aandelenfondsen.
- De minimale investering is laag.
- Uw betrokkenheid is passief.
- Diversificatie is ingebouwd.
- Uw belegging is zeer liquide.
Vastgoedbeleggingstrust (REIT)
EEN vastgoedbeleggingstrust (REIT) is een trustentiteit of onderneming die rechtstreeks in onroerend goed belegt door onroerend goed of hypotheken te kopen, aan te houden en te verkopen. REIT's verschillen op verschillende manieren structureel van beleggingsfondsen voor onroerend goed.
- Ze zijn door de IRS verplicht om elk jaar 90% van hun belastbare winst aan aandeelhouders uit te betalen.
- Ten minste 75% van het vermogen van een REIT moet in onroerend goed worden geïnvesteerd.
- Ten minste 75% van het bruto-inkomen van de REIT moet afkomstig zijn uit huur, hypotheekrente of winst uit de verkoop van eigendommen die door de REIT worden gehouden.
Er zijn drie basistypen REIT's:
Aandelen REIT's bezit en beheert commercieel vastgoed. Deze omvatten appartementen, kantoorgebouwen, hotels en winkelcentra. Deze REIT's innen huur- en leasingvergoedingen. En dit zorgt voor stabiele en gemakkelijk te voorspellen huurinkomsten die in de loop van de tijd toenemen.
Hypotheek REIT's geld lenen voor hypotheken, bestaande hypotheken kopen of door hypotheek gedekte effecten kopen. Zij ontvangen rente-inkomsten bij het aflossen van de hypotheken.
Hybride REIT's beleggen in een combinatie van zowel aandelen als hypotheken. Hybride REIT's profiteren, ongeacht of de rente stijgt of daalt. REIT's met alleen aandelen en alleen hypotheken kunnen onderhevig zijn aan schommelingen in tijden van volatiliteit van de rentetarieven.
Vastgoedfondsen en REIT's zijn een gemakkelijke en passieve manier voor individuele beleggers om hun beleggingen te diversifiëren naar een segment van de vastgoedmarkt. Door aandelen te bezitten, profiteren beleggers van verschillende van de unieke voordelen van het bezitten van onroerend goed zonder persoonlijk onroerend goed te kopen en te houden.
Een REIT die we hier bij InvestorJunkie leuk vinden, is: Fondsenwerving. U hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn om met Fundrise te beleggen en u kunt al beginnen met beleggen in onroerend goed vanaf $ 500. Lees meer in onze Fondsenwerving Beoordeling.
Private Equity-fondsen voor onroerend goed
Private equity-fondsen voor onroerend goed bundel fondsen van individuele investeerders en investeer direct in vooraf doorgelichte en specifieke kansen. Deze firma's fungeren als een zogenaamde 'general partner' (GP). Ze halen geld op bij particuliere investeerders, ook wel 'limited partners' (LP's) genoemd. De algemene partner identificeert en verwerft of financiert vastgoedinvesteringen. En het beheert de portefeuille om een return on investment te bieden aan de commanditaire vennoten.
Aandelen van private equity-fondsen voor onroerend goed worden niet verkocht op de belangrijkste marktbeurzen en zijn doorgaans alleen beschikbaar voor: geaccrediteerde investeerders.
Primaire investeerders zijn onder meer pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, universiteitsfondsen, institutionele beleggers en vermogende particulieren. Deze vaak lokale bedrijven investeren in een mix van kleinere en zorgvuldig geselecteerde residentiële en commerciële vastgoedondernemingen. Beleggers beschouwen deze fondsen als meer speculatief dan beleggingsfondsen voor onroerend goed. De fondsen keren regelmatig dividend uit aan beleggers.
Ik investeer persoonlijk bij een private equity firma, Trius Lending Partners. Het leent geld aan lokale flippers. Het management van het bedrijf onderzoekt de kredietnemers en eigendommen/kansen. Vervolgens verstrekt het kortlopende leningen aan gekwalificeerde vastgoedinvesteerders/flippers. Deze mensen kopen, rehabiliteren en verkopen de werkelijke eigendommen door. Trius rekent de flipper 12% rente en keert 8% uit aan investeerders zoals ik. En Trius verdient zijn geld aan de rentespread (het verschil van 4%) en aan de startvergoedingen die aan de leners in rekening worden gebracht.
Vastgoedschuldfondsen
EEN onroerend goed schuldfonds is vergelijkbaar met een private equity-fonds, vaak op grotere schaal. Het fonds haalt doorgaans geld op bij grotere institutionele beleggers. En het investeert in de (her)ontwikkeling van substantieel commercieel vastgoed waarvoor grote sommen geld nodig zijn. Dit zijn onder meer winkelcentra, kantoorcomplexen en andere langetermijnprojecten.
De meeste schuldfondsen zijn gespecialiseerd in een bepaalde leenstrategie. Banken bieden one-size-fits-all, cookie cutter soorten leningen. Maar particuliere kredietverstrekkers werken met kredietnemers die complexe financiële situaties hebben. En ze bieden leningen en voorwaarden die traditionele kredietverstrekkers niet kunnen of willen verstrekken. Zij bieden financiering aan meergezinsappartementenbouwers, industriële ontwikkelaars, hotel-/horecavernieuwers, bouwbedrijven en winkel-/winkelontwikkelaars.
Zowel private equity-fondsen als vastgoedschuldfondsen worden gedekt (of gedekt) door het onroerend goed waarop de lening is verstrekt. In geval van wanbetaling van een lening heeft het fonds de mogelijkheid om de eigendomstitel van het onroerend goed in bezit te nemen. Dat biedt een groot voordeel voor beleggers. Maar vaker wel dan niet, wijzigt of herstructureert de geldschieter de lening om van leners te innen. Net als banken die geld uitlenen in plaats van onroerend goed aan te houden, richten vastgoedschuldfondsen zich op het aan de gang houden van hun geld en het verdienen van rente om uit te betalen aan investeerders.
Wat is het verschil tussen een REIT en een vastgoedfonds?
Het belangrijkste verschil is hoe de entiteit zelf is gestructureerd, aangezien beide worden gereguleerd door de SEC. Een beleggingsfonds voor onroerend goed heeft een mix van onroerend goed en gerelateerde activa die professioneel worden beheerd om winst te maken aan aandeelhouders.
Een REIT is een fiscaal bevoordeelde onderneming die in onroerend goed investeert. REIT's keren 90% van hun inkomen uit als dividend aan aandeelhouders. Als gevolg hiervan betalen REIT's geen vennootschapsbelasting.
Aandelen van zowel REIT's als beleggingsfondsen worden verhandeld op de populaire marktbeurzen en kunnen gemakkelijk en snel worden gekocht en verkocht. En beide keren regelmatig dividend uit aan beleggers.
Hoe te beleggen in een vastgoedbeleggingsfonds
Vastgoedbeleggingsfondsen werden oorspronkelijk ontwikkeld om particulieren een gemakkelijke en gemakkelijk te begrijpen manier te bieden om in onroerend goed te beleggen. In het geval van REIT's en beleggingsfondsen voor onroerend goed, kunt u aandelen kopen en verkopen via een makelaar, net zoals u bedrijfsaandelen zou kopen en verkopen. Of bekijk onze favoriet crowdfundingplatforms voor onroerend goed, waaronder platforms die REIT's aanbieden.
Private-equityfondsen en vastgoedschuldfondsen zijn doorgaans niet op de markt en worden niet geadverteerd. U moet dus een beetje graven en onderzoek doen om die opties te vinden en te evalueren. En aangezien de meeste van deze aanbiedingen iets geavanceerder zijn, vereist de IRS vaak dat u een geaccrediteerde belegger bent.
De voor- en nadelen van beleggen in een vastgoedbeleggingsfonds
Bij elk van deze vier soorten vastgoedbeleggingsfondsen heeft de belegger een passieve rol en keren de fondsen periodiek dividend uit.
voordelen
- Ze zijn niet direct gecorreleerd met de aandelenmarkt. Dit zorgt voor portefeuillediversificatie die nodig is om tot een goed uitgebalanceerde beleggingsportefeuille te komen.
- Deze fondsen vereisen een kortere termijn investering dan het bezit van onroerend goed.
- En ze vragen een lagere minimale investering dan direct investeren in vastgoed.
- Maar uw investering wordt doorgaans nog steeds gedekt door echte, tastbare eigendommen als onderpand.
- De fondsen keren regelmatig dividend uit aan beleggers.
- De fondsen zorgen voor een gemakkelijke diversificatie tussen vastgoedtypes en -locaties.
nadelen
- U heeft geen controle over de beslissingen met betrekking tot de activa die uw belegging ondersteunen. Al die beslissingen nemen de fondsmanagers. Je rol is dus echt passief. Als het management slechte beslissingen neemt, kunt u geld verliezen.
- Uw voordeel is beperkt. Wanneer u direct onroerend goed koopt, profiteert u van een waardevermeerdering van het onroerend goed zelf.
Moet u beleggen in een vastgoedbeleggingsfonds?
Als belegger is het belangrijk om uw belegging te spreiden over vijf activaklassen die samen een evenwichtige portefeuille vormen:
- vast inkomen
- eigen vermogen
- onroerend goed
- goederen
- contant geld
Vermogensprofessionals raden doorgaans aan om 15-20% van uw portefeuille toe te wijzen aan onroerend goed. En vastgoedbeleggingsfondsen bieden de handigste manier om dit te bereiken zonder dat u de ins en outs van het bezitten van onroerend goed zelf hoeft te begrijpen.
Vastgoed is zijn eigen markt. En de meeste vastgoedposities zijn niet nauw gecorreleerd met de ups en downs van de aandelenmarkt. Het is dus een goed toevluchtsoord om uw portefeuille te diversifiëren door enkele activa in onroerend goed aan te houden.
Fondsen zijn doorgaans gespecialiseerd in een of meerdere strategieën en soorten activa. Op de aandelenmarkt moet u het bedrijf begrijpen achter elk aandeel dat u koopt. En het is belangrijk dat u een basiskennis heeft van de soorten activa waarin het vastgoedfonds dat u kiest, belegt. Zo zullen fondsen die uitsluitend investeren in de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte, het niet per se goed doen als de trend naar thuiswerken doorzet.
Het is belangrijk om de zakelijke vooruitzichten van de beleggingsstrategie van het fonds te analyseren. En doe uw due diligence op de fondsbeheerders.