Het is geen geheim dat de vastgoedprijzen de afgelopen jaren enorm zijn gestegen. Veel potentiële investeerders hebben moeite om investeringen in onroerend goed te rechtvaardigen vanwege hogere hypotheekrentes en hoge huizenprijzen. Het goede nieuws is dat er een oplossing is voor dit dilemma. Als uw gemeente het toestaat, kunt u op uw bestaande grond nog een woning/huurwoning bouwen. Het kan een ADU zijn om je bejaarde ouders te huisvesten, een apart kantoor, een sportschool of zelfs een bron van inkomsten.
Dit is precies wat we doen. Mijn man en ik bouwen momenteel een vrijstaande ADU in onze achtertuin die ik voorlopig als kantoor zal gebruiken, maar we staan er ook voor open om een van onze kinderen daar te laten wonen als ze ouder worden. We zouden ook de mogelijkheid hebben om het in de toekomst te huren als kortetermijnverhuur, waardoor we een inkomen krijgen als we met pensioen gaan.
De korte versie:
- Accessoire Dwelling Units (ADU's) zijn in populariteit toegenomen naarmate de huisvestingscrisis voortduurt.
- Deze woningen kunnen een huisje in de achtertuin zijn, een garage die is veranderd in een zolder of een aanbouw aan een bestaande woning.
- Veel gezinnen hebben in ADU's geïnvesteerd om tijdelijk onderdak te hebben voor hun bejaarde ouders of volwassen kinderen.
- Met ADU-investeringen in onroerend goed kunt u uw vastgoedportefeuille laten groeien zonder een nieuw pand te zoeken.
Voors en tegens van het bouwen van een ADU
profs
- Huis uw gezin: u kunt huisvesting bieden aan een ouder wordend familielid of uw kinderen na de universiteit laten sparen, zodat ze elders niet met astronomische huurprijzen te maken krijgen.
- Huurinkomsten: Een van de belangrijkste voordelen van ADU-beleggingen in onroerend goed is dat u een extra inkomstenstroom creëert. Je hebt veel opties als het gaat om hoe je ervoor kiest om geld te verdienen met deze nieuwe ruimte.
- Iverhoogde de waarde van uw eigendom: Het spreekt voor zich dat het toevoegen van een geheel nieuw pand aan uw bestaande grond uw eigendomswaarde zal verhogen. Hoewel dit fiscale gevolgen heeft, verhoogt u ook de waarde van uw onroerend goed, zodat u meer geld voor uw huis kunt verdienen wanneer u klaar bent om te verkopen.
nadelen
- Kosten: Het kan erg duur zijn om een aanbouw te doen of een aparte structuur toe te voegen aan uw woning. Bovendien zult u waarschijnlijk doorlopende kosten hebben voor extra belastingen, verzekeringen en nutsvoorzieningen.
- Je kunt het niet apart verkopen: Als u een huurwoning wilt hebben en een apart huis of appartement op een eigen perceel wilt kopen, kunt u het op elk moment verkopen. Als je iets op je eigen kavel bouwt, zit je eraan vast zolang je eigenaar bent van je huis.
- Potentieel verlies van privacy: Als u uw ADU gaat verhuren, betekent dit dat er iemand in uw achtertuin woont.
Wat zijn ADU's?
Wat is een ADU precies? Bijkomende wooneenheden, of ADU's zoals ze gewoonlijk worden genoemd, zijn kleinere huizen die op hetzelfde perceel zijn gebouwd als de hoofdwoning waarin men woont. Deze kleinere huizen hebben verschillende namen, zoals laanwoningen, schoonfamilie-appartementen, koetshuizen, casitas of oma-flats.
Het plaatsen van een tiny house op uw perceel zou bijvoorbeeld worden overwogen en ADU. Een zolder bouwen boven je garage, of zelfs je garage veranderen in een studio-appartement zou ook een ADU zijn. U kunt natuurlijk ook een vrijstaande vrijstaande woning bouwen op uw perceel.
Er zijn ongeveer 1,5 miljoen ADU's in het hele land, met ongeveer 100.000 eenheden per jaar. De topstaten voor ADU's zijn Californië, Florida, Texas en Georgia. Los Angeles, Portland en Houston zijn landelijk de populairste steden voor ADU's. Interessant is dat het aantal ADU-vergunningen in Los Angeles omhoogschoot van 80 in 2016 tot 5.064 in 2021. Dit betekent dat één op de vier nieuwbouwwoningen die in 2021 in de stad verrezen een ADU was.
Door de invoering van bestemmingsplannen werd het bouwen van deze tiny houses in achtertuinen verboden. Er was een tijd in de geschiedenis dat deze eenheden vaker voorkwamen, omdat ze mensen in staat stelden om in gemeenschappen te wonen die ze zich normaal gesproken niet konden veroorloven.
Waar worden ADU's voor gebruikt?
U vraagt zich misschien af wat er met een ADU gebeurt als de huiseigenaar deze extra unit heeft geïnstalleerd.
>U kunt uw ouder wordende ouders huisvesten
Volgens een 2021 studie uitgevoerd door HomeLicht, 61% van de huiseigenaren bouwde een ADU om hun bejaarde ouders te huisvesten, terwijl 32% dit deed om toeristen op korte termijn te huisvesten voor extra huurinkomsten. In plaats van je ouders in een bejaardentehuis te plaatsen, zou je een toevluchtsoord in de achtertuin kunnen bouwen.
>Een alternatieve optie voor uw volwassen kinderen
Door de betaalbaarheid van woningen blijven jongeren langer thuis bij hun ouders. U kunt een ADU aan uw woning toevoegen als u uw volwassen kinderen wilt helpen zonder dat ze onder uw dak wonen.
Dit is een optie die we ook zullen overwegen als onze twee tieners volwassen worden. Met de huizenprijzen zoals ze zijn, vind ik het een goed idee om ze een meer privéruimte te geven terwijl ze toch geld kunnen besparen op de huur.
>Huurinkomsten
Het derde meest voorkomende gebruik voor deze ruimte zijn huurinkomsten. U kunt een aanbouw of aparte ruimte bouwen om te verhuren. Dit kan een lange termijn verhuur zijn, waarbij iemand er daadwerkelijk fulltime woont. Of een vakantiewoning die je per nacht verhuurt.
Er is ook een tussenwoning, waar je hem gebruikt als zakelijke verhuur. Reizende verpleegsters of zakenmensen hebben vaak een verblijfplaats nodig voor een paar weken of zelfs maanden.
Als je wilt zien hoeveel inkomsten je kunt genereren uit kortetermijnhuurinkomsten, kijk dan eens op Airbnb of Vrbo om te zien waar vergelijkbare units in jouw regio voor gaan. Houd er rekening mee dat er lopende kosten verbonden zijn aan vakantieverhuur.
>>Gerelateerd:Voors en tegens van beleggen in onroerend goed
Een aparte ruimte voor een kantoor
Volgens een volkstelling van de regering, is het aantal thuiswerkende mensen tussen 2019 en 2021 verdrievoudigd. Als u een van de meer dan 27 miljoen mensen bent die vanuit huis werken, wilt u misschien uw ruimte veranderen in plaats van te zoeken naar coffeeshops of kantoorruimte om vanuit te werken.
Dit is hoe we onze ADU gaan gebruiken. Iedereen die thuis werkt, begrijpt de voor- en nadelen van deze regeling. Hoewel het geweldig is om je dierbaren dichtbij te houden, kan het ook een grote afleiding zijn. Het hebben van een volledig aparte ruimte in de achtertuin geeft me het beste van twee werelden.
Ook als u ziet dat klanten persoonlijk een aparte ruimte hebben, kunt u veel besparen op kantoorhuur. Therapeuten, massagetherapeuten, accountants, kappers, makelaars in onroerend goed, zelfs personal trainers kunnen zaken doen vanuit een ADU en geen huur betalen voor kantoorruimte. De opties zijn eindeloos.
Hoeveel kost het om een ADU te bouwen?
Hoeveel kost het om een ADU te bouwen? Het korte antwoord is dat het op veel factoren afhangt. Een garage-upgrade is veel goedkoper dan het toevoegen van een geheel nieuwe structuur aan uw achtertuin, maar de prijs hangt van veel dingen af.
Bel een paar aannemers en vraag offertes op. Zij komen de ruimte bekijken en u kunt uitleggen wat u wilt gaan bouwen. Zij kunnen u tijdens de afspraak een ruwe mondelinge offerte geven.
Om je een snel idee te geven, ik woon in Phoenix en de onze kost ongeveer $ 400 per vierkante voet. Maar wat u precies wilt doen, zal daar natuurlijk een enorme invloed op hebben.
>De juiste hulp inhuren voor uw ADU-constructie
U wilt de volgende professionals raadplegen voordat u begint met beleggen in ADU-vastgoed:
- Makelaar. U wilt uw opties zien en wat voor soort ADU's gebruikelijk zijn in uw gemeenschap.
- Landmeter. U moet ervoor zorgen dat u de nodige veranderingen op uw grond kunt aanbrengen.
- Aannemer. U moet een bedrijf vinden dat deze nieuwe woning voor u kan bouwen.
- Ontwerper. Misschien wil je met een soort ontwerper werken om ervoor te zorgen dat je nieuwe plek esthetisch aantrekkelijk is.
>Bouwkosten
Het lijkt in wezen onmogelijk om een gemiddelde prijs te geven voor het bouwen van een ADU, omdat het allemaal afhangt van het soort structuur dat u wilt toevoegen en de grootte van de ruimte. We kunnen ook niet voorbijgaan aan de rol van de huidige grondstofprijzen en de arbeidskosten.
Dat blijkt uit onderzoek van GebouwAnADU, het dichtst dat we konden vinden bij een gemiddelde prijs van een ADU was ongeveer $ 180.000. Deze kosten omvatten:
- Design werk
- Een vergunning aanvragen
- Nieuwe nutsvoorzieningen aansluiten om de ruimte voldoende elektriciteit en sanitair te geven
- Alle bouwkosten
- Je zweetvermogen
Als u een aannemer inhuurt, regelen zij alles voor u. Inclusief het inhuren van een architect en het regelen van vergunningen en inspecties met de gemeente. Ze zullen ook alle onderaannemers aannemen, coördineren en betalen, zoals elektriciens en timmerlieden.
>Extra kosten om rekening mee te houden bij het bouwen van een ADU
Fiscale gevolgen: Uw eigendom wordt meer waard als u er nog een eenheid aan toevoegt, dus u zult waarschijnlijk meer moeten uitgeven aan onroerendgoedbelasting. Afhankelijk van uw regio kan dit een beetje of veel zijn.
Verhoogde inboedelverzekering: Met meer onroerend goed moet u meer geld uitgeven aan de verzekering van huiseigenaren.
De nieuwe plek inrichten: Tenzij u voor lange termijn verhuurt, dient u de ADU volledig in te richten en in te richten. Zelfs met een lange termijn verhuur heb je nog steeds kleine extra's nodig, zoals rolluiken en apparaten.
Toename van nutsvoorzieningen: Afhankelijk van uw bestemmingswetten kunt u al dan niet een afzonderlijke set hulpprogramma's toevoegen. Dit betekent dat uw nieuwe ADU kan worden toegevoegd aan de elektriciteit, het water en de prullenbak van uw hoofdwoning.
Hoeveel zal een ADU de waarde van het onroerend goed verhogen?
Hoeveel uw exacte eigendom zal toenemen, is onmogelijk te zeggen. Een lokale makelaar kan u een idee geven van hoeveel waarde uw project zal toevoegen aan het huis.
Toen ik contact opnam met een makelaar in onroerend goed, zeiden ze dat het zou moeten stijgen met de gemiddelde prijs van de vierkante meters. Dus als uw huis $ 200 per vierkante voet waard is en u voegt 500 vierkante voet toe, zou uw eigendomswaarde met ongeveer $ 100.000 moeten stijgen.
Natuurlijk is het misschien niet zo eenvoudig. Als kopers in uw regio de ADU zeer waarderen, kan deze meer toevoegen; als ze dat niet doen, kan het minder toevoegen. Niet iedereen werkt vanuit huis of wil huisbaas zijn.
Als u precies weet hoeveel een ADU uw eigendomswaarde zal verhogen, is dit zeker een belangrijke factor voor u werk nauw samen met een makelaar in onroerend goed om ervoor te zorgen dat u niet meer uitgeeft dan u terugkrijgt wanneer u verkopen.
Zijn ADU's overal legaal?
Elke staat en gemeente heeft verschillende wetten met betrekking tot bestemmingsplannen en constructie.
Uw aannemer of plaatselijke bestemmingsverordening zal u de informatie geven die u nodig heeft om te bepalen of het bouwen van een ADU legaal is waar u woont. U wilt ervoor zorgen dat deze extra eenheid legaal is, zodat u in de toekomst geen problemen voor uzelf veroorzaakt. Het is aan jou om erachter te komen of het voor jou wettig is om deze woning te bouwen.
Voor ons was de grote blokkade dat we geen 220 volt elektriciteit mogen toevoegen. Dit is het vermogen dat een oven gebruikt. Ze vinden dat het toevoegen van een oven het pand een meergezinsperceel maakt en dat is niet toegestaan in ons bestemmingsplan.
Ook moesten we rekening houden met de juridische tegenvallers. We leven in een traditionele buitenwijk, dus ons perceel is niet enorm. Deze tegenslagen beperkten de grootte en locatie van de constructie.
Is beleggen in onroerend goed door ADU de moeite waard?
Velen zijn van mening dat ADU's de oplossing zijn voor de huisvestingscrisis en de perfecte optie voor het milieu nu we meer woningen willen toevoegen. Door een ADU te bouwen, zou je kunnen helpen met de huisvestingscrisis met minimale impact op het milieu, terwijl je een passieve inkomstenstroom voor jezelf creëert.
Je zult moeten gaan zitten en de cijfers moeten kraken, maar het is duidelijk dat als je stad het toelaat, ADU echt is Beleggen in onroerend goed kan een unieke manier zijn om een vastgoedinvesteerder te worden zonder een nieuw stuk te kopen eigendom.
Veel experts prijzen ADU-investeringen aan omdat u geen nieuw land hoeft te kopen en ze u flexibiliteit bieden. Als u het onroerend goed al heeft en wilt gaan beleggen in onroerend goed, wilt u ADU's serieus bekijken.