Dit is een van de debatten die door de eeuwen heen hebben bestaan. Het is precies daar met: "Is er leven na de dood?" "Wat is de zin van het leven?" en "Moet ik kinderen krijgen?"
De vragen over een hypotheek zijn relatief eenvoudig: moet ik een hypotheek voor 15 of 30 jaar nemen? Moet ik mijn hypotheek vervroegd aflossen? Ik zou moeten zeggen dat als u momenteel een huis bezit of op zoek bent om te kopen, een vaste hypotheek voor 30 jaar moet worden genomen.
In deze huidige tijd in de geschiedenis is het dwaas om een hypotheek van 15 jaar te krijgen of een hypotheek van 30 jaar vooruit te betalen. Ik maak deze verklaring met deze veronderstellingen:
- U bent van plan om minimaal 10 jaar in de woning te blijven wonen.
- U en uw partner zijn jonger dan 50 jaar.
- De maandelijkse kosten voor het bezitten van uw woning bedragen minder dan 30% van uw maandinkomen.
- U heeft 25% of meer eigen vermogen/aanbetaling voor uw woning.
- Elk verschil in besparingen door vooruit te betalen of een kortere hypotheek van 15 jaar te hebben, gaat naar investeringen.
- Het huis dat u koopt, is een huis van gemiddelde grootte van 2.000 vierkante meter en niet een of andere McMansion.
- U bent een gedisciplineerde spaarder en heeft geen consumentenschuld.
Ik geef je geen carte blanche om een huis van 5000 vierkante meter te kopen. Als er iets is, integendeel. Ik stel voor om in een bescheiden huis in een goede buurt te wonen. Neem het verschil en investeer in plaats daarvan in de aandelenmarkt. Elke keer dat u herfinanciert en een lager maandelijks bedrag krijgt, investeert u dat verschil. Met de huidige hypotheekrente, vergeleken met de gemiddelde inflatie en beursrendementen, kom je veel verder vooruit.
Er zijn twee tegengestelde kampen aan het hypotheekargument: Ric Edelman en Dave Ramsey.
U zult mij niet zien beweren, zoals Dave Ramsey, dat alle schulden het werk van de duivel zijn. In onze huidige economische omgeving ben ik het meestal eens met Ric Edelman. De hypotheekrente is historisch laag en de betaalbaarheid is bijna altijd laag. In gewoon Nederlands: in veel delen van het land is het goedkoper om een huis te bezitten dan te huren.
Hier zijn de redenen waarom u een 30-jarige vaste hypotheek zou moeten nemen:
1. Een huis is een illiquide activa
Een huis is een zeer illiquide bezit. Als u een huis koopt, is dit voor de lange termijn van 10 jaar of langer. Zodra u betalingen in een huis doet, is het veel moeilijker om contant geld te krijgen. Ja, u kunt herfinancieren of een HELOC krijgen, maar alleen als er voldoende eigen vermogen in het onroerend goed is en u een baan heeft.
Laten we zeggen dat je je baan verliest. Als je de Dave Ramsey-route hebt gevolgd, heb je in veel situaties je hypotheek nog niet afgelost, minimale investeringen gedaan en zou je op zijn minst wat noodbesparingen moeten hebben. Je zou aanzienlijk minder spaargeld hebben via de methode van Dave Ramsey dan als je in plaats daarvan Ric Edelman zou volgen. Het geld in uw huis zal heel moeilijk te tikken zijn en u zou hoe dan ook uw huis kunnen afschermen. Dit is de exact probleem dat Dave Ramsey voorstelt te vermijden door uw schuld te elimineren. Dit bewijst mijn punt van geldstroom belangrijker is dan het vermogen.
Het probleem om het grootste deel van uw geld in uw huis te steken, komt neer op de toewijzing van activa. Zoals we tijdens de huizenbubbel hebben ontdekt, hadden te veel mensen te veel eigen vermogen in hun hoofdverblijf. Je huis moet niet een primair onderdeel van uw vermogen zijn. Als er iets is, zou het minder dan 1/3 van uw totale vermogen moeten zijn. U zou veel meer liquide middelen moeten hebben die u kunt aanboren als zich een noodsituatie voordoet.
2. Uw hoofdverblijfplaats is niet een investering
Robert Kiyosaki deed deze uitspraak in zijn boek “Rijke vader arme vader“:
“Zoals we hebben ontdekt tijdens de vastgoedbubbel, is je hoofdverblijf geen troef. Je huis is gewoon een plek om te wonen. Ik ga erop uit om te zeggen dat het niet anders is dan huren, maar met enkele voordelen. Meestal wordt aangeraden om alleen een huis te kopen als u vijf jaar of langer op dezelfde locatie gaat wonen. Ik stel een nog langere periode van 10 jaar of meer voor. Anders kunt u meestal het beste huren. Het bezit van een huis voor 5-7 jaar is te riskant. Het is te veel eigen vermogen om in één activum te hebben, en het kan moeilijk zijn om te verkopen als je moet verhuizen.”
3. Het beste om te investeren in plaats van een hypotheek met een kortere looptijd
Dit is misschien wel de grootste misvatting van Dave Ramsey. Met de huidige hypotheekrente in het bereik van minder dan 4%, bevindt u zich op of onder het gemiddelde inflatiepercentage. Ook op den duur
aandelen gemiddeld 8% per jaar. U gebruikt dus in feite de hefboomwerking van een lening met een lage vaste rente om het verschil in de aandelenmarkt te beleggen.
Laat me je een vergelijking geven: twee huiseigenaren, die allebei een hypotheek van $ 300.000 hebben en allebei tien jaar in hun huis wonen. Laten we voor dit voorbeeld geen rekening houden met inflatie.
- Suze Shorterm — Suze krijgt een hypotheek van 15 jaar tegen 3,25%. Haar maandelijkse betaling is $ 2.108,01. Na tien jaar heeft ze $ 116.592,72 over op het hypotheeksaldo of $ 183.407,28 aan eigen vermogen. Ze belegde geen geld op de aandelenmarkt, maar gebruikte het om de looptijd van haar hypotheek te verkorten.
- Ivan Investeerder — Ivan krijgt een 30-jarige vaste hypotheek van 3,75%. Zijn maandelijkse betaling is $ 1.389,35. Na tien jaar heeft hij $ 234.334,89 over aan de hypotheek of $ 65.665,11 aan eigen vermogen. Ivan nam het verschil van de 15-jarige hypotheek ($ 718,66) en investeerde in de aandelenmarkt. Uitgaande van een gemiddelde van 8% per jaar gedurende die tien jaar, zal hij na tien jaar $ 131.476,00 op de aandelenmarkt hebben.
Dus in totaal komt Ivan naar voren. Over tien jaar heeft hij $ 197.141,11 aan eigen vermogen, terwijl Suze $ 183.407,28 heeft. Houd er rekening mee dat dit pas na tien jaar is en veel duidelijker wordt naarmate u langer weggaat.
Laten we aannemen dat ze allebei 15 jaar in hun huis hebben gewoond. Ivan komt zelfs nog verder naar voren, met $ 357.636,18 aan eigen vermogen en investeringen versus $ 300.000 aan eigen vermogen en geen investeringen die Suze heeft. Is ongeveer $ 57k het verschil in risico waard? Ik denk van wel en zou in plaats daarvan voor aandelen gaan.
Als uw hypotheekrente vergelijkbaar was met het begin van de jaren tachtig, toen 8% -10% APR niet ongebruikelijk was, kunt u het beste uw hypotheek vervroegd aflossen. Dit komt omdat het een uitdaging zou zijn om vastrentende beleggingen of aandelen te vinden die dat bedrag elk jaar kunnen verslaan. Op dit moment is er goedkoop krediet beschikbaar en u kunt dit het beste in uw voordeel gebruiken.
4. Een hypotheek is fiscaal aftrekbaar
Dit veronderstelt dat u uw belastingen specificeert. We hebben zojuist onze hypotheek geherfinancierd tegen 3,75% APR, maar het reële tarief na belastingaftrek is veel lager. Bankrate.com heeft een geweldige rekenmachine om uw reële hypotheekrenteaftrek na aftrek van belastingen. In ons geval is ons reële tarief 2,59%: hoe hoger uw belastingschijf, hoe lager uw effectieve hypotheekrenteaftrek. Als je in een staat met hoge belastingen woont, is het nog logischer. In ons geval is het ook "gratis" geld in termen van echte dollars in vergelijking met de gemiddelde inflatie van 3%.
Ook in deze lagerenteomgeving is het nog steeds mogelijk om deze rente te verslaan met vastrentende beleggingen. Aangezien dit echter een tijdsbestek van 30 jaar is, moet u investeren (om appels met appels te vergelijken) met een activaspreiding van 60%/40%. Historisch gezien is die mix van aandelen/obligaties 6% vóór inflatie opgelopen, of 3% per jaar na inflatie.
Als de regering de belastingaftrek afschaft, zoals sommigen hebben voorgesteld, gaat het effectieve tarief terug naar 3,75%. Dit is nog steeds een uitstekende rente en toch relatief eenvoudig te verslaan door te investeren.
5. U heeft altijd huisbetalingen
Een van de meest voorkomende emotionele redenen die ik hoor dat mensen een hypotheek willen afschaffen, is het wegwerken van de maandelijkse noot. Ze geven aan dat ze hun huis vrij en duidelijk willen bezitten! Is dat echter waar?
Feit is dat u, zelfs nadat uw hypotheek volledig is afbetaald, altijd andere kosten heeft: onroerendgoedbelasting, verzekering en jaarlijks onderhoud. Je hebt dus altijd onkosten, en die zijn ook niet goedkoop. Als het geld krap was, probeer dan te stoppen met het betalen van onroerendgoedbelasting. Doe dat en u kunt de fiscus voor de deur verwachten. Dus hoewel het waar is dat het bedrag dat elke maand wordt uitbetaald, zal afnemen zodra de hypotheek is afbetaald, rekening houdend met de inflatie, zal het slechts een klein deel van uw maandelijkse uitgaven zijn. Particulieren en bedrijven komen trouwens in de problemen met een gebrek aan cashflow, niet met een enorme hoeveelheid illiquide vermogenssaldo.
Hoeveel lezers hebben ouders die begin jaren '70 $ 30.000 betaalden voor hun huis, waar hun maandelijkse betaling slechts $ 220 per maand was? Onroerende voorheffing, verzekeringen en onderhoudskosten stegen allemaal met de inflatie. Als u een vaste hypotheek van 30 jaar heeft, blijft uw betalingsbedrag gelijk.
In sommige gevallen stegen deze uitgaven veel meer dan de gemiddelde inflatie. Waar ik momenteel woon, Nassau County, NY, betaal ik bijvoorbeeld bijna $ 10.000 per jaar voor een woning van 2.000 vierkante meter. Laat me de lezers eraan herinneren dat Nassau County failliet is en hoogstwaarschijnlijk de belastingen nog hoger zal moeten verhogen om het begrotingstekort te dichten. Landelijk mag je verwachten dat de belastingen omhoog gaan, aangezien de meeste gemeenten een inkomenstekort hebben.
Dave Ramsey gaat ervan uit dat je niet de wilskracht hebt om het bespaarde verschil te investeren. Als je een van die verloren zielen bent, zou je meer dan waarschijnlijk niet moeten investeren. Dave gaat nog een stap verder en stelt voor dat je contant betaalt voor je huis.
'Maar bedenk eens hoe leuk dat zou zijn! Geen hypotheek! Geen betalingen! Als contant betalen voor een huis te ver buiten bereik lijkt, kun je nog steeds een huis kopen als je verstandige keuzes maakt.
Dave gaat helemaal over het bedrag dat aan hypotheekrente wordt bespaard. Als we elk jaar nul procent inflatie hadden, zou Dave gelijk hebben. Helaas wordt de hypotheek met inflatie elk jaar goedkoper in echte dollars.
Slotverklaring
Natuurlijk ga ik ervan uit dat we op zijn minst hetzelfde inflatiepercentage zullen hebben als de voorgaande 30 jaar. Laten we zeggen dat we een enorme deflatie ervaren, wat dan? Maakt mijn verklaring dit niet tot een dwaas idee? Nee niet echt. U kunt op elk moment beginnen met vervroegd aflossen van uw hypotheek. Mijn punt is dat als het geld eenmaal in je huis is, het veel moeilijker is om het eruit te halen. Ervan uitgaande dat u heeft belegd, kunt u uw beleggingen op elk moment gebruiken om uw hypotheek vervroegd af te lossen of af te lossen. Houd er rekening mee dat de Federal Reserve koste wat kost inflatie wil. Het is gezegd ze zullen geld uit helikopters laten vallen, om zo nodig inflatie te genereren.
Voor mij is de enige geldige reden om je hypotheek volledig af te lossen tegen de huidige rentetarieven, dat je met pensioen bent. Zelfs dan, afhankelijk van uw investeringen en vermogenssaldo, is het misschien nog steeds niet logisch.
BIJWERKEN: Toen ik dit artikel vijf jaar geleden voor het eerst schreef, dacht ik dat het logischer was om uw hypotheek niet vooruit te betalen. Vandaag (3 september 2018), met stijgende rentetarieven en huidige waarderingen van de aandelenmarkt, kan het zinvol zijn om sommige van uw hypotheken vooruit te betalen. Zoals elk financieel advies is het zeer persoonlijk en tijdgevoelig. Wat vijf jaar geleden logisch was, is in het huidige financiële klimaat misschien niet logisch.