Verhuurders, vergeet afschrijvingen niet terug te vorderen

"Leg uw schatten op in de hemel waar geen waardevermindering is." -Onbekend

De allereerste keer dat ik een huis kocht, had ik het grandioze idee om een ​​flipper te zijn.

Dit was lang voordat televisiezenders zoals HGTV je konden overtuigen dat je een vastgoedmagnaat zou kunnen zijn.

ik had erin gezogen cursus gekocht op investeren in onroerend goed door Russ Whitney, en het zou makkelijk worden om mijn rijkdom te verdienen met onroerend goed.

Ik vond een VA-afscherming in een goed deel van de stad, deed een bod, kreeg een lening en voila (nou ja, met nog een paar stappen dan dat), ik bezat een huis dat enigszins ondergewaardeerd was, een paar aanpassingen nodig had en klaar zou zijn gaan. Ik profiteerde van een illiquide en inefficiënte markt, en ik zou het eigendom opwaarderen, verkopen en lachen tot aan de bank.

Helaas werkt dat alleen in infomercials. Het pand stond vier maanden te koop. Ik was op weg naar de rechtenstudie, die in een andere staat was, en ik had zeker geen hypotheek nodig om te proberen rekenschap te geven als een brak rechtenstudent.

Dus vroeg ik mijn makelaar of ze het kon verhuren. Gelukkig stond het huis in een militaire stad en waren huurders gemakkelijk te vinden, dus toen ze het eenmaal te huur had aangeboden, was het snel verhuurd. Er ging een jaar voorbij met een huurcheque die binnenkwam om de hypotheek te betalen.

Ik deed mijn belastingen en kreeg deze aangename verrassing toen ik erachter kwam dat ik het inkomen kon verminderen met behulp van afschrijvingen. Lagere belastingen FTW!

Had ik al gezegd dat ik niet wist wat ik in godsnaam aan het doen was toen ik die huurwoning binnenstapte? Alles wat ik op dat moment over onroerend goed wist, had ik van Russ Whitney geleerd. U kunt de som van mijn vastgoedkennis wel raden.

Afschrijving en onroerend goed

Staat u mij toe dit begrip van afschrijving even uit te leggen. Afschrijving is het idee dat objecten die u koopt na verloop van tijd het einde van hun gebruiksduur zullen bereiken.

Omdat u bij het indienen van uw belastingaangifte deze items niet onmiddellijk kunt kosten - met andere woorden, u kunt uw inkomen niet onmiddellijk verminderen door het bedrag dat u voor het artikel hebt betaald (u haalt er tenslotte waarde uit) - de IRS is verantwoordelijk voor de levensverwachting van de item. Hiermee kunt u uw inkomen verlagen met de levensverwachting die het afgelopen jaar voor dat object is verstreken.

Dit werkt alleen voor items die u koopt om zakelijke inkomsten te genereren: kantoormeubilair, software, gebouwen en dergelijke. Het werkt helaas niet voor de 183 "flatscreen-tv in je mannenhol.

Voor residentieel vastgoed – het gebouw, niet de grond – is de levensverwachting 27,5 jaar. Land wordt nooit afgeschreven omdat het niet kan worden opgebruikt (met uitzondering van mijnen, steengroeven en soortgelijke eigendommen, maar dat valt buiten het bestek van dit artikel).

Dit betekent dat u voor elk jaar dat u een huurwoning heeft, 1/27,5e van uw basis in de woning mag aftrekken van het inkomen op die woning.

Het is een afschrijving waarmee u over het algemeen een positieve kasstroom op een onroerend goed kunt hebben en toch een fiscaal verlies kunt melden. Hier is een voorbeeld.

Eenvoudig voorbeeld van afschrijving van onroerend goed

Ik koop op 1 januari een huurwoning voor 100.000 dollar. De grond is $ 20.000 waard en het huis is $ 80.000 waard. Die verhuur ik dan. Als ik belasting voor dat jaar indien, kan ik 1/27,5 X $ 80.000 als afschrijvingskosten nemen, waardoor mijn belastbaar inkomen op dat onroerend goed met $ 2.909,09 wordt verlaagd.

Als ik het huis verhuurde voor $ 500 per maand en geen andere uitgaven had (ja, dit is een VOORBEELD... ik realiseer me dit gebeurt niet in het echte leven), zou ik $ 6.000 aan inkomen hebben, maar ik hoef alleen belasting te betalen over $ 3.090,91 vanwege de afschrijving.

Dat kan ik 27,5 jaar doen, totdat ik de woning volledig heb afgeschreven. Dat betekent niet dat het huis zelf waardeloos is, alleen dat is het in de ogen van de IRS wel.

Terug naar het verhaal.

Ik had besloten mijn educatieve ellende nog groter te maken door een MBA aan mijn opleiding toe te voegen, waarmee ik nog een jaar aan studieleningen aan mijn Sallie Mae-anker oversloeg. Bovendien gingen onze huurders naar een andere standplaats en onze property manager (ik was tegen die tijd getrouwd) schatte dat het een maand of twee zou duren om een ​​andere huurder binnen te krijgen.

Mijn vrouw en ik hielden er niet van om in het vat te staren van hypotheekbetalingen die niet gepaard gingen met huur, dus vroegen we de vastgoedbeheerder annex makelaar of ze het snel kon verkopen. Ze kon! En ze kon het verkopen voor een beetje meer dan we ervoor betaalden. Donald Trump, hier kom ik! Ik verwachtte een beetje vermogenswinstbelasting in de belastingaangifte van dat jaar, maar ik was geschokt toen ik zag dat deze veel grotere belasting op de belastingen van dat jaar werd getroffen. Wat is er gebeurd?

Afschrijvingen heroveren - De IRS geeft en neemt weg

Als u onroerend goed zou kunnen afschrijven, er een aftrek van zou kunnen nemen en vervolgens uw onroerend goed zou verkopen en alleen meerwaarden zou nemen alsof u nooit het onroerend goed zou afschrijven, zou je dubbel onderdompelen, wat geweldig voor je zou zijn, maar minder inkomsten voor de IRS zou betekenen - iets dat ZELDZAAM zal zijn gebeuren. Om dit te voorkomen, gebruikt de IRS een methode genaamd depreciation recapture om zijn pond vlees van u terug te krijgen.

Afschrijving heroveren belastingtarief

Het grote probleem met het terugkrijgen van afschrijvingen, waarvan de meeste vastgoedbeleggers zich niet realiseren, is dat het normaal wordt belast. tarieven inkomstenbelasting, maximaal 25% plus de 3,8% netto-inkomstenbelasting voor beleggingen, indien van toepassing, niet tegen vermogenswinstpercentages. Als je in een lage belastingschijf zit, is dit geen probleem, en misschien zelfs een voordeel, maar als je een hoger tarief hebt, is het een flinke verhoging.

Voorbeeld van afschrijving herovering

Laten we een voorbeeld nemen, ervan uitgaande dat u een gewoon tarief van de inkomstenbelasting van 28% heeft en een tarief van 20% voor vermogenswinsten op lange termijn (het tarief van 2013). U heeft op 1 januari 2008 een huurwoning gekocht voor € 100.000. Het huis was $ 80.000, en het land was $ 20.000. Volgens de IRS is uw jaarlijkse afschrijving $ 2.909,09 ($ 80.000 / 27,5). U verkoopt de huurwoning op 31 december 2013 voor $ 125.000 (you go!). Uw basis op het onroerend goed vanaf het moment dat u het verkocht, is $ 85.454,55. Uw winst is dus als volgt:

1. Afschrijvingen heroveren (25% belastingtarief): $17,454.55. U bent over dit bedrag $ 4.363,64 belasting verschuldigd (25% X $ 17.454,55).
2. Meerwaarde op lange termijn (20% belastingtarief): $25,000. Over dit bedrag bent u $ 5.000 belasting verschuldigd (20% X $ 25.000).
3. Totaal verschuldigde belasting: $9,363.64

Veel vastgoedbeleggers vergeten die extra $ 4.363,64 die ze de IRS verschuldigd zouden zijn totdat hun belastingvoorbereider (of de IRS) hen herinnert aan deze extra bundel van vreugde in de belastingaangifte.

Afschrijvingen worden pas hervat bij de verkoop van het onroerend goed. Als u het onroerend goed nooit verkoopt en het doorgeeft aan uw erfgenamen, krijgen zij een opgevoerde basis tot de reële marktwaarde op het moment dat u de knoflook pelt, en verdwijnt de waardevermindering. Het is de enige keer dat de IRS zijn verschuldigde bedrag niet krijgt.

Misschien denk je bij jezelf: “Zelf, ik ben gewoon niet van plan om afschrijvingen te nemen. Zo voorkom ik dat de afschrijvingen worden teruggevorderd!”

Hoewel dit in theorie misschien goed is, is het in de praktijk niet goed. De IRS zegt dat ze afschrijvingen kunnen claimen op elke toelaatbaar afschrijving, ongeacht of u al dan niet afgeschreven heeft.

Dus als u geen afschrijving neemt, moet u nog steeds belasting betalen over het terugkrijgen van afschrijvingen. Kan net zo goed het voordeel van afschrijving krijgen als u moet betalen voor het herwinnen van afschrijvingen.

Geavanceerde strategieën om afschrijvingen te heroveren

Er zijn een heleboel strategieën betrokken bij verhuur van onroerend goed die van invloed kunnen zijn op wat er gebeurt, zoals timing van inkomsten, uitwisselingen van sectie 1031, estate planning en zelfs zelfgestuurde IRA-planning.

Als je je echt in de strategieën wilt verdiepen, is het waarschijnlijk een paar uur van een financiële planner of CPA waard om ervoor te zorgen dat je je aanvalsplan hebt voordat je begint. Wat u ook doet, geef niet al uw winst uit wanneer u uw huurwoning verkoopt. Denk eraan, de belastingman komt!

Om meer over dit onderwerp te lezen, kunt u de IRS-publicatie 544 bekijken, "Verkoop en andere vervreemding van activa” (woningen worden beschouwd als eigendom van sectie 1250) en IRS-publicatie 527, “Residentiële huurwoning.”

Heeft u vragen of opmerkingen over het incasseren van afschrijvingen? Als dat zo is, laat ze dan achter in de reacties hieronder.