Hoe ik de huur van ons huurobject heb verhoogd

tzijn afgelopen jaar verloren we een oude huurder. Verdrietig.

Terwijl we het jammer vonden om ze te verliezen. De verandering gaf ons de mogelijkheid om de huur te verhogen en de maandelijkse cashflow te verbeteren.

We waren in staat om de huur van ons huurobject met $ 300 te verhogen - van $ 1.875 naar $ 2.175 per maand. Dat is nogal een sprong. Maar het was nodig om gelijke tred te houden met de stijgende onroerendgoedbelasting en de toegenomen vraag naar de eenheid.

Het is een goede gewoonte om de huur te verhogen, het stelt u in staat uw stijgende kosten te dekken, de markt bij te houden en uw huurder in staat te stellen regelmatige huurverhogingen te verwachten. Tools zoals Rentometer kunt u uw woning met anderen vergelijken, zodat u altijd weet wat de markthuur in uw regio is.

In dit artikel zal ik uiteenzetten waarom u uw huur misschien wilt verhogen, hoeveel u de huur wilt verhogen door dingen die u kunt doen om de huurverhoging te rechtvaardigen, en de wettigheid van het verhogen van huren op bestaande huurders.

Bron: Rentometer laat u binnen enkele seconden gratis weten of u te weinig (of te veel) huur vraagt. Probeer Rentometer nu.

Wanneer u de huur moet verhogen?

Wanneer heeft u voor het laatst vergelijkbare huurprijzen in uw regio bekeken? Als je het al een tijdje niet hebt gedaan, laad je misschien niet genoeg op.

U moet de huur verhogen wanneer de lokale huurmarkt stijgt. U wilt gelijke tred houden met de huurprijzen in uw gemeenschap, zodat u geen geld verliest.

Vaak houdt het niet kennen van de geldende huurprijs verhuurders ervan weer de huur te verhogen. De beste manier om te bepalen met welk bedrag u wilt verhogen, is door te kijken naar vergelijkbare huurprijzen rondom uw huurwoning.

Als verhuurder is het een vergissing om geen onderzoek te doen naar en op de hoogte te blijven van lokale huurprijzen. Als u de gemiddelde huurprijzen van uw buurt begrijpt, kunt u leegstand voorkomen door een eerlijke prijs te rekenen voor u en uw huurders.

Er zijn online tools en bronnen die het snel en gemakkelijk maken om vergelijkbare huurprijzen te vinden. Zo weet u of en wanneer u de huur moet verhogen. Een van die tools is Rentometer.

Rentometer

Rentometer is een online tool waarmee u de gemiddelde huurprijzen voor uw regio kunt bepalen. Zij analyseren actuele gegevens van uw lokale huurmarkt en schatten of de huur die u vraagt ​​in lijn is met de mediaan voor het gebied. Het kost veel gissen uit uw huurprijs en vergelijkingen.

Het is gratis om hun huurschatter te gebruiken, maar om composities te ontvangen heb je een Pro-account nodig. Rentometer biedt wel een gratis proefversie aan voor hun pro-abonnement, waarmee u gratis composities en vijf gratis pro rent-rapporten krijgt. Rentometer Pro kost $29 per maand of als je de code "SAVE" gebruikt, kun je het krijgen voor $99 per jaar.

Met Rentometer Pro heeft u toegang tot tools en bronnen zoals:

• PRO-verhuurrapporten
• Nieuwe huurprijzen
• Huurtrends
• Vastgoedrapporten
• Batchanalyses
• Buurt zoeken
• Zoeken op postcode

Gebruik makend van Rentometer bespaart u tijd en geld door snel huurprijsvergelijkingen te vinden en u te laten weten hoe uw huur zich verhoudt. Omdat ze recente huurgegevens verzamelen, is de informatie die u ontvangt up-to-date. Rentormeter is een waardevol hulpmiddel om u te helpen de juiste huurprijs te bepalen en u te helpen bij het nemen van beslissingen over de aankoop van onroerend goed.

Redenen waarom u de huur zou willen verhogen

Niet dat je overtuigingskracht nodig hebt. Nou, misschien doe je dat wel...

Er zijn veel redenen om de huur te verhogen. Niet één daarvan is omdat je een gemene en vervelende huisbaas wilt zijn. Voel je niet schuldig. Het verhogen van de huur is om verschillende redenen noodzakelijk. Laten we ze opsplitsen:

1. Uw reguliere uitgaven zijn gestegen

Je moet zeker de huur verhogen als je vaste maandlasten zijn gestegen. Dit kunnen een aantal uitgaven zijn: onroerendgoedbelasting (zoals ik in mijn voorbeeld), verzekeringen, VvE-kosten, beheerskosten voor onroerend goed of zelfs de hypotheekbetaling.

2. U heeft het pand verbouwd of anderszins verbeterd

Heeft u geld uitgegeven aan het verbouwen of anderszins verbeteren van het pand? Of ben je van plan om grote verbeteringen door te voeren? Als dat het geval is, heeft u de waarde van het onroerend goed verhoogd en moet u waarschijnlijk de huur verhogen.

Verwant:Huurreparaties: mijn huurwoning opknappen

3. De markt ondersteunt het

Ontvang een schatting van de huur van Rentometer en kijk naar de vergelijkbare huren. Ziet u vergelijkbare units voor veel meer huren? Vraag andere verhuurders in de buurt wat zij rekenen voor vergelijkbare units.

Als de huren overal om je heen stijgen, probeert de markt je te vertellen dat het tijd is om je huur te verhogen.

4. Om ervoor te zorgen dat uw huurder het verwacht

Hier is een leuke tip die ik heb opgepikt van de BiggerPockets-forums– verhoog aan het einde van uw leaseperiode altijd de huur met minimaal $ 25. Doe dit ook als er voor u geen andere reden is om een ​​huurverhoging te rechtvaardigen.

Waarom? Gemakkelijk. Dus uw huurder zal het gaan verwachten, en dus kunt u van daaruit onderhandelen.

Als je deze stap niet eerst zet, heb je geen speelruimte als je huurder (die je tevreden wilt houden) onderhandelingen begint door je te vragen de huur te verlagen voor goed gedrag. Omdat je de eerste klap hebt geuit, heb je nu wat ruimte om je terug te trekken zodra de huurder begint te onderhandelen over een betere huur.

Niemand zal te veel piekeren over $ 25 - je zult ze niet verliezen. En als ze weigeren, praat er dan over en onderhandel over iets dat gunstig is voor jullie beiden.

5. Uw huurder gaat weg

Tot slot, als uw huidige huurder is het verbreken van de huurovereenkomst, dit is het moment dat u de huur moet verhogen. U moet de markt opnieuw testen en hoog beginnen met uw aanbod. Als je precies terugkomt waar je was, is dat goed. Je bent in ieder geval geen huur kwijt. En dit is je enige kans om de huur te resetten. Ga groot!

Hoeveel de huur verhogen?

Dus met hoeveel moet je de huur verhogen? Dat hangt ervan af. Ik raad aan om Rentometer te controleren om een ​​ruw idee te krijgen.

U wilt er zeker van zijn dat u de beste waarde voor het onroerend goed krijgt. Maar u wilt ook het aantal potentiële huurders niet beperken. Hier zijn een paar factoren waarmee u rekening moet houden:

1. Onderzoek de vergelijkbare huurprijzen

Laat de vrije markt uw gids zijn. Zoek in de beschikbare online marktplaatsen zoals Zillow en Trulia om vergelijkbare huurwoningen te vinden. Vraag ernaar bij andere verhuurders in de buurt. Als u een vastgoedbeheerbedrijf gebruikt, moeten zij toegang hebben tot nuttige gegevens.

Zorg er ook voor dat bekijk Rentometer. Het is een snelle en gemakkelijke tool waar u een huurprijsopgave per adres kunt vinden. U hoeft alleen het adres in te voeren en hoeveel slaapkamers de unit heeft en Rentometer geeft u de gemiddelde huurprijzen in uw regio.

Er is ook een kaart met kleurcodering waarop u kunt zien hoe andere eigenschappen zich verhouden tot het gemiddelde. Als vastgoedbeheerder kunt u snel inschatten hoeveel u uw huidige tarief haalbaar zou kunnen verhogen.

2. Factor in uw uitgaven en verwacht rendement

Dit moet idealiter worden gedaan voordat u de woning koopt. Maar het is de moeite waard om het af en toe te bekijken om er zeker van te zijn dat je nog steeds werkt met een goede vastgoedinvestering.

De reden dat ik een jaarlijkse analyse van mijn eigendom doe (inclusief een gedetailleerde lijst van al mijn uitgaven) is dat ik weet of het tijd is om de huren te verhogen. En als u niet het gewenste rendement op uw investering krijgt, is het tijd om een ​​huurverhoging te onderzoeken.

Als dat niet lukt, is het misschien tijd om de investering te verkopen of een uitbetalingsherfinanciering te overwegen.

Verwant:Cashflowanalyse van ons huurobject

3. Ga groots om de onderhandelingsruimte te verlaten

Zodra u uw vergelijkbare huurprijzen kent en uw financiën begrijpt, is het tijd om een ​​cijfer te geven en te kijken wat de markt ermee doet. U kunt niet omhoog onderhandelen, dus begin hoog, zodat u ruimte heeft om de prijs naar beneden te werken als u slechts één potentiële huurder heeft die een betere prijs wil.

Zoals ik hierboven al zei, heb ik mijn huur onlangs met $ 300 verhoogd en de markt vertelde me meteen dat dat een eerlijke prijs was. Ik verhuurde het binnen een week.

Dingen die u kunt doen om het verhogen van uw huur te rechtvaardigen (ook wel waarde toevoegen)

Als verhuurder is de beste vorm van huurverhoging waar u op kunt hopen, gebaseerd op een toegevoegde waarde die u aan de regeling hebt toegevoegd. Andere verhogingen worden u immers meestal opgedrongen door externe factoren.

1. Verbeter/verbouw het pand

Het toevoegen van wat nieuwe verf, tapijt en armaturen is misschien alles wat je nodig hebt om een ​​behoorlijke huurverhoging te rechtvaardigen. Deze dingen kosten minder dan $ 1.000 in de meeste eigendommen en kunnen snel worden gedaan tussen huurders of mogelijk zelfs als je er iemand in hebt.

Naast eenvoudige reparaties, kan een badkamer- of keukenrenovatie zeker helpen om de huurprijzen te verbeteren. Maar voer geen grote verbouwingen uit voordat u uw markt voldoende begrijpt om te weten hoe u zich met die verbouwingen kunt verhouden tot vergelijkbare eenheden. Het loont niet per se om een ​​badkamer te hebben die twee keer zo mooi is als wat dan ook op uw markt.

2. De eigenschap opnieuw configureren

Kan de unit worden onderverdeeld in meerdere units? Kan een deel van de unit worden verhuurd als tijdelijke verhuur (bijv. Airbnb)? Kunt u een extra slaapkamer of badkamer toevoegen?

Deze vragen kun je natuurlijk het beste stellen voordat je een huurwoning koopt. Maar het kan geen kwaad om te proberen uw huureenheid vanuit een ander perspectief te bekijken als u deze eenmaal hebt. Vraag je altijd af hoe je waarde kunt toevoegen.

3. Aanvullende services en apparaten

Bied aan om kabel-tv, internetservice, vaste telefoon en andere diensten voor uw huurder te verzorgen. Ze zijn misschien bereid een premie te betalen om het gedoe van meerdere rekeningen te vermijden. Als u meerdere units heeft, kunt u mogelijk in aanmerking komen voor korting.

Daarnaast kunt u tegen een kleine maandelijkse vergoeding apparaten (wasmachine/droger, tv, etc.) aan uw huurder leasen.

Is het legaal? Verhinderen de huurcontrolewetten mij om de huur te verhogen?

Ik heb contact gezocht met een plaatselijke advocaat, Robert Newton voor commentaar. Hij zegt,

“Zolang een verhuurder de Fair Housing-wetten volgt (niet-discriminatie van beschermde klassen), kan een verhuurder de huur aan het einde van een huurperiode verhogen. In Texas zijn er geen staatswetten met betrekking tot huurverhogingslimieten, afgezien van wat mogelijk bestaat als een stadswet of een overheidsprogramma.

Landlordology.com heeft een geweldige staat door staat gids over de wettigheid van het verhogen van de huur, samen met enkele handige voorbeeldbrieven die u huurders kunt sturen met betrekking tot de huurverhoging. En als je vragen hebt die ik niet heb beantwoord, overweeg Just Answer. U kunt uw vraag stellen en deze wordt beantwoord door een advocaat.

Waar het op neerkomt: het verhogen van de huur is slechts een onderdeel van het leven. Wees niet bang om het te doen. En zoek altijd naar manieren om uw eigendom waardevoller te maken om een ​​huurverhoging te rechtvaardigen.

Over Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, ook bekend als "PT", is een CPA, blogger, podcaster, echtgenoot en vader van drie kinderen. PT is ook de oprichter en CEO van de persoonlijke financiële sectorconferentie en -beurs, FinCon.

Hij creëerde Part-Time Money® in 2007 om zijn advies over geld te delen, zichzelf verantwoordelijk te houden (terwijl het afbetalen van meer dan $ 75.000 aan schulden), en om anderen te ontmoeten die gepassioneerd zijn over de overgang naar financiële onafhankelijkheid.