Heb je ooit het advies gehoord dat de echte weg naar rijkdom via onroerend goed is?
Voor veel Amerikanen vormt onroerend goed een enorm percentage van hun netto waarde. Een huis kopen is de Amerikaanse droom en maandelijkse hypotheekbetalingen bouwen overwaarde op. Het is nog steeds rijkdom opbouwen, maar als een bijproduct van de behoefte aan een plek om te wonen.
Als u wilt diversifiëren en wilt beleggen in een activaklasse met een sterk trackrecord, is onroerend goed een historisch betrouwbare manier.
Maar het is moeilijk om goede deals te vinden, vooral als u zich beperkt tot uw lokale markt. Het is moeilijk om buiten uw markt te kopen zonder een ondersteuningssysteem. En tot slot is het moeilijk om eigendommen te beheren, vooral als je hoopt te schalen.
Er is een hele oogst van crowdfunded vastgoedplatforms dat zal je toelaten om investeren in onroerend goed zonder individuele eigendommen te kopen.
Een van de nieuwste nieuwkomers is een bedrijf genaamd Rich Uncles.
Als je overweegt om je eigen kapitaal in te zetten, raad ik aan om met een ander samen te werken crowdfunded vastgoedplatform als u niet meer dan 30 dagen wilt wachten voordat de BRIX REIT weer opengaat.
Ik raad aan om uit te checken Fondsenwerving en stREITwise.
Wat is rijke ooms?
Rich Uncles is een vastgoedbeleggingsplatform dat REIT's biedt met unieke beleggingsstrategieën. Deze strategieën zijn verkrijgbaar bij grotere makelaars zoals Vanguard en Fidelity.
Wie zijn de rijke ooms?
De "ooms" zijn Ray Wirta, Founding Investor, en Harold Hofer, de Chief Executive Officer. Ray Wirta is de voorzitter van CBRE Group (NYSE: CBG), een beursgenoteerd Fortune 500-bedrijf dat 's werelds grootste commerciële vastgoeddiensten- en beleggingsonderneming is. Je herkent het logo misschien onder veel snelwegaanplakborden, maar ze zijn enorm. Ze hebben 80.000 werknemers en een marktkapitalisatie van bijna $ 17 miljard!
Harold Hofer is de CEO van Rich Uncles. Hij is een ervaren vastgoedexpert met $ 2 miljard aan transactie-ervaring. In de afgelopen dertig jaar heeft hij veel onroerendgoeddeals gesponsord met verschillende situaties en instellingen.
Opgericht in 2012, is de officiële naam van het bedrijf BrixInvest, LLC (ze hebben de dba "Rich Uncles"). Het gestelde doel is om commercieel vastgoed toegankelijker te maken voor particulieren. Ze doen dit door REIT's met lage minima aan te bieden. Eén fonds heeft een minimum van $ 500, terwijl de REIT voor studentenhuisvesting een minimale investering van slechts $ 5 heeft. U hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn.
De twee grootste fondsen zijn de RW Holdings NNN REIT met ~ 145 miljoen dollar activa en de Rich Uncles Real Estate Investment Trust I met ~ 147 miljoen dollar activa.
Strategieën voor vastgoedinvesteringen
Rijke ooms heeft twee fondsen – de Rich Uncles NNN REIT en de Rich Uncles Student Housing REIT. De namen vatten hun aanpak samen.
De Rijke ooms NNN REIT is gespecialiseerd in het investeren in commercieel vastgoed dat gebruik maakt van een NNN (“triple net”) huurstructuur, met een gemiddelde resterende huurtermijn van 8 jaar. Ze beperken de aankoopschuld tot 50% van de portefeuille en richten zich op eengezinswoningen die worden verhuurd door kredietwaardige huurders.
Ze vermelden de eigendommen van elke REIT. Dit kan u een goed beeld geven van hun beleggingsstrategie. Ze bezitten eigendommen zoals een 24-uursfitness in Las Vegas en een 3M-faciliteit in DeKalb, IL. Dit zijn grote commerciële ruimtes die verhuurd worden aan bedrijven waar je al eens van gehoord hebt. Het Nationaal fonds richt zich op Triple Net (vandaar de NNN) huurcontracten en zij verwerven de panden met 50%+ cash down.
De Rijke ooms Studentenhuisvesting REIT gespecialiseerd in studentenhuisvesting. Dit zijn minimaal 150 bedden en een bezettingsgraad van 90% binnen een loopafstand van anderhalve kilometer van een NCAA Division I-universiteit met ten minste 15.000 ingeschreven studenten. Een van hun laatste investeringen was de Stadium View Suites in de buurt van de staat Iowa. Het is een wooneenheid met 518 bedden en een bezetting van 99%.
Het is moeilijk te vinden op de site, maar de NNN REIT heeft een rendement van 7% op jaarbasis opgeleverd. De REIT voor studentenhuisvesting heeft tot nu toe een rendement op jaarbasis van 6% opgeleverd. Beiden hebben hun uitkeringen maandelijks volgens schema gedaan en hebben nog geen betaling gemist. Dat gezegd hebbende, prestaties uit het verleden zijn geen indicatie voor toekomstige rendementen. 🙂
Hun niveau van openbaarmaking over de fondsbezit is OK. Elke vermelding zal lezen als een mini-brochure en licht zijn op details, maar het geeft wel inzicht. Het geeft u echter een goed beeld van wat het fonds doet.
Aanmeldproces
Bij sommige andere crowdfunded onroerendgoedplatforms kunt u naar investeringen kijken zonder u te registreren. Rich Uncles vereist dat je je registreert, hoewel het helemaal gratis is.
Wanneer u zich aanmeldt, is er een vervolgkeuzelijst waarin u wordt gevraagd naar uw beleggingsdoelstelling. U kunt kiezen uit pensioenplanning, cashflow, portefeuillediversificatie of beleggen in commercieel onroerend goed. Van daaruit vult u typische registratiegegevens in (naam, e-mail, telefoonnummer, wachtwoord, land en staat).
Vanaf hier selecteert u een type accounteigendom. Zodra je deze stap hebt voltooid, heb je een open account en kun je beginnen met het bekijken van de eigendommen die ze hebben.
Als u doorgaat, begint u aan het aanmeldingsproces voor beleggen - individueel, gezamenlijk, trust, entiteit of pensioen - en ze geven uitleg voor elk. Als u wilt beleggen via een pensioenplan, moet u apart een zelfgestuurde pensioenrekening opzetten. Ik koos voor Individueel.
Hier kunt u de twee beschikbare investeringen kiezen:
Hoewel er geen geaccrediteerde beleggersvereiste is, zijn er inkomens- en vermogensvereisten. Ik weet niet zeker waarom deze bestaan, maar ze bestaan.
| nationaal | Studenten Huisvesting | |
|---|---|---|
| Minimumvereiste nettowaarde | $70,000 | $0 |
| Minimaal vereist individueel inkomen | $70,000 | $0 |
| Minimaal vereist individueel inkomen | Elk | 10% |
Voor het Rich Uncles NNN REIT-fonds - als u minder dan $ 70.000 aan totaal jaarinkomen heeft, heeft u een nettowaarde van meer dan $ 250.000 nodig. Als je wilt investeren in het Studentenhuisvestingsfonds, moet je aantonen dat je investering niet meer dan 10% van je totale vermogen bedraagt.
Ik heb gekozen voor het studentenfonds met een minimum van $ 5.
U kunt beleggen met slechts vijf dollar, waarmee u een enkel aandeel krijgt en kiest voor automatische investeringen. U kunt dividenden in contanten innen of ervoor kiezen om ze te laten herbeleggen. Hierna moet u rekeninginformatie verstrekken, inclusief identiteit en BSN, plus financieringsbronnen om uw geld binnen te krijgen. Binnen een paar minuten ben je klaar!
Vergoedingen voor rijke ooms
Rich Uncles brengt geen transactiekosten of commissies in rekening wanneer u aandelen in hun REIT's koopt. Veel beursgenoteerde REIT's, zoals die van Vanguard, brengen geen transactiekosten in rekening of commissies/ladingen. Veel van de crowdfunded vastgoedplatforms brengen ook geen transactiekosten in rekening.
Wanneer u de aandelen verkoopt, is er een vergoeding op basis van hoe lang u de aandelen in bezit heeft:
- Minder dan een jaar in bezit – 3% administratiekosten
- In bezit 1 – 2 jaar – 2% administratiekosten
- 2 – 3 jaar in bezit – 1% administratiekosten
- 3+ jaar in bezit – geen administratieve kosten
Dit is niet ongebruikelijk en veel andere platforms laten je niet eens verkopen voordat de deal afloopt (voor individuele deals).
Hoewel er geen transactiekosten zijn, zijn er kosten die de REIT's betalen die uw rendement zullen verminderen. Om te weten wat al deze vergoedingen zijn, moet u de aanbiedingscirculaire van die specifieke REIT lezen.
In de Brix Student Housing REIT staan de vergoedingen bijvoorbeeld op pagina 18 van de circulaire (het was een maximale verhoging van $ 50.000.000):
- Organisatie- en aanbiedingskosten – Maximaal 3% van de bruto-opbrengst vergoed aan de referent.
- Overnamekosten – 3% aan de adviseur voor elke acquisitie die de REIT doet.
- Vermogensbeheervergoeding – 0,1% maandelijkse vergoeding van de totale investeringswaarde van de activa (boekwaarde).
- Financieringscoördinatievergoeding – Elke financiering buiten hypotheek, de coördinatievergoeding is 1% van de financiering.
- Bedrijfskosten – Ze dekken bedrijfskosten met betrekking tot de diensten aan de REIT, zoals huur, personeelskosten, nutsvoorzieningen en IT; niet meer dan 2% van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen of 25% van het netto-inkomen (dit wordt een beetje ingewikkeld, dus lees de circulaire als u de volledige details wilt weten).
- Onafhankelijk Bestuurder Vergoeding – onafhankelijke bestuurders krijgen 1.000 gewone aandelen voor elke bestuursvergadering of commissievergadering die ze bijwonen, 200 aandelen voor elke eigendomsbeoordeling en goedkeuring.
- Beschikkingsvergoeding – 3% aan de adviseur voor elk actief dat de REIT verkoopt.
- Achtergestelde deelnamevergoeding – Dit is een prestatievergoeding is iets te ingewikkeld om in één bolletje uit te leggen, het basisidee is dat als het rendement boven een bepaald bedrag uitkomt, de adviseur een vergoeding krijgt die daarin deelt op zijn kop.
- Liquidatiekosten – Adviseur krijgt 30% van de stijging van de resulterende waarde per aandeel in vergelijking met de hoogste eerdere NIW per aandeel (dit is vergelijkbaar met de deelnamevergoeding, maar trigger bij een verkoop of fusie).
Wauw!
Dus hoe verhoudt dit zich tot anderen?
Op het eerste gezicht lijken er veel kosten. Maar is dit een geval van rijke ooms die je laten zien hoe de worst wordt gemaakt?
Wanneer iemand een onroerend goed koopt of verkoopt, zijn er kosten. Iedereen betaalt ze. Vanguard betaalt ze. Public Storage betaalt hen. Fondsenwerving betaalt ze. Rich Uncles somt deze zelf op.
Vergoedingen vs. Voorhoede
Dit is geen appels-tot-appels vergelijking, maar laten we toch eens kijken.
Wanneer u de prospectus van het Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), zijn er jaarlijkse vergoedingen van 0,26%. De vergoedingen van Vanguard zijn zo goedkoop omdat ze het eigendom niet verwerven. Vanguard koopt andere bedrijven die bedrijven kopen. Deze vergelijkbare kosten worden geïntegreerd in het rendement, zodat u ze nooit ziet.
Vanguard's jaarlijkse vergoeding van 0,26% is goedkoop in vergelijking met ~ 1,27% (0,1% maandelijks samengesteld gedurende 12 maanden) omdat het fonds van Vanguard enorm is.
Vergoedingen vs. Fondsenwerving
Fondsenwerving is een betere vergelijking en bij het beoordelen van de het aanbieden van circulaire voor een $ 50.000.000 National eFund, vond ik soortgelijke genoemde uitgaven:
- Organisatie- en aanbiedingskosten – Ongeveer $ 500.000 (1%) terugbetaald aan de sponsor.
- Vermogensbeheervergoeding – een jaarlijkse vergoeding van 0,85% – 1,0% van de totale investeringswaarde van de activa (NIW) die per kwartaal wordt betaald.
- Beschikkingsvergoeding – 1,5% aan de adviseur voor elk actief dat de REIT verkoopt waarbij de beheerder optreedt als ontwikkelaar of betrokken is bij de verkoop.
- Driemaandelijkse ontwikkelingskosten – 5% aan de beheerder van de totale ontwikkelingskosten, exclusief vastgoed (vergelijkbaar met een acquisitievergoeding).
Rich Uncles lijkt meer betrokken partijen te hebben - adviseur vs. manager - maar Fondsenwerving heeft iets lagere tarieven.
Over openbare niet-verhandelde REIT's
Rich Uncles biedt openbare, niet-verhandelde REIT's aan - ze zijn openbaar beschikbaar, maar worden niet verhandeld op een beurs. Je moet beleggingen behandelen alsof deze illiquide zijn, omdat er geen markt is waarop je ze kunt verkopen. Als je je aandelen wilt verkopen (inwisselen), dan kan dat alleen bij Rich Uncles.
Als u de aandelen minder dan drie jaar in uw bezit had, zijn er administratiekosten van 1-3% verbonden aan de verkoop.
Ook is het lastig om de NAV te berekenen van een fonds waarvan de onderliggende activa onroerend goed zijn. Als u bijvoorbeeld aandelen van een niet-verhandelde REIT koopt voor $ 5 per aandeel en de NAV is lager, dan betaalt u een premie. Die premie is in feite een vergoeding omdat u $ 5 betaalt voor iets dat minder dan $ 5 waard is.
Het is minder ondoorzichtig dan andere opties en dus FINRA heeft deze factsheet over niet-verhandelde REIT's samengesteld die u moet herzien.
Iets om rekening mee te houden.
Rijke ooms-alternatieven
Totdat Rich Uncles weer opengaat, raad ik deze alternatieven aan die beschikbaar zijn voor alle investeerders (niet alleen geaccrediteerde):
Fondsenwerving
Fondsenwerving is een van de oudste crowdfunding-platforms voor vastgoedinvesteringen voor niet-geaccrediteerde investeerders. Ze hebben een eREIT die hun investeringen bundelt, maar ze hebben niet zo'n beperkte focus als Rich Uncles. Ze hebben wel een strategie, beschreven in hun aanbiedingsdocumenten, en een minimum van $ 1.000. We hebben een volledige recensie van Fundrise.
Meer informatie over Fundrise
Streitwise
Streitwise is een alternatief dat zich richt op commercieel vastgoed. Ze zijn relatief nieuw, maar ze hebben in die korte tijd een sterk trackrecord en verwachten in 2021 8-9% dividenden uit te betalen. Ze hebben ook een minimum van $ 5.000 en zijn toegankelijk voor alle beleggers.
Je kunt onze volledige recensie van Streitwise hier bekijken.
Meer informatie over Streitwise
Overzicht
Ik vind hun investeringsstrategie fascinerend. Het is hypergericht en biedt een rendement dat vergelijkbaar is met andere platforms.
Terwijl een platform als RealtyMogul laat u investeren in individuele eigendommen, het vereist dat u een geaccrediteerde belegger bent. U koopt een fonds op Rich Uncles, dus u hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn.
Fondsenwerving is vergelijkbaar, maar hun aanbod is niet zo lasergericht. De Rich Uncles Student Housing REIT is gericht op wat ze willen - het moet anderhalve kilometer verwijderd zijn van een 15.000+ studentencampus met minstens 150 bedden. Dat is specifiek en daar hou ik van.
Ze zijn het bekijken waard als u met deze investeringsstrategie betrokken wilt raken bij onroerend goed.
Rijke ooms
Algemeen
9.0/10
Sterke punten
- Hypergerichte REIT's
- Redelijke kosten
- U hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn
Zwakke punten
- Slechts twee beleggingsstrategieën - NNN of studentenhuisvesting