Ja jums pieder māja un kādreiz pavadāt daudz laika ar kaimiņiem, jūs vienmēr runāsit par īpašuma vērtībām un īpašuma nodokļiem.
Cilvēkiem patīk runāt par to, kā viņu mājas vērtība pieauga, taču viņi arī ienīst, ka viņu īpašuma nodokļi ir tik augsti. Atvainojiet, draugs, jūs to nevarat izdarīt abos virzienos! 😂
Ja īpašuma vērtība pieaug, īpašuma nodokļi pieaugs!
Hovardas apgabalā mūsu īpašuma nodokļi ir ~1,442% (apgabals, štats, ugunsgrēks un ad valorem). Dūšīgs salīdzinājumā ar dažiem, viegls salīdzinājumā ar citiem.
Mēs nesen saņēmām paziņojumu par īpašuma nodokļa aprēķinu no mūsu valsts Novērtējumu un nodokļu departamenta. Tāpat kā daudzi īpašumi visā valstī, mēs novērojām mūsu novērtējumu pieaugumu.
Šī bija pirmā reize, kad īpašuma vērtība būtiski pieauga. Mēs to gaidījām, jo pandēmijas laikā veicām dažus remontdarbus un mūsu māja kļuva nedaudz lielāka.
Es nezinu, kas ir taisnīgs novērtējums vai nē, bet, kad bija iespēja iesniegt apelāciju, es sapratu, ka tas nenāktu par ļaunu, vai ne?
Ņemiet vērā, ka mēs dzīvojam Hovardas apgabalā, Merilendas štatā, tāpēc jūsu apgabalam un štatam var būt atšķirīgs process un termiņi, taču daudzās jomās tiek ievērotas līdzīgas procedūras.
Satura rādītājs
- Novērtējuma apelācijas procesa sākšana
- Pārvērtēšanas darblapas pārskatīšana
- Zvaniet savam nekustamā īpašuma aģentam
- Vai man vajadzētu iesniegt apelāciju?
- Kas ir kvalitātes faktors?
- Rakstiska, mutiska vai video apelācija?
- Mūsu apelācija tika apstiprināta! (kaut kā)
- Ko tālāk?
Novērtējuma apelācijas procesa sākšana
Apelācijas process ir vienkāršs, un jums ir 45 dienas, lai iesniegtu oficiālu apelāciju.
Mans paziņojums bija datēts ar 29.12.2022. (lai gan es to saņēmu tikai dažas dienas vēlāk). Līdz 12. februārim man bija jāizlemj, ko es vēlos darīt.
Par laimi, jūs varat darīt to visu tiešsaistē, izmantojot šī forma bet jums ir jāsaņem paziņojums par novērtējumu. Viņi lūdz jūsu paziņojuma un kontroles numuru. (atrodas lodziņā augšējā labajā stūrī)
Pirmkārt, varat pieprasīt sava īpašuma novērtējuma darblapu, kā arī platības pārdošanas analīzi. Tas ir tas, ko jūs piesaistīsit, tāpēc jums ir nepieciešama darblapa, lai izlemtu, kāda iemesla dēļ to pārsūdzēt.
Sākumā es nebiju pārliecināts, vai vēlos iesniegt apelāciju, taču jūs varat lūgt dokumentus, neiesniedzot apelāciju. Ir patīkami redzēt, kā viņi noteica jūsu mājas vērtību.
Es pieprasīju darblapu un analīzi 3.1.2023. un saņēmu tos pa e-pastu 21.01.2023.
Pārvērtēšanas darblapas pārskatīšana
Merilendā Residential Worksheet for Assessment ir vienkāršs dokuments, kas izskaidro, kā Merilendas štata Novērtējumu un nodokļu departaments nonāca pie sava novērtējuma.
Pirmās trīs lappuses aptvēra mūsu māju. Tas ietver visus mūsu mājas aspektus un likmi, pēc kuras tas tiek novērtēts. (šis PDF izskaidro darblapu un ko nozīmē katra no vērtībām)
Pēdējās divās lappusēs bija iekļauti salīdzināmi pārdošanas apjomi pēdējos gados.
Tas ir diezgan detalizēts un mūsu gadījumā pareizi. Kļūdu tajā nebija. Boo.
Zvaniet savam nekustamā īpašuma aģentam
Ja sākat justies nedaudz satriekts vai vienkārši vēlaties iegūt otru viedokli, zvaniet savam nekustamā īpašuma aģentam. Viņš vai viņa varēs jums palīdzēt, jo viņi visu laiku iziet cauri šim procesam. Viņi zina, kā tas viss darbojas, un viņiem pat var būt labas attiecības ar vadītāju, kurš izskatīs jūsu lietu.
Un arī nejūtieties vainīgs, izmantojot savu laiku – kam jūs, jūsuprāt, zvanīsit, kad pienāks laiks pārdot savu māju?
Dažas vietnes iesaka nolīgt trešo personu, kas to apstrādā, apmaiņā pret procentuālo daļu no ietaupītās naudas. Es domāju, ka tas nav nepieciešams — ja jūsu aģents nepalīdzēs, apsveriet iespēju nākamreiz piesaistīt jaunu aģentu. Bet es pats veicu procesu, un procesa pirmais posms nebija grūts.
Vai man vajadzētu iesniegt apelāciju?
Domājot par to, vai jums vajadzētu iesniegt apelāciju, ir jāņem vērā daži apsvērumi.
Vai ir kādas kļūdas? Tas, iespējams, ir visvieglāk labojams.
Mūsu konkrētajā situācijā es domāju, ka ir viena neprecizitāte, pamatojoties uz to, ko es redzēju nekustamā īpašuma datubāzē. Datubāzē bija norādīts, ka mums bija 6 pilnas vannas istabas (3 vai vairāk armatūras) un puse vannas (2 vai mazāk). Patiesībā mums ir tikai 4 pilnas vannas istabas un puse vannas. Tās ir divas papildu vannas istabas.
Katra pilna vannas istaba Merilendā maksā 5000 USD.
Bet pārvērtēšanas veidlapā bija pareizs vannas istabu skaits. Un katra vannas istaba ir tikai 5000 USD vērtībā, kas nav daudz.
Pēc kļūdām jūs to varētu apstrīdēt, pamatojoties uz salīdzināmiem rādītājiem. Šeit jūs salīdzināt savu novērtēto vērtību ar jūsu reģionā esošo māju patieso tirgus vērtību vai to, ko apgabals ir iekļāvis jūsu atkārtotās novērtēšanas darblapā. Ja pēdējā laikā tirgū ir notikušas pārmaiņas, kuras daudzās jomās piedzīvoja, kad procentu likmes pieauga aptuveni pēdējā gada laikā, jūs varētu uzskatīt, ka arī jūsu vērtība ir zemāka.
Tam būtu nepieciešams iegūt salīdzināmus pārdošanas rādītājus un veikt nelielu izpēti. Apgabala apgabala pārdošanas sarakstā bija iekļauti tikai 2022. gada decembra pārdošanas apjomi (un tikai viena pārdošana decembrī, un es šaubos, ka visā decembrī tika pārdota tikai viena māja). Ja vēlaties iet šo ceļu, jums būs nepieciešams vairāk datu, un jūsu nekustamā īpašuma aģents varētu jums palīdzēt.
Vai varat apstrīdēt kādu no reizinātājiem? Kad kopējā mājokļa bāzes vērtība ir saskaitīta, ir trīs “mājokļu vērtības korekcijas”:
- Apgabala reizinātājs – kas attiecas uz visām mājām novadā
- Kvalitātes faktors – ko nosaka vērtētājs (no 1 līdz 9 ballēm)
- Apkaimes pielāgošana – kas attiecas uz visām mājām “apkaimē”
Es šaubos, vai varat apstrīdēt 1. un 3. reizinātāju, bet kā ar kvalitātes faktoru?
Kas ir kvalitātes faktors?
Mūsējais bija 6, kas nozīmēja, ka mūsu mājokļa vērtības reizinātājs bija 1,37x. 5 ir reizinātājs tikai 1,17 — tātad 20% atšķirība!
Es nosūtīju e-pasta ziņojumu Nodokļu departamentam, lai labāk saprastu, kā tiek noteikts kvalitātes rādītājs, jo tā, iespējams, ir mana labākā pieeja.
Tajā pašā dienā (Paldies Brakstonam!) Novērtējumu uzrauga palīgs man nosūtīja dokumentu, kurā izskaidrotas CAMA dzīvojamo māju izmaksu pakāpes (ko mūsu valsts izmanto kā kvalitātes faktorus). CAMA ir saīsinājums no Computer Assisted Mass Appraisal, un to izmanto valdības aģentūras visā valstī, lai noteiktu šo novērtējuma aspektu.
Lūk, kas ir norādīts 5. un 6. klasei:
- 5. pakāpe – Šīs kategorijas mājokļi parasti ietver individuālu projektētu sērijveida māju labākos apakšrajonos. Šīs mājas ir būvētas pēc dizaineru plāniem, izmantojot kvalificētu meistaru un standarta līdz labus materiālus. Ir ārējais ornaments un iekšpuse ir labi pabeigta (labi).
- 6. pakāpe – Šīs kategorijas mājokļi parasti ir tādi, kas paredzēti atsevišķiem māju īpašniekiem, izmantojot labas kvalitātes materiālus. Būvniecību uzrauga kompetents būvnieks. Šīs mājas var tikt uzceltas labāk nekā vidēji. Šīs kategorijas māju celtniecībā lielāks uzsvars tiek likts uz detaļām gan eksterjera, gan interjera izsmalcinātībā (ļoti labi).
Pārdošanas sarakstā pēdējās divās lappusēs es sāku aplūkot dažas mājas, kuru kvalitātes koeficients ir 6, un tās šķita salīdzināmas ar manu nepieredzējušo aci. Tās bija lielākas mājas ar ķieģeļu ārpusi, līdzīgu apdari iekšpusē un uzbūvētas līdzīgā laika posmā.
Tie, kuru kvalitātes koeficients bija 6 vai 7, bija daudz jaunāki, daudz grandiozāki, un tiem, iespējams, bija dažas interjera iezīmes, kuras Zillow nebija pilnībā iemūžinātas.
Vienīgais atšķirības faktors, kas var attiekties uz mūsu mājām, ir tas, ka mūsu māja nav “masveidā ražota māja” tādā nozīmē, ka Toll Brothers māju apkārtne ir masveidā ražota. Mūsējais tika uzcelts 1980. gados pēc mājas celtnieka iegādātā plāna.
Es nosūtīju e-pasta ziņojumu novērtējuma vadītāja vietniekam, lai jautātu, vai varu iesniegt apelāciju šo iemeslu dēļ, un viņš atbildēja, ka varu.
Labdien pēcpusdienā un laipni lūdzam. Jā, jūs varat iesniegt apelāciju, pamatojoties uz šiem pamatiem, un vērtētājs izskatīs jūsu argumentu par pakāpes klasifikāciju. Vērtētājs varēs iegūt novērtējuma datus no visas kopienas un noteikt, vai jūsu māja ir novērtēta godīgi salīdzinājumā ar citām. Ja jūs nezināt, esmu pievienojis dokumentu par apelācijas procesu.
Rakstiska, mutiska vai video apelācija?
Ir trīs apelācijas iespējas – rakstiska apelācija, telefona uzklausīšana vai video uzklausīšana.
Vienkāršākā pieeja ir rakstīta, taču varat pieprasīt apelāciju pa tālruni vai video.
Es iesniedzu rakstisku apelāciju (kas šķita visvieglāk), norādot galvenokārt to, ko rakstīju iepriekš:
Mūsu mājas kvalitātes koeficients bija 6, bet es uzskatu, ka tas būtu precīzāk jāuzskata par 5. Tā tika uzcelta 1980. gadā, pamatojoties uz plaši pieejamu Avril Shull projektu, tāpēc, lai gan tas ir individuāls šajā apgabalā (cik mums ir zināms), tas nav paredzēts individuālam mājas īpašniekam. Tā pamatā bija masveidā ražots dizains. Ņemot vērā mūsu tuvumā esošo salīdzināmo māju sarakstu, tostarp to, kas nesen tika pārdota apkārtnē, es uzskatu, ka mūsu interjers un ārpuse ir ciešāk saskaņoti ar 5. klases mājām.
Es to iesniedzu 26. janvārī, un ir 8–12 nedēļu kavēšanās.
Atbildi saņēmu 10.aprīlī! Tas bija apmēram 74 dienas vēlāk un tieši aptuvenā 8–12 nedēļu gaidīšanas laika vidū, tāpēc tas nav slikti.
Mūsu apelācija tika apstiprināta! (kaut kā)
Apgabals nosūtīja atpakaļ divas lappuses garu vēstuli, kurā izskaidroti atklājumi, un pirmā no tām, iespējams, ir tikai veidlapas vēstule, kas nosūtīta visiem, kas iesniedza apelāciju. Tā paskaidroja, ka tas ir pēdējais paziņojums un ka novērtējums ir otrajā lapā.
Pēdējais paziņojums par novērtējumu mums parādīja Pārsūdzētā vērtība, vai kādu apgabals uzskatītu par mūsu tirgus vērtību, ja mēs nebūtu pārsūdzējuši.
Tad viņi parādīja mūsu Galīgā tirgus vērtība, kas mums tiks aplikts ar nodokli.
Mums bija samazinājums par 10,86% no pārsūdzētās vērtības!
Ja atceraties iepriekš, es pārsūdzēju, pamatojoties uz kvalitātes faktoru, un tas ir aprēķins tikai par mājokli. Pārsūdzētajā vērtībā un galīgajā tirgus vērtībā mūsu zemes vērtība nemainījās. Mūsu “Ēkas, citi” samazinājās par 13,98%.
Ja atceraties kvalitātes faktora reizinātāju, tas bija 1,37 reizes, ja QF ir 6, un 1,17 reizes, ja QF ir 5.
0,20 no 1,37 ir aptuveni 14,5% — tas ir diezgan tuvu, bet ne tieši tāds, kāds bija mūsu samazinājums.
Šķiet, ka viņi neizlasa manas apelācijas piezīmes, pilnībā vienojāmies, ka mēs esam zemākas kvalitātes faktors, un attiecīgi samazināja to. Viņi arī nesniedza nekādu skaidrojumu par to, kas mainījās, bet Galīgā tirgus vērtība ir zemāka nekā iepriekš, kas ir jauki.
Ko tālāk?
Izmantojot jauno novērtējumu, tagad varat atkārtoti iesniegt apelāciju, ja vēlaties.
Apelācijām ir trīs “līmeņi”:
- Uzraudzītāja līmenis – tas ir līmenis, kuru es tikko izgāju un nodrošināju 10% samazinājumu.
- Īpašuma nodokļa novērtējuma apelācijas padome – Jūs ejat vietējo iedzīvotāju padomes priekšā un izsakāt savu lietu.
- Merilendas nodokļu tiesa – Šis ir pēdējais posms un joprojām ir neformāla administratīvā uzklausīšana, kurā jūs personīgi iesniedzat savu lietu (bez rakstveida uzklausīšanas).
Par katru līmeni nav jāmaksā, un nav paredzams, ka jums būs nepieciešama pārstāvniecība.
Šobrīd man šķiet, ka esmu izcīnījis diezgan stabilu uzvaru, panākot jauku, bet godīgu galīgās tirgus vērtības samazinājumu, kas mums ietaupīs tūkstošiem dolāru. Tā kā kļūdu nebija un šķita, ka tika pieņemts kvalitātes faktora samazinājums, es saņēmu 99% no tā, ko gribēju.
Tas man nav maksājis naudu, es uzzināju svarīgu procesu, kas varētu palīdzēt draugiem un kaimiņiem…. visu laiku, veltot tam ļoti maz laika. Turklāt tas kļuva par barību emuāra ierakstam!
Es ievietošu šo uzvaras slejā un nesniegšu papildu apelācijas.
💡Mana atziņa no šīs pieredzes – vienmēr apstrīdiet sava īpašuma novērtējumu. Nenāk par ļaunu uzzināt par procesu un izmēģināt to, it īpaši, ja notiek liels lēciens. Šajā procesā jūs varētu ietaupīt daudz naudas.
Vai esat kādreiz pārsūdzējis īpašuma nodokļa aprēķinu? Kas notika?