Kad jūs domājat par investīcijām nekustamajā īpašumā, jūs varētu domāt par neliela nomas uzņēmuma vadīšanu kā saimnieks. Vai arī, lai sāktu, apsverat iespēju iesaistīties tādās jomās kā Airbnb mitināšana vai mājas uzlaušana.
Taču, ja kādreiz esat vadījis īri vai pazīstat kādu, kas to ir darījis, jūs droši vien zināt, ka tas var izraisīt dažas žagas. Un pat tad, ja nomas bizness darbojas nevainojami un jums ir lieliski īrnieki, viena vai vairāku īpašumu pārvaldīšana un uzturēšanas darbi joprojām prasa daudz darba.
Par laimi, ne visiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir jābūt tik aktīviem. Faktiski ir vairākas uzticamas, pasīvas nekustamā īpašuma investīciju stratēģijas, kuras varat izmantot, lai gūtu ienākumus bez nepieciešamības aktīvi pārvaldīt īpašumus.
Kas ir pasīvā investēšana nekustamajā īpašumā?
Pasīvās investīcijas nekustamajā īpašumā ietver ienākumu gūšanu no nekustamajiem īpašumiem bez nepieciešamības pašiem tos aktīvi pārvaldīt. Parasti namīpašnieki to panāk, nododot īpašuma pārvaldības pienākumus profesionāliem uzņēmumiem. Bet jūs varat arī izpētīt pilnīgi pasīvas ieguldījumu iespējas, piemēram, kolektīvo finansējumu vai REIT, ko es apskatīšu tālāk.
Šī ieguldījumu stila mērķis ir joprojām gūt labumu no nekustamā īpašuma, piemēram, vienmērīgu naudas plūsmu un iespējamo īpašuma vērtības pieaugumu, nezaudējot savu laiku. Un, lai gan dažkārt nekustamajam īpašumam ir nepieciešams iepriekšējs darbs, ir ļoti iespējams pārvērst savu ieguldījumu daļēji vai pilnībā pasīvā biznesā.
Kā sākt ar pasīvo ieguldījumu nekustamajā īpašumā
Ir vairāki veidi, kā pievienot nekustamo īpašumu savam ieguldījumu portfelim, vienlaikus saglabājot pasīvu darbību. Dažām metodēm ir nepieciešams vairāk kapitāla un sākotnējā darba nekā citām. Tomēr visas tālāk minētās stratēģijas var kļūt par pilnīgi pasīvām vai galvenokārt pasīvām investīcijām.
1. Izmantojiet nekustamo īpašumu kopfinansējumu
Viens no vienkāršākajiem veidiem, kā uzsākt pasīvo ieguldījumu nekustamajā īpašumā, ir izmantot kolektīvās finansēšanas vietnes. Šīs platformas apvieno ieguldītāju naudu, lai iegādātos ienākumus nesošu komerciālo un dzīvojamo nekustamo īpašumu. Kā akcionārs jūs nopelnāt naudas sadali no īres ienākumiem, kā arī varat nopelnīt no īpašuma cenu pieauguma un iespējamās pārdošanas.
Mums patīk kolektīvās finansēšanas platformas uzņēmumā Investor Junkie, jo tās ir iesācējiem draudzīgs veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Patiesībā vairākām platformām jums nav jābūt akreditēts investors pievienoties. Un ieguldījumu minimums var būt pat USD 10.
| Izceļ |  |
 |
 |
| Vērtējums | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Minimālās investīcijas | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Maksa par kontu | 1 gads | 1-1,25%/gadā aktīvu pārvaldīšanas maksa | 2% gada apsaimniekošanas maksa |
| Privāts REIT | |||
PierakstītiesIzlasiet pārskatu
|
Pierakstīties Izlasiet pārskatu |
Pierakstīties Streitwise apskats |
Un pūļa finansēšana ir pilnīgi pasīvs ieguldījums. Šie uzņēmumi sadarbojas ar savu īpašumu pārvaldnieku tīklu, lai atrastu un pārvaldītu īrniekus. Ieguldītājiem ir jāuztraucas tikai tad, kad tiek izmaksāta peļņa un galu galā akcijas tiek izņemtas.
Šī ir atsauksme sadarbībā ar Fundrise. Mēs nopelnām komisiju no partneru saitēm vietnē Investor Junkie. Visi viedokļi ir mūsu pašu.2. Darbs ar īpašuma pārvaldnieku
Vēl viena iespēja pasīvām investīcijām nekustamajā īpašumā, ko varat izpētīt, ir vadīt savu nomas biznesu ar īpašuma apsaimniekošanas uzņēmuma starpniecību. Citiem vārdiem sakot, jūs varat kļūt par saimnieku un iegādāties vienas ģimenes īres vai pat daudzģimeņu mājas, ja jums ir pietiekami daudz kapitāla. Bet jūs varat uzticēt īrnieku un īpašuma pārvaldību vietējai īpašuma pārvaldības sabiedrībai, lai veiktu aktīvo darbu.
Šīs stratēģijas priekšrocība ir tāda, ka jūs iegūstat īpašumtiesības uz īpašumiem bez nepieciešamības tos aktīvi pārvaldīt. Tomēr mīnuss ir tāds, ka jums ir jāmaksā īpašuma pārvaldniekam, lai tas vadītu jūsu biznesu jūsu vietā.
Saskaņā ar Jumta segums, īpašumu pārvaldnieki parasti iekasē vienreizēju iestatīšanas maksu un pastāvīgās apsaimniekošanas maksas. Parasti šī apsaimniekošanas maksa ir aptuveni 10% no ikmēneša nomas maksas. Īpašuma pārvaldīšanas kompānijas iekasē arī dažādas līzinga maksas, ja tām ir jāatrod jauni īrnieki, nomas atjaunošanas maksas un pat uzturēšanas maksas.
Tas var ātri kļūt dārgi, tāpēc ir svarīgi izprast sava īpašuma naudas plūsmu, peļņas normu un to, cik daudz varat atļauties tērēt profesionālai pārvaldībai. Bet, ja matemātika tiek pārbaudīta, šī stratēģija var radīt pasīvu ieguldījumu nekustamajā īpašumā, kas arī ļauj jums izbaudīt pašu kapitālu.
Varat arī iegādāties vienas ģimenes īpašumus, izmantojot Roofstock, un pēc tam sadarboties ar tās īpašumu pārvaldnieku komandu, lai izstrādātu pilna servisa risinājumu. Mūsu Roofstock apskats izskaidro, kā platforma darbojas un tās plusi un mīnusi.
3. Ieguldiet REIT
REITs, kas apzīmē nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus, ir vēl viens pasīvs nekustamā īpašuma ieguldījumu līdzeklis, kas ir līdzīgs kolektīvajam finansējumam. REIT ir uzņēmums, kam pieder un pārvalda ienākumus nesošs nekustamais īpašums. Saskaņā ar likumu REIT ir jāizmaksā vismaz 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma akcionāriem dividenžu veidā, padarot tos par pievilcīgu ienākumus nesošu ieguldījumu..
Varat arī izpētīt daudzus REIT veidus. Piemēram, REIT var koncentrēties uz dažādām nozarēm, piemēram, veselības aprūpi vai mazumtirdzniecību. Ir arī dzīvojamie un komerciālie REIT kas iegulda ļoti dažāda veida īpašumos.
Vienkāršākais veids, kā sākt ieguldīt REIT, ir meklēt publiski tirgotus REIT, izmantojot savu tiešsaistes brokeris. Ir dažādi REIT ETF un kopfondi, un jūs varat arī ieguldīt atsevišķos REIT. Daži REIT nav publiski tirgoti, taču jūs varat strādāt ar atsevišķiem brokeriem vai dažiem finanšu konsultantiem, lai ieguldītu netirgotā REITs.
Galvenais REIT ieguldījumu negatīvais aspekts ir tas, ka izaugsme parasti ir zemāka nekā tādām investīcijām kā izaugsmes akcijas jo REIT izmaksā lielāko daļu ienākumu kā dividendes. Bet tā ir vēl viena pasīva nekustamā īpašuma investīciju stratēģija, kas ir ļoti populāra un vienkārša. Un likviditātes trūkums nav liels risks, ja paliekat pie publiski tirgotiem REIT.
4. Vadiet pasīvu Airbnb biznesu
Pēc koledžas absolvēšanas kādu laiku dzīvoju Medeljinā, Kolumbijā. Tajā laikā es dalījos dzīvoklī ar vīrieti no Ņujorkas, kurš dažus mēnešus ceļoja pa Dienvidameriku.
Kad mēs sākām runāt par darbu un biznesu, viņš man teica, ka Ņujorkā pārvalda Airbnbs tīklu. Un, lai gan viņš vairākus mēnešus pavadīja ceļā, viņa Airbnb bizness plauka mājās, katru mēnesi gūstot nemainīgus īres ienākumus.
Toreiz es tam nespēju noticēt, taču pēc nelielas rakšanas es atklāju, ka “attālā Airbnbs” sānu kņada noteikti ir ļoti reāla. Un tas ir diezgan vienkārši uz papīra: jūs iegādājaties Airbnb īri pievilcīgā tirgū, ievietojat tālvadības pulti vadības sistēmas, un strādājiet ar nomas vadītāju, lai notīrītu un pārvaldītu vietu starp īrniekiem.
Airbnb ļauj ļoti viegli pārvaldīt jūsu ierakstu un sazināties ar īrniekiem, izmantojot savu lietotni. Un, ja izmantojat tādas sistēmas kā slēdzenes vai tastatūras piekļuve, viesi var atbloķēt jūsu māju bez jums. Kad viņi aizbrauc, viss, kas jums jādara, ir jāmaksā tīrīšanas uzņēmumam vai īpašuma pārvaldniekam, lai tas sagatavotu vienību jūsu nākamajam viesim.
Šī stratēģija ir tāda, kā cilvēki pārvalda Airbnb tādos štatos kā Arizona, Kalifornija un Florida, dzīvojot tūkstošiem jūdžu attālumā.
Personīgi es uzskatu, ka tas joprojām ir riskantāks pasīvo ieguldījumu veids nekustamajā īpašumā, jo nopietnus īpašuma bojājumus vai problēmas nav viegli atrisināt attālināti. Bet, ja jums ir tāda veida grafiks, ka pēdējā brīdī iekāpšana lidojumā nav problēma, iespējams, šis risks nerada tik lielas bažas.
Turklāt jūsu peļņā ir jāņem vērā Airbnb mitināšanas maksas, nodokļi un tīrīšanas/pārvaldības maksas. Un, ja nesaņemat pietiekami daudz rezervāciju mēnesī, iespējams, nopelnīsit mazāk nekā tad, ja īrētu vienu ģimeni ilgtermiņā. Taču tūristu apgabalos Airbnbs iekasē piemaksu, tāpēc daži saimnieki dodas attālināti un iegādājas Airbnbs rosīgos tirgos.
Pasīvo ieguldījumu nekustamajā īpašumā plusi un mīnusi
plusi
- Iespēja radīt stabilu naudas plūsmu
- Jūs joprojām varat gūt labumu no mājas kapitāla, izmantojot dažas stratēģijas
- Tādām metodēm kā kolektīvais finansējums ir zems ienākšanas šķērslis
- Nekustamais īpašums jums palīdz dažādot savu portfeli un var būt arī izcils inflācijas nodrošinājums
mīnusi
- Izdevumi var ietekmēt jūsu peļņas normu, padarot aktīvus ieguldījumus nekustamajā īpašumā ienesīgākus
- Ārkārtas situācijas, bojājumi un problēmas ar īrniekiem var padarīt ieguldījumu mazāk pasīvu
- Ja strādājat ar pārvaldības sabiedrībām, jums ir mazāka kontrole pār saviem īpašumiem, tāpēc ir svarīgi tos pārbaudīt
- Vakances vai īrnieku trūkums var traucēt naudas plūsmu
Vai pasīvie ienākumi no nekustamā īpašuma ir reāli?
Ja jūs ieguldāt, izmantojot kolektīvās finansēšanas platformas vai REIT, pasīvās investīcijas nekustamajā īpašumā ir pašsaprotamas. Tas ir viens no iemesliem daļējas investīcijas nekustamajā īpašumā ir kļuvis tik populārs, kā arī zemās ienākšanas barjeras.
Attiecībā uz nomas vienību piederību un ārpakalpojumu pārvaldību šī stratēģija var kļūt arī diezgan pasīva. Bet es domāju, ka ir svarīgi zināt savus skaitļus, lai jūsu izdevumi neizdzēstu jūsu pozitīvo naudas plūsmu. Un, ja notiek ārkārtas streiki, pastāv iespēja, ka jums kādu laiku būs jākļūst par aktīvu vadītāju.
Galu galā ir vairāki veidi, kā pārvērst nekustamo īpašumu par pasīvu ieguldījumu. Vienkārši apsveriet aktīvās vai pasīvās iesaistīšanās līmeni, kas jums ir piemērots, apsveriet plusus un mīnusus un izvēlieties sev piemērotu biznesa modeli.