Ja jūs esat a nekustamā īpašuma investors vai plānojat to darīt, jums ir jāpārzina 1031 maiņa, kas ir stratēģija, kas ļauj pārdot vienu īpašumu apmaiņā pret citu, nemaksājot nodokļus.
Vai tas izklausās pārāk labi, lai būtu patiesība? Varbūt tā, bet 1031 apmaiņu atpazīst IRS un kritums to vadlīniju ietvaros. Šajā rakstā es paskaidrošu, kā darbojas 1031 apmaiņa, un apskatīšu dažādus veidus, ieguvumus un riskus.
Satura rādītājs
- Kas ir 1031 Exchange?
- Dažādi 1031 apmaiņas veidi
- Build-to-Suit Exchange
- Aizkavēta apmaiņa
- Reversā apmaiņa
- Kāpēc veikt 1031 apmaiņu?
- Atliktā ienākuma nodokļa saistības
- Atbrīvojieties no īpašuma ar lielu peļņu
- Gūstiet labumu no lielākiem nolietojuma izdevumiem
- Kā darbojas 1031 Exchange
- Kvalificēta starpnieka loma
- 1031 apmaiņas noteikumi
- 1031 biržas riski
- Kopsavilkums
Kas ir 1031 Exchange?
1031 maiņa ir darījums, kurā jūs "maināt" vienu īpašumu pret citu, ļaujot atlikt kapitāla pieaugumu un nodokļus uz vēlāku datumu.
Šo stratēģiju galvenokārt izmanto ieguldījumu īpašumā. Un, lai gan kādreiz to varējāt izmantot ar gandrīz jebkuru līdzekli, tas ir bijis
kopš 2018. gada gandrīz pilnībā attiecas tikai uz nekustamo īpašumu.Bieži saukta par “līdzīgu apmaiņu”, 1031 ir populāra stratēģija, ko izmanto sarežģīti nekustamā īpašuma investori, lai samazinātu kapitāla pieauguma nodokļu ietekmi uz viņu ieguldījumu darbībām.
Dažādi 1031 apmaiņas veidi
Tāpat kā gandrīz jebkurai ar nodokļiem saistītai stratēģijai, ir dažādi 1031 apmaiņas veidi.
Apskatīsim katru no tiem tuvāk.
Build-to-Suit Exchange
Built-to-suit maiņa ietver jaunuzceltu īpašumu, bet var ietvert īpašumus ar būtisku renovāciju.
Aizkavēta apmaiņa
Saskaņā ar IRS vadlīnijām 1031 apmaiņa ir jāpabeidz 180 dienu laikā. Bet daudzām apmaiņām var būt nepieciešams tik daudz laika, lai pabeigtu procesu. Šeit parādās aizkavēta apmaiņa.
Protams, tas apmaiņu sarežģī. Ja pārdodat savu īpašumu pirms aizvietotāja iegādes, maiņa tiek faktiski apturēta līdz apmaiņas pabeigšanai. Ieņēmumus no jūsu īpašuma pārdošanas paturēs kvalificēts starpnieks un tie netiks izkliedēti līdz jaunā īpašuma iegādei.
Reversā apmaiņa
Novēlotas maiņas rezultātā tiek iegūts jauns īpašums pēc pārdodu oriģinālu. Bet ar apgrieztu maiņu jaunais īpašums tiek iegūts pirms tam tiek pārdots iepriekšējais.
Reversās apmaiņas finansiālā puse ir līdzīga aizkavētās apmaiņas finansiālā puse, jo būs nepieciešami kvalificēta starpnieka pakalpojumi.
Kāpēc veikt 1031 apmaiņu?
Pirms ķeramies pie 1031 maiņas uzgriežņiem un skrūvēm, pārrunāsim priekšrocības un to, kāpēc jūs varētu vēlēties to darīt.
Atliktā ienākuma nodokļa saistības
1031 maiņa ļauj atlikt nodokli par kapitāla pieaugumu no sava īpašuma pārdošanas.
Investīcijām nekustamajā īpašumā jau ir iebūvētas nodokļu priekšrocības ar zemākām likmēm ilgtermiņa kapitāla pieaugumam. Šī zemākā likme attiecas uz īpašumu, kas turēts ilgāk par vienu gadu.
Ja īstermiņa kapitāla pieaugumam, kas realizēts vienā gadā vai mazāk, tiek piemērotas parastās ienākuma nodokļa likmes, ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodokļa likmes ir ievērojami zemākas.
Piemēram, lielākā daļa nodokļu maksātāju ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodokļa likme nebūs augstāks par 15% (salīdzinājumā ar parasto nodokļa likmi 22% īstermiņa peļņai tajā pašā vispārējā nodokļu kategorijā). Dažiem nodokļu maksātājiem ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodokļa likme var būt pat 0%.
Pievienojot kombinācijai 1031 apmaiņu, pat ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodoklis tiek atlikts uz nākotni.
Tas var pārvērst ieguldījumus nekustamajā īpašumā par kaut ko līdzīgu IRA konts. Un, lai gan peļņa tiks aplikta ar nodokli, veicot turpmāku sadali, no šī brīža līdz galīgā īpašuma pārdošanai maiņas ķēdē nav nekādu nodokļu seku.
1031 ļauj nekustamā īpašuma investoriem izmantot 100% no peļņas, kas iegūta no īpašuma pārdošanas. Tas ļauj investoram iegādāties īpašumus ar vēl augstāku cenu ar vēl lielāku nākotnes peļņas potenciālu.
Atbrīvojieties no īpašuma ar lielu peļņu
Pieņemsim, ka pirms 15 gadiem iegādājāties ieguldījumu īpašumu, kura vērtība kopš tā laika ir dubultojusies. Ja to pārdodat, jums ir jāatzīst peļņa un jāmaksā piemērojamais ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodoklis par peļņu.
Bet, izveidojot 1031 biržu un iegādājoties jaunu līdzīgas vērtības īpašumu, peļņas gūšanu no sākotnējā īpašuma var atlikt vēl uz vairākiem gadiem.
Gūstiet labumu no lielākiem nolietojuma izdevumiem
Viena no nekustamā īpašuma ieguldījumu priekšrocībām ir iespēja pieprasīt amortizācijas izdevumus. Investori var norakstīt īpašuma iegādes izmaksas daudzu gadu garumā. Tas rada tā sauktos “papīra izdevumus” — izdevumus, kas pastāv nodokļu vajadzībām un kuriem nav nepieciešami kabatas naudas izdevumi.
Papīra izdevumus var izmantot, lai aizsargātu nomas ienākumus no nodokļiem. Jo lielāku nolietojumu varat norakstīt, jo lielāku nomas peļņu varat pasargāt no nodokļiem.
Ja jums jau sen pieder īres īpašums, gada nolietojuma izmaksas tiks noteiktas, pamatojoties uz zemākām sākotnējām iegādes izmaksām. Bet ar 1031 apmaiņu jūs varat norakstīt jaunā īpašuma nolietojumu, pamatojoties uz tā (augstāko) vērtību.
Kā darbojas 1031 Exchange
Pirmkārt un galvenokārt, jums ir jābūt gatavam pabeigt esošā īpašuma pārdošanu un iegādāties jaunu 180 dienu laikā.
Pēc tam īpašumam, kuru plānojat iegādāties, ir jābūt “līdzīgam” tam īpašumam, kuru pārdodat. Tas nenozīmē, ka tām ir jābūt precīzām kopijām, taču tās kopumā ir līdzīgas. Abiem īpašumiem jābūt arī salīdzināmām vērtībām, lai izvairītos no skaidras naudas peļņas saņemšanas biržā, kas varētu tikt aplikta ar nodokli.
Darījums ir jāveido kā maiņas darījums, kas nozīmē, ka arī iegādājamā īpašuma “pārdevējam” jābūt labprātīgam dalībniekam.
Kad esat pārdevis savu pašreizējo īpašumu, jums būs 45 dienas, lai atrastu aizvietojamo īpašumu. Visām darījuma pusēm ir jāpaziņo par 1031 apmaiņu. Tas ietver aizstājamā īpašuma pārdevēju un jūsu izvēlēto kvalificēto starpnieku (skatiet tālāk).
Atcerieties, ka nomaiņas īpašuma iegādes beigu datumam ir jābūt 180 dienu laikā pēc sākotnējā īpašuma slēgšanas.
Kvalificēts starpnieks ir būtisks 1031 biržai. Zināms arī kā apmaiņas veicinātājss, viņi glabā līdzekļus līdz darījuma pabeigšanai. Viņu loma ir līdzīga tai, ko slēdz advokāts vai īpašumtiesību uzņēmums parastā nekustamā īpašuma darījumā.
Kvalificētam starpniekam ir jābūt skaidrai izpratnei par 1031 apmaiņas procesu. Viņiem arī jāsniedz pierādījumi par atbilstību, piemēram, gada pabeigšana SSAE 16 eksāmens. Starpnieka turējumā esošie līdzekļi jānovieto a FDIC apdrošināts kontu un jebkurā laikā var pārbaudīt abas biržas puses.
Ir ļoti ieteicams izvēlēties kvalificētu starpnieku pirms 1031 apmaiņas procesa sākšanas. Ņemot vērā laika ierobežojumus, kas saistīti ar šīm apmaiņām, jūs vēlēsities rūpīgi iepazīties gan ar starpnieka kompetenci un kvalifikāciju, gan ar viņu procesa praksi.
1031 apmaiņas noteikumi
Sakarā ar nodokļu ietekmi uz 1031 apmaiņu attiecas īpaši noteikumi.
- Apmaināmajiem īpašumiem jābūt “līdzīgiem”. Par laimi, līdzīga veida definīcija nekustamajā īpašumā ir diezgan plaša. Piemēram, jums, visticamāk, nebūs problēmu, mainot vienas ģimenes īres īpašumu pret četrām vienībām; tomēr var rasties problēmas, mainot savu galveno dzīvesvietu pret četru vienību. (Ti., jūs varat apmainīt vienu īres īpašumu pret citu, bet maiņa neattiecas uz īpašumu, kas tiek turēts personiskai lietošanai).
- Apmaiņa var ietvert vairākus īpašumus. Jūs varat apmainīt divus īpašumus pret vienu vai vienu īpašumu pret diviem vai vairākiem.
- Kvalificētajam starpniekam ir jābūt visiem darījumā apmainītajiem līdzekļiem. Apmaiņā iesaistītajiem principāliem nav atļauts saņemt vai turēt nekādus līdzekļus no biržas.
- Ziņošana par darījumu IRS. Pat ja 1031 maiņas gadījumā nav tūlītēju nodokļu saistību, jums joprojām ir jāziņo par notikumu IRS veidlapa 8824, līdzīga veida apmaiņa. Veidlapa nav jāiesniedz katrā 1031 apmaiņā, ko veicat, taču tā ir jāaizpilda un jāiesniedz kopā ar jūsu individuālā ienākuma nodokļa deklarāciju jebkurā gadā, kad notiek apmaiņa.
1031 biržas riski
Tā kā 1031 maiņa ir sarežģītāka nekā tieša pārdošana, pastāv riski, kas jums jāapzinās, pirms turpināt:
- Ja veicat novēlotu apmaiņu un 180 dienu laikā neiegādāsities aizvietojošu īpašumu, kapitāla pieaugums no sākotnējās pārdošanas tiks aplikts ar nodokli.
- Ja aizstāšanas īpašuma iegādei ir nepieciešama mazāka hipotēka nekā pārdotajam īpašumam, var rasties nodokļu saistības par starpību starp abiem.
- 1031 apmaiņa nenovērš jūsu nodokļu saistības; viņi to tikai atliek. Ja jūs pabeigsit virkni apmaiņas daudzu gadu garumā, gala rezultāts būs galīgā īpašuma pārdošana ar lielu kapitāla pieaugumu. Tas var radīt milzīgas nodokļu saistības.
- Tā kā 1031 apmaiņa ir sarežģīta, var būt grūtāk atrast īpašumus un īpašumu pārdevējus, kuri vēlas piedalīties.
Tā kā 1031 apmaiņa, pirmkārt un galvenokārt, ir nodokļu stratēģija, pirms virzības uz priekšu ir ļoti ieteicams konsultēties ar nodokļu ekspertu.
Kopsavilkums
1031 maiņa ir gandrīz kā dāvana aktīviem nekustamā īpašuma investoriem. Bet pirms to darāt, pārliecinieties, ka zināt, kā process darbojas. Tāpat konsultējieties ar nodokļu speciālistu un, ja nepieciešams, lūdziet palīdzību nekustamā īpašuma aģentiem un iestādēm, kurām ir pieredze šajā procesā.