Īres īpašuma nodokļa atskaitījumi: viss, kas jums jāzina

Tāpat kā jebkurš cits bizness vai ieguldījums, īres īpašuma investori vēlas gūt peļņu. Kopumā, lai palielināt peļņu, nekustamā īpašuma investori nepieciešams palielināt gada ienākumus, samazināt gada izdevumus vai abus.

Tā kā nodokļi veido ievērojamu daļu no īpašuma izmaksām, izdevumu samazināšana ietver arī nodokļu saistību samazināšanu. Nomas īpašumiem ir unikālas nodokļu priekšrocības, kas ļauj samazināt noteiktus izdevumus un atlikt noteiktus IRS pieļaujamos nodokļus.

Turpiniet lasīt, lai uzzinātu, kas ir šīs nodokļu priekšrocības un vai tās attiecas uz jums.

Kas ir īres ienākumi?

Kad cilvēki domā par īres ienākumiem, viņi domā par ikmēneša īres maksājumiem, ko jums veic jūsu īrnieks. IRS definē īres ienākumus kā "jebkuru samaksu, kas saņemta par īpašuma izmantošanu un apdzīvošanu”. Bieži vien tas ietver ienākumus papildus ikmēneša īres maksājumiem.

Šeit ir saraksts ar papildu ienākumiem, par kuriem jums jāziņo, kā norādīts sadaļā IRS publikācija 527:

• Īrnieka pieteikuma maksa. Daudzi saimnieki iekasē no potenciālajiem īrniekiem maksu, lai iesniegtu sākotnējo īres pieteikumu izskatīšanai un apstiprināšanai.
• Maksa par nomas atcelšanu. Ja jūsu īrnieks maksā jums par nomas līguma atcelšanu, jums ir jāziņo par šiem ienākumiem.
• Īpašums vai pakalpojumi, kas saņemti nomas vietā. Ja jūsu īrnieks ir ērts īrnieks un jūs piekrītat atteikties no mēneša vai diviem īres maksājumiem, lai viņam kompensētu veicot mājas uzlabojumus (piemēram, krāsojot), jums ir jāpieprasa īres summa, ko jūs būtu saņēmis kā īri ienākumiem.
• Izdevumi, ko jūsu vārdā apmaksā īrnieks. Piemēram, daudzi novadi ūdens/kanalizācijas rēķinu noliks tikai uz īpašnieka, nevis īrnieku vārda. Ja saņemat no īrnieka atlīdzību par lietošanu, tie ir nomas ienākumi.
• Veļas mazgāšana un citas pakalpojumu maksas, kas tiek iekasētas par telpas ērtības izmantošanu. Ieņēmumi, ko gūst uz vietas sniegtie palīgpakalpojumi, ir ienākumi no nomas.
• Drošības nauda parasti netiek uzskatīta par ienākumiem no nomas. Drīzāk tā ir nauda, ​​ko saņemat un nomas termiņa laikā atliekat darījuma kontā. Jūs galu galā atdodat šo naudu savam īrniekam. Ja jūs nopelnījāt procentus par drošības naudu, kamēr to turējāt, tad šie procenti ir ar nodokli apliekami īres ienākumi. Ja jūs paturat daļu vai visu drošības naudu par remontu, jūsu paturētā summa ir īres ienākumi (un remonta izmaksas ir īres izdevumi). Un, ja drošības nauda tiek izmantota kā galīgais īres maksājums, tā tiek uzskatīta par avansa nomas maksu un ir jāpieprasa kā ienākumi.

Kādus īres īpašuma nodokļa atskaitījumus varat veikt?

Ja saņemat īres ienākumus no dzīvojamās vienības īrēšanas, ir noteikti īres izdevumi, kurus varat atskaitīt savā nodokļu deklarācijā.

Kā noteicis IRS, jūs varat atskaitīt "parastos un nepieciešamos izdevumus sava nomas īpašuma pārvaldīšanai, saglabāšanai vai uzturēšanai". Parastie izdevumi ir tie, kas ir izplatīti un vispārpieņemti biznesā. Nepieciešamie izdevumi ir tie, kas tiek uzskatīti par atbilstošiem, piemēram, noteiktu materiālu, izejmateriālu, remontu un apkopi, ko veicat savam nomas īpašumam, lai jūsu īpašums darbotos labi stāvokli.

Visizplatītākie atskaitāmie īres izdevumi ir:

• Reklāma. Izmaksas par īres īpašuma iekļaušanu sarakstā un mārketingu.
• Auto un ceļa izdevumi. Tikai ar mērķi uzturēt īpašumu un iekasēt nomas maksu.
• Tīrīšana starp īrniekiem. Lai gan tīrīšana var būt dārga, tie ir atskaitāmi izdevumi. Es esmu profesionāli iztīrījis paklājus starp īrniekiem visos manos īpašumos, un tas maksā dažus simtus dolāru par manu lielāko nomas maksu.
• Nolietojums. IRS atzīst, ka nekustamais īpašums laika gaitā nolietojas, tāpēc jums ir tiesības katru gadu atskaitīt nolietojumu. IRS noteikumi nosaka, ka īres īpašuma investoriem, pārdodot īpašumu, ir jāatgūst ikgadējais nolietojums neatkarīgi no tā, vai izmantojāt gada nolietojuma pabalstu. Tāpēc pārliecinieties, ka katru gadu piešķirat nolietojuma zaudējumus.
• Juridiskie un citi profesionālie honorāri. Advokātu honorāri, nekustamā īpašuma komisijas maksas un dažas slēgšanas izmaksas, piemēram, norēķinu uzņēmuma honorāri, ir atskaitāmi izdevumi.
• Hipotēkas procenti, kas samaksāti par jūsu aizdevumu. Tajā slēpjas viena no lielākajām nomas īpašuma investora priekšrocībām — sviras efekts. Svira ir aizņemtā kapitāla izmantošana, lai iegādātos un/vai palielinātu iespējamo ieguldījumu atdevi. Ieguldot sākotnējos ieguldījumus USD 30 000 apmērā (par 20 %), jūs iegūsit visas priekšrocības, ko sniedz īpašumā īpašums 150 000 USD vērtībā. Un tā kā jūsu hipotēkas maksājums ir atskaitāmi izdevumi, jūsu īrnieks būtībā maksā jūsu hipotēku jūsu vietā.
• Aizdevēja maksas. Aizdevuma izsniegšanas punkti un citas hipotēkas nodrošināšanas izmaksas ir atskaitāmi izdevumi.
• Apkopes un remonta izdevumi. Izdevumi, kas tieši saistīti ar īpašuma uzturēšanu un uzturēšanu, ir atskaitāmi izdevumi, tāpat kā remontdarbi, kas jāveic, lai īpašumu uzturētu īrējamā stāvoklī. Ja maksājat prēmijas par servisa uzņēmuma izsaukumu, lai labotu galvenās ierīces (piemēram, HVAC pakalpojumu garantijas līgums), tie ir uzturēšanas izdevumi.

Padoms: nejauciet apkopi un remontu ar mājas uzlabojumiem. Nodokļu nolūkos jūs rīkojaties atšķirīgi. Lai gan izdevumi kompensē ienākumus tajā gadā, kad tie notiek, uzlabojumi nav tiešie izdevumi. Drīzāk jūs varat “atgūt” dažas vai visas uzlabojumu izmaksas, izmantojot Veidlapa 4562.

• Komunālie maksājumi un citas maksas, ko maksājat jūs kā īpašnieks. Ja maksājat par ūdeni, kanalizāciju, atkritumu izvešanu vai citiem izdevumiem, kas saistīti ar īpašuma tiesībām, tie ir atskaitāmi no nodokļiem.
• Īpašuma nodokļi. Tās ir acīmredzamas īpašumtiesību izmaksas, kas ir atskaitāmas.
• Apdrošināšana. Kā saimniekam/īpašuma īpašniekam jums ir jāveic mājas īpašnieka apdrošināšana, lai aizsargātu savus ieguldījumus. Ikgadējā prēmija ir īpašumtiesību izmaksas un tādējādi izdevumi, ko varat atskaitīt savā nodokļu deklarācijā.

Padoms: Pieprasiet īrniekam iegūt īrnieka apdrošināšanu, lai segtu viņu personīgās mantas. Jūsu mājas īpašnieka apdrošināšana nesedz viņu priekšmetus nozaudēšanas gadījumā, un vairums īrnieku to neapzinās. Ir ļoti svarīgi izveidot savu politiku.

• Maksa par īpašumu apsaimniekošanu.Īpašuma pārvaldnieki parasti maksā 8-10%. Par šo maksu viņi pārbauda un izvieto īrniekus, sniedz finanšu grāmatvedības pārskatus un pārvalda apkopes pieprasījumus un remontdarbus. Viņu maksa ir 100% atskaitāma kā īpašuma izmaksas.
• HOA un/vai dzīvokļu maksas. Tas ietver gada vai pusgada atpūtas maksu, kas dažkārt tiek iekasēta, ja ar īpašuma piederību ir saistīts kopienas fonds.
• 1031 Maiņas maksa. Ja pārdodat īpašumu un reinvestējat ieņēmumus citā līdzīgā īpašumā, jūs varētu gūt labumu no a 1031 Exchange. Iesaistītās maksas ir atskaitāmas kā nekustamā īpašuma izdevumi, ja ievērojat visus noteikumus un veiksmīgi pabeidzat apmaiņu. Jūs nedrīkstat atskaitīt izmaksas par sava nomas īpašuma uzlabojumiem kā ikgadējos izdevumus, ja vien samaksātā summa nav par “labošanu, atjaunošanu vai pielāgošana jaunam vai citam lietojumam. Parasti uzlabojumu izmaksas var atgūt, izmantojot nolietojumu, nevis pieprasot to kā amortizāciju izdevumi.

Lasīt vairāk >>>Kā samazināt nodokļu slogu, pārdodot īres īpašumu

Svarīgas nodokļu veidlapas un publikācijas īrējamo īpašumu īpašniekiem

Šīs IRS publikācijas var palīdzēt jums saprast, kas jums ir jāpieprasa kā ienākumi un kādus izdevumus var likumīgi atskaitīt jūsu nodokļu deklarācijā. Un ir noteiktas īres ienākumu un izdevumu atskaites formas.

Attiecīgās veidlapas un publikācijas ir:

• IRS publikācija 527 sniedz informāciju par nomas īpašuma uzskaiti.
• E grafiks (1040. veidlapa) tiek izmantots, lai uzrādītu ienākumus un izdevumus no nekustamā īpašuma nomas. Ja jums ir vairāk nekā viens nomas īpašums, aizpildiet E saraksta veidlapas, lai dokumentētu katru īpašumu.
• Publikācija 925, Pasīvās darbības un riska noteikumi. Ja jūsu īres izdevumi pārsniedz jūsu īres ienākumus, IRS var atļaut jums pieprasīt šos zaudējumus kā atskaitījumu. Pasīvās aktivitātes zuduma ierobežojumu noteikumi (veidlapa 8592) un Riska ierobežojumi (veidlapa 6198) var ierobežot zaudējumu summu, ko varat atskaitīt.
• A grafiks (1040) pievēršas nekustamajam īpašumam jūsu īrētā mājokļa personīgās lietošanas noteikumiem.
• Neto ieguldījumu ienākuma nodoklis var tikt piemērots neto ienākumiem no nomas. Izmantot8960. veidlapa, neto ieguldījumu ienākuma nodokļa privātpersonas, īpašumi un trasti, lai noteiktu šī nodokļa apmēru.
• IRS publikācija 946, Kā noteikt īpašuma nolietojumu izskaidro īpašuma nolietojuma smalkumus. Pārdodot īpašumu, jums ir jāņem ikgadējais nolietojums, un jums ir jāatgūst nolietojums.
• Veidlapa 4562 ļauj atgūt dažus vai visus īpašuma uzlabojumus, sākot ar nomas gadu īpašums pirmo reizi tiek nodots ekspluatācijā un sākas jebkurā gadā, kad veicat uzlabojumus vai pievienojat mēbelēm.
• Lai atskaitītu ceļa izdevumus, kas radušies nomas īpašuma remonta laikā, jums jāievēro noteikumi, kas aprakstīti 5. 463. publikācija, Ceļojumu, izklaides, dāvanu un automašīnu izdevumi.

Daudzas no populārākajām nodokļu programmatūras kompānijām var palīdzēt aizpildīt šīs veidlapas, taču jums var būt nepieciešams jaunināt uz to produktu maksas versiju. Ar TurboTax, piemēram, jums būs jāreģistrējas “Premier”, lai maksimāli palielinātu īres īpašuma nodokļa atskaitījumus. Un ar H&R bloks, jums būs jāizvēlas “Premium” versija.

Lasīt vairāk >>>Kā ieguldīt vienas ģimenes īres mājās

Bottom Line

Vai tu esi izmantojot nodokļu programmatūru, lai sagatavotu savas gada nodokļu deklarācijas vai nolīgsiet profesionālu, Mēs nevaram pietiekami uzsvērt, cik ļoti svarīgi ir veikt labu uzskaiti, kurā dokumentēti visi nomas ienākumi un izdevumi, kas saistīti ar katru jums piederošo īpašumu.

Papildus nodokļu deklarēšanai labi uzskaites dati palīdz pārraudzīt īres īpašuma norisi. Tie ir nepieciešami, lai jūs varētu precīzi analizēt savu IA, lai jūs varētu palielināt ienākumus un samazināt izdevumus.

Lai tos atskaitītu, jums ir jāspēj pamatot izdevumi. Tas nozīmē, ka jums ir jābūt dokumentāriem pierādījumiem, piemēram, čekiem, anulētiem čekiem vai rēķiniem, lai apliecinātu visus izdevumus. IRS pārbauda jūs, un, ja nevarat sniegt atbalstu precēm, kuras ziņojāt savās nodokļu deklarācijās, jums var tikt piemēroti papildu nodokļi un soda naudas.

Lūdzu, ņemiet vērā: lai gan man pieder un es pārvaldu īres īpašumu portfeli, es neesmu nodokļu grāmatvedis un nodokļu likumi pastāvīgi mainās, tāpēc noteikti konsultējieties ar kvalificētu nodokļu ekspertu un pats pārskatiet IRS noteikumus, lai nodrošinātu atbilstību IRS statūtiem, kad iesniedzat savu nodokļi.

Papildu lasīšana:

• Nodokļu zaudējumu ievākšanas ceļvedis: gūstiet peļņu no saviem ieguldījumu zaudējumiem
• 9 veidi, kā samazināt ar nodokli apliekamos ienākumus 2023. gadā
• Ilgtermiņa vs. Īstermiņa kapitāla pieauguma nodoklis