Daži no bagātākie cilvēki pasaulē ieguva lielāko daļu savas bagātības izmantojot ieguldījumus nekustamajā īpašumā. Bet kā bagātība rodas, ieguldot nekustamajā īpašumā?
Šeit ir norādīti nozīmīgākie nekustamā īpašuma bagātības virzītājspēki.
Inflācija
Inflācija ir kaut kas tāds, ko mēs visi uzskatām par pašsaprotamu. Ikdienas preču cenas pieaug pakāpeniski, un mums neatliek nekas cits, kā maksāt paaugstināto cenu. Tāpēc mēs tam daudz nekoncentrējamies. Tās ir izmaksas, kas nešķiro, bet skar visus, tad kāda jēga sūdzēties?
Izprotot, kā inflācija ietekmē viņu darbinieku spēju nodrošināt savas ģimenes, daudzi lielie uzņēmumi katru gadu piedāvā "dzīves dārdzības pieaugumu". Inflācija ir tikai ekonomikas aspekts. Lai gan ASV patērētājs ir vidēji 3% gadā, tas ir pieredzējis gan augstas inflācijas gadus (12,5% 1980. gadā), gan zemas inflācijas gadus (0,1% 2008. gadā).
Nekustamā īpašuma investoriem inflācija var radīt labklājību konsekventi un uzticami. Tas tāpēc, ka inflācija ir pastāvīgs mājas vērtības pieauguma virzītājspēks
. Ikmēneša maksājums par fiksētas procentu likmes hipotēku paliek nemainīgs 30 gadus. Nodokļi un apdrošināšana pieaug ļoti pakāpeniski, ja vispār pieaug. Tas nozīmē, ka, lai gan ieguldījumu īpašuma vērtība katru gadu palielinās, pateicoties inflācijai, tā īpašumtiesību izmaksas nav. Atšķirība ir pašu kapitāls — pateicoties inflācijai, jums gadu no gada pieder vērtīgāks aktīvs.Novērtējums
Lai gan inflācija noved pie pakāpeniskas jūsu ieguldījumu īpašuma vērtības pieauguma, straujš tirgus vērtības pieaugums ir milzīgs faktors, kas vairo bagātību. Esošo māju cena no 1968. līdz 2009. gadam ik gadu pieauga vidēji par 5,4%.
Ar nekustamo īpašumu viss ir atkarīgs no atrašanās vietas, atrašanās vietas, atrašanās vietas. Ja esat veicis savu izpēti un iegādājās īpašumu, kurā strauji pieaug mājokļu vērtības, iespējams, ka jūsu ieguldījuma vērtība gadu no gada pieaugs bez papildu kapitāla izdevumiem. Vēsturiski šādi daudzi cilvēki nopelnīja daudz naudas ar nekustamo īpašumu.
Tas pats princips, kas darbojas investīcijās akciju tirgū, darbojas arī investīcijās nekustamajā īpašumā: pērc zemu un pārdod augstu. Valsts apgabalos, piemēram, Kalifornijas daļās, māju vērtība ir pieaugusi daudz, daudz ātrāk nekā inflācija.
Ikgadējais īres pieaugums
Mājoklis ir dzīves dārdzība. Tāpat kā inflācija izraisa pārtikas preču un patēriņa preču izmaksu pieaugumu, mājokļa izmaksas iet kopsolī ar inflāciju. Ik gadu inflācijas ietekmes dēļ īres maksas parasti tiek paaugstinātas par 2,5–5%. Un tas ir ierasts, ka saimnieki palielina īres maksu katru reizi, kad tiek atjaunots nomas līgums.
Tomēr, kā investors, jūsu izmaksas par kam pieder īres īpašums nepalieliniet līdz ar inflāciju, ja jūsu hipotēkas procentu likme ir fiksēta. Kā saimnieks, palielinās jūsu īres ienākumi kamēr jūsu izmaksas paliek nemainīgas. Tātad jūsu ieguldījumu īpašums sniedz lielāku peļņu gadu no gada.
Piespiedu kapitāls
“Pašu kapitāls” attiecas uz īpašumtiesībām. Gadījumā, ja investīcijas nekustamajā īpašumā, jūsu personīgais kapitāls ir starpība starp īpašuma tirgus vērtību un summu, ko esat parādā par hipotēku. Piemēram, ja jūsu īpašuma vērtība ir USD 150 000 un jūs esat parādā bankai USD 120 000, jums ir 30 000 USD pamatkapitāls.
“Piespiedu kapitāls” attiecas uz bagātību, kas rodas, iegādājoties īpašumu par atlaidi un veicot darbu, lai tas būtu vairāk vērtīgs. Parasti jūs iegādājieties "sagrūtinātu" īpašumu pārdodot par 25–30% lētāk nekā salīdzināms īpašums, kas nav cietis. Jūs iztērējat 10–15%, lai to salabotu (paklājs, krāsa, remonts un dažas nomaiņas ierīces) un līdz tirgus vērtībai.
Pieņemsim, ka jūs maksājāt par 25% zem tirgus vērtības. Pēc tam jūs iztērējāt 10%, lai to salabotu. Jūs tikko palielinājāt savu pašu kapitālu (īpašumtiesības) par 15%.
Vēl viens veids, kā piespiest pašu kapitālu, ir pievienot funkcijas, kas palielina īpašuma vērtību. Pieņemsim, ka jūs iegādājaties divu guļamistabu māju rajonā, kur pārējās mājās ir trīs guļamistabas. Pievienojot trešo guļamistabu, jūsu īpašums būtu līdzvērtīgs citu māju tirgus vērtībai. Pieņemot, ka iegādājāties to par atbilstošu atlaidi (jo tajā bija tikai divas guļamistabas) un izmaksas, lai pievienotu vēl vienu guļamistaba ir mazāka par starpību starp jūsu cenu un jauno tirgus vērtību, jums ir piespiedu kapitāls māja.
Nolietojums
Vairumā gadījumu nolietojums ir negatīvs. Tas nozīmē, ka kaut kā vērtība ir samazinājusies.
Tomēr ieguldījumos nekustamajā īpašumā mēs nerunājam par faktisku īpašuma vērtības kritumu. Mēs runājam par a vērtīgs nodokļu atvieglojums IRS atļauj nekustamā īpašuma investoriem. Katru gadu jūs varat atskaitīt procentus no ieguldījuma īpašuma vērtības par tā IRS noteikto kalpošanas laiku.
Attiecībā uz dzīvojamiem īpašumiem IRS ir paziņojis, ka lietderīgās lietošanas laiks ir 27,5 gadi. Piemēram, ja jūsu īpašuma vērtība ir 150 000 USD, jūs varat atskaitīt USD 5454 no nomas ienākumiem, kas gūti no īpašuma. Pieņemsim, ka jūsu neto gada nomas ienākumi ir 15 000 USD. Jūsu ar nodokli apliekamie īres ienākumi samazinās līdz 9546 USD.
Šo nolietojuma nodokļa atvieglojumu finansiāli tik iedarbīgu padara tas, ka lielākā daļa nekustamo īpašumu katru gadu nezaudē vērtību. Faktiski īpašuma vērtība laika gaitā mēdz pieaugt. Tas nozīmē, ka jūs saņemat nodokļu kredītu par tāda aktīva izmaksām, kuras vērtība var pieaugt, nevis samazināties.
Turklāt nolietojums ir nodokļu atlaide, kas tiek papildināta ar īpašuma uzturēšanu un citām izmaksām, kuras varat atņemt no saņemtajiem īres ienākumiem. Nolietojums var mainīt naudas pozitīvo nomas maksu par zaudējumiem uz papīra. Šie zaudējumi var samazināt jūsu citus ar nodokli apliekamos ienākumus un samazināt nodokļu rēķinu kopumā.
Svira
Sviras efekts ir viena no visvairāk reklamētajām bagātības radīšanas nekustamā īpašuma investīciju stratēģijām. Tā ir aizņemtā kapitāla izmantošana, lai iegādātos un/vai palielinātu iespējamo ieguldījumu atdevi. Kā investoram nekustamajā īpašumā sviras līdzekļi ļauj pelnīt naudu no ienākumus nesoša aktīva, kas ir daudz vairāk nekā jūsu naudas izdevumi. Piemēram, pieņemsim, ka jūs atlaižat 20% un finansējat 80% no īpašuma 100 000 USD vērtībā. Sviras līdzekļi ļauj jums gūt labumu no 100 000 ASV dolāru īpašuma un kontrolēt ienākumus no īpašuma, kad viss, ko jūs ieguldījāt, bija 20 000 ASV dolāru.
Sviras izmantošana ļauj jums "pelnīt naudu, izmantojot citu cilvēku naudu”, kā mēdz teikt nekustamo īpašumu virzītāji. Īsumā, jūs izmantojat bankas naudu, lai iegādātos īpašumu, un īrnieka naudu, lai atmaksātu bankai. Starpība starp to, ko maksājat bankai, un to, ko maksā īrnieks, ir jūsu peļņa. Ja jums ir 100 000 USD, jūs varētu kontrolēt nekustamo īpašumu USD 500 000 vērtībā, nevis pirkt vienu māju 100 000 USD vērtībā ar skaidru naudu.
Esiet informēts par riskiem
Šīs ir galvenās stratēģijas, ko nekustamā īpašuma investori izmanto, lai radītu bagātību. Protams, tāpat kā jebkurš ieguldījums, pastāv risks. Galvenais ir pirkt gudri, pārvaldīt profesionāli un neizmantot pārmērīgu sviras efektu.
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir praktiskāki un laikietilpīgāki nekā akciju pirkšana. Tas arī parasti nodrošina lielāku peļņu proporcionāli paaugstinātam riskam. Un atšķirībā no citām investīciju izvēlēm, nekustamais īpašums ir ilgtermiņa ieguldījums. Tas ir tāpēc, ka tas ir pamatlīdzeklis, kuru nevar ātri likvidēt, un darījumu izmaksas ir tik augstas. Būtībā, zināt riskus un pēc iespējas mazināt.
Jūs vienmēr varat izmēģināt ieguldījumus nekustamajā īpašumā, izmantojot tiešsaistes nekustamo īpašumu kopfinansēšanas pakalpojumus, piemēram, Fundrise. Izlasiet mūsu pārskatu un skatiet kā jūs varat pelnīt naudu ar Līdzekļu piesaiste un tās REITs.
 Apmeklējiet Fundrise
|