Pateicoties kopfinansējuma un personisko (P2P) platformu popularitātei-it īpaši nekustamā īpašuma nozare - ir vairāk iespēju nekā jebkad agrāk ieguldīt ārpus publiski kotētajiem akcijas. Tomēr jūs, iespējams, pamanījāt, ka daudzi no šiem darījumiem prasa, lai ieguldītāji būtu akreditēti. Kas ir “akreditēts investors”? Kā tu par tādu kļūsti? Ja jūs neatbilstat prasībām, vai jūs uz visiem laikiem esat pilnībā izslēgts no šī tirgus?
Kas ir akreditēts investors?
Būtībā akreditēts investors ir persona vai vienība, kas tiek uzskatīta par spējīgu uzņemties paaugstinātu risku, kas saistīts ar noteiktiem ieguldījumu piedāvājumiem. Padomājiet par riska kapitāla fondiem, privāta izvietojuma darījumiem, riska ieguldījumu fondiem un-jā- nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas iespējas.
Akreditētiem investoriem ir vislabākā izvēle attiecībā uz ieguldījumu iespējām, kas nav biržā kotēti vērtspapīri. Uzņēmumi, kas piedāvā šīs ieguldījumu iespējas, gūst labumu no akreditētiem investoriem, kuri ir ieinteresēti viņu projektos.
Piemēram, uzņēmums, kuram nepieciešams kapitāls, var piedāvāt privātas akcijas akreditētiem investoriem. Tas atbrīvos uzņēmumu no augstajām izmaksām par vērtspapīru reģistrēšanu valdības pārvaldes iestādēs un rīkojot publisku piedāvājumu.
Šeit, ASV, Vērtspapīru un biržas komisija (SEC) nosaka akreditēta investora kritērijus. Bet nav noteikta procesa, kas oficiāli piešķir jums akreditētu statusu. Tāpēc negaidiet izsmalcinātu sertifikātu pa pastu.
Tā vietā katram uzņēmumam ir jāveic pienācīga pārbaude un jānosaka, vai jūs atbilstat SEC noteiktajiem kritērijiem, pirms ieguldāt tā piedāvājumos.
Kādas ir prasības?
Lai kvalificētos kā akreditēts investors, personai ir jāizpilda viens no diviem testiem:
- Gada ienākumiem jābūt vismaz $200,000 (vai 300 000 USD kopīgiem ienākumiem ar laulāto) par pēdējos divus gadus ar cerībām kārtējā gadā gūt tādus pašus vai lielākus ienākumus; vai
- Neto vērtība pārsniedz 1 miljons dolāruvai nu atsevišķi, vai kopā ar dzīvesbiedru.
Aprēķinot tīro vērtību, nevar iekļaut jūsu galvenās dzīvesvietas vērtību. Bet, no otras puses, jūsu hipotēka netiek ņemta vērā, nepārsniedzot patieso tirgus vērtību. Aprēķinot kopējo neto vērtību ar laulāto, nav nepieciešams, lai īpašums tiktu turēts kopīgi.
Šeit ir ērta SEC tabula, kurā parādīts, kā noteikt, vai kvalificējaties, izmantojot neto vērtības testu:
| Džeina Doja | Džons Smits | Džeimss Lī | |
|---|---|---|---|
| Galvenā dzīvesvieta (nav iekļauta, izņemot saistītās saistības zemāk): | |||
| Mājas vērtība | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hipotēka | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Mājas kapitāla līnija | — | $150,000 | — |
| Iekļautie aktīvi: | |||
| Bankas konti | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA konti | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Citas investīcijas | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Automašīna | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| KOPĀ IEKĻAUTS AKTĪVI | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Iekļautās saistības: | |||
| Kredīti studentiem un automašīnām | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Citas saistības | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Hipotēkas daļa zem ūdens | — | — | $100,000 |
| Mājas kapitāla līnijas atlikums (jaunāks par 60 dienām) | — | $100,000 | — |
| KOPĀ IEKĻAUTĀS SAISTĪBAS | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Neto vērtība | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akreditēts investors | Jā | Nē | Nē |
Kādas ir labākās iespējas akreditētiem investoriem?
Šeit, Investor Junkie, mēs domājam par labākajām iespējām ieguldīt savu naudu gulēt nekustamajā īpašumā. Bet mums visiem nav laika vai resursu, lai izietu un salabot un pagriezt īpašumu ķekars.
2012. gadā Kongress pieņēma likumu par mūsu biznesa uzsākšanu (Jumps). Tas ietver noteikumus, kas ļāvuši uzplaukt kolektīvās finansēšanas platformām. Īsumā viens no šiem noteikumiem ir ļaut uzņēmumiem pieprasīt kapitālu no jebkuras vietas, ja vien investori atbilst SEC prasībām par akreditāciju. Iepriekš uzņēmumi investīciju dolārus varēja lūgt tikai no sava tīkla cilvēkiem.
Ja esat akreditēts investors, tagad varat piedalīties potenciāli ienesīgās komerciālā nekustamā īpašuma iespējās no šīm platformām (starp daudzām citām):
- CrowdStreet
- Nekustamais īpašums Mogul
- Mājas aizdevums
- Zemes plāksteris
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
Ko darīt, ja neesat akreditēts?
Lielākā daļa mūsdienās populāro nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformu ir pieejamas tikai akreditētiem investoriem. Bet tas nenozīmē, ka tie, kas nekvalificējas, nevar piedalīties šajā karstajā tirgū.
Daudzas no šīm iespējām ir privātas REIT (nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi). Šie ieguldījumu instrumenti ir līdzīgi akcijām, jo jūs varat iegādāties to akcijas. Tomēr saskaņā ar likumu REIT papildus nodokļu priekšrocībām ir jāmaksā 90% no saviem ienākumiem dividenžu veidā. (Jūs varat Lasiet vairāk par netirgotajiem REIT šeit.)
Šeit ir dažas iespējas, kas neprasa ieguldītājiem izpildīt SEC noteiktos kritērijus:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT dod jums iespēju ieguldīt daudzģimeņu, “elastīgi rūpniecisku” mazumtirdzniecības un ierobežotu pakalpojumu viesnīcu īpašumos dienvidaustrumos.
- Līdzekļu vākšana: eREIT un eFunds ļauj investoriem gūt labumu no vairāku komerciālo nekustamo īpašumu pieauguma. Minimālais ieguldījums ir tikai 500 USD.
- Nekustamais īpašums Mogul: Divi MogulREIT produkti paver platformu neakreditētiem investoriem. MogulREIT I nodrošina daudzģimeņu, biroju, rūpniecības, mazumtirdzniecības, pašnodarbināto, medicīnas un viesmīlības īpašumu iedarbību. Mogul REIT II koncentrējas uz daudzdzīvokļu ēkām.
- Modiv: NNN REIT tiek ieguldīts īpašumā, ko nomā mazumtirdzniecības uzņēmumi. Nomas maksa tiek iekasēta un pēc tam izmaksāta REIT akcionāriem kā dividenžu ienākums katru mēnesi.
- Jumta segums: Šī platforma ir nedaudz atšķirīga. Tas ļauj investoriem tieši iegādāties naudas plūsmai pozitīvu īres īpašumu. Katrs darījums tiek rūpīgi pārbaudīts. Tas novērš daļu no tradicionālo nekustamo īpašumu labošanas un apgāšanās riska.
Secinājums
Akreditēti investori izvēlas metienu, ja runa ir par ieguldījumu iespējām, kas nav biržā kotēti vērtspapīri. Ja jūs atbilstat kritērijiem, šīs iespējas ir lieliskas.
Tomēr, ja nē, nekautrējieties - tur ir daudz interesantu iespēju. Mēs esam pārskatījuši daudzus no tiem šeit, Investor Junkie.
Vai esat apmierināts ar daudzajām nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas iespējām, kas atvērtas neakreditētiem investoriem? Vai, jūsuprāt, uzņēmumiem būtu jāpieprasa akreditēt investorus? Paziņojiet mums savas domas par šo jautājumu.