Cik vērts ir mana māja? Kā novērtēt savu māju

Vai esat kādreiz domājuši: "Cik vērts ir mana māja?"

Kad mēs izsekojam savu tīro vērtību, viens no rindas elementiem ir mūsu mājas vērtība. Mēs to saglabājam kā kompensāciju pret hipotēku, pretējā gadījumā mūsu tīrā vērtība būtu šķība.

Viens no mājas vērtību izaicinājumiem ir tas, ka ir grūti tās atzīmēt tirgū. “Atzīmēt tirgū” nozīmē tikai vērtības piešķiršanu, pamatojoties uz tirgus noteikto patieso cenu. Tas ir vienkārši, ja jums ir publiska uzņēmuma akcijas - tas katru dienu tiek tirgots publiskajos tirgos. Ja vēlaties uzzināt Apple akciju cenu, skatieties uz augšu APPL.

Mājas nav. Jums ir “salīdzināmi”, ko, manuprāt, cilvēki veido vērtējumos, jo tas ir labāk nekā nekas, bet tie nav īsti precīzi. Pat ja jūs dzīvojat dzīvoklī ar identiskām vienībām, ir pietiekami daudz atšķirību, ka tas nav precīzs. Vai 2 guļamistabas un 1 vannas istaba pirmajā stāvā ir tāda pati kā tā pati gulta/vanna augšējā stāvā? Cik vērts ir augšējais stāvs? Pārāk liela dispersija.

Mans risinājums mūsu izsekošanai ir noteikt mājas vērtību par pirkuma cenu un atstāt to uz visiem laikiem. Man tas patīk, jo tas ir vienkārši, un man nerūp mājas vērtība, kad runa ir par mūsu tīro vērtību (diemžēl tas ir diezgan neparasti, jo

lielākā daļa amerikāņu neto vērtības ir ieslēgta mājas kapitālā).

Kas ietekmē mājas vērtību?

Pirms ķeramies pie novērtējumiem un datiem, jums varētu rasties jautājums, kādi faktori varētu ietekmēt jūsu mājas vērtības. Es vērsos pie doktora Maikla E. Bitter, Rinkers Cienījamais grāmatvedības profesors Stetsona universitātē. Viņš minēja šādus galvenos faktorus, kas ietekmē mājas vērtību:

• Apkārtne/atrašanās vieta,
• Mājas lielums (piemēram, guļamistabas un vannas istabas),
• Skolas zonējums,
• Hipotēku procentu likmes,
• Reģionālie un valsts mājokļu tirgi

Pārdodot māju, papildu faktori ietver pievilcības ierobežošanu un cenu noteikšanu.

Viņš arī piebilst:

Lielākajai daļai jauno speciālistu viena māja noteikti būs lielākais (un nelikvīdākais) īpašums. Jūsu mājas novērtējums ietekmē jūsu tīro vērtību un spēju aizņemties pret mājām.

Vērtēšana ir svarīga arī, lai noteiktu, vai jūsu mājas īpašnieka politikā ir atbilstoša aizstājējvērtība. Tomēr, lai gan ir labi, ja jums ir saprātīgs priekšstats par jūsu mājas vērtību, tas nav kritiski, ja vien neplānojat to pārdot.

Vai ir svarīgi zināt mājas vērtību?

Jums varētu rasties jautājums... kāpēc ir svarīgi zināt mūsu mājas vērtību? Ja mēs nepārdodam, vai tiešām ir svarīgi sekot līdzi šādām lietām?

Profesors Roberts Solomons, juridiskais profesors UC Irvine Juridiskajā skolā, paskaidro, ka ir daudz iemeslu, kāpēc jūs vēlaties zināt.

Ja jūs pārdodat, tas ir ļoti svarīgi. Ja aizņematies pret vērtību, tas ir kaut kā svarīgi, bet banka veiks novērtēšanas darbu jūsu vietā, un jūsu galvenās rūpes ir spēja atmaksāt. Ja esat tuvu pensijai vai pārvietojaties, tas ir ļoti svarīgi.

Ja esat jaunāks, veidojat ģimeni un plānojat dzīvot mājās vairāk nekā piecus gadus, tas ir mazāk jēgpilni, un nākotnes vērtības novērtēšana ir jauka, nosakot bagātību, taču tas viss ir uz papīra, nevis tas svarīgs.

Kad jautāju, vai nav pārāk daudz uzsvars uz mājas vērtībām, viņš man teica:

Tas ir atkarīgs no tā, kas jūs esat, un no jūsu vispārējā finansiālā stāvokļa. Mājas kapitāls un izglītība joprojām ir galvenie veidi, kā veidot bagātību ASV. Ja jums ir bērni un jums ir maz ietaupījumu, jūs varat sagaidīt aizņēmumu pret mājas kapitālu, lai samaksātu par koledžu.

Ja jums nav bērnu vai viņi ir vieni, jūs, iespējams, būsit atkarīgs no mājas kapitāla pensijā, bet jūs to nevarat. Ja jūs plānojat pārcelties uz dzīvi, iespējams, esat apmierināts ar hipotēkas dzēšanu un jums ir pietiekami daudz pašu kapitāla iemaksai, bet nevēlaties atrasties zem ūdens.

Apstākļi mainās, un mājas vērtība ir tikai viens faktors.

Ja jums ir zināms iemesls, piemēram, mājokļa kapitāla aizdevums, ir svarīgi iegūt precīzu skaitli. Iespējams, ir vērts kādam samaksāt (un banka var būt spiesta), lai iegūtu precīzu novērtējumu.

Ja vēlaties tikai uzzināt par savām personīgajām vajadzībām, bezmaksas novērtējums bieži vien ir pietiekami labs.

Apskatīsim, kādas ir dažas no šīm iespējām ...

Izmantojiet faktisko novērtējumu

Var pienākt brīdis, kad mums vajag mājas novērtējums, iespējams, mājokļa kapitāla aizdevumam vai kredītlīnijai. Ja mēs to darīsim, es to uzskatīšu par precīzu mājokļa novērtējumu un izklājlapā koriģēšu mūsu mājas vērtību.

Tā kā ir vērts, ja mēs saņemam “profesionālu” novērtējumu, es pielāgotu mūsu mājas vērtību šī novērtējuma rezultātiem.

Izmantojiet nodokļu aprēķinus

Tas ir tas, ko nodokļu cilvēks izmanto, lai novērtētu īpašuma nodokļus, šķiet saprātīgi to izmantot, lai novērtētu jūsu māju.

Šī skaitļa sarežģītā daļa ir tāda, ka jūs varat mēģināt to samazināt, samazināt nodokļu slogu, un tas varētu nozīmēt, ka tā vērtība ir zemāka par to, par ko tas tiktu pārdots. Ja jums ir labi ar šo neatbilstību, tas šķiet labs veids, kā ik pēc dažiem gadiem viltot “zīmi tirgum”.

Izmantojiet vēsturiskos vidējos mājas cenu pieauguma rādītājus

Vēsturiskie dati no ASV tautas skaitīšanas ir parādījis, ka vidējās mājokļu cenas tik ātri nepalielinās.

1940. gadā mājokļa vidējā cena bija 2938 USD. (šie skaitļi NAV koriģēti atbilstoši inflācijai)

2000. gadā mājokļa vidējā cena bija 119 600 USD.

Tas ir aptuveni 6,37%gada pieauguma temps. (ja ņem vērā inflāciju, pieauguma temps ir tikai 2.3%)

Jūs varētu noteikt konkrētāk štata līmeni - Merilendai tas ir 6,67%pieauguma temps. (tas ir vēl zemāks, ja paskatās no 1990. līdz 2000. gadam, pieauguma temps ir tikai 2,28%)

Iestatiet pieauguma tempu uz 6% gadā, lai jums būtu nedaudz bufera, un pēc tam atstājiet to mierā.

Izmantojiet inflāciju

Man patīk dzirdēt stāstus par cilvēkiem, kuri 1980. gadā iegādājās mājas par 30 000 USD un pēc tam 20 gadus vēlāk pārdeva par sakārtotu summu. Skaitļi kļūst lieli, jo 20 gadu laikā viss kļūst liels. 30 000 ASV dolāru 1980. gada janvārī ir līdzvērtīgi 65 000 ASV dolāru 2000. gada janvārī. (precīzs veids, kā par to domāt, ir tas, ka šajos 20 gados dolāra pirktspēja tika samazināta uz pusi)

Kāds ir inflācijas rādītājs, kas mums jāizmanto? Es domāju, ka CPI-U (inflācija visiem pilsētas patērētājiem, tas ir viss, izņemot pārtiku un enerģiju), iespējams, ir labākais risinājums, un jūs varat skaitļi no BLS.

Katra mēneša skaitļi nav mēneša inflācija, tā ir inflācija par iepriekšējiem 12 mēnešiem līdz šim mēnesim. Tātad 2017. gada septembris, uzrādot 1,7%, norāda, ka, iekļaujot septembri, iepriekšējo 12 mēnešu inflācija bija 1,7%.

Ja es to izmantotu, es apskatītu katra gada decembra inflācijas rādītāju, reizi gadā pielāgotu savas mājas vērtību un sauktu to par dienu.

Lai pārbaudītu, izmantojiet mājas cenu rīkus

Ir daudz rīku, kurus varat izmantot, lai saņemtu bezmaksas tiešsaistes mājas novērtējumu. Tā kā jūs to darāt izsekošanas nolūkos, es netērētu tam naudu.

Runājot par precizitāti, ir grūti pateikt. Pārliecinieties, ka informācija, kas viņiem ir par jūsu mājām, ir precīza, tostarp, bet ne tikai, kvadrātpēdas, guļamistabas, vannas istabas un mājas vecums.

Mēs iegādājāmies savu māju pirms četriem gadiem, tāpēc “precizitāte” vienkārši būs procentos no mūsu mājas vērtības. Savādi, ka mūsu mājas neparādījās daudzos no šiem rīkiem, tāpēc nebūs precizitātes skaitļa.

Šeit ir daži no populārākajiem bezmaksas mājas novērtēšanas rīkiem, kurus atradu (ar dažiem brīdinājumiem un brīdinājumiem):

1. Zillow - Tās ir viena no lielākajām nekustamā īpašuma vietnēm, un tās piedāvā Zestimate, kas ir jūsu mājas vērtības aprēķins. Jūs varat reģistrēties kontam, pieprasīt māju, un viņi nosūtīs jums e -pasta ziņojumus, ja mainīsies viņu Zestimate. (Precizitāte 2,4%)
2. Redfin - Redfin ir gan nekustamo īpašumu izpētes vietne, gan starpniecība, taču, pieprasot savu mājokli, jūs varat iegūt mājas vērtības aprēķinu, pamatojoties uz jūsu mājas īpašībām.
   (Precizitāte -19,1%)
3. Realtor.com - Atšķirībā no citām vietnēm, kas ir paredzētas mājām, realtor.com ir mājas meklēšana, aprēķini un tamlīdzīgi; bet arī ar nekustamo īpašumu saistīti raksti un video. Viņu vietnē ir mājas aprēķināšanas rīks, kas neprasa pierakstīšanos vai mājas pieprasīšanu, lai redzētu mājas aprēķinu. Diemžēl mūsu mājas netika iekļautas sarakstā (kas ir dīvaini, ir uzskaitīti visi mūsu kaimiņi).
4. eepraisal.com - Lai noteiktu, viņi iegūs datus no dažādiem avotiem, tostarp Zillow's Zestimate. Viņu rīks ērtā veidā parāda blakus esošos pārdošanas apjomus. Viņiem nebija eppraisal.com tāmes mūsu mājām.
5. Trulia - Trulia pēc sava dizaina un mērķa ir līdzīga Zillow, taču tā nepiedāvā mājas vērtības novērtējumu.
6. Chase Home Value Estimator - Ievadiet savu adresi, noklikšķiniet uz Iegūt vērtību un iegūstiet aplēsi tieši no Čeisa. Es nevaru pateikt, kādi dati nodrošina šo rīku, bet manai adresei nebija aprēķina. Es izvilku aprēķinu par mūsu iepriekšējām mājām, un tas šķita saprātīgā diapazonā.
7. ReMax - Kā brokeris ReMax, iespējams, vēlas pārdot jūsu māju, bet jūs jebkurā gadījumā varat izmantot viņu rīku. Diemžēl kāda iemesla dēļ mūsu adrese nav norādīta. Rīks ir viegli lietojams, ietver jauku Google karti. un jūs varat lidot pa savu apkārtni, ielūkoties kaimiņu finanšu logos.
8. HomeGain (neizmantojiet šo rīku) - Es pārtraucu mājas vērtības aprēķina iegūšanas procesu, jo tam bija nepieciešams mans vārds, tālruņa numurs un e -pasts nosūtīts uz AgentHomeValues.com - es negribēju, lai “eksperts aģents” man sniegtu “detalizētu tirgus analīzi”. Es izlaistu šos puiši.

Ja es to darītu, es vienkārši izvēlētos Zillow un normalizētu skaitli atbilstoši savai pirkuma cenai pirmajā gadā un veiktu korekcijas. Tātad, ja es nopirktu māju par 100 000 USD un Zillow teiktu, ka tā ir 50 000 USD vērta - es dubultotu Zillow's Zestimate no šī brīža līdz mūžībai.

Kā jūs pārvaldāt savas mājas vērtību neto vērtības izsekošanā?