Mēs ar sievu pirms pāris gadiem devāmies atvaļinājumā uz Disneja pasauli. Ģimene lieliski pavadīja laiku, un man personīgi bija prieks izkļūt no biznesa. Mēs palikām pie manu vecāku Orange Lake Resort daļlaika lietojuma tiesību, kas atrodas tieši ārpus parka.
Lai gan daļlaika lietojuma tiesības viņiem pieder vairāk nekā 10 gadus, šī bija pirmā reize, kad es tur devos. Pats kūrorts ir ļoti jauks, ar visām ērtībām un atrodas lieliskā vietā. Tomēr es vienmēr esmu domājis, ka vecāku pirkums bija slikts lēmums. Galu galā viņi par to maksāja 10 000 USD, un šodien uzturēšana ir 750 USD gadā.
Mans jautājums ir: Vai nebūtu lētāk vienkārši palikt viesnīcā vai īrēt vienību kūrortā uz šo nedēļu? Diemžēl atbilde ir jā.
Kā darbojas daļlaika lietojuma tiesības
Daļlaika lietojuma tiesības ir atvaļinājuma plāni, kas ASV pastāv kopš 1969. gada. Mūsdienās tā ir nozare 9,2 miljardu ASV dolāru apmērā Amerikas kūrorta attīstības asociācija (ARDA). Tas patiesībā ir diezgan liels, salīdzinot ar gandrīz 8 miljardu ASV dolāru mūzikas industriju vai Beisbola līgas 9 miljardu ASV dolāru gada ieņēmumiem. 2016. gadā tikai ASV bija 1 558 daļlaika lietojuma tiesību kūrorti, vidēji 132 vienības vienā kūrortā.
Daļlaika lietojuma tiesības dod jums daļējas īpašumtiesības brīvdienu īpašumā. Jūs pat varat domāt par to, ka jums pieder brīvdienu īres akciju daļas. Jūs maksājat avansa cenu, lai iegādātos savu ierīci, un pēc tam ikgadējo uzturēšanas maksu. Tas ļauj jums piekļūt īpašumam uz noteiktu laiku, kas parasti ir vienāds laika intervāls katru gadu. Ja jūs neizmantojat daļlaika lietojuma tiesības, izmanto citi ar līdzīgām interesēm.
Vidējā vienas nedēļas daļlaika izmantošanas tiesību pārdošanas cena šodien ir aptuveni 20 940 ASV dolāri, un vidējā ikgadējā uzturēšanas maksa ir 880 ASV dolāri. Lielākā daļa daļlaika lietojuma tiesību līgumu ir beztermiņa līgumi, kas nozīmē, ka jums ir pienākums bezgalīgi maksāt uzturēšanas maksu, kas ir lielas finansiālas saistības.
Ja vēlaties izmantot savu ierīci citas nedēļas laikā, jums sava banka ir jāapmaksā un jāmaina pret citu laiku vai vietu. Pārdošanas jomā (man bija nelaime to apmeklēt) kūrorts minēja, ka vairs nedara uz nedēļu balstītas daļlaika lietojuma tiesības. Tagad tā ir uz punktiem balstīta sistēma. Pērkot vienību, jūs saņemat X punktu skaitu gadā un pēc tam varat to izmantot jebkurā izvēlētajā veidā.
Punktus var izmantot daudzām citām lietām: lai iegādātos aviobiļetes, dodieties uz citu vietu vai jauniniet uz lielāku vienību. Heck, tas ir kā aviokompāniju jūdzes un kredītkaršu punkti. Savus punktus varat izmantot tādos veikalos kā Best Buy un Bed Bath & Beyond. Lieliski - es varu nopirkt to tualetes sēdekļa pārvalku, nevis doties atvaļinājumā. Esmu pārliecināts, ka tāpat kā ar kredītkaršu punktiem jūs saņemat godīgu punktu apmaiņu dolāros.
It kā jūs nevarētu pateikt, es esmu sarkastisks.
Es neizpildīju skaitļus, bet esmu pārliecināts, ka reklāmguvumu līmenis ir šausmīgs. Tātad galu galā viņi pat vienu nedēļu daļlaika lietošanā dala daudz abstraktāk, nekā īpašumā. Pārdevējs ar augstu spiedienu, lūdzu, vēlreiz atgādiniet, kāds ir īpašumtiesību uz laiku īpašumtiesības?
Trūkstošais ieguldījumu komponents
Pokerā ir teikts, ka, ja jūs nevarat pamanīt piņķi, tas esat jūs. Tas attiecas uz daļlaika lietošanas tiesību iegādi. No darījuma labumu gūst pārdevējs un kūrorta īpašnieki. Diemžēl jūs esat iestrēdzis ar nelielu vienības šķēli, kurai ir maz vai nav nekādas tālākpārdošanas vērtības.
Tālāk ir norādītas problēmas ar daļlaika lietojuma tiesību izmantošanu.
- Tur ir milzīgs tālākpārdošanas tirgū. Bieži vien jūs varat paņemt vienības par mazāk nekā pusi no sākotnēji samaksātā.
- Līdzīgi kā automašīnai, daļlaika lietošanas tiesības nolietojas, tiklīdz jūs to “nobraucat” (uzņematies īpašumtiesības).
- Reti gadās, ka daļlaika lietošanas tiesību vērtība palielinās. Patiesībā gaidiet, ka tā zaudēs vērtību, jo jūsu īpašumtiesību kopējās izmaksas tika apzīmētas, lai segtu pārdošanas prezentācijas, stimulus un dāvanas.
- Daļlaika īpašuma tiesības parasti tiek pārdotas, kad esat atvaļinājumā un jūsu aizsardzība ir samazinājusies.
- Lielākajai daļai ir augsta ikgadējā uzturēšanas maksa. Manu vecāku gadījumā viņu maksa katru gadu palielinās, ātrāk nekā inflācija. Par summu, ko maksājat tikai uzturēšanas maksās (aizmirstiet par sākotnējiem “ieguldījumiem”), jūs varētu nedēļu uzturēties pienācīgas kvalitātes viesnīcā.
Neskatoties uz šiem trūkumiem, nozare turpina piesaistīt jaunus īpašniekus. 2015. gadā 46% no daļlaika lietojuma tiesību pārdošanas tika pārdoti jaunajiem īpašniekiem, mainot iepriekšējo tendenci palielināt paļaušanos uz esošajiem īpašniekiem. Ja jūs patiešām vēlaties iekļūt investīcijas nekustamajā īpašumā, noklikšķiniet šeit, lai izlasītu mūsu ceļvedi. Varat arī sākt ar šādiem kopfinansēšanas pakalpojumu sniedzējiem:
| Izceļ |  |
 |
 |
| Vērtējums | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimālais ieguldījums | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Konta maksa | 1 gads | Kopējie kapitāla ieguldījumi: 0,5–1,5% gadā, plus 10% no visas peļņas, izejot | 1-1,25%/gada aktīvu pārvaldīšanas maksa |
| Privāta REIT | |||
PierakstītiesIzlasiet pārskatu
|
Pierakstīties Izlasiet pārskatu |
Pierakstīties Izlasiet pārskatu |
Daļlaika lietojuma tiesības nerada ienākumus
Teorētiski, pērkot daļlaika lietojuma tiesības, jums ir daļēja interese par īpašumu, kurā atrodas īre. Bet ir svarīgi saprast, ka tas nedod jums visas priekšrocības kam pieder nekustamais īpašums parasti ir.
Iesācējiem jūs interesē tā pati vienība, kas ir citi cilvēki, kuri piedalās daļlaika lietojuma tiesību izmantošanā. Tāpēc jūsu intereses nav atsevišķas īpašumtiesības. Jūs nevarat brīvi rīkoties ar iekārtu, kā vēlaties.
Piemēram, ir stingri noteikti laika ierobežojumi, kādos vienība ir fiziski noslogota. Atšķirībā no īstām brīvdienu mājām, jūs to nevarat izīrēt pārējā gada laikā, kad to neizmantojat personīgai lietošanai.
Mēs varam domāt, ka daļlaika lietojuma tiesības ir daļējas īpašumtiesības uz vienu atvaļinājuma īpašumu vai vienību. Tas nav nekas līdzīgs īpašumā brīvdienu īpašums tieši ar priekšrocībām, kas rodas tā iegūšanas rezultātā.
Saskaņā ar ARDA sniegto informāciju, daļlaika lietojuma tiesību īpašnieki mēdz būt jaunāki un etniski daudzveidīgāki nekā tad, kad nozare sākās un mērķēja uz vecāka gadagājuma cilvēku pūli. Pēdējo pircēju vidējais vecums ir 39 gadi, un 34% īpašnieku ir vai nu Āzijas-Amerikas, vai Āfrikas amerikāņi. Gandrīz divām trešdaļām ir koledžas grādi. Viņu vidējie ienākumi ir 81 311 USD.
Tomēr man šķiet, ka daļlaika lietojuma tiesību tirgus mērķis ir finansiāli nepieredzējuši. Diemžēl daļlaika lietojuma tiesības parasti kļūst par brīvdienu īpašumiem cilvēkiem, kuri nevar atļauties brīvdienu īpašumus. Pārdošanas materiāli tiek veidoti tā, lai tie vairāk attiektos uz blingu un “dzīvo labu dzīvi”, nevis par ieguldījumu atdevi. Tas tāpēc, ka tur ir nav atgriešanās.
Ja jūs tērējat naudu nākotnei, to vajadzētu uzskatīt par ieguldījumu. Ja tas nerada ienākumus, tie ir izdevumi - vienkārši un vienkārši. Jūs maijā baudīt to, bet tas joprojām nav ieguldījums. Noklikšķiniet šeit, lai uzzinātu kā ieguldīt
Daļlaika lietojuma tiesības nav ļoti šķidras
Parasti tikai pēc tam, kad esat iegādājies daļlaika lietojuma tiesības, jūs saprotat, ka ir vairāk cilvēku, kas vēlas tos pārdot, nevis pirkt. Sākotnējo ieguldījumu atgūšanas varbūtība ir ļoti maza - nemaz nerunājot par daudzu gadu uzturēšanas maksas atgūšanu.
Ir vietnes, kuras daļlaika lietojuma tiesību īpašnieki var izmantot, lai mēģinātu pārdot savu īpašumu, piemēram, RedWeek, bet viņi iekasēt iekasēšanas maksu un ikgadēju dalības maksu, lai izmantotu vietni - un nav garantijas, ka daļlaika lietojuma tiesības to darīs pārdot.
Un tālākpārdošanas nozarē ir ievērojams krāpšanas daudzums. Krāpnieki gūst labumu no daļlaika lietojuma tiesību īpašniekiem, apsolot pārdot īpašumu par jums - par iepriekšēju samaksu - un, kad esat samaksājis nodevu, jūs vairs par tiem nedzirdat.
Ja jūs varat pārdot daļlaika lietojuma tiesības (un tas nekad nav skaidrs), jūs, iespējams, saņemsiet tikai nelielu daļu no tā, ko par to samaksājāt. Pārdošanā ir divas būtiskas problēmas:
- Visu laiku tiek būvēti/piedāvāti vēl citi, applūdinot tirgu un
- Esošie īpašnieki tos pārdod, lai atbrīvotos no parādiem, vai tiklīdz viņi saprot, ka tas nav tas darījums, par kuru viņi domāja, ka tas bija to iegādājoties.
Ja joprojām uzskatāt, ka daļlaika lietošanas tiesību pirkšana ir laba ideja un vēlaties izvairīties no maksāšanas vairāk, nekā jūs to kādreiz pārdosit, iegādājieties to otrreizējā tirgū. Ir daudz vietņu, kurās varat iegādāties lietotu daļlaika lietojuma tiesības.
Daļlaika lietojuma uzņēmumi zina, ka, iespējams, jūs varat atrast lētākas iespējas no esošajiem pircējiem tādās vietnēs kā Timeshare Users Group un RedWeek. Tātad uzņēmumi parasti piedāvā slēgšanas stimulus un citas priekšrocības. Bet šīs privilēģijas parasti neatgūst naudu, ko ietaupītu, pērkot no esošā īpašnieka.
Labāka alternatīva daļlaika lietojuma tiesībām
Manuprāt, jums labāk ir apmesties vietējā viesnīcā, nevis iegādāties daļlaika lietojuma tiesības. Kā piemēru ņemiet manu vecāku daļlaika lietojuma tiesības. Viņi samaksāja USD 10 000 par sākotnējo pirkumu, un, ja jūs pievienojat 750 USD ikgadējo uzturēšanas maksu, kas samaksāta 10 gadu laikā, kopējais ieguldījums šajā daļlaika lietošanā ir 17 500 USD.
Pēdējo 10 gadu laikā viņu daļlaika lietojuma tiesības nodrošināja uzturēšanos vienu nedēļu katru gadu - septiņas dienas un sešas naktis - kopā 60 naktis, kas vidēji maksā līdz 291 USD par nakti, lai atpūstos vienā un tajā pašā vienībā gadā. Ja jūs īrētu pienācīgas kvalitātes viesnīcas numuru par aptuveni 175 USD par nakti, kopējā cena, kas samaksāta par daļlaika lietojuma tiesībām, pirktu jums 100 naktis viesnīcā. Uzturēšanās viesnīcā maksā ne tikai mazāk par nakti, bet arī jūs varat papildināt savu atvaļinājumu, uzturoties viesnīcās, kas atrodas dažādos galamērķos.
Un jūs arī varētu izmantot biežo lietotāju atlīdzības programmu un citu viesnīcu piedāvāto atlaižu cenu priekšrocības.
Apmeklējums |
Iespējams, ir vienkārši veidi, kā iegūt vairāk nekā 100 naktis viesnīcā.
Pats labākais, ka daļlaika lietošanas laikā jūs nebūtu nogremdējis nevienu kapitālu, un naudu, kas samaksāta par daļlaika lietojuma tiesībām, varētu ieguldīt, lai gūtu peļņu no ieguldījumiem. Ja konservatīvā 5% peļņa tiek palielināta katru gadu (sākot ar 10 000 USD un pievienojot 750 USD gadā), jūs šobrīd sēdētu uz vairāk nekā 26 000 USD. Tas ir daudz labāks piedāvājums no vietas, kur es sēžu.